【正文】 （ 2）定價(jià)（均價(jià)） ① 租金水平： 本區(qū)域的租金水平在 40— 80 元 /平米，一般 10 平米的商鋪投 資在 10 年內(nèi)便可收會(huì)投資，其他小額費(fèi)用不計(jì)，年收入為 9600 元， 10年收入為 ,即商鋪總價(jià)，可得其商鋪價(jià)格應(yīng)為 9600 元 /平米。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 商鋪價(jià)格分析 1）、 影響商鋪價(jià)格因素 商鋪的價(jià)格到底由哪些因素決定，其定價(jià)的依據(jù)是什么？雖然按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，開發(fā)商在土地成本基礎(chǔ)上加上開發(fā)成本、相關(guān)的稅金以及利潤(rùn)就得出銷售價(jià)格，但實(shí)際情況并非如此簡(jiǎn)單。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 因此，在 價(jià)格制定方面應(yīng)保持兩個(gè)原則：其一，貫徹低開高走原則，開售以低價(jià)入市，以打響知名度，引發(fā)轟動(dòng)和關(guān)注的同時(shí)，根據(jù)開發(fā)進(jìn)度 市場(chǎng)行情 有節(jié)奏地拉升價(jià)格，以造成項(xiàng)目升值形象；其二，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的位置優(yōu)勢(shì)及其 該片區(qū)已無新增樓盤 優(yōu)勢(shì)。 便利 ， 公交路 出門便是 ，通達(dá)市區(qū)及城市的每個(gè)角落； 教育 強(qiáng)大的學(xué)區(qū)配套即刻讓孩子足不出戶便可就地成材；購(gòu)買、醫(yī)療、銀行、休閑等環(huán)伺項(xiàng)目周邊； 舒適，離市區(qū)很近，又遠(yuǎn)離繁華，是 都市靜謐生活 理想居所 ， 生活人 追求生活品質(zhì)和向往美好的歸屬； 戶型適中， 戶 型面積不大，卻生活機(jī)能完備，三口之家盡享天倫之樂，四口之家歡聚一堂 ； 簡(jiǎn)潔時(shí)尚又不乏現(xiàn)代感 外立面，與自然和諧搭配，力圖營(yíng)造一個(gè)純凈安謐的建筑空間，自然和光影流動(dòng)、秩序井然，色彩純凈、讓人親近。 四、 市場(chǎng)定位 A、客戶區(qū)域： a) 重點(diǎn)區(qū)域：項(xiàng)目 3公里半徑范圍，包括 鏡湖 、 長(zhǎng)江 路、 團(tuán)結(jié)村、弋江 、 旅游商品經(jīng)濟(jì)園、綜合經(jīng)濟(jì) 開發(fā)區(qū) ； b) 有效區(qū)域： 城西、中山路、城中、銀湖路 等周邊 區(qū)域 ； c) 潛在區(qū)域：除以上區(qū)域以外的 蕪湖全市和下縣 城市； B、客戶特征 職業(yè)特征：生意人、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)職工、外來人口、拆遷戶； 年齡特征： 25— 45 歲，其中以 30— 40 歲的為主； 消費(fèi)心理特征： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 周邊環(huán)境惡劣，嘈雜且污染嚴(yán)重； 片區(qū)形象較差，屬 老城區(qū) 聚集地 ； 城市配套有待完善，缺乏休閑和優(yōu)良的購(gòu)物； 傳統(tǒng)居住區(qū)，居民素質(zhì)低； 期房； 項(xiàng)目為商住樓物業(yè)類型， 一層為鮮魚和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)， 市場(chǎng)內(nèi)喧囂嘈雜，氣味難聞，對(duì)于住戶將會(huì)造成直接影響； 該片區(qū) 0708年開發(fā)量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力提升； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。上漲 主要受供應(yīng)量減少購(gòu)買需求 增多 等諸多 影響，同時(shí)受連續(xù)價(jià)格上漲影響，價(jià)格滯漲的壓力也在增大。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 鏡湖區(qū)在 “ 全省都市旅游示范區(qū) ” 評(píng)選中榮登金榜，半城山半城水，皖風(fēng)徽韻讓蕪湖的自然景觀傾國(guó)傾城，步行街、華強(qiáng)旅游城、美食街和正在改造中的蕪湖古城，給鏡湖區(qū)的都市旅游作了很好的鋪墊。區(qū)域面積 58平方公里，常住人口 45 萬人。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目 11 月中旬第 2次開盤，入網(wǎng)總套數(shù) 552 套，目前可售套數(shù)為 119 套，基本集中在小高層。 