【正文】 區(qū)通往主干道道路破難不堪。 劣勢(shì) 片區(qū)環(huán)境 嘈雜 ，僅靠火車道。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 優(yōu)勢(shì) ◎ 地理位置好，價(jià)格適中，有康普品牌支持 ； ◎ 項(xiàng)目 融高層和超高層豪華江景住宅，文化藝術(shù)中心，商業(yè)集群和五星級(jí)豪華 酒店等綜合物業(yè)形態(tài)于一體，擁有沿江 2 公里的超長(zhǎng)水岸線，項(xiàng)目建成之后將擁有皖南地區(qū)乃至安徽省的第一高度建筑物 ； ◎ 毗鄰在建的蕪湖濱江公園，北起濱江大道（原 13 號(hào)碼頭），南至新蕪路。 上述情況在蕪湖樓市中并不算少數(shù)，由于項(xiàng)目定位不明、開盤價(jià)格過高、開發(fā)商誠(chéng)信度低等各種情況銷售不暢的樓盤比比皆是，部分新盤亦難逃此厄運(yùn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。第二年，英國(guó)首先在范羅山上建起了領(lǐng)事館。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 蕪 湖 房?jī)r(jià)上漲，也有很多買房人追漲買高，非理性購(gòu)房的因 素。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 在 4640 元價(jià)格的基礎(chǔ)上，運(yùn)用市場(chǎng)定價(jià)法修正。 所謂地利是指商鋪選址中的房地產(chǎn)諸要素，它包括了商鋪的地理位置、路段、朝向、結(jié)構(gòu)形式、形狀、層高、柱距、配套設(shè)施等。商鋪價(jià)值需要研究的主要內(nèi)容就是商圈內(nèi)居住和流動(dòng)人口的就業(yè)狀況、學(xué)歷、年齡構(gòu)成、住宅售價(jià)、交通方式、以及消費(fèi)水平等。 。 所謂人和是指商鋪所在商圈內(nèi)購(gòu)買力的狀況，這是關(guān)系到商業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵因素。從總體上說(shuō)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好，商業(yè)景氣、商業(yè)利潤(rùn)高于社會(huì)平均利潤(rùn)，這個(gè)時(shí)期未必是投資商鋪的合適時(shí)機(jī)，在商業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)或商業(yè)繁榮的時(shí)期，投資者商鋪選址的空間很小，而且獲得成本很高。 運(yùn)用 以上幾種 定價(jià)方法，可以看出本案小高層 的銷售價(jià)格集中在 4640 元 /平米左右。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三、 SWOT 分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 從面積配比而言， 90— 100平米為主力 戶型，其次為 100 平米 以上和 7090平米的 戶型， 70 平米以下的小戶型所占比例 較低 ,說(shuō)明了蕪湖樓市還處于待開發(fā)和傳統(tǒng)需求消費(fèi)階段 . 通過 鏡湖 片區(qū)面積和戶型配比分析，我們對(duì)本案戶型和面積配比 (本著戶型好買且又能體現(xiàn)單價(jià) 較高 )建議 如下 : 在符合新政條件下 戶型 面積 (㎡ ) 比例 二房二廳一廚一衛(wèi) 7090 70% 三房二廳一廚一衛(wèi) (或 部分 二衛(wèi) ) 91110 25% 三房二廳一廚 二 衛(wèi) 110 以上 5% 價(jià)格定位分析 鏡湖 片區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)圖 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 戶型設(shè)計(jì)和面積配比分析 鏡湖 片區(qū)住宅戶型配比圖 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。自吳黃武二年（公元 223 年），東吳孫權(quán)將蕪湖縣城由鳩茲遷此，已有一千七百多年。 項(xiàng)目距赭 山、西北路 5 站車距，路程在 3 公里以內(nèi)；距 僑鴻國(guó)際（設(shè)有沃爾瑪） 、 中山北路 3 站 車距，路程在 2 公里 以內(nèi)；距鳳凰美食城 、赭山 、 步行街、鏡湖 5站車距，路程在 4 公里以內(nèi)； 周邊主要單位有 鏡湖區(qū)行政服務(wù)中心、 市第二十七中學(xué)分部、 造船廠、 建設(shè)銀行、 安師大附屬外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、十一中學(xué)、信息工程學(xué)校、大慶路小學(xué)和獅子山小學(xué) ； 3公里范圍內(nèi)涵蓋 市一院 、 沃爾瑪 、 僑鴻國(guó)際、鳳凰美食街、 步行街、 真誠(chéng)大酒店、 赭山公園 、 鏡湖公園、 大官山小學(xué)、蕪湖工業(yè)學(xué)校、皖南醫(yī)學(xué)院、現(xiàn)代超市 等； 公交線路有 13路、 14路、 18路、 25路、 34 路、 38 路 和 105 路 等； 教育配套有， 大慶路 小 學(xué) 、 大官路小學(xué)、獅子山小學(xué)、 27 中、 11 中、安師大附屬外國(guó)語(yǔ)學(xué)校 、安師大附中、蕪湖工業(yè)學(xué)校、皖南醫(yī)學(xué)院、安師大夜大學(xué) 等； 醫(yī)療配套有： 市一院、蕪湖金陵男科醫(yī)院、皖醫(yī)弋磯山醫(yī)院等； 休閑配套有：赭 山公園、 鳩絲廣場(chǎng) 、 鏡湖 公園等； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 城南 中央城 主推中小戶型的樓盤在前期開盤時(shí)以其較低的價(jià)格和合適的戶型搶占市場(chǎng)份額，并在短時(shí)期內(nèi)銷售一空。