【正文】 樓盤名稱 物業(yè)形態(tài)總體量（萬㎡）商業(yè)體量（萬㎡） 項目定位 經(jīng)營模式 輻射范圍花山美居 建材家居 15 12 建材市場、住宅宅、休閑娛樂餐飲 包租二年， 6%、 7%回報 本地、南京明都財富廣場 商業(yè)中心 綜合體 5 4購物、美食、娛樂、休閑 一 層 自持物 業(yè) ，二 層 以上包租 6%6%7%回報 本地、南京、 浙江、杭州馬鞍山在售集中商業(yè)以明都財富廣場，以及花山美居人氣較旺。租金：目前開發(fā)區(qū)沿街商鋪租金基本在 30元 /平米 /月左右，但有較多的空置商鋪。商業(yè)市場小結(jié)城市商業(yè)的未來規(guī)劃及汽車后市場行業(yè)的巨大發(fā)展?jié)摿?，為汽配專業(yè)市場的轉(zhuǎn)型升級帶來巨大的機遇；區(qū)域具備汽配市場消費需求及消費慣性 ；商業(yè)環(huán)境目前周邊大型集中商業(yè)供應(yīng)量相對較小，規(guī)劃產(chǎn)品多為配套類商業(yè)，汽配相關(guān)產(chǎn)品存在市場空白，應(yīng)抓住有利時間節(jié)點進行銷售推廣；競爭環(huán)境38商業(yè)研究 城市商業(yè)市場 區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 同類商業(yè)市場 結(jié)論239目前馬鞍山市僅有一家專業(yè)汽車銷售市場 —— 位于本案對面的馬鞍山汽車城，以汽車經(jīng)銷與零售為主。 目前項目 以大車的修理、配件、裝飾為主，是大型車輛客戶的集中地。大明路汽配城規(guī)模較小，略顯雜亂無序，但依托大明路汽車一條街，經(jīng)營戶生意良好，其中汽車配件、美容、二手車等服務(wù)鏈完善。商鋪出租率達 99%，西區(qū)新建 4棟 3層商鋪， 租一層用三層 ，面積 128㎡ 左右，租金 5萬多 /年項目點評汽配市場案例 —— 南京 新伊汽配城47中南汽車港位于南京江寧祿口，是一座具有龐大規(guī)模效應(yīng)的航母級汽配市場。u多功能主題型業(yè)態(tài)組合規(guī)劃興起。 06年底全國每千人汽車不到 30，世界平均水平是 120輛； 汽車服務(wù)獲利是汽車獲利的主要部分。從售出到報廢的過程中，圍繞汽車售后使用環(huán)節(jié)中各種后繼需要和服務(wù)而產(chǎn)生的一系列交易活動總稱 .汽配新商業(yè)模式 —— “汽車后市場 ”“ 品牌化、一站式 ” 的汽車后市場是 “汽配城 ”的發(fā)展方向52以汽配城為主導(dǎo)，衍生住宅、辦公為一體的綜合性汽配服務(wù)新體系。總價門檻低，易于銷售，合并拆分靈活，日后無論整體出租，還是獨立經(jīng)營都十分方便位置較優(yōu)體量適中分割合理項目解讀（商業(yè)）593 產(chǎn)品研究 項目解讀SWOT分析結(jié)論60優(yōu)勢 劣 勢a. 項 目位于城市主干道， 屬于城市重 要 發(fā)展 結(jié)點，發(fā)展前景明朗 ；b. 面 積 劃分合理， 總 價低，易于 銷 售；d. 由于城際輕軌規(guī)劃，項目周邊交通路網(wǎng)發(fā)達，線路眾多，交通日益便捷；e. 項目商業(yè)兩面臨街，具有一定商業(yè)價值；f. 本項目規(guī)劃業(yè)態(tài)豐富，涉及面較廣，更能吸引投資客與自營客；g. 依托汽 車 城固有商圈，客流 穩(wěn) 定區(qū)域 認 可度高。便捷的城際交通線也會帶來龐大的客源，為本案吸引了大量置業(yè)客群。項目核心問題點及解決策略合理選擇符合市場需求的項目定位，與現(xiàn)有商業(yè)形成一定關(guān)聯(lián)，擴大產(chǎn)業(yè)集群影響力。