【正文】 1997年銷售率達(dá) ％，當(dāng)年完成銷售額 榮譽情況： “ 1998年八大明星樓盤”，并榮獲“廣東省樣板工程”稱號 ，全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū) 74 深圳典型項目情況 項目名稱： 金地翠園 地理位置： 深圳市福田區(qū)石廈北住宅片區(qū)內(nèi) 開發(fā)期限： 1999年 1月動工建設(shè)， 5月發(fā)售， 12月竣工 開發(fā)規(guī)模： 占地 8190平方米，總建筑面積 24570平方米 樓房形態(tài)： 6棟 12層高的小高層住宅 定價范圍： 6000元左右 營銷訴求 /客戶定位： 立體綠化使綠化率達(dá) 100％ 銷售情況： 樓花期銷售率達(dá) 97％，銷售率達(dá) 98％ 榮譽情況： 深圳市“ 1999年十大暢銷樓盤” 75 深圳典型項目情況 項目名稱： 金海灣花園 地理位置： 深圳市中心區(qū)、深圳灣畔沙嘴路福榮路交匯處 開發(fā)期限： 98年 10月正式開工，預(yù)計開發(fā)工期為 4年。 凈資產(chǎn)： 總資產(chǎn)： ，資產(chǎn)負(fù)債率 % 土地儲備： 871萬平米 年銷售收入： 客戶定位： 以擁有穩(wěn)定收入、講究生活質(zhì)量和品位的中等收入家庭為目標(biāo)客戶 品牌知名度： 全國最優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，尤以物業(yè)管理著稱 59 萬科集團組織結(jié)構(gòu) 董事會 總經(jīng)理 企 劃 部 規(guī)劃設(shè)計部 工程管理部 物業(yè)管理部 財 務(wù) 部 人力資源部 辦 公 室 股政事務(wù)部 總經(jīng)理辦公室 銷售中心 客戶服務(wù)中心 副總經(jīng)理 ?萬科集團采取區(qū)域分公司相對獨立運作；總部部門對分公司各部門執(zhí)行日常直線工作指導(dǎo)和各地分公司知識的積累和傳達(dá)。 中密度住宅產(chǎn)品：如位于商業(yè)中心區(qū)的西單項目、國貿(mào)商圈的雙井項目、 CBD輻射區(qū)的京通項目； 低密度住宅產(chǎn)品：新市鎮(zhèn)計劃，包括：南部的翡翠城項目、北部的沙河項目、東部的臺湖項目。本項目是城市開發(fā)集團近 20年來開發(fā)的最高檔項目。集團公司具備規(guī)模的自管小區(qū)實現(xiàn)了全面創(chuàng)優(yōu)， 10多個小區(qū)榮獲了全國優(yōu)秀物業(yè)管理居住小區(qū)稱號和市級優(yōu)秀住宅小區(qū)稱號； 2個大廈被評為優(yōu)質(zhì)工程。 典型企業(yè)人力資源管理體系及薪酬比較 182。 主要競爭對手基本數(shù)據(jù)比較 182。數(shù)目眾多，資產(chǎn)規(guī)模小，業(yè)績波動較大，項目開發(fā)周期緊密。另外現(xiàn)有資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)質(zhì)量需要進(jìn)一步優(yōu)化； ?土地儲備較北京市前 3位開發(fā)商處于絕對劣勢； ?隨公司規(guī)模迅速膨脹，人力資源成為關(guān)鍵制約瓶頸，公司依靠核心管理層的個性化管理較多，業(yè)務(wù)執(zhí)行層的專業(yè)化能力不足以適應(yīng)未來競爭； 技能方面： ?對客戶需求把握以及通過項目運作滿足客戶需求的能力較突出，但穩(wěn)定性及控制能力尚有所欠缺 ?在開發(fā)環(huán)節(jié)中，前期市場分析研究的控制管理、項目中資金管理、成本控制及質(zhì)量管理，以及銷售管理、物業(yè)提升價值等方面均存在改善需求 ?公司在資本運作及存量資產(chǎn)經(jīng)營管理方面投入不足，發(fā)展緩慢； 管理體系： ?