【正文】 未來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，將對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成一定的競(jìng)爭(zhēng)。地塊范圍東至：農(nóng)機(jī)廠、紙廠家屬宿舍樓；南至：規(guī)劃道路，糖廠用地；西至：規(guī)劃韓園；北至嫩江沿岸（被少量棚戶區(qū)阻隔）。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 花 樣 年 華 效 果 圖 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 王 子 花苑 04 年度創(chuàng)全國(guó)星級(jí)物業(yè)示范小區(qū)，小區(qū)物業(yè)由每一個(gè)王 子 人精挑細(xì)選，競(jìng)爭(zhēng)上崗，小區(qū)保安提供 24 小時(shí)服務(wù)，全園紅外監(jiān)控，門磁可視對(duì)講，保安更是 15 分鐘交叉巡邏一次，保潔員 8 小時(shí)工作時(shí)間，被業(yè)主譽(yù)為 紅色娘子軍 ，王 子 花苑物業(yè)公司為每一位業(yè)主提供最安全及最到位的服務(wù)。 綠化率為 46%，容積率為 ，真正讓客 戶感覺到家中的花園，園中有家的感覺，小溪流水、瀑布美景一應(yīng)俱全，中心萬(wàn)米音樂噴泉廣場(chǎng)為齊市高檔小區(qū)最大的園區(qū)景觀。周邊學(xué)校有齊大 、 全福 、 三中。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 從土地中標(biāo)價(jià)來看，每畝平均地價(jià)由 2020 年僅 71 萬(wàn)元增長(zhǎng)了近一倍， 2020年平均地價(jià)為 122 萬(wàn)元 /畝， 2020 年土地價(jià)格受政府宏觀調(diào)控政策影響較小。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 五 ） 園區(qū)、基地規(guī)劃 依托哈大齊工業(yè)走廊建設(shè)總體規(guī)劃，加快發(fā)展以裝備工業(yè)和綠色食品產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，多種產(chǎn)業(yè)相互協(xié)調(diào)配套，與哈爾濱、大慶形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的產(chǎn)業(yè)體系。種植業(yè)的發(fā)展應(yīng)以現(xiàn)有的區(qū)域分工為框架，圍繞水稻、大豆、玉米、馬鈴薯等主導(dǎo)產(chǎn)品，形成五大集中區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 功能定位 “兩個(gè)基地，三個(gè)中心”，即全國(guó)的裝備工業(yè)基地和綠色食品產(chǎn)業(yè)基地，黑龍江、吉林、內(nèi)蒙古三?。▍^(qū)）交界區(qū)域的經(jīng)貿(mào)中心、物流中心和文化中心。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年受到政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，在全市完成固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng) 31%的情況，房地產(chǎn)投資增速放緩。年末全市總?cè)丝? 萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng) %。 20202020 年齊齊哈爾市旅游收入走勢(shì)分析 20202020 年三年間齊市旅游經(jīng)濟(jì)收入保持較強(qiáng)的增長(zhǎng)勢(shì)頭，國(guó)內(nèi)旅游收入年平均增長(zhǎng)幅度超過 20%，而旅游外匯收入年平均增長(zhǎng)幅度超過 30%，齊市以其富有的自然景觀資源越來越受到國(guó)外游客的青睞。 20202020年齊 市城鎮(zhèn)居民可支配收入走勢(shì)圖9 5 6 1 . 78 0 0 0 . 57 2 3 2 . 66000700080009000100002020年 2020年 2020年單位：元/ 年 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2020 年，2020 2020 年齊市消費(fèi)品零售總額走勢(shì)圖210 . 5179 . 7162 . 11501752002252502020 年 2020 年 2020 年單位：億元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。按常住人口計(jì)算，全市人均 地區(qū) 生產(chǎn)總值 達(dá) 10471 元。 （六）宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展 20202020 年齊齊哈爾市國(guó)民生產(chǎn)總值走勢(shì)分析 齊齊哈爾市 20202020 年國(guó)民生產(chǎn)總值保持著兩位數(shù)的年增長(zhǎng)率，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的快速 增長(zhǎng)， 2020 年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元。 （四）人口 作為 被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的全國(guó)十三個(gè)較大城市之一 ，齊齊哈爾市 人口 達(dá)到 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 一、齊齊哈爾市概述及宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展 （一）自然 地理概況 齊齊哈爾市位于黑龍江省西北部的嫩江平原 ， 地勢(shì)北高南低，北部和東部是小興安嶺南麓，中部和南部為嫩江沖積平原。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 齊齊哈爾市也是新興的旅游城市，旅游資源十分豐富，擁有我國(guó)最大的鶴類自然保護(hù)區(qū) —— 扎龍自然保護(hù)區(qū)、被譽(yù)為太陽(yáng)島的姐妹島 —— 明月島風(fēng)景區(qū)、綜合性公園 —— 龍沙公園及佛教圣地大乘寺、昂昂溪古文化遺址等批 旅游景點(diǎn)。齊齊哈爾民間藝術(shù)家的剪紙和皮影藝術(shù)作品令人叫絕。