項目核心問題點及解決策略65項目 產(chǎn)品形態(tài) 經(jīng)營業(yè)態(tài) 經(jīng)營方式 主要差異性本案 12層、 13層獨立商鋪汽配、摩配，快修、美容裝飾、汽車用品等零售兼批發(fā)l鋪位獨立，分割靈活，適于各類專業(yè)店鋪的經(jīng)營，吸引力更強。663 產(chǎn)品研究 項目解讀SWOT分析結(jié)論67建設(shè)一個綜合性的汽車后市場（汽配城），增添新鮮的元素以周邊良好的汽車商業(yè)基礎(chǔ)為依托，與汽車城形成良性互動本案應(yīng)結(jié)合市場實際、控制建設(shè)成本、重點把握后期運營。商業(yè)類型定位原則70定位核心震撼性：空白馬鞍山汽車后市場目前存在一定的空白，可以形成吸納作用，為銷售和后期運營奠定基礎(chǔ)。以零售為主。以批發(fā)為主。 √百貨商店一般兩萬平米以上，一般為塊狀商業(yè)形態(tài)。后期穩(wěn)定經(jīng)營有一定的保證，不需要開發(fā)公司投入過多的經(jīng)歷去培育。住宅案名 馬鞍山 陽光新城推廣案名建議馬鞍山汽配時代馬鞍山汽配新天地備選案名商業(yè)案名 76城市新引擎 財富源動力本案將打造以汽配城為核心，商業(yè)、住宅、辦公等多元功能有機組合的新商業(yè)發(fā)展模式，成為城市發(fā)展新引擎，未來財富源動力 。汽車美容裝飾區(qū)：離項目主入口較遠的路段，建議作為本項目的服務(wù)專區(qū)。分散： 不限定經(jīng)營范圍，在不影響商業(yè)整體定位的前提下可實現(xiàn)充分的自主經(jīng)營。 以 合肥合肥 為中心的合肥經(jīng)濟圈也是本項目核心目標市場之一［目標市場分析二］ —— 合肥對本案的支持：合肥為安徽省會城市，綜合經(jīng)濟實力較強，且距項目區(qū)域 170公里左右，對本案市場去化有一定的市場支持；合肥為合肥經(jīng)濟圈核心城市，具有區(qū)域消費導(dǎo)視作用，引領(lǐng)周邊城鎮(zhèn)的消費導(dǎo)向，擴大本案的目標市場。95［目標市場總結(jié)］本案目標市場是以合肥和南京兩大城市為核心，且借助核心城市發(fā)力逐漸外擴，不斷拓寬外延市場；216。目前市場銷售經(jīng)營模式總結(jié)建議：可與南京知名市場形成關(guān)聯(lián)關(guān)系（托管或戰(zhàn)略結(jié)盟），將極大提升商業(yè)價值，提供代租服務(wù)， 引進專業(yè)商管及有影響力的主力店。廠家B to B設(shè)置遠程訂貨系統(tǒng)貨物查詢檢索系統(tǒng)進、存、銷一體化管理系統(tǒng)消費者B to C經(jīng)營商家所有商鋪的商品全部網(wǎng)上展示網(wǎng)絡(luò)檢索平臺網(wǎng)上訂購經(jīng)營商家模式 針 對 措 施招商策略103針對性招商優(yōu)惠措施A：品牌售后服務(wù)連鎖店、知名汽配經(jīng)銷商、代理商 主要是指在汽車服務(wù)行業(yè)內(nèi)享有一定聲譽及影響力，帶動市場人流作用顯著，且對散戶進駐具有較強感召力的知名品牌連鎖店、經(jīng)銷商、代理商等。p租賃保證金：租賃者應(yīng)交付一定費用作為租賃保證金，保證金按照租約期限成正比增減，合同到期后原額退還。 （如舉辦大型的公關(guān)活動，組織商家參觀、考查、舉辦各類汽配展銷會、交易會等）經(jīng)營管理方式經(jīng)營管理內(nèi)容經(jīng)營策略106業(yè)充分挖掘項目營銷價值點，如汽車后市場發(fā)展前景、關(guān)聯(lián)市場的升值實例等，同時整合采用多種性價比高的媒體（如短信、DM、電話營銷、直拜、推介會等），并根據(jù)節(jié)點，進行活動圈客，線上線下集體發(fā)力，最大程度吸引目標客戶。 二月 21二月 2111:40:4711:40:47February 17, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 二月 2111:40:4711:40Feb2117Feb21? