【正文】 6 元。 當然，在房價上漲的同時，也不可忽視房屋結構性過剩導致部分房價下跌的可能，例如商業(yè)和高層的嚴重過剩，必將導致價格下跌。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 三、 2020 年 房地產市場 預測 蕪湖房地產正呈現出高速發(fā)展時期， 土地開發(fā)量已經跟不上需求量，房價一路飆升已達到當地經濟承受能力的高點， 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 如果再持續(xù)攀高，有可能造成一定的負面影響，針對嚴峻的房價過高 蕪湖市 07 年出臺了一系列政策打壓和抑制 房價 過快上漲 。按發(fā)展狀況和開發(fā)特征可以形成 四 大發(fā)展板塊。 價格在 4300 元 8000 元之間 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 弋江區(qū)地處蕪湖市城 市發(fā)展中心區(qū)域 。使鳩江區(qū)成為人流、物流、信息流的通道，成為對外開放的一片熱土。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 該區(qū)在努力打造集電力能源、汽車制造、特色農業(yè)、物流業(yè)和商貿服務業(yè)為一體的現代化城區(qū)。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。包括以下項目： 泰華家園 案名 泰華家園 工地地址 長江路與花園路交口 開發(fā)商 安徽泰華置業(yè) 占地面積 3 萬多平方米（一期） 建筑面積（一期） 51153 平方米 物業(yè)類型 多層 /小高層 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 規(guī)劃層數 6層帶閣樓 規(guī)劃戶型面積 住宅開盤均價 4110元 /平方米 住宅銷售均價 4900元 /平方米 商鋪位置 近臨長江北路 面積 (平米 ) 商鋪均價 9500元 /平方米 二期可售 主力戶型面積 主力總價 53萬元 公攤 14% 付款方式 七成按揭 工程進度 期房 使用年限 70年 交房日期 08年 12月 31日 容積率 銷售率 % 坪數 分析 房數 面積范圍 戶數 在售 百分比 主力戶型面積去化 3房 42套 2套 % 樓層去化 六層 6套 4套 % 客源分析 年齡 25— 40歲 5房 12套 7套 42% 區(qū)域 鏡湖區(qū) 二期 ,推出 4棟 ,只有 19 套房源對外出售 ,其余為拆遷安置戶房。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。錦繡家園 案名 利華 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 配套 社區(qū)內設中央生活廣場，布置有干式噴水廣場、小橋流水、主題石雕、老年健身場、兒童游樂場、保健運動器材、晨跑小徑等，另規(guī)劃有高檔幼兒園， 3 萬余平米的社區(qū)商業(yè)配套及社區(qū)會所等 。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 小結： 從本案較近的樓盤分析如月桂都市花園， 07年 9月 30 推出的房子多層早 早 賣完，剩下的全是小高層， 同 年 11月 16日 開盤又推出了 2 幢小高層， 兩次開盤 小高層 都存在 滯銷情況。 城南 中央城 主推中小戶型的樓盤在前期開盤時以其較低的價格和合適的戶型搶占市場份額，并在短時期內銷售一空。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目距赭 山、西北路 5 站車距，路程在 3 公里以內；距 僑鴻國際（設有沃爾瑪） 、 中山北路 3 站 車距，路程在 2 公里 以內；距鳳凰美食城 、赭山 、 步行街、鏡湖 5站車距，路程在 4 公里以內； 周邊主要單位有 鏡湖區(qū)行政服務中心、 市第二十七中學分部、 造船廠、 建設銀行、 安師大附屬外國語學校、十一中學、信息工程學校、大慶路小學和獅子山小學 ； 3公里范圍內涵蓋 市一院 、 沃爾瑪 、 僑鴻國際、鳳凰美食街、 步行街、 真誠大酒店、 赭山公園 、 鏡湖公園、 大官山小學、蕪湖工業(yè)學校、皖南醫(yī)學院、現代超市 等； 公交線路有 13路、 14路、 18路、 25路、 34 路、 38 路 和 105 路 等； 教育配套有， 大慶路 小 學 、 大官路小學、獅子山小學、 27 中、 11 中、安師大附屬外國語學校 、安師大附中、蕪湖工業(yè)學校、皖南醫(yī)學院、安師大夜大學 等； 醫(yī)療配套有： 市一院、蕪湖金陵男科醫(yī)院、皖醫(yī)弋磯山醫(yī)院等； 休閑配套有：赭 山公園、 鳩絲廣場 、 鏡湖 公園等； 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 鏡湖區(qū)是蕪湖市的 中心城區(qū)，東接鳩江區(qū)，西瀕長江，南與弋江區(qū)隔青弋江相望，北與蕪湖經濟開發(fā)區(qū)毗鄰，轄吉和、北京路、弋磯山、汀棠、天門山、鏡湖、東門、北門、赭山、赭麓、荊山。自吳黃武二年（公元 223 年），東吳孫權將蕪湖縣城由鳩茲遷此，已有一千七百多年。自此，帝國主義的魔爪伸進了蕪湖。 戶型設計和面積配比分析 鏡湖 片區(qū)住宅戶型配比圖 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 54%35%10%1%兩房三房四房一房 從上圖可以看出， 鏡湖 片區(qū)的兩房和三房為主，四房所占比例極低，一房只屬于配比戶型； 鏡湖 片區(qū)住宅面積配比圖 23%39%30% 8%70—90平米90—100平米100平米以上70平米以下 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 從面積配比而言， 90— 100平米為主力 戶型，其次為 100 平米 以上和 7090平米的 戶型， 70 平米以下的小戶型所占比例 較低 ,說明了蕪湖樓市還處于待開發(fā)和傳統(tǒng)需求消費階段 . 