公司歷史創(chuàng)業(yè)快速發(fā)展，使公司難以認(rèn)真思考并清晰規(guī)劃公司未來戰(zhàn)略發(fā)展； ?公司受到國企管理模式的影響，尚不是完全市場化運作，尚未形成績效管理的體系來實現(xiàn)有效考評，薪資體系不具有市場競爭性； ?公司運營系統(tǒng)不完善，特別在公司運作流程方面，依賴關(guān)鍵人員經(jīng)驗判斷以及責(zé)任心，尚未形成清晰、完善的體系 ?組織結(jié)構(gòu)變化頻繁，本部部門職責(zé)劃分不清，運營與支持部門配合不暢 ?…… 詳細(xì)內(nèi)容論述可參見《中遠(yuǎn)房地產(chǎn)內(nèi)部診斷報告》 SWOT 44 房地產(chǎn)行業(yè)目前處于新一輪景氣周期，特別是公司目前立足北京面臨眾多的機遇 市場機會 ——住宅 ? 增量住宅需求將長期持續(xù)高速增長： 182。 競爭對手項目組織管理模式比較 182。 專業(yè)經(jīng)理 高級 專業(yè)經(jīng)理 總監(jiān) 專業(yè)序列 管理序列 經(jīng)理助理 部門經(jīng)理 副總經(jīng)理 總經(jīng)理 基層員工 35 三家公司的薪資結(jié)構(gòu)中都包含有績效工資的部分，并采用多種激勵措施 萬科 萬通 紅石 ?基本工資 +績效工資 +總經(jīng)理基金 ?年功序列 ?基本工資 +績效工資 +股權(quán) ?基本工資 +績效工資 +“賽季”獎金 ?30％左右 ?銷售人員并不采用高提成的做法 ?普通員 20％ ?部門經(jīng)理以上2530％ ?普通員工 20％ ?管理人員比例更高 ?公司正在申請發(fā)放期權(quán) ?長期員工有金牌獎勵 ?多種手段樹立員工榮譽感，多種非物質(zhì)激勵 ?靈活的職業(yè)發(fā)展路徑 ?員工持股會 ?福利購房計劃 ?家庭福利政策 ?公司高速發(fā)展帶來員工的發(fā)展空間 ?任人唯能的人才使用機制和競爭機制 ?優(yōu)惠購房計劃 薪資結(jié)構(gòu) 浮動部分比例 其他激勵措施 36 房地產(chǎn)行業(yè)薪金比較 ——總經(jīng)理、副總經(jīng)理、部門經(jīng)理（北京地區(qū)） 資料來源：競爭對手訪談 6－ 10 績效工資 13 基本工資 部門經(jīng)理 副總經(jīng)理 總經(jīng)理 車補（ 6萬 /年）＋買房優(yōu)惠 隱性收入 38 基本工資 15 績效工資 車補（ 6萬）＋買房優(yōu)惠 隱性收入 車補（ 4萬 /年）＋房補（ 3萬 /年） 隱性收入 18 績效工資 45 基本工資 紅石（中鴻天） 萬科（北京分公司） 對比公司（萬 /年） 8－ 10 15－ 20 45萬優(yōu)惠買房＋車補 5萬 30－ 40 12－ 20 公司購買住房、公關(guān)費用不限、配車給個人 20萬優(yōu)惠買房＋車補 3萬 不明 潘世屹（董事長）年薪 80萬 8 12 35 18 不明 不明 指標(biāo)超額有獎勵 6070 中海北京 不明 稅前工資，萬元 /年 37 房地產(chǎn)行業(yè)薪金比較 ——總經(jīng)理、副總經(jīng)理、部門經(jīng)理（北京地區(qū)） 資料來源：競爭對手訪談 2－ 5 績效工資 6 基本工資 部門經(jīng)理 副總經(jīng)理 總經(jīng)理 3％左右的股權(quán)，其他不明 隱性收入 12 基本工資 6 績效工資 20％股權(quán) 隱性收入 車補（ 4萬 /年）＋房補（ 3萬 /年） 隱性收入 12 績效工資 25 基本工資 華潤置地 萬通 對比公司（萬 /年） 8－ 10 20 車補＋買房優(yōu)惠 50 車補＋買房優(yōu)惠 車補＋房補 500 稅前工資，萬元 /年 不明 38 采用年度或季度對業(yè)績進(jìn)行考核，而不是采用月度績效考核 萬科 萬通 紅石 ?