【正文】 城市人口增加對房屋的需求主要包括兩部分，一部分是城市新增人口的住房需求。 據(jù)房地產(chǎn)銷售情況統(tǒng)計顯示： 20202020年外來人口購房和農(nóng)民進(jìn)城購房的比例達(dá) ％，大約 160萬平方米商品房。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 舊城改造、房屋拆遷引起的市場需求 這部分需求相對穩(wěn)定， 2002 年 2020 年 蕪湖 市平均每年房屋拆遷量近 12 萬平方米，按 70％的居民購買商品房計算，平均每年約需要近 15 萬平方米的商品房。經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展、人均可支配收入的穩(wěn)步提高為改善居住條件提供了可能。而郊區(qū)大型項目的出現(xiàn)和過度開發(fā)，也將導(dǎo)致部分郊區(qū)項目出現(xiàn)價格波動。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 宏觀政策方面，國家處在經(jīng)濟(jì)高速增長時期，以高姿態(tài)迎接奧 運(yùn)年的到來，回顧去年 預(yù)測 08 年 蕪湖市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持高速發(fā)展穩(wěn)中有升的發(fā)展局勢。 城中 板塊 城中板塊南到沿河路 、北接 天門山路 、 西至長江沿線 、東到 弋江路 。 樓盤檔次 高檔 中高檔 均價 5500 元以上 5000元以下 物業(yè)形態(tài) 住宅、 商業(yè)、寫字樓 住宅 主力戶型 住宅 901 商業(yè) 25— 70平米、寫字樓敞開式 三房兩廳 110 平米以上 消費(fèi)群體 全市居民，投資戶居多。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。該區(qū)域住宅、商業(yè)以沿江邊發(fā)展速度較快，形成了具有代表性的 中 高檔樓盤如長江長現(xiàn)代城 、中央城等 諸多樓盤。 “褐山攬勝 ”、 “官陡門大捷 ”、 “三國古戰(zhàn)場遺址 ”等現(xiàn)代的和歷史的景觀成為一道絢麗多姿的旅游風(fēng)景線。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。代表性的樓盤有江濱花園、金鑫花園、錦江家園、龍湖花園等， 現(xiàn)階段住宅均價在 1800 元 — 2000元之間 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 職業(yè) 生意人、職工 媒體 DM、介紹、路過 生活機(jī) 能評價 交通 有 1路、 3路、 9路、 12路、 14路、 24路、 25 路、 26 路、 105路、 106路等多路公交車通過 學(xué)校 王家巷小學(xué)、綠影小學(xué)、田家炳中學(xué) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。錦繡家園 工地地址 蕪湖市蕪寧路 93號（香 樟公園東側(cè)） 投資商 蕪湖市利華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積 5萬平方米 建筑面積 10萬平方米 物業(yè)類型 多層 /高層 在售物業(yè)類型 7棟多層 3棟高層 在售 戶型面積 69228 銷售均價 4609元 /平方米 主力戶型 三房二廳 主力總價 60萬元 公攤 % 付款方式 7成按揭 工程進(jìn)度 期房 使用年限 70年 交房日期 容積率 銷售率 20%% 坪數(shù) 分析 高層 房數(shù) 戶型面積范圍 戶數(shù) 已售 百分比 主力面積去化 109149 2房 6985 51 21 41% 樓層去化 513層 3房 106149 129 17 13% 客源 年齡 25— 40歲 4房 /5房 150— 228 10 0 0 區(qū)域 鏡湖區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 分析 職業(yè) 生意人、職工 合計 69228 190 38 20% 媒體 介紹、路過 生活機(jī)能評價 交通 1 2 3 32路 等 學(xué)校 27中、 市政 五一廣場 配套 商業(yè)、會所 優(yōu)勢 蕪湖市區(qū)僅有的四大公園 —— 赭山公園、神山公園、汀塘公園和華強(qiáng)旅游城，兩山一水，外加高科技主題公園，分布于項目周邊，生活、休閑兩相宜。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 優(yōu)勢 地理位置好，外立面新穎獨(dú)特，樓道全大理石鋪裝； 劣勢 價格過高，戶型偏大， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 世茂濱江花園 一期 案名 世茂濱江花園 工地地址 蕪湖市濱江北路濱江公園客運(yùn)站對面 開發(fā)商 香港世茂集團(tuán) 基地面積 280 建筑面積 55萬平方米 物業(yè)類型 高層 /超高層 在售棟數(shù) 1棟 建筑面積 46725平方米 開盤均價 7345元 /平方米 規(guī)劃層數(shù) 33 規(guī)劃坪數(shù) 291套 平均價格 7800元 /平方米 主力坪數(shù) 136153 主力總價 100萬元 公攤 % 付款方式 八成按揭 工程進(jìn) 度 期 房 使用年限 70年 交房日期 容積率 ： 銷售率 73% 房數(shù) 戶型面積范圍 戶數(shù) 已售 百分比 坪數(shù)去化 136205 3房 1 114 31 27 87% 樓層去化 6至 28層 136153 128 74 % 客源分析 年齡 25— 40歲 4房 167174 33 26 % 區(qū)域 華凌、周邊 5/6房 196205 64 60 % 職業(yè) 生意人、職工 合計 110205 256 187 73% 媒體 廣告 、介紹、路過 生活機(jī)能評價 交通 1 1 1 3 36等十多路公交。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，該項目 11 月中旬第 2次開盤，入網(wǎng)總套數(shù) 552 套，目前可售套數(shù)為 119 套，基本集中在小高層。