【正文】 地，中國鶴家鄉(xiāng)”為主題進行打造。為產(chǎn)業(yè)集聚，人口集中，都市化發(fā)展奠定基礎(chǔ)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 工業(yè) 工業(yè)產(chǎn)業(yè)布局應(yīng)以中心城區(qū)（龍沙、建華、鐵鋒）、重點工業(yè)區(qū)（富拉爾基、碾子山）和重點發(fā)展區(qū)（昂昂溪、梅里斯、富裕、龍江）為主，其它縣城及有條件的建制鎮(zhèn)主要圍繞十一條產(chǎn)業(yè)鏈進行布局，每個縣（市）重點安排 23 個產(chǎn)業(yè)。 種植業(yè)產(chǎn)業(yè)布局。 ? 完善市場流通體系，形成以市級中心批發(fā)市場為骨干，縣 (市 )區(qū)級批發(fā)市場為補充，產(chǎn)地級批發(fā)市場為基礎(chǔ)的市場格局，打造黑、吉、蒙交界區(qū)域物資 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 集散中心。城市規(guī)劃發(fā)展尚處于初級階段，沒有具體的控制性規(guī)劃，城市建設(shè)也沒有詳細(xì)的規(guī)則可循，導(dǎo)致城市建設(shè)較為凌亂，隨意性較強。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、齊齊哈爾市房地產(chǎn)市場分析 （一）齊齊哈爾市 2020 年 2020 年（ 110 月份）土地供應(yīng) 年 份 用地面積 (㎡ ) 建筑面積 (㎡ ) 總成交金額 (萬元 ) 平均地價 備注 2020 年 170674 71 萬元 /畝 1067 元 /㎡ 剔除工業(yè)、市政用地 2020 年 564648 （ 龍沙區(qū)安順路北 地塊未查到 ） 122 萬元 /畝 1826 元 /㎡ 2020 年 1086026 （出讓掛牌） —— —— —— 2 0 0 6 2 0 0 7 年齊市土地供應(yīng)走勢圖1 4 . 6 21 6 . 2 271122051015202020年 2020年單位：萬㎡03570105140單位：萬元 / 畝土地供應(yīng)面積 土地價格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 從土地市場推入量來看， 2020 年、 2020 年土地市場推入量相差不足兩萬平米，而 2020 年 110 月份，政府招標(biāo)拍賣掛牌土地面積超過 108 萬平方米，是20202020 年兩年土地成交量之和的三倍還要多，土地供應(yīng)井噴。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 20202020 年齊齊哈爾市商品房銷售情況 齊齊哈爾市0 5 0 7 年房地產(chǎn)開、竣工面積走勢分析080160240320單位：萬㎡施工面積 285 232 竣工面積 182 137 2020年 2020年 2020年 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 20202020 年齊市商品房年度銷售面積維持在 150160 萬㎡，年去化量相對平穩(wěn)，受政府宏觀調(diào)控政策影響有限。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 齊齊哈爾市整體房地產(chǎn)市場分析： 通過對齊市 20202020 年三年來房地產(chǎn)投資額、土地供應(yīng)（ 20202020 年）、房產(chǎn)開竣工及銷售情況、人均居住面積走勢分析，不難發(fā)現(xiàn)： ? 齊市 20202020 年，土地市場中標(biāo)總量不足 31 萬 ㎡ （剔除工業(yè)、市政配套用地），而 2020 年 110 月份政府土地招拍掛近 109 萬㎡， 呈現(xiàn)出供應(yīng)井噴的現(xiàn)象； ? 齊市 20202020 年房地產(chǎn)投資額呈逐年下滑，開、竣工面積受投資額下滑以及土地供應(yīng)的影響亦呈下滑趨勢； ? 齊市 20202020 年年銷售面積相對平穩(wěn)，銷售價格呈上升趨勢； ? 20202020 年齊市城鎮(zhèn)人均居住面積逐年增長。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 四、目前在售 重點個案點評： 王子花 苑 （地段樓盤） 地理位置：建華區(qū)卜奎大街 35 號 （近勞動湖） 開 發(fā) 商：齊齊哈爾嘉富房地產(chǎn)公司 目前售價 ： 32003800 元 /㎡ 開盤價格： 22002500 元 /㎡ 開盤日期： 2020 年 6 月 28 日 單元面積 ： 二房 70100 ㎡ 三房 120140 ㎡ 項目介紹： 王 子 花苑提倡人同 住宅的適居 性 ，住宅與環(huán)境的共溶性，環(huán)境與人 的 和諧性。 王 子 花苑蒞臨勞動湖，與大型超市沃爾瑪為臨。 B、內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 首創(chuàng)室內(nèi)： 陽光室 設(shè)計，尊重每一縷陽光 以人為本 的理念貫徹始終。 E、全國星級物業(yè)示范小區(qū) 。 G、人文環(huán)境 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。