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/2/17 11:40:4711:40:4717 February 2023? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 。 2023/2/17 11:40:4711:40:4717 February 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。④ 租戶必須按照汽配城的規(guī)定和要求按時裝修、布置店面、入場經(jīng)營。 在所有優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，再享受售價（ OR租金）一定優(yōu)惠E：銀行為租、售客戶提供融資支持F: 按揭貸款、小額流動資金貸款利率從低，擔(dān)保形式可更靈活。對簽定長期經(jīng)營協(xié)議的商戶給予更多的優(yōu)惠措施。招商銷售并行，加速品牌引進與主力店造勢，提升項目商業(yè)價值；97u一、目前市場主流 集中型商業(yè)均有專業(yè)商管公司負責(zé)招商與管理 ，在集中型商業(yè)操作難度大的背景下，專業(yè)商管公司將大幅提升購房者信心。馬鞍山與合肥之間有高速相連，交通較為便捷，目標市場可輻射到合肥、巢湖、蕪湖及周邊市縣?；诒景笧樯虡I(yè)地產(chǎn)項目，在對目標市場范圍界定上跳出區(qū)域市場，將目標市場半徑擴大到100公里內(nèi)，車程 時內(nèi)，可推出項目的三個目標市場。差異化經(jīng)營，盡量避免相同類別的產(chǎn)品分布在不同的樓層（區(qū)域），實行專區(qū)專用。本項目商業(yè)部分含獨立街鋪、內(nèi)街鋪、內(nèi)鋪，要使各類型物業(yè)形態(tài)的物業(yè)價值最大化，必須對汽配城進行整體規(guī)劃設(shè)計，從經(jīng)營的角度對各經(jīng)營形態(tài)規(guī)劃分區(qū)，從而帶動項目的整體銷售與經(jīng)營。，可使購買客戶得到較高的投資收益。本項目從建筑規(guī)模和類型來說不具備條件。以銷售某一品牌系列商品為主，銷售量少、質(zhì)優(yōu)、毛利高，零售為主。本項目從建筑規(guī)模和類型來具備條件。汽車城在馬鞍山已經(jīng)有一定的知名度，氛圍日益成熟，本案項目定位與之形成錯位及關(guān)聯(lián)互補，向汽配產(chǎn)業(yè)延展，增強項目影響力與競爭力。 所謂 “ 震撼性 ” 是指 項目所處在這樣的區(qū)位，商業(yè) 定位 一定要 在 馬鞍山區(qū)域 形成強大的沖擊力， 在讓項目本身取得經(jīng)濟效益、社會效益的同時，更加提升整個商業(yè)的形象， 讓市場、消費者認同這種定位，并樂意到此消費。216。項目核心問題點及解決策略64典型案例一馬鞍山汽車城（針對后期運營競爭而不涉及銷售競爭）項目市場競爭策略 培育并發(fā)展中的市場，區(qū)域內(nèi)商鋪出租率高，市場定位 ：汽車商務(wù)走廊主推核心價值點 ：馬鞍山重點招商引資項目 ；政府扶持；作為馬鞍山第一個引進的大型專業(yè)汽車產(chǎn)業(yè)綜合項目。捆綁宣傳增強影響力、增強客戶印象。a. 區(qū)域即將有大型商 業(yè)項 目建 設(shè) ，面 臨競 爭分流；b. 國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)整體負面影響較大，并將最終影響到商業(yè)地產(chǎn)，五成首付的門檻會對商辦樓的潛在客戶形成制約；c. 本案為商業(yè)、商辦復(fù)合型產(chǎn)品，要達到商業(yè)、商辦的共榮，將加大產(chǎn)品開發(fā)及后續(xù)經(jīng)營管理的難度。本案商辦樓：項目目前的位置仍相對較偏僻。