通過 鏡湖 片區(qū)面積和戶型配比分析，我們對本案戶型和面積配比 (本著戶型好買且又能體現單價 較高 )建議 如下 : 在符合新政條件下 戶型 面積 (㎡ ) 比例 二房二廳一廚一衛(wèi) 7090 70% 三房二廳一廚一衛(wèi) (或 部分 二衛(wèi) ) 91110 25% 三房二廳一廚 二 衛(wèi) 110 以上 5% 價格定位分析 鏡湖 片區(qū)房地產價格走勢圖 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 39804126426545750146239 31005001000150020002500300035004000450050002020 2020 2020 2020均價上漲幅度 從上圖可以看出， 鏡湖 片區(qū)住宅的價格最近幾年一直呈現上升的態(tài)勢， 07 年上漲速度 尤其 較快 。 三、 SWOT 分析 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 項目緊臨 長江南路， 交通便利，通往 市區(qū) 擁 有多路公交車 有 13 路、 14路、 18路、 25路、 34路、 38路和 105 路等 ； 項目周邊學區(qū)眾多有 大慶路小學、大官路小學、獅子山小學、 27中、 11中、安師大附屬外國語學校、安師大附中、蕪湖工業(yè)學校、皖南醫(yī)學院、安師大夜大學等 完善的教育 配套 ； 學校 、 銀行、超市、菜市場 、醫(yī)療 、公園 等配套 環(huán)伺本案 ,設施一應俱全； 片區(qū)市政形象不斷改善 ； 項目體量小，易于去化； 樓市 利好 時期 ，需求增多房價上漲較快 ； 預售房源減少，供求關系失衡；拆遷難度加大，土地開發(fā)量減少；商品房結構不合理，中小戶型市場難尋。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。同時，在國家宏觀調控政策方面，今年國家 6次加息， 10次提高存貸款準備金利率，并提高了二套房首付比例及貸款利率，蕪湖也出臺了一系列調控舉措，顯示了政府穩(wěn)定房價的決心，目前已取得了初步效果，很多新開樓盤銷售回歸理性和平淡。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 由 于該項目屬未開發(fā)階段，項目的優(yōu)勢、特色、市場知名度都須要時間的培育，發(fā)展商的實力亦未能彰顯，結合蕪湖鏡湖板塊和蕪湖整個樓盤的巨大開發(fā)量等客觀因素。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 運用 以上幾種 定價方法，可以看出本案小高層 的銷售價格集中在 4640 元 /平米左右。因此修正后的價格為 4705 元左右。從總體上說，經濟形勢良好，商業(yè)景氣、商業(yè)利潤高于社會平均利潤，這個時期未必是投資商鋪的合適時機，在商業(yè)發(fā)達地區(qū)或商業(yè)繁榮的時期，投資者商鋪選址的空間很小，而且獲得成本很高。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 所謂人和是指商鋪所在商圈內購買力的狀況，這是關系到商業(yè)生存和發(fā)展的關鍵因素。項目基地為農貿市場，附近有 沃爾瑪 超市以及 鳳凰美食街 等 有 規(guī)模的 商業(yè) 市場。 。 ② 周邊住宅價格的定價在 4600 元 /平米左右 ，在商圈影響較強的情況下商鋪的定價一般為住宅價格的 2倍左右，本項目商鋪的價格應在 9200元左右。商鋪價值需要研究的主要內容就是商圈內居住和流動人口的就業(yè)狀況、學歷、年齡構成、住宅售價、交通方式、以及消費水平等。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 所謂地利是指商鋪選址中的房地產諸要素，它包括了商鋪的地理位置、路段、朝向、結構形式、形狀、層高、柱距、配套設施等。 商鋪定價因素的內容很多，有經濟環(huán)境、有商鋪的房地產因素，有商鋪的商業(yè)因素，還有供求關系以及投資市場的資金狀況等，我們把上述因素形象地歸納為天時、地利、人和。 在 4640 元價格的基礎上，運用市場定價法修正。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1）市場比較法 本項目市場價格比較法系數修正表 各樓盤的價 格，均以市場實際成交均價為真實數據。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目位于鏡湖區(qū)西北角，東近長江南路，南接 27 中 學 ，西臨老居民區(qū)，北鄰造船廠 ，項目初步規(guī)劃為小高層、農貿市場和商鋪， 整個規(guī)劃成裙樓式， 一層為農貿市場 ，一層四周為商業(yè)門面，二層以上為住宅用房（初步設計為三幢小高層） 。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 蕪 湖 房價上漲，也有很多買房人追漲買高，非理性購房的因 素。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 因此在本案的定價中，因充分借鑒該片區(qū)項目定價和價格上漲趨勢，以該片區(qū)中高價位為宜。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更