世茂濱江花園 一期 案名 世茂濱江花園 工地地址 蕪湖市濱江北路濱江公園客運(yùn)站對(duì)面 開發(fā)商 香港世茂集團(tuán) 基地面積 280 建筑面積 55萬平方米 物業(yè)類型 高層 /超高層 在售棟數(shù) 1棟 建筑面積 46725平方米 開盤均價(jià) 7345元 /平方米 規(guī)劃層數(shù) 33 規(guī)劃坪數(shù) 291套 平均價(jià)格 7800元 /平方米 主力坪數(shù) 136153 主力總價(jià) 100萬元 公攤 % 付款方式 八成按揭 工程進(jìn) 度 期 房 使用年限 70年 交房日期 容積率 ： 銷售率 73% 房數(shù) 戶型面積范圍 戶數(shù) 已售 百分比 坪數(shù)去化 136205 3房 1 114 31 27 87% 樓層去化 6至 28層 136153 128 74 % 客源分析 年齡 25— 40歲 4房 167174 33 26 % 區(qū)域 華凌、周邊 5/6房 196205 64 60 % 職業(yè) 生意人、職工 合計(jì) 110205 256 187 73% 媒體 廣告 、介紹、路過 生活機(jī)能評(píng)價(jià) 交通 1 1 1 3 36等十多路公交。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。錦繡家園 工地地址 蕪湖市蕪寧路 93號(hào)（香 樟公園東側(cè)） 投資商 蕪湖市利華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積 5萬平方米 建筑面積 10萬平方米 物業(yè)類型 多層 /高層 在售物業(yè)類型 7棟多層 3棟高層 在售 戶型面積 69228 銷售均價(jià) 4609元 /平方米 主力戶型 三房二廳 主力總價(jià) 60萬元 公攤 % 付款方式 7成按揭 工程進(jìn)度 期房 使用年限 70年 交房日期 容積率 銷售率 20%% 坪數(shù) 分析 高層 房數(shù) 戶型面積范圍 戶數(shù) 已售 百分比 主力面積去化 109149 2房 6985 51 21 41% 樓層去化 513層 3房 106149 129 17 13% 客源 年齡 25— 40歲 4房 /5房 150— 228 10 0 0 區(qū)域 鏡湖區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。代表性的樓盤有江濱花園、金鑫花園、錦江家園、龍湖花園等， 現(xiàn)階段住宅均價(jià)在 1800 元 — 2000元之間 。 “褐山攬勝 ”、 “官陡門大捷 ”、 “三國(guó)古戰(zhàn)場(chǎng)遺址 ”等現(xiàn)代的和歷史的景觀成為一道絢麗多姿的旅游風(fēng)景線。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 城中 板塊 城中板塊南到沿河路 、北接 天門山路 、 西至長(zhǎng)江沿線 、東到 弋江路 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。而郊區(qū)大型項(xiàng)目的出現(xiàn)和過度開發(fā)，也將導(dǎo)致部分郊區(qū)項(xiàng)目出現(xiàn)價(jià)格波動(dòng)。 舊城改造、房屋拆遷引起的市場(chǎng)需求 這部分需求相對(duì)穩(wěn)定， 2002 年 2020 年 蕪湖 市平均每年房屋拆遷量近 12 萬平方米，按 70％的居民購(gòu)買商品房計(jì)算，平均每年約需要近 15 萬平方米的商品房。 據(jù)房地產(chǎn)銷售情況統(tǒng)計(jì)顯示： 20202020年外來人口購(gòu)房和農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的比例達(dá) ％，大約 160萬平方米商品房。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年 16月份， 蕪湖 市市區(qū)合計(jì)批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積為 萬平方米，比上年同期下降 %，其中住宅為 萬平方米，比上年同期下降 %。三是城市新區(qū)建設(shè)和舊城改造拆遷，也在一定程度上增加了開發(fā)投資成本。 供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)價(jià)升量增的旺銷局面。 2020 年 蕪湖 市住宅完成投資 億元，占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)投資總量的 %，比上年同期增長(zhǎng) %。本年 18 月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，比上年同期增長(zhǎng) %，對(duì)全市投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為 %，拉動(dòng)全市投資增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。