【正文】 前提下，應(yīng)盡量?jī)?yōu)化產(chǎn)品的功能結(jié)構(gòu)，優(yōu)化項(xiàng)目的整體規(guī)劃，最大限度地促進(jìn)投入資金增值和資金周轉(zhuǎn)速度的加快，通過(guò)之前對(duì)蒲岐地區(qū)、蒲岐住宅、蒲岐商業(yè)及本項(xiàng)目地塊的深刻分析，我們將產(chǎn)品的功能 安排如下 ： 產(chǎn)品功能結(jié)構(gòu)： 本項(xiàng)目地塊為商住兩用， 這就需要?jiǎng)?chuàng)造性地將住宅和商業(yè)結(jié)合起來(lái)考慮，用住宅所聚集的人群來(lái)養(yǎng)商，用商業(yè)形成繁榮氛圍來(lái)提升住宅品質(zhì)，提升整個(gè)項(xiàng)目的投資價(jià)值。 商業(yè)功能： 海鮮 類(lèi)土特產(chǎn)品銷(xiāo)售 ：該功能主要滿足蒲岐的海鮮經(jīng)營(yíng)者主經(jīng)營(yíng)海鮮之用，我們通過(guò)合理的規(guī)劃，形成以海鮮 類(lèi)土特產(chǎn)品 銷(xiāo)售為主的特色街區(qū)， 依托蒲岐本身興旺發(fā)達(dá)的水產(chǎn)品加工業(yè)，對(duì)蒲岐海鮮進(jìn)行 精加工、包裝，增加產(chǎn)品附加價(jià)值，以蒲岐特產(chǎn)的名義進(jìn)行銷(xiāo)售。建筑要便于分割組合，排污、排煙、通風(fēng)、采光等要素在戶型設(shè)計(jì)上要重點(diǎn)考慮，應(yīng)設(shè)有廚衛(wèi)，以便于投資者和經(jīng)營(yíng)用戶投資于不同的業(yè)態(tài)。 五、項(xiàng)目建筑方案設(shè)計(jì) ： 本項(xiàng)目建筑工程涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔音、采光、照明、給排水、通風(fēng)等各種專(zhuān)業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需要遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 第四部分：經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)算 根據(jù)本案地塊規(guī)劃指標(biāo)以及市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，本項(xiàng)目住宅與商業(yè)的比例分配方案如下： 一、 方案一：住宅占 6 萬(wàn)平米，商業(yè)占 萬(wàn)平米 方案一 基本項(xiàng)目 占地面積 (㎡ ) 容積率 總建筑面積 (㎡ ) 建 安成本 (元 /㎡ ) 銷(xiāo)售均價(jià) (元 /㎡ ) 公寓（高層） 26000 60000 1800 4500 商業(yè)（高層） 15000 1800 8000 費(fèi)用項(xiàng)目 單價(jià)（元 /㎡） 面積（㎡） 金額（元） 備注 1 土地成本 2692 26000 70000000 2 勘察費(fèi) 5 75000 375000 3 設(shè)計(jì)費(fèi) 25 75000 1875000 包括施工圖設(shè)計(jì) 4 前期工程費(fèi) 20 75000 1500000 5 建筑安裝工程 費(fèi) 高層住宅 1800 60000 108000000 商業(yè) 1800 15000 27000000 6 室外工程費(fèi) 200 75000 15000000 包括綠地，市政及相關(guān)水、電、電信、有線電視等配套設(shè)施 7 配套費(fèi) 120 75000 9000000 包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，人防費(fèi) 8 規(guī)費(fèi) 15 75000 1125000 包括白蟻防治費(fèi)、散裝水泥、墻 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 酒 樓業(yè)態(tài) （ 500— 1000 平方） 40% 6000 8 普通 小 商鋪 （ 20— 40 平方） 60% 9000 300 二 、方案二：住宅占 萬(wàn)平米，商業(yè)占 2 萬(wàn)平米 方案二 基本項(xiàng)目 占地面積 (㎡ ) 容積率 總建筑面積 (㎡ ) 建安成本 (元 /㎡ ) 銷(xiāo)售均價(jià)(元 /㎡ ) 公寓（高層） 26000 55000 1800 4500 商業(yè)（高層） 20000 1800 8000 費(fèi)用項(xiàng)目 單價(jià)（元 /㎡） 面積（㎡） 金額（元） 備注 1 土地成本 2692 26000 70000000 2 勘察費(fèi) 5 75000 375000 3 設(shè)計(jì)費(fèi) 25 75000 1875000 包括施工圖 設(shè)計(jì) 4 前期工程費(fèi) 20 75000 1500000 