【正文】 頭，距 104 國道、南岳滾裝碼頭都只有都只有 2 公里， 離 家級風(fēng)景名勝區(qū)雁蕩山15 公里左右 ， 交通十分便捷， 對于發(fā)展休閑度假業(yè)、海鮮貿(mào)易業(yè)等產(chǎn)業(yè)具有強(qiáng)大的優(yōu)勢。 蒲岐?dú)v史人文 在教育方面，蒲岐設(shè)有 小學(xué)、初中，高中教育在虹橋，虹橋中學(xué)在當(dāng)?shù)乜诒诲e(cuò)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 一、 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 渴望“升級” ：一方面蒲岐將繼續(xù)深化其水產(chǎn)業(yè)原有的粗放型增長模式，努力將其做大、做細(xì)，大力發(fā)展衍生產(chǎn)業(yè)，比如休閑型漁業(yè)，但就其發(fā)展規(guī)模和進(jìn)程來看，需要有效的引導(dǎo)和空間，只有這樣才能形成規(guī)模效應(yīng)、口碑效應(yīng)，才能做大做強(qiáng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。就地產(chǎn)開發(fā)來說，蒲岐鎮(zhèn)到目前為止沒有任何房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)，這一方面意味著蒲岐鎮(zhèn)具有旺盛的房產(chǎn)品消費(fèi)市場，同時(shí)也意味著蒲岐房產(chǎn)開發(fā)存在著不可預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)，主要是在房產(chǎn)定價(jià)從缺乏可參考的對象。 由于蒲岐地區(qū)本身土地資源有限，從而使得土地的價(jià)值增長迅速，從而可以明顯預(yù)計(jì)，蒲岐的房產(chǎn)品升值空間是非常巨大的，這對于善于經(jīng)營的蒲岐及其周邊居民來說，具有強(qiáng)大的投資誘惑。 二 、 詳解蒲岐 住宅： 蒲岐住宅 分布： 就現(xiàn)狀來看，蒲岐住宅主要圍繞古城區(qū)進(jìn)行擴(kuò)散分布，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，基本上都屬于居民自行建造，整體布局有點(diǎn)雜亂擁擠。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 蒲岐住宅 層高： 蒲岐地區(qū)住宅由于受其緊張的土地用量限制，其自建住宅以 多層為主（一般在 4~6 層，其中以 5 層居多），層高 米左右。 蒲岐住宅 外觀： 蒲岐地區(qū)自行建設(shè)的住宅在裝修上同樣 喜歡歐式風(fēng)格，特別是喜歡模仿歐洲城堡式建筑，喜歡用羅馬柱，外立面顏色以偏 淡 黃色調(diào)為主，開窗較大，在 7 平米左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、 詳解蒲岐 商業(yè)： 蒲岐商業(yè)布局： 主要商業(yè)街一條，老鎮(zhèn)中心的一條老街（街道寬度 4M左右），業(yè)態(tài)主要為一些日常生活用品，中低檔服飾，零售小買部等！當(dāng)?shù)氐纳啼佔(zhàn)饨鸷艿?，沒有商品房的項(xiàng)目！我們的項(xiàng)目將成為當(dāng)?shù)氐牡谝粋€(gè)商品房項(xiàng)目，這是一個(gè)機(jī)遇也是一個(gè)挑戰(zhàn)！ 蒲岐商業(yè) 業(yè)態(tài)： 蒲岐地區(qū)商業(yè)發(fā)展不夠完善，該鎮(zhèn)主要以經(jīng)營海鮮餐飲為主 。 蒲岐 鎮(zhèn)只有浙南大酒店和老年招待所兩家賓館， 相對其加快發(fā)展的休閑度假產(chǎn)業(yè)來說存在極大的機(jī)遇。 蒲岐商業(yè) 面積： 臨街小店鋪在 15 平方左右，大型酒樓在 1000 到 3000 左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 蒲岐商 業(yè)發(fā)展空間 ： 迎合蒲岐蓬勃發(fā)展的假日休閑經(jīng)濟(jì)，結(jié)合蒲岐的海鮮特色，蒲岐商業(yè)的發(fā)展空間主要有以下 三 大塊： 一、 建立 海鮮餐飲 集中商圈，形成海鮮餐飲規(guī)?；?