【正文】 越來越大，尤其是對一些中小開發(fā)企業(yè)來說，行業(yè)的金融化和國際化將大大惡化他們的生存環(huán)境，原來主要依賴的“人脈關系”將被迫讓位于資本實力。但是，近期國際資本和跨國公司大規(guī)模進入內地市場，對所有開發(fā)商都提出了新的挑戰(zhàn)。 房地產業(yè) 自 2020 年開始有一個新的戰(zhàn)略，當然這個轉變也是逐步的緩慢的，我們要特別注意一點。對此，業(yè)內人士分析，鑒于央 ? 行對房地產金融風險預警的一貫嚴肅性，由其房地產金融分析小組 ? 撰寫的《２００４年房地產金融報告》中的建議決非空穴來風，更 ? 不可等閑視之。 購房兩年內轉讓征收 ％的營業(yè)稅，是七部委政策中打擊炒房者的重要政策之一。 貸 款 項 目 調整前利率 調整后利率 其中： 6個月 1 年 13年 (含 ) 35年 (含 ) 5年以上 2020 年 1 月 5 日杭州出臺救市新政 1 月 5 日，杭州市政府召開第 97 次常務會議，會上要求相關部門采取一系列包括金融支持、降低房地產交易成本、完善公積金貸款和貼息辦法、外地人購房入戶等舉措，推進房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展?！蛾P于 2020年國民經濟和社會發(fā)展計劃執(zhí)行情況與2020年國民經濟和社會發(fā)展計劃草案的報告》提出，加強固定資產投資調控。 六、完善房地產統(tǒng)計和信息披露制度 (十四 )建立健全房地產市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度。要落實廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設，各級財政也要加大支持力度。對已經規(guī)劃許可仍未開工的項目，要重新進行規(guī)劃審查。土地、規(guī)劃等有關部門要加強對房地產開發(fā)用地的監(jiān)管。 (五 )有區(qū)別地適度調整住房消費信貸政策。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據要求進行套型調整。各級城市 (包括縣城，下同 )人民政府要編制住房建設規(guī)劃，明確 “ 十一五 ” 期間，特別是今明兩年普通商 品住房、經濟適用住房和廉租住房的建設目標，并納入當地 “ 十一五 ” 發(fā)展規(guī)劃和近期建設規(guī)劃。 會議指出，房地產業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支 柱產業(yè)，引導和促進房地產業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持整個經濟平穩(wěn)較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費需求，有利于實現全面建設小康社會的目標。該官員表示，稅務總局將進一步完善稅收政策，遏制最近一段時期少數大城市房價上漲過快、住房供應結構不合理等問題。 其五， 中國房地產還有一段時間的小幅度增長期，再加上2020 年的奧運會 是 中國 的一件大事，為了社會安定和經濟穩(wěn)健，國家會采取一切必要的措施保障經濟安全，奧運經濟也將在一定程度上帶動房地產經濟。房價收入比（即一套住宅的總價格與家庭年收入的比例）是被世界廣泛使用的判斷房地產價格是否合理的重要指標。中國房地產經濟的起伏期與中國國民經濟波動基本相吻合，而目前中國經濟增長正呈現放緩的趨勢。 中國房地產周期波動可劃分為四個時期：即 1979 年～ 1985年為復蘇期， 1986 年～ 1990 年為發(fā)展期， 1991 年～ 1998 年是增長和宏觀調控期， 1999 至今為高速增長期。 這其中有正面的推動力，如經濟發(fā)展、居民購買力增強、供求關系變化、農村城鎮(zhèn)化等，但其間也蘊藏著大量非理性繁榮的因素。從 2002 年至 2020 年，全國住宅用地平均價格指數在五年間上漲了 %，京、滬、穗、深等地房地產價格均上漲一倍以上，杭州則超過了 200%。 中國內地房地產也有一定的周期性，要發(fā)現其波動頻率還要從其發(fā)展經歷上進行分析。 其一，政府希望通過宏觀調控抑制經濟過熱，實現軟著陸。 其三，中國的房價收入比過高。據國家統(tǒng)計局數據， 2020 年 1～ 2 月全國商品住宅銷售面積增幅，５年來首次低于竣工面積增幅。此外，國家稅務總局也將采取措施 ，抑制開發(fā)高檔住宅，鼓勵經濟適用房等住宅的開發(fā)。