5 建筑安裝工程 費(fèi) 高層住宅 1800 55000 99000000 商業(yè) 1800 20000 36000000 6 室外工程費(fèi) 200 75000 15000000 包括綠地，市政及相關(guān)水、電、電信、有線電視等配套設(shè)施 7 配套費(fèi) 120 75000 9000000 包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，人防費(fèi) 8 規(guī)費(fèi) 15 75000 1125000 包括白蟻防治費(fèi)、散裝水泥、墻改費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等 小計(jì) 233875000 9 管理費(fèi) 1% 233875000 2338750 上述成本的 1% 10 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1% 236213750 以上成本的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 諒的商業(yè)，而發(fā)展其他商業(yè)的話，又將受到虹橋的威脅，因?yàn)閺漠?dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)習(xí)慣來(lái)看，他們傾向與去虹橋消費(fèi)。 三、新方案與之前兩個(gè)方案比較 住宅 商業(yè) 套數(shù) 利潤(rùn)率 方案一 60000 15000 797 億， 24% 方案二 55000 20000 860 億， 26% 新方案 63000 12000 759 億， 21% 四、以上三個(gè)方案比較總結(jié)： 從對(duì)以上三個(gè)方案進(jìn)行分析比較，我們可以得出以下結(jié)論： 從利潤(rùn)來(lái)看，方案二的利潤(rùn)最好，但考慮到當(dāng)?shù)厣虡I(yè)基礎(chǔ)薄弱，高租金回報(bào)短期無(wú)法實(shí)現(xiàn)，使商業(yè)銷(xiāo)售呈現(xiàn)較大風(fēng)險(xiǎn)，所以方案二屬于高收益高風(fēng)險(xiǎn)方案。 注： ? 根據(jù)當(dāng)?shù)乜腿簩?duì)躍層的偏 愛(ài)，可以將 160180平米設(shè)計(jì)為小躍層戶型。 目，搶得市場(chǎng)先機(jī)，整體收益會(huì)憑借旺盛的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)得到相應(yīng)提高。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 東 部及中部為住宅區(qū)域，南部適當(dāng)安排一些休閑娛樂(lè)商業(yè)。 為更好地保證本項(xiàng)目商業(yè)的成功展開(kāi)，我們建議引進(jìn)銀行、小型超市、休閑服務(wù)店等輔助性商家。 短期居住 ： 該功能主要迎合蒲岐地區(qū)休閑度假旅游產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，為購(gòu)買(mǎi)者提供度假休閑和投資之用，一方面可以聚集度假消費(fèi)人群，促進(jìn)項(xiàng)目商業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)；另一方面可以給小額投資者一個(gè)低成本的投資機(jī)會(huì)， 為項(xiàng)目的整體升值注入活力 。 在景觀上，注重依托周邊山河及海洋提升建筑品質(zhì)；在建筑上，著力體現(xiàn)海洋文化，借鑒歐洲沿海 城市的 建筑風(fēng)格，建設(shè)一處極具海港特色的建筑豐碑，同時(shí)樹(shù)立起 浙江嘉華 在蒲岐 品牌領(lǐng)導(dǎo)地位，讓本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成為浙江嘉華的高品質(zhì)活廣告。 從遠(yuǎn)期來(lái)看，蒲岐的整個(gè)開(kāi)發(fā)中心將向南移，形成現(xiàn)代化海濱城市，這將削弱本項(xiàng)目地塊的熱度，對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)投資客的購(gòu)買(mǎi)可能會(huì)形成一定的租礙。 本項(xiàng)目所在地以浙南酒店 為中心所形成的“假日消費(fèi)”經(jīng)濟(jì)日漸旺盛，并且鎮(zhèn)政府借駐浙南大酒店，使得該地區(qū)在近期將成為隱性的行政與海鮮餐飲消費(fèi)中心，商業(yè)氣氛開(kāi)始濃厚。 但是由于土地空間的限制，很難在原有基礎(chǔ)上進(jìn)行改善，這就形成了一個(gè)龐大的追求高品質(zhì)住宅的消費(fèi)群體，特別是由于古城區(qū)住宅受?chē)?guó)家政策保護(hù)，禁止隨意拆建，購(gòu)買(mǎi)高品質(zhì)的商品房無(wú)疑成為其改善住宅的唯一途徑。 