，從而將蒲岐鎮(zhèn)海鮮餐飲的“口味鮮美”這一產(chǎn)品亮點(diǎn)打響，形成口碑效應(yīng)，吸引更多的消費(fèi)群前來品嘗。 依托蒲岐潛在的休閑度假旺盛需求，抓住當(dāng)前存在 的賓館稀缺這一市場機(jī)遇，可以適當(dāng)建設(shè)賓館、酒店式公寓等房產(chǎn)品，一來可以經(jīng)營獲利，二來也可以投資升值。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第三部分：剖析項(xiàng)目地塊 一、 項(xiàng)目選址： 本項(xiàng)目位于蒲岐鎮(zhèn)北門村，虹南公路西惻，甬臺溫高速公路北側(cè)，向北直對浙南大酒店與浙南水產(chǎn)品加工基地， 西 面 臨河近山。 環(huán)境條件： 本項(xiàng)目地塊 臨 河 近山，居高可望海， 景觀 極 佳 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 土地征用情況： 開發(fā)商依法以拍賣形式夠得土地，土地性質(zhì)為商住兩用，手續(xù)基本完成。 臨時(shí)施工圍墻須退道道路紅線 ，保證施工期間周邊道路暢通及道路衛(wèi)生。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 本項(xiàng)目親河近山，登高可望海，環(huán)境與景觀都很好，非常適合高品質(zhì)住宅的建設(shè)，能很好地滿足當(dāng)?shù)厝藢Ω咂焚|(zhì)生活的追求。 盡管蒲岐當(dāng)?shù)睾ｕr餐飲已經(jīng)小有規(guī)模，但是幾家主力店都各地分散，無法形成規(guī)模效應(yīng)，所以當(dāng)?shù)睾ｕr餐飲業(yè)迫切希望能形成以吃海鮮為特色的大型酒樓聚集 地 ， 并且經(jīng) 營業(yè)主對本地塊十分看好，這對本項(xiàng)目的商業(yè)開發(fā)意味著一大機(jī)遇亮點(diǎn)，海鮮餐飲業(yè)的發(fā)展勢必將帶動其它度假、休閑、購物消費(fèi)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目地塊劣勢與威脅： 涌臺溫告訴立交位于本項(xiàng)目的正南面，容易帶來噪音污染和粉塵污染，對于本項(xiàng)目的住宅開發(fā)存在不利影響。所以本項(xiàng)目開發(fā)必須從速。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、文化價(jià)值定位： 蒲岐作為一個(gè)富有文化底蘊(yùn)的 海邊古鎮(zhèn) ，我們將在項(xiàng)目 運(yùn)作中整合其歷史人文資源，重點(diǎn)突出具有蒲岐特色的海洋文化、漁文化，以極少的投資為項(xiàng)目穿上蔚藍(lán)文化的外衣，從而為項(xiàng)目的商業(yè)的運(yùn)作注入鮮明的特色，形成其讀有的消費(fèi)商圈，為商業(yè)后期的經(jīng)營提供 動力，打造出蒲岐獨(dú)有的商業(yè)亮點(diǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 不但如此，在后期運(yùn)作中， 我們還可抓住蒲岐發(fā)展假日經(jīng)濟(jì)和缺乏賓館住宿這兩大機(jī)遇，將所有度假公寓聯(lián)合起來，以度假賓館的形式進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營，提升價(jià)值。 另一方面， 引進(jìn)眾多別具風(fēng)味的特色海鮮大排擋，將蒲岐海鮮“鮮美”的特點(diǎn)發(fā)揚(yáng)光大，為蒲岐海鮮餐飲增長人氣。 注： 產(chǎn)品功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 本項(xiàng)目開發(fā)的特色商業(yè)街是整個(gè)商業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的主體部分，應(yīng)注重人性化設(shè)計(jì)，以滿足住宅業(yè)主的居住需求，在舒適、配套、環(huán)境、起居、通風(fēng)等方面都要嚴(yán)格把關(guān)，合理設(shè)計(jì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。