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 配套 社區(qū)內(nèi)設(shè)中央生活廣場(chǎng)，布置有干式噴水廣場(chǎng)、小橋流水、主題石雕、老年健身場(chǎng)、兒童游樂場(chǎng)、保健運(yùn)動(dòng)器材、晨跑小徑等，另規(guī)劃有高檔幼兒園， 3 萬(wàn)余平米的社區(qū)商業(yè)配套及社區(qū)會(huì)所等 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 規(guī)劃層數(shù) 6層帶閣樓 規(guī)劃戶型面積 住宅開盤均價(jià) 4110元 /平方米 住宅銷售均價(jià) 4900元 /平方米 商鋪位置 近臨長(zhǎng)江北路 面積 (平米 ) 商鋪均價(jià) 9500元 /平方米 二期可售 主力戶型面積 主力總價(jià) 53萬(wàn)元 公攤 14% 付款方式 七成按揭 工程進(jìn)度 期房 使用年限 70年 交房日期 08年 12月 31日 容積率 銷售率 % 坪數(shù) 分析 房數(shù) 面積范圍 戶數(shù) 在售 百分比 主力戶型面積去化 3房 42套 2套 % 樓層去化 六層 6套 4套 % 客源分析 年齡 25— 40歲 5房 12套 7套 42% 區(qū)域 鏡湖區(qū) 二期 ,推出 4棟 ,只有 19 套房源對(duì)外出售 ,其余為拆遷安置戶房。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 弋江區(qū)地處蕪湖市城 市發(fā)展中心區(qū)域 。 價(jià)格在 4300 元 8000 元之間 。 如果再持續(xù)攀高，有可能造成一定的負(fù)面影響，針對(duì)嚴(yán)峻的房?jī)r(jià)過高 蕪湖市 07 年出臺(tái)了一系列政策打壓和抑制 房?jī)r(jià) 過快上漲 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 蕪湖 市 GDP 連續(xù)多年保持穩(wěn)步增長(zhǎng)勢(shì)頭， 2020年 蕪湖 市，人均 GDP突破 萬(wàn)元 ； 人均可支配收入 10586 元。 其次，隨著消費(fèi)水平的提升，一部分高收入群體從改善生活品質(zhì)角度考慮，已經(jīng)進(jìn)入二次乃至三次置業(yè)階段，這部分人群成為高品質(zhì)住宅的主力消費(fèi)群體。對(duì)于新拍土地，除合同約定其整體竣工日期外，還要增加開發(fā)進(jìn)度條款的約定，否則在房?jī)r(jià)不斷上漲的階段里，延緩開發(fā)進(jìn)度也是囤積土地的一種方式。隨著鏡湖新城項(xiàng)目等大宗地塊的成功出讓并順利開發(fā)，供應(yīng)緊張狀況可望緩解。到 2020 年 18 月份，全市商品房銷售均價(jià)已達(dá) 3362 元 /m2，比 2020 年上漲 %。遠(yuǎn)低于國(guó)家要求 70%的標(biāo)準(zhǔn)，這與市場(chǎng)對(duì)中小戶型的需求是有一定距離的。在需求拉動(dòng)下， 蕪湖 市商品房空置面積較少， 2020 年為 萬(wàn)平方米， 2020 年為 萬(wàn)平方米， 2020 年為 萬(wàn)平方米， 2020 年 8 月份為 萬(wàn)平方米。進(jìn)入 2020 年，隨著新開工面積的大量增加，竣工面積也止跌回升。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。經(jīng)普資料顯示， 2020 年 蕪湖 市共有房地產(chǎn)業(yè)法人單位 279 個(gè)，就業(yè)人員 萬(wàn)人。 一、 市場(chǎng)分析 近年來(lái)， 蕪湖 市從本地實(shí)際出發(fā)，堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，在貫徹落實(shí)國(guó)家各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的同時(shí)，穩(wěn)步推進(jìn)城市化和工業(yè)化進(jìn)程，為房地產(chǎn)業(yè)的全方位啟動(dòng)與發(fā)展創(chuàng)造了良好的環(huán)境。 目 錄 市場(chǎng)分析 2 07 年市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 及 政策盤點(diǎn) 7 08 年市場(chǎng)預(yù)測(cè) 9 房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊構(gòu)成 10 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 13 本 案環(huán)境分析 21 項(xiàng)目地理分析 21 周 邊 環(huán) 境 分 析 21 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。近年來(lái)， 蕪湖 市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 近三年房屋施工面積、新開工面積都有不同程度的增長(zhǎng)，竣工面積下降。 2020 年， 蕪湖 市商品房銷售均價(jià)已達(dá) 2901 元，比 2020 年上漲 %，進(jìn)入2020 年，由于人民幣升值速度加快以及流動(dòng)性過剩等原因，作為資產(chǎn)類的房地產(chǎn)價(jià)格也大幅攀升，本年 18 月份，全市商品房銷售均價(jià)已達(dá)每平方米 3362 元，可見， 蕪湖 市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)出價(jià)升量增的旺銷局面。2020 年統(tǒng)計(jì)年報(bào)顯示施工商品住宅面積中， 90 平方米以下為 萬(wàn)平方米，占施工商品住宅面積的比重僅為 %， 2020 年18 月份， 9