但房地產領域的一些問題尚未根本解決，主要是少數大城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂。要重點發(fā)展?jié)M足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整上述比例的，必須報建設部批準。對空置 3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。 (七 )加大對閑置土地的處置力度。 四、進一步整頓和規(guī)范房地產市場秩序 (九 )加強房地產開發(fā)建設全過程監(jiān)管 。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在 2020年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設規(guī)模。引導居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應。堅持擴大內需的戰(zhàn)略方針，重點是擴大消費需求，增強消費對經濟發(fā)展的拉動作用。 央行自 2020年首次加息之后再度調整貸款一個單位基準利率，即 ，而此舉對房地產來講，是第三次加息：兩次加息間，從 2020 年 3月 17日開始，央行曾把當時住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平。這是一個驚人的額度，上海公積金貸款的最高額度也只有 30萬元。 ? 央 行認為，很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售 ? 制度，目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以考慮 ? 予以取消，改期房銷售為現房銷售。 房地產業(yè)是帶動消費的，這一點特別重要，從今年開始到十一五期間乃至今后一段時 間，國家的經濟增長將逐步促進外貿、投資和消費的拉動，將逐漸弱化，轉化為以消費為主要拉動作用，我們國家消費的第一個領域就是房地產，住房處在嚴重的短缺狀態(tài)，住房在人民社會生活中進繼續(xù)長期存在，將解決住房問題，這個歷史性的任務，所以住房消費將是非常重要的。 國內企業(yè)如何與外資開發(fā)公司競爭 1） 最初房地產市場的金融化是由于開發(fā)商迫于目前行業(yè)調控壓力采取的自發(fā)行為。 4） 目前的宏觀調控和房地產行業(yè)調控無疑為這些資本提供了極佳的進入機會，而國內房地產公司無論在 資本實力、風險控制還是規(guī)范運作等方面與這些公司的差距明顯，今后國內開發(fā)商面臨的市場競爭態(tài)勢很可能呈現為“與狼共舞”，如果這些開發(fā)企業(yè)不能盡快樹立自己的核心競爭力，就將不可避免地被邊緣化。 【小節(jié)】 ? 關于金融市場， 我司 認為 國家近期政策是松貨幣、緊信貸 “松貨幣、緊信貸”的現象仍在持續(xù)， “松貨幣”是指相對于 GDP 的增長速度，貨幣供應增長速度偏快；“緊信貸”則是相對于 GDP 和貨幣供應的增長速度，企業(yè)貸款增長速度趨慢。首先，從國際經驗來看，利用利率調控房地產市場的效果似乎并不明顯?？梢灶A計，新一輪的房地產調控在由調整利率打出第一拳之后，后面的“組合拳”將接踵而至。 （三）人口概況 2020 年末 臺州市 總人口 萬人，其中男性人口 萬人，女性人口 萬人，分別占總人口 %和 %。 2000 年：房地產開發(fā)投資 ： 222327 萬 。 2002 年：房地產開發(fā)投資 ： 467635 萬。 2020 年：房地產開發(fā)投資 ： 873158 萬。 商品房空置面積 ㎡： 52306 ㎡ 。 ? 對策分析： 樓盤能否在這一輪競爭淘汰中成功，關鍵是如何引導市場需 求，具體要從以下三方面著手： ? 滿足市場最迫切的需求；（抓住最基本的需求，增加項目的 人氣） 。 臺州每年都有各種各樣的房展會，但展覽水平的參差不齊，展臺布置的簡陋，促銷手段的單調都讓人大失所望。原訂 8～ 9套的關系戶目前可能只選擇一套，事后再通知的意向客戶比較猶豫。其中 8號樓最低起價 4180 元，頂層在 5000 多。另其公司開發(fā)的東方花園已售罄，僅剩商鋪 開 發(fā) 商 浙江玉宏房地產開發(fā)有限公司 銷售熱線 0576— 8520575 樓盤名稱 環(huán)翠名苑 樓盤地址 臺州市椒江區(qū)解放路西 側，依鳳凰山而建 主力戶型 140 ㎡，最小的面積為 133 ㎡ 產品形態(tài) 三幢 18 層高層，兩梯三戶 綠化率 20% 價 格 均價 5800 元 /㎡左右（二層價格 在 4800 元 /㎡左右，七層價格在5500 元 /㎡左右） 備注 開盤時間在 2020 年 11 月， 2020 年年底交房。