并帶動(dòng)建筑業(yè)、建材工業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。今年以來， 蕪湖 市采取了一系列平抑房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的措施，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)快速增長(zhǎng)，對(duì)拉動(dòng) 蕪湖 市投資增長(zhǎng)做出了積極的貢獻(xiàn)。 住宅投資增勢(shì)強(qiáng)勁。全市商品房竣工面積為 萬平方米，年平均下降 %，其中，商品住宅竣工 萬平方米，年平均下降 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。主要原因：一是土地價(jià)格上漲較快。 供給略顯不足。 要適應(yīng)市場(chǎng)需求，完善住房供應(yīng)體系，改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，多渠道增加中小 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 蕪湖 市近幾年每年新增城鎮(zhèn)人口約 2— 3萬人，每年新增大學(xué)生約 1 萬多人。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。目前， 蕪湖 市人均建筑面積為 平方米，人均使用面積 平方米，人均居住面積 平方米，離 “ 人均居住面積 25 平方米 ” 的小康居住水平仍有 一定 差距，住房建設(shè)的空間仍然很大。 公開實(shí)際 成交價(jià)格 新盤預(yù)售 實(shí)行網(wǎng)上報(bào)名電腦搖號(hào) 蕪湖“六大舉措”穩(wěn)定房?jī)r(jià) ◎ 加大對(duì)已出讓土地的清理，促進(jìn)開發(fā)量的增加； ◎ 增加土地供應(yīng)量，擴(kuò)大普通住房供應(yīng)總量； ◎ 加快拆遷安置房和廉租房建設(shè) ,推進(jìn)民生工程； ◎ 加強(qiáng)商品房預(yù) (銷 )售管理，規(guī)范市場(chǎng)行為； ◎ 加強(qiáng)住房金融監(jiān)管，保障中小戶型住房貸款需求； ◎ 加強(qiáng)協(xié)調(diào)與配合，確保政府調(diào)控措施落實(shí)到位。 相關(guān)政策出臺(tái)：◎ 主體結(jié)構(gòu)未封頂?shù)淖》坎辉试S辦理按揭貸款； ◎ 貸款購(gòu)買商業(yè)用房首付比例不得低于 50%；◎ 購(gòu)買二套房月供不得超過月收入 50%。職業(yè)特征為生意人、私企老板、行政事業(yè)單位職工 社區(qū)規(guī)模 中盤為主，以 5— 10萬平米項(xiàng)目居多 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 樓盤檔次 高 檔 中低檔 均價(jià) 5500 元以上 5000 元以下 物業(yè)形態(tài) 高層、商業(yè) 、寫字樓 多層 、小高層 主力戶型 三房?jī)蓮d 70— 120 平米 兩房?jī)蓮d 100平米以下 消費(fèi)群體 以本 地 板塊消費(fèi)人群為主， 外商消費(fèi)為輔， 多為傳統(tǒng)居民 社區(qū)規(guī)模 中、小 為 主，以 3— 50平米項(xiàng)目居多 鳩江 區(qū) 板塊 鳩江區(qū)位于蕪湖市東北部，西臨長(zhǎng)江，是蕪湖市所轄四區(qū)之一，交通便利，自然資源豐富，經(jīng)濟(jì)地理 位置優(yōu)越，下轄灣里、官陡、清水、四褐山、裕溪口五個(gè)街道辦事處，總?cè)丝? 萬，面積 232 平方公里，區(qū)域跨越長(zhǎng)江南北兩岸，境內(nèi)長(zhǎng)江岸線長(zhǎng) 公里 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 市政 聯(lián)華超市、合家福超市、北埂農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、弋磯山醫(yī)院等配套服務(wù)設(shè)施 配套 地下、地上停車場(chǎng) 優(yōu)勢(shì) 地段好，交通便利，城市配套完善； 劣勢(shì) 期房，大面積戶型比例過高，公攤面積大； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 優(yōu)勢(shì) 小區(qū)規(guī)模尚可， 東接香樟城市花園 ,西臨梅苑新村 ,第二十七中學(xué)緊臨周邊 ,北為濱江保興捍 ,西邊城市動(dòng)脈 ,北京東路與銀湖東路捍衛(wèi)左右位置優(yōu)越 ,屬行政區(qū)域和居住區(qū)交匯之地 ,匯聚眾多知識(shí)人群 ,行業(yè)精英和城市新貴 . 劣勢(shì) 片區(qū)環(huán)境嘈雜 、小