項(xiàng)目建設(shè)市政要求： 小區(qū)內(nèi)安排 1— 3個(gè)垃圾收集點(diǎn)； 小區(qū)內(nèi)的道路、綠化等其它設(shè)施均由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)實(shí)施建設(shè)，要求同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)交付使用。 土地平整情況： 水 、電、路、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)基本完備，具備開(kāi)發(fā)的基本條件，但設(shè)施相對(duì)落后， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 三、 發(fā)展 酒店、 賓館等度假產(chǎn)品。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 有中小型的超市一家，靠近新建的虹南大道，離項(xiàng)目地大概一公里。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。二是古城區(qū)以外的新居民住宅，所謂新也僅僅相對(duì)古城老住宅而言，連成一線的單體多層，無(wú)論從居住的適宜性還是健康性上來(lái)說(shuō)都已經(jīng)無(wú)法滿足需求。當(dāng)?shù)孛癖妼?duì)高品質(zhì)商品房的需 求欲望非常強(qiáng)大，而且當(dāng)?shù)厝溯^高的收入水平也承受地起商品房 消費(fèi)，有相當(dāng)部分的人都去虹橋、樂(lè)清購(gòu)買(mǎi)商品房，而且對(duì)大戶型的住宅特別中意，所以 在蒲岐開(kāi)發(fā)高品質(zhì)住宅項(xiàng)目的成功機(jī)遇是非常大的。 第二部分：剖析蒲岐的 房 地 產(chǎn) 業(yè) 一、蒲岐房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體狀況 通過(guò)我們調(diào)查人員對(duì)蒲岐的實(shí)地走訪調(diào)查，對(duì)蒲岐地區(qū)房產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 分析、 總結(jié)如下： 蒲岐是一塊正待開(kāi)發(fā)的“處女地”。 蒲岐正在渴望“升級(jí)”，這主要從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和 生活 質(zhì)量?jī)煞矫鎭?lái)說(shuō)。 蒲岐鎮(zhèn)深厚的歷史底蘊(yùn)及豐富的人文民俗對(duì)于生活在現(xiàn)代城市繁華的中都市人來(lái)說(shuō)具有莫大的吸引力，成為蒲岐寶貴的歷史文化遺產(chǎn)，給蒲岐帶來(lái)旺盛的人氣，有力地促進(jìn)了蒲岐休閑觀光經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 是十分開(kāi)發(fā)，認(rèn)為無(wú)論從投資價(jià)值還是生活質(zhì)量都非常誘人。 生活配套設(shè)施不夠完善 。 高的消費(fèi)能力與旺盛的假日消費(fèi)需求對(duì)于蒲岐商業(yè)發(fā)展，特別是以海鮮餐飲為特色的休閑 服務(wù)業(yè)帶來(lái)巨大的發(fā)展?jié)摿??？傮w來(lái)看，未來(lái)，隨著蒲岐鎮(zhèn)虹南大道的開(kāi)通、及其它相關(guān)配套設(shè)施的日益完善，蒲岐的休閑漁業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)更廣闊的發(fā)展空間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 一、 蒲岐 經(jīng)濟(jì) 與人口 經(jīng)濟(jì) 總量 ： 從經(jīng)濟(jì)總量上來(lái)說(shuō)，蒲岐作為沿海地區(qū)的一個(gè)小村鎮(zhèn)，充分利用其海洋資源，經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分迅速。現(xiàn)有 2 個(gè)工業(yè)園區(qū)，占地 240畝，工業(yè)經(jīng)濟(jì)極具潛力，全鎮(zhèn)擁有 自營(yíng)出口權(quán)的企業(yè) 3 家，樂(lè)清市明星企業(yè) 4 家。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。蒲岐的海鮮品種多、產(chǎn)量大、質(zhì)量好，尤其是泥蚶、香蟶、泥螺、蝤蚌、鯉鲞、魚(yú)翅聞名遐邇。 產(chǎn)業(yè) 構(gòu)成： 蒲岐 全鎮(zhèn)現(xiàn)有工業(yè)企業(yè) 73家，年產(chǎn)值超 1000萬(wàn)元的企業(yè)有 11家，超 5000萬(wàn)元的企業(yè)有 2家，初步形成以水產(chǎn)品加工、