在具體規(guī)劃中，商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施要齊全，商鋪戶型設(shè)計(jì)要適應(yīng)“商住兩用”需求，要注重景觀設(shè)計(jì)。提別提示的是環(huán)境保護(hù)：在高速立交設(shè)置隔音屏障，餐飲業(yè)、度假業(yè)生活污水、固體垃圾處理等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、新方案：住宅占 萬平米 ，商業(yè)占 萬平米 基本項(xiàng)目 占地面積 (㎡ ) 容積率 總建筑面積(㎡ ) 建安成本 (元 /㎡ ) 銷售均價(jià) (元 /㎡ ) 公寓（高層） 26000 63000 1800 4500 商業(yè)（高層） 12000 1800 8000（兩層） 費(fèi)用項(xiàng)目 單價(jià)（元 /㎡） 面積（㎡） 金額（元） 備注 1 土地成本 3692 26000 96000000 2 勘察費(fèi) 5 75000 375000 3 設(shè)計(jì)費(fèi) 25 75000 1875000 包括施工圖設(shè)計(jì) 4 前期工程費(fèi) 20 75000 1500000 5 建筑安裝工程費(fèi) 高層住宅 1800 63000 113400000 商業(yè) 1800 12000 21600000 6 室外工程費(fèi) 200 75000 15000000 包括綠地，市政及相關(guān)水、電、電信、有線電視等配套設(shè)施 7 配套費(fèi) 120 75000 9000000 包括基礎(chǔ)設(shè)施配 套費(fèi)，人防費(fèi) 8 規(guī)費(fèi) 15 75000 1125000 包括白蟻防治費(fèi)、散裝水泥、墻改費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等 小計(jì) 259875000 9 管理費(fèi) 1% 259875000 2598750 上述成本的 1% 10 不可預(yù)見費(fèi) 1% 262473950 以上成本的 1%（包括管理費(fèi)） 11 利息 6% 109875000 13185000 土地款 +相關(guān)前期費(fèi)用 2年利息 12 銷售收入 高層住宅 4500 63000 283500000 商鋪 8000 12000 96000000 小計(jì) 379500000 13 銷售代理費(fèi) % 379500000 7590000 按銷售總收入計(jì) 14 廣告費(fèi) % 379500000 3795000 按銷售總收入計(jì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 15 各項(xiàng)稅金 % 379500000 23339250 按銷售總收入計(jì) 16 總投資額 總利潤 =總銷售收入 總投資額 = 元 投資回報(bào)率： 6649/31300=% 新方案 銷售單位分配如下： 基本項(xiàng)目 總占比 面積 套數(shù) 住宅 萬平米 共 513 140— 180 平米戶型 25% 15750 98 140 平米戶型 60% 37800 270 5080 平米 度假式公寓戶型 15% 9450 145 商業(yè) 萬平米 共 247 酒樓業(yè)態(tài) （ 500— 1000 平方） 40% 4800 7 普通 小 商鋪 （ 20— 40 平方） 60% 7200 240 注： 本經(jīng)濟(jì)測算所有費(fèi)用均按照一般城市平均水平來計(jì)算，在有些細(xì)項(xiàng)，比如： 管理費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等項(xiàng)目上在具體操作中應(yīng)該根據(jù)蒲岐實(shí)際情況來定，由于蒲岐只是一個(gè)村鎮(zhèn)，所以在具體操作中總體投入應(yīng)該會降低，利潤會提升。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 通過整體分析判斷，我們認(rèn)為新方案的可操作性最強(qiáng)，而且從未來市場走勢來年看，其投資收益會得到明顯提高，方案一則可作為備選方案，在不影響商業(yè)規(guī)模的情況下，加大住宅比例，降低風(fēng)險(xiǎn)，具體的比例確定將在這一原則的指導(dǎo)下與建筑設(shè)計(jì)院共同完