出人意料的是，年內(nèi)最后一次開盤相較于前期開盤價格上漲近 700 元 /m2，開盤一周以來僅成交 9套、認(rèn)購 10套，成交比例不到 10%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。區(qū)域面積 58平方公里，常住人口 45 萬人。清光緒二年 (1876 年 )，英帝國主義強(qiáng)迫清政府簽訂了《中英煙臺條約》，把蕪湖列為通 商口岸之一。 鏡湖區(qū)在 “ 全省都市旅游示范區(qū) ” 評選中榮登金榜，半城山半城水，皖風(fēng)徽韻讓蕪湖的自然景觀傾國傾城，步行街、華強(qiáng)旅游城、美食街和正在改造中的蕪湖古城，給鏡湖區(qū)的都市旅游作了很好的鋪墊。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。上漲 主要受供應(yīng)量減少購買需求 增多 等諸多 影響，同時受連續(xù)價格上漲影響，價格滯漲的壓力也在增大。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 周邊環(huán)境惡劣，嘈雜且污染嚴(yán)重； 片區(qū)形象較差，屬 老城區(qū) 聚集地 ； 城市配套有待完善，缺乏休閑和優(yōu)良的購物； 傳統(tǒng)居住區(qū)，居民素質(zhì)低； 期房； 項目為商住樓物業(yè)類型， 一層為鮮魚和農(nóng)貿(mào)市場， 市場內(nèi)喧囂嘈雜，氣味難聞，對于住戶將會造成直接影響； 該片區(qū) 0708年開發(fā)量較大，市場競爭壓力提升； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 目標(biāo)市場層次偏低，對價格敏感度高； 區(qū)域 樓價頗高造成有價無市、銷售不佳，樓市拐點或?qū)⑻崆暗絹?。 四、 市場定位 A、客戶區(qū)域： a) 重點區(qū)域：項目 3公里半徑范圍，包括 鏡湖 、 長江 路、 團(tuán)結(jié)村、弋江 、 旅游商品經(jīng)濟(jì)園、綜合經(jīng)濟(jì) 開發(fā)區(qū) ； b) 有效區(qū)域： 城西、中山路、城中、銀湖路 等周邊 區(qū)域 ； c) 潛在區(qū)域：除以上區(qū)域以外的 蕪湖全市和下縣 城市； B、客戶特征 職業(yè)特征：生意人、私營業(yè)主、企業(yè)職工、外來人口、拆遷戶； 年齡特征： 25— 45 歲，其中以 30— 40 歲的為主； 消費(fèi)心理特征： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 —— 要求交通方便，去 市中心、孩子上學(xué) 有公交車（最好直達(dá)）； —— 長期居住，對該片區(qū)有較強(qiáng)的認(rèn)同感； —— 價格合理，戶型適合三口之家居??； —— 規(guī)劃設(shè)計有一定的超前性，有一定生活品位； 目標(biāo)消費(fèi)群購房關(guān)注因素 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90地段價格戶型環(huán)境配套質(zhì)量品牌因素 地段、價格和戶型是我們營銷的三大核心要素，在此基礎(chǔ)上，應(yīng)充分考慮環(huán)境、質(zhì)量、配套和開發(fā)商品牌建設(shè)； 項目核心價值： 便利、舒適、戶型適中，又不乏外立面時尚現(xiàn)代 —— 主題 城市生活， 由我掌控 ！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 便利 ， 公交路 出門便是 ，通達(dá)市區(qū)及城市的每個角落； 教育 強(qiáng)大的學(xué)區(qū)配套即刻讓孩子足不出戶便可就地成材；購買、醫(yī)療、銀行、休閑等環(huán)伺項目周邊； 舒適，離市區(qū)很近，又遠(yuǎn)離繁華，是 都市靜謐生活 理想居所 ， 生活人 追求生活品質(zhì)和向往美好的歸屬； 戶型適中， 戶 型面積不大，卻生活機(jī)能完備，三口之家盡享天倫之樂，四口之家歡聚一堂 ； 簡潔時尚又不乏現(xiàn)代感 外立面，與自然和諧搭配，力圖營造一個純凈安謐的建筑空間，自然和光影流動、秩序井然，色彩純凈、讓人親近。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 因此，在 價格制定方面應(yīng)保持兩個原則：其一，貫徹低開高走原則，開售以低價入市，以打響知名度，引發(fā)轟動和關(guān)注的同時，根據(jù)開發(fā)進(jìn)度 市場行情 有節(jié)奏地拉升價格，以造成項目升值形象；其二，強(qiáng)調(diào)項目的位置優(yōu)勢及其 該片區(qū)已無新增樓盤 優(yōu)勢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。因此初步價格定位在4640 元左右。 商鋪價格分析 1）、 影響商鋪價格因素 商鋪的價格到底由哪些因素決定，其定價的依據(jù)是什么？雖然按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，開發(fā)商在土地成本基礎(chǔ)上加上開發(fā)成本、相關(guān)的稅金以及利潤就得出銷售價格，但實際情況并非如此簡單。反之，卻是到是一個良好機(jī)遇；從局部上看，在有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域內(nèi)，商業(yè)氣候尚未或正在形成中，是商鋪投資的合適時機(jī)，投資者可以在較大的范圍進(jìn)行商鋪選址。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。人和，包括購買力的數(shù)量和質(zhì)量、消費(fèi)傾向。 （ 2）定價（均價） ① 租金水平： 本區(qū)域的租金水平在 40— 80 元 /平米，一般 10 平米的商鋪投 資在 10 年內(nèi)便可收會投資，其他小額費(fèi)用不計，年收入為 9600 元， 10年收入為 ,即商鋪總價，可得其商鋪價格應(yīng)為 9600 元