具有良好前景的項目 馬鞍山汽配專業(yè)市場首席品牌。u完善的投資計劃及投資保障充分挖掘汽車行業(yè)客戶，有較強的招商與經(jīng)營管理能力。中南汽車港的進入，將使祿口成為中國第四大汽車產(chǎn)業(yè)綜合生產(chǎn)基地。項目分東區(qū)與西區(qū)，西區(qū)商鋪已經(jīng)全部投入使用，東區(qū)圖 6部分整體打包出租 /售。項目為 7棟框架結(jié)構(gòu)單體組成，其中沿主干道為兩層，其余一層。區(qū)內(nèi)門面可以根據(jù)商戶需要進行分割 ，同時還設(shè)有倉儲區(qū)，供商戶儲存更多的貨物。區(qū)域內(nèi)商業(yè)特征34汽車汽配行業(yè)分布路段 形態(tài)業(yè)態(tài) 租（元 /平 /月）湖西南路 底商內(nèi)鋪 汽車銷售汽配 30江東大道 底商 汽車裝潢美容 2737(12層整租 )東暉路 底商 汽車美容 30花園路 底商 汽車美容 3033 項目周邊路段汽配相關(guān)行業(yè)商業(yè)較分散。p開發(fā)區(qū)商業(yè)形象檔次不高，專業(yè)市場形象認可度相對尚可；p商務(wù)辦公氛圍弱，新的住宅樓盤稀缺，基本是以舊換新，初步改善型客戶為主；馬鞍山商業(yè)現(xiàn)狀 ——發(fā)展趨勢 ——p 城市商業(yè)規(guī)劃政策導(dǎo)向支持，利用專業(yè)市場的革新升級來提速區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展；p 面對客戶日益多元化的需求與全球競爭環(huán)境，以及原有品牌氛圍的累積優(yōu)勢，專業(yè)市場急需擴建升級，與新興產(chǎn)業(yè)及國際接軌；p 隨著幾大市政改造項目的實施完成，區(qū)域傳統(tǒng)零售商業(yè)配套迎來發(fā)展較好的機遇。銀河灣 ——— 住宅底商 本地 住宅 140270㎡ 住宅 65006700多層住宅已售完，剩余小高層可售 152套。城市主干道所具備的人流量及通達性是大型商業(yè)開發(fā)的必要條件，因此，城市建設(shè)重心的南移給本案帶來了絕佳的商業(yè)發(fā)展機遇和空間。食品加工業(yè)、汽車及汽車零部件業(yè)、機械深加工和成套設(shè)備制造、光電子和電子原材料等非鋼產(chǎn)業(yè)，已成為開發(fā)區(qū)四大特色產(chǎn)業(yè)群體21?城市化進程將在未來五年內(nèi)呈加速發(fā)展，居民收入提高，消費力增強，汽車保有量增加。馬鞍山經(jīng)濟地理位置優(yōu)越，生產(chǎn)資源豐富，具備城市長期持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)條件；馬鞍山經(jīng)濟地理位置優(yōu)越，生產(chǎn)資源豐富，具備城市長期持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)條件；216。消費結(jié)構(gòu)說明馬鞍山居民消費層次處于相對富裕階段，對應(yīng)住房需求處在改善投資型需求。差異化定位及營銷將成為制勝的重要策略。人均生產(chǎn)總值 。馬鞍山四區(qū)一縣總?cè)丝?129萬人，人均 GDP約為 ，折合9600美元，居安徽省第一位，遠超合肥和蕪湖。通過 2023年全年月度成交走勢可以看出，三四線城市房地產(chǎn)市場受政策影響較小，政策盲區(qū)成就了三四線城市階段性市場機遇。： 對已擁有 2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有 1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續(xù) 5年 (含 )以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民