第一、二、三產(chǎn)業(yè)對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)率分別為 %、 %和 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 20202020 年齊齊哈爾市消費(fèi)品市場(chǎng)走勢(shì)分析 20202020 年齊齊哈爾市消費(fèi)品零售總額保持在兩位數(shù)的增長(zhǎng)幅度。 20202020 年齊齊哈爾市城鎮(zhèn)居民收入走勢(shì)分析 20202020 年， 城鄉(xiāng)居民收入水平保持較快增長(zhǎng)，其中城市居民收入水平保持 10%以上的年增長(zhǎng)率，而農(nóng)村居民收入水平增長(zhǎng)相對(duì)較慢，增幅在 5%左右。農(nóng)村居民人均純收入 元，增長(zhǎng) %， 增幅相對(duì)緩慢。 2020 年，全市人口出生率為 ‰，比上年上升 個(gè)千分點(diǎn)；人口死亡率為 ‰，比上年上升 個(gè)千分點(diǎn)；人口自然增長(zhǎng)率為 ‰，比上年下降 個(gè)千分點(diǎn)。 ? 財(cái)政收入由 2020 年僅 6%左右的增長(zhǎng)率躍升至 2020 年 26%的超高增長(zhǎng)率； ? 消費(fèi)品零售總額保持每年 10%以上的持續(xù)增長(zhǎng)； ? 全市旅游收入保持高速增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)收入年增長(zhǎng)幅度超過 20%，外 匯收入年增長(zhǎng)幅度超過 30%； ? 城鄉(xiāng)居民收入水平持續(xù)增長(zhǎng)，其中城市居民人均可支配收入年增長(zhǎng)率保持10%以上。到 2020 年，生產(chǎn)總值達(dá)到 680 億元 (2000 年價(jià) )，年均增長(zhǎng) 11%；財(cái)政收入達(dá)到 55 億元，年均增長(zhǎng) 10%；固定資產(chǎn)投資達(dá)到 205 億 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 二 ） 城市定位 城市品牌 城市品牌以“生態(tài)市園林城、綠色食品之都、裝備工業(yè)基地、生態(tài)旅游之鄉(xiāng)”、“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”、“中國(guó)魅力城市”、“歷史文化名城”和“世界大濕地，中國(guó)鶴家鄉(xiāng)”為主題進(jìn)行打造。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 種植業(yè)產(chǎn)業(yè)布局。 集散中心。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 從土地市場(chǎng)推入量來看， 2020 年、 2020 年土地市場(chǎng)推入量相差不足兩萬(wàn)平米，而 2020 年 110 月份，政府招標(biāo)拍賣掛牌土地面積超過 108 萬(wàn)平方米，是20202020 年兩年土地成交量之和的三倍還要多，土地供應(yīng)井噴。 20202020 年齊齊哈爾市商品房銷售情況 齊齊哈爾市0 5 0 7 年房地產(chǎn)開、竣工面積走勢(shì)分析080160240320單位：萬(wàn)㎡施工面積 285 232 竣工面積 182 137 2020年 2020年 2020年 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 王 子 花苑蒞臨勞動(dòng)湖，與大型超市沃爾瑪為臨。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 E、全國(guó)星級(jí)物業(yè)示范小區(qū) 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。銷售情況不容樂觀。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 地塊描述： 該地塊位于齊齊哈爾市區(qū)的西南角， 隸屬 龍沙區(qū)管轄范圍。 對(duì)地塊項(xiàng)目的開發(fā)帶來直接的利好； ? 規(guī)劃的環(huán)城湖一、二期工程從項(xiàng)目周邊通過，其中一期工程已開始動(dòng)遷，環(huán)城湖工程的建設(shè) 在 改變沿線周邊區(qū)域 面貌 的同時(shí)， 將帶動(dòng)周邊區(qū)域的開發(fā)，也將對(duì)紙廠地塊項(xiàng)目的開發(fā)產(chǎn)生積極的影響； ? 規(guī)劃上沿江南街也將向南打通，該項(xiàng)規(guī)劃的實(shí)施，對(duì)于地塊項(xiàng)目也是一個(gè)利好因素； ? 齊齊哈爾市區(qū)的開發(fā)供應(yīng)量比較小，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展相對(duì)滯后，未來上升空間較大， 近幾年齊市對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)總量有所控制， 大規(guī)模高檔社區(qū)的開發(fā)尚為市場(chǎng)空白點(diǎn)； ? 紙廠地塊項(xiàng)目具有政府推動(dòng)因素，在用地、規(guī)劃、報(bào)建、開 發(fā)稅費(fèi)等方面有一定的靈活和優(yōu)惠。 背景條件假設(shè) ◆ 項(xiàng)目運(yùn)作 期間國(guó)家和地方的土地供應(yīng)、預(yù)售管理、稅收（費(fèi)）、金融信貸等相關(guān)政策未發(fā)生重大的根本性的轉(zhuǎn)折或調(diào)整； ◆ 項(xiàng)目運(yùn)作期間齊齊哈爾市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。 財(cái)務(wù)條件假設(shè) ? 項(xiàng)目開發(fā)主要依靠自有資金，不考慮財(cái)務(wù)費(fèi)用； ? 項(xiàng)目每期開發(fā)成本費(fèi)用均勻投入，開發(fā)成本費(fèi)用年均遞增 3%； ? 根據(jù)現(xiàn)行利率、投資回報(bào)水平、產(chǎn)品類型及風(fēng)險(xiǎn)等因素的綜合考慮，項(xiàng)目的貼現(xiàn)率取為 8%，折現(xiàn)時(shí)點(diǎn)為 2020 年初。 八、投資分析估算 用地規(guī)劃指標(biāo) 用地規(guī)劃指標(biāo)表 單位： M2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 √ 項(xiàng)目的投資回收期 年 。