年度 ?年度 ?季度 “賽季” ?根據(jù)公司的年度工作計劃分解確定 *，年中修正 ?年初由公司分解部門目標(biāo)，各部門制定相應(yīng)目標(biāo)責(zé)任書并分解到員工 ?指標(biāo)包括工作態(tài)度、工作能力和工作績效三大部分 ?項目公司指標(biāo)主要是銷售收入、利潤和重要進(jìn)度 ?根據(jù)每季的工作計劃分解確定 ?不明 ?部門經(jīng)理考核員工 ?主管副總 \總經(jīng)理考核部門經(jīng)理 ?部門長考核員工 ?主管副總考核部門經(jīng)理 ?最優(yōu)和最差者交叉考評 考核頻度 考核指標(biāo)確定 考核關(guān)系 ?績效工資 ?晉升 ?末位淘汰 ** ?績效工資 ?晉升和淘汰 ?培訓(xùn) ?績效工資 ?晉升和淘汰 ?特別輔導(dǎo)和培訓(xùn) ?“賽季”獎金和表彰 考核的影響 *萬科沒有崗位職責(zé)說明書 **萬科最近開始有主動淘汰 39 以萬科為代表的成熟型企業(yè)已建立了系統(tǒng)的高質(zhì)量的培訓(xùn)體系，而以紅石為代表的發(fā)展型企業(yè)的培訓(xùn)相對不夠系統(tǒng) 萬 科 萬 通 紅 石 ?聘請專業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)，購買了昂貴的經(jīng)理人培訓(xùn)產(chǎn)品，投入非常大，成為吸引員工的重要手段 ?培訓(xùn)成為員工能力提升的重要途徑，培訓(xùn)對所有員工都開放 ?全國視頻會議系統(tǒng)幫助各地公司充分交流心得和經(jīng)驗 ?HR部門每年安排 100個小時以上的培訓(xùn)項目，以管理培訓(xùn)和社會禮儀為主，外請專業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)實施 ?技術(shù) \專業(yè)培訓(xùn)由部門申報和組織實施，公司有預(yù)算經(jīng)費 ?要求基層員工每年受培訓(xùn)時間不少于 40小時，管理人員不少于50小時 ?公司的培訓(xùn)相對不足，系統(tǒng)性和計劃性不足 ?有外請機構(gòu)進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn) 萬科的投入明顯高于其他公司，訪談過程中萬科人力資源的專業(yè)化也給人留下了最深的印象 40 企業(yè)文化建設(shè)成為人力資源管理的重要內(nèi)容和規(guī)范管理有力補充 萬 科 萬 通 紅 石 ?通過各種主題活動激發(fā)員工的工作積極性和創(chuàng)造力：合金計劃、孔雀開屏計劃 ?通過主題年確認(rèn)和突出公司的工作重心，客戶微笑年、網(wǎng)絡(luò)聯(lián)盟年、職業(yè)經(jīng)理年 ?通過多種溝通渠道和對溝通的鼓勵，建立健康的交流氣氛：十二種上下溝通渠道，“火花島” ?反省會： ?第一階段反省公司管理； ?第二階段反省公司戰(zhàn)略； ?第三階段站在未來反省公司的現(xiàn)在 ?價值觀整合“陽光心態(tài)”和“生人文化” ?將每一個考評季度稱為“賽季”，鼓勵員工進(jìn)行業(yè)績競賽，對于每個“賽季”評選出的優(yōu)秀員工進(jìn)行公開的表彰和獎勵 ?任人唯能，任何員工都有機會得到重視和重用 41 目錄 182。 ?職位序列的底層是基層員工，管理序列從下至上設(shè)有經(jīng)理助理、經(jīng)理和副總?cè)齻€層級，專業(yè)序列從下至上設(shè)有專業(yè)經(jīng)理、高級專業(yè)經(jīng)理和總監(jiān)三個層級，與管理序列一一對應(yīng)。 競爭對手項目組織管理模式比較 182。 32 目錄 182。 競爭對手項目組織管理模式比較 182。 