太陽城三島別墅 2020 年 12 月 31日首期開盤，購買太陽城別墅一期，一次性付款，享受 折優(yōu)惠；于開盤當日簽約并支付定金 50 萬元，一次性特別優(yōu)惠 10 萬元；太陽城首期 (太陽島 月亮島 星星島 ) 推出 2 0套別墅；太陽城將向一期別墅業(yè)主贈送中央空調入戶 (中央空調末端自理 )贈送中央循環(huán)熱水系統(tǒng)。 樓盤名稱 水天一色 投資開發(fā)商 浙江黃氏集團有限公司，臺州市新天地房產開發(fā)有限公司 售樓熱線 05762433333 2533999 樓盤地址 臺州市路橋區(qū)騰達路（嘉綠苑對面） 建筑設計 深圳市建筑設計研究總院 景觀設計 法國埃爾薩景觀事物所 建筑面積 約 180000 平方米，綠地率 45%，容積率 ， 1200 戶 建 筑類型 10 幢小高層及一幢單身公寓組成 戶 型 以二房二廳，三房二廳，四房二廳為主 價 格 均價約 5600 元 /㎡ 宣傳重點 水天一色 — 曾經夢想 SOHO 公寓：位于世貿 A 座。 預測 分析 目前該項目主推寫字樓、商鋪，其 樓盤銷售人員講述預計 2020年 7月或 8 月開盤，現為預登記。 商業(yè)步行街：設 5 條環(huán)繞步行街。 10－ 17 層的房型是復式的，層高大概在 － 左右，公司同一裝修 價 格 10 層的起價為： 7500 元 /㎡左右； 層差： 5080元 /㎡； 商鋪：主要是以出租為主，已基本租完。剛泰集團 咨詢熱線 05762907999 樓盤地址 路橋騰達路南，毗鄰市民中心廣場、會展中心和文體中心 建筑面積 總建筑面積 萬平方米 建筑類型 高層和商鋪 價 格 未公布，但銷售員強調周邊住宅價格在 6000 元 /平方米左右 宣傳重點 臺州 CBD 核心 備注 原計劃 2020 年 12 月預定并收取定金，開盤時間約在 2020年 8月，預計 2020 年交付，現正建設中。 但總體銷售進度緩慢，受政策調控影響較大。其銷售率約在 60%左右 ， 且 4月底該樓盤宣布提價，是其策略之一 樓盤名稱 東京灣 開 發(fā) 商 中國得房率約 80% 車位 地下與地面 669 個 配套及交房 標準 交房標準為框架，公共部分裝修標準，單元門廳精裝 室外配套情況有法式園林景觀社區(qū)、入戶花園、游泳池、 OTIS內庭式觀光電梯 室內配套情況有中央新風系統(tǒng)、火災報警系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、信息管理系統(tǒng)（ BAS） 價 格 于 2020 年 10 月底取得 5幢預售證， 一期 2020 年 12月 6日開盤 2 號樓 /3 號樓，實際 8 號樓已開始銷售， 3 號樓 4780元 /㎡， 2號樓 4880 元 /㎡， 8號樓 4500 元 /㎡，層差 80～ 100元，在 一期開盤時尚有少量 104 方左右的兩室兩廳，兩臥室均朝南 二期推出三幢（ 9號樓）均價 5000 元 /㎡左右，于 2020年 3月 16日開盤，對外宣稱無優(yōu)惠，銷售以 104㎡（總價在45 萬元左右）面積銷售去化好 車位配位是 1： ，搭配車位銷售，同時車位 12 萬一個 宣傳重點 120000 方臺州首席樣板型品質社區(qū) 備注 該樓盤定位為高檔樣版型品質社區(qū)，物業(yè)管理公司浙江綠城物業(yè)公司負責，物業(yè)管理顧問第一太平戴維斯物業(yè) 管理公司（ 物業(yè)管理費統(tǒng)一 元 /平米 /月，大戶型配置入戶花園，花園是按照一半面積計算） ，工商銀行提供 三成最長 30 年按 揭，現 一期五幢地上 13 層，其余打樁基本完畢 去年對外開盤 3兩幢（是該小區(qū)最好的兩幢房子），總共是 48套房子，兩梯兩戶，面積在 151 方左右，得房率 80%，容積率 ,。月 目標客戶群 中小民營企業(yè)老板、各級機關干部和公務員、白領階層、小企業(yè)主及商業(yè)主、企事業(yè)單位的管理人員及教師、投資者 銷售情況 2020 年 12月 14 日開始內部簽大訂 ，首批開出朝南（市民廣場）的 12 號樓和 15 號樓（為該小區(qū)最好的兩幢房子之一，1 15兩幢于 12 月 6 日領到預售證），以老板關系戶內定為主。 小 結 臺州在經歷了宏觀調控的洗禮后，真實的居住需求也一定會顯現出來