而內(nèi)（景觀水系、瀑布等）、外（勞動湖）雙水景，更是該項目品質(zhì)提升的重要基礎(chǔ)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。項目一期推出的多層產(chǎn)品，銷售均價達到 3600 元 /㎡左右，目前已所剩無幾。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。其中，多層住宅房型多樣，從 60 ㎡左右的 1 房，到 244 ㎡的復(fù)式，房型覆蓋面較廣，售價控制在 30003500 元 /㎡之間。銷售情況不容樂觀。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 五、 項目地塊描述及 SWOT 分析 本項目位置圖 本 項 目 中 心 城 區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 地塊描述： 該地塊位于齊齊哈爾市區(qū)的西南角， 隸屬 龍沙區(qū)管轄范圍。 地塊機會（ O） ? 嫩江沿岸將規(guī)劃建設(shè)一條濱江綠化休閑觀光 帶，該規(guī)劃一旦實施建成，將 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 對地塊項目的開發(fā)帶來直接的利好； ? 規(guī)劃的環(huán)城湖一、二期工程從項目周邊通過，其中一期工程已開始動遷，環(huán)城湖工程的建設(shè) 在 改變沿線周邊區(qū)域 面貌 的同時， 將帶動周邊區(qū)域的開發(fā)，也將對紙廠地塊項目的開發(fā)產(chǎn)生積極的影響； ? 規(guī)劃上沿江南街也將向南打通，該項規(guī)劃的實施，對于地塊項目也是一個利好因素； ? 齊齊哈爾市區(qū)的開發(fā)供應(yīng)量比較小，房地產(chǎn)市場的發(fā)展相對滯后，未來上升空間較大， 近幾年齊市對房地產(chǎn)開發(fā)總量有所控制， 大規(guī)模高檔社區(qū)的開發(fā)尚為市場空白點； ? 紙廠地塊項目具有政府推動因素，在用地、規(guī)劃、報建、開 發(fā)稅費等方面有一定的靈活和優(yōu)惠。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 背景條件假設(shè) ◆ 項目運作 期間國家和地方的土地供應(yīng)、預(yù)售管理、稅收（費）、金融信貸等相關(guān)政策未發(fā)生重大的根本性的轉(zhuǎn)折或調(diào)整； ◆ 項目運作期間齊齊哈爾市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 財務(wù)條件假設(shè) ? 項目開發(fā)主要依靠自有資金，不考慮財務(wù)費用； ? 項目每期開發(fā)成本費用均勻投入，開發(fā)成本費用年均遞增 3%； ? 根據(jù)現(xiàn)行利率、投資回報水平、產(chǎn)品類型及風(fēng)險等因素的綜合考慮，項目的貼現(xiàn)率取為 8%，折現(xiàn)時點為 2020 年初。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 八、投資分析估算 用地規(guī)劃指標(biāo) 用地規(guī)劃指標(biāo)表 單位： M2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 總用地面積 容積率 總建筑面積 商業(yè)等配套建筑面積 多層住宅 小高層和高層住宅 聯(lián)排住宅 建筑面積 其中：每期 建筑面積 其中：每期 建筑面積 其中：每期 530000 795000 25000 231000 115500 308000 102667 231000 115500 銷售收入及其折現(xiàn) 多層住宅第一期銷售均價為 3250 元 /平方米，小高層和高層住宅的銷售均價為當(dāng)期多層住宅的 倍，聯(lián)排住宅的銷售均價為當(dāng)期小高層和高層住宅的 倍，銷售價格年均增長 8%， 銷售折讓為 98%，銷售費用（含宣傳推廣、銷售代理等費用）取為銷售收入的 3%， 土地增值稅、 營業(yè)稅及附加為銷售收入的 %，貼現(xiàn)率為 8%，折現(xiàn)時點為 2020 年初。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 投資分析匯總表 土地價值（萬元） 折合地價 （萬元 /畝） 樓面地價（元 /M2） 開發(fā)成本費用折現(xiàn)值（萬元） 總成本費用（萬元） 銷售收入折現(xiàn)值（萬元） 稅前 開發(fā)利潤 （萬元） 總投資回報率（％） 盈虧平衡點（％） 投資回收期（年） 40000 50 503 111657 151657 216820 65163 % % √ 項目的土地成本 40000 萬元，折合地價 50 萬元 /畝，樓面地價 503 元 /M2； √ 項目的開發(fā)成本費用折現(xiàn)值 111657 萬元； √ 項目的總成本費用 151657 萬元； √ 項目的銷售收入折現(xiàn)值 216820 萬元； √ 項目的 稅前 開發(fā)利潤 65163 萬元； √ 項目的總投資回報率 %，年度投資回報率 %； √ 項目的盈虧平衡點 %； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 √ 項目的投資回收期 年 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。