26 土地儲備和存量經(jīng)營日益成為大型房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略選擇，物業(yè)服務(wù)和置業(yè)服務(wù)成為業(yè)務(wù)組合中的重要方面 土地開發(fā)/儲備 深度物業(yè)服務(wù) 綜合置業(yè)咨詢 ?太合地產(chǎn)認(rèn)為土地儲備將成為未來房地產(chǎn)公司的核心資源和關(guān)鍵競爭能力，因此專門成立“太合置地”進(jìn)行長期土地儲備 ?萬通成立專門的子公司從事土地開發(fā)業(yè)務(wù) ?華潤置業(yè)在京開十家連鎖店，提供房屋升級服務(wù) ?萬通成立萬通筑屋，通過網(wǎng)上渠道提供住宅定制服務(wù) ?紅石在網(wǎng)上推出“豬八戒家政網(wǎng)”，為現(xiàn)代城的客戶提供多種深度物業(yè)服務(wù) ?萬科在上海部分小區(qū)開始提供收費物業(yè)服務(wù) 存量租賃經(jīng)營 ?萬通計劃在將來的房屋開發(fā)業(yè)務(wù)中，留出三分之一的比例用于租賃 ?太合地產(chǎn)將在今后的高檔物業(yè)方面由出售轉(zhuǎn)為租賃經(jīng)營 示例 27 目錄 182。 中遠(yuǎn)房地產(chǎn) SWOT分析及發(fā)展建議 182。 港資房地產(chǎn)開發(fā)商分析 182。在 “ 使館新城 ” 的園區(qū)和會所內(nèi)，共設(shè)有 50項休閑和運動設(shè)施，這在目前北京的住宅社區(qū)內(nèi)稱得上是絕無僅有。 “ 使館新城 ” 是昌盛集團在北京的第一個房地產(chǎn)項目，總建筑面積29萬平方米，在尚未破土動工的情況下，就已被 10月份在京舉行的國際建筑聯(lián)盟（ UICB） 2020年大會評為 “ 未來住宅精品樓盤 ” 。本集團於一九九零年成立，并於一九九二年在香港聯(lián)交所有限公司上市，現(xiàn)為恒生指數(shù)成份股之一，資產(chǎn)總值超過港幣一千二百八十億元。主力在各區(qū)發(fā)展具指標(biāo)地位的樓盤，為樓宇素質(zhì)定下新水平。一九七二年於香港證券交易所上市。 北 京 – 麗來花園 位于北京市順義縣天竺鎮(zhèn)薛大人莊村的麗來花園，面積約 1400萬平方尺，將分四期建成單棟式及半獨立之花園洋房，娛樂設(shè)施包括高爾夫球場、會所、購物商場等，預(yù)計 2020年完成。李嘉誠旗下的長實集團 2020年稅后盈利比１９９９年下跌６７％；聯(lián)營公司和記黃埔 2020年稅后盈利比１９９９年下跌７０％。 競爭對手項目組織管理模式比較 182。 品牌 員工 素質(zhì) 天鴻 珠江 中遠(yuǎn) 金地 萬科 萬通 紅石 中海 餅圖示例解釋： 市場最佳 市場領(lǐng)先 市場平均水平 市場較差 市場最差 14 目錄 182。 其余房地產(chǎn)開發(fā)公司主要為在北京的土地儲備。土地儲備反映了一些大型房地產(chǎn)開發(fā)公司的長期開發(fā)思路，也反映出其開發(fā)實力； ?該指標(biāo)選取的標(biāo)桿企業(yè)包括萬科、中海外等大型集團公司土地儲備（以斜線柱表示），也比較了 8家房地產(chǎn)開發(fā)商在北京的土地儲備狀況。 萬通 15％屬于訪談得到的結(jié)論，而且萬通 2020年同時有多個樓盤進(jìn)入銷售期，收入、利潤狀況較突出。 珠江地產(chǎn)立足廣州，與合生創(chuàng)展聯(lián)手，并將北京市場作為下一步重點市場，值得關(guān)注。 ?該指標(biāo)選取的標(biāo)桿企業(yè)主要為房地產(chǎn)開發(fā)公司在北京的銷售業(yè)績， 2年平均可以較好反映其投入資源，業(yè)績表現(xiàn)。 8 歷史開發(fā)規(guī)模比較 ——截至 2020年底 15008002003