【正文】 樓盤名稱 物業(yè)形態(tài)總體量（萬㎡）商業(yè)體量（萬㎡） 項(xiàng)目定位 經(jīng)營模式 輻射范圍花山美居 建材家居 15 12 建材市場、住宅宅、休閑娛樂餐飲 包租二年， 6%、 7%回報(bào) 本地、南京明都財(cái)富廣場 商業(yè)中心 綜合體 5 4購物、美食、娛樂、休閑 一 層 自持物 業(yè) ，二 層 以上包租 6%6%7%回報(bào) 本地、南京、 浙江、杭州馬鞍山在售集中商業(yè)以明都財(cái)富廣場，以及花山美居人氣較旺。租金：目前開發(fā)區(qū)沿街商鋪?zhàn)饨鸹驹?30元 /平米 /月左右，但有較多的空置商鋪。商業(yè)市場小結(jié)城市商業(yè)的未來規(guī)劃及汽車后市場行業(yè)的巨大發(fā)展?jié)摿?，為汽配專業(yè)市場的轉(zhuǎn)型升級帶來巨大的機(jī)遇；區(qū)域具備汽配市場消費(fèi)需求及消費(fèi)慣性 ；商業(yè)環(huán)境目前周邊大型集中商業(yè)供應(yīng)量相對較小，規(guī)劃產(chǎn)品多為配套類商業(yè)，汽配相關(guān)產(chǎn)品存在市場空白，應(yīng)抓住有利時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行銷售推廣；競爭環(huán)境38商業(yè)研究 城市商業(yè)市場 區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 同類商業(yè)市場 結(jié)論239目前馬鞍山市僅有一家專業(yè)汽車銷售市場 —— 位于本案對面的馬鞍山汽車城，以汽車經(jīng)銷與零售為主。 目前項(xiàng)目 以大車的修理、配件、裝飾為主，是大型車輛客戶的集中地。大明路汽配城規(guī)模較小，略顯雜亂無序，但依托大明路汽車一條街，經(jīng)營戶生意良好，其中汽車配件、美容、二手車等服務(wù)鏈完善。商鋪出租率達(dá) 99%，西區(qū)新建 4棟 3層商鋪， 租一層用三層 ，面積 128㎡ 左右，租金 5萬多 /年項(xiàng)目點(diǎn)評汽配市場案例 —— 南京 新伊汽配城47中南汽車港位于南京江寧祿口，是一座具有龐大規(guī)模效應(yīng)的航母級汽配市場。u多功能主題型業(yè)態(tài)組合規(guī)劃興起。 06年底全國每千人汽車不到 30，世界平均水平是 120輛； 汽車服務(wù)獲利是汽車獲利的主要部分。從售出到報(bào)廢的過程中，圍繞汽車售后使用環(huán)節(jié)中各種后繼需要和服務(wù)而產(chǎn)生的一系列交易活動總稱 .汽配新商業(yè)模式 —— “汽車后市場 ”“ 品牌化、一站式 ” 的汽車后市場是 “汽配城 ”的發(fā)展方向52以汽配城為主導(dǎo)，衍生住宅、辦公為一體的綜合性汽配服務(wù)新體系?？們r(jià)門檻低，易于銷售，合并拆分靈活，日后無論整體出租，還是獨(dú)立經(jīng)營都十分方便位置較優(yōu)體量適中分割合理項(xiàng)目解讀（商業(yè)）593 產(chǎn)品研究 項(xiàng)目解讀SWOT分析結(jié)論60優(yōu)勢 劣 勢a. 項(xiàng) 目位于城市主干道， 屬于城市重 要 發(fā)展 結(jié)點(diǎn)，發(fā)展前景明朗 ；b. 面 積 劃分合理， 總 價(jià)低，易于 銷 售；d. 由于城際輕軌規(guī)劃，項(xiàng)目周邊交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，線路眾多，交通日益便捷；e. 項(xiàng)目商業(yè)兩面臨街，具有一定商業(yè)價(jià)值；f. 本項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)豐富，涉及面較廣，更能吸引投資客與自營客；g. 依托汽 車 城固有商圈，客流 穩(wěn) 定區(qū)域 認(rèn) 可度高。便捷的城際交通線也會帶來龐大的客源，為本案吸引了大量置業(yè)客群。項(xiàng)目核心問題點(diǎn)及解決策略合理選擇符合市場需求的項(xiàng)目定位，與現(xiàn)有商業(yè)形成一定關(guān)聯(lián)，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)集群影響力。項(xiàng)目核心問題點(diǎn)及解決策略65項(xiàng)目 產(chǎn)品形態(tài) 經(jīng)營業(yè)態(tài) 經(jīng)營方式 主要差異性本案 12層、 13層獨(dú)立商鋪汽配、摩配，快修、美容裝飾、汽車用品等零售兼批發(fā)l鋪位獨(dú)立，分割靈活，適于各類專業(yè)店鋪的經(jīng)營，吸引力更強(qiáng)。663 產(chǎn)品研究 項(xiàng)目解讀SWOT分析結(jié)論67建設(shè)一個(gè)綜合性的汽車后市場（汽配城），增添新鮮的元素以周邊良好的汽車商業(yè)基礎(chǔ)為依托，與汽車城形成良性互動本案應(yīng)結(jié)合市場實(shí)際、控制建設(shè)成本、重點(diǎn)把握后期運(yùn)營。商業(yè)類型定位原則70定位核心震撼性：空白馬鞍山汽車后市場目前存在一定的空白，可以形成吸納作用，為銷售和后期運(yùn)營奠定基礎(chǔ)。以零售為主。以批發(fā)為主。 √百貨商店一般兩萬平米以上，一般為塊狀商業(yè)形態(tài)。后期穩(wěn)定經(jīng)營有一定的保證，不需要開發(fā)公司投入過多的經(jīng)歷去培育。住宅案名 馬鞍山 陽光新城推廣案名建議馬鞍山汽配時(shí)代馬鞍山汽配新天地備選案名商業(yè)案名 76城市新引擎 財(cái)富源動力本案將打造以汽配城為核心，商業(yè)、住宅、辦公等多元功能有機(jī)組合的新商業(yè)發(fā)展模式，成為城市發(fā)展新引擎，未來財(cái)富源動力 。汽車美容裝飾區(qū)：離項(xiàng)目主入口較遠(yuǎn)的路段，建議作為本項(xiàng)目的服務(wù)專區(qū)。分散： 不限定經(jīng)營范圍，在不影響商業(yè)整體定位的前提下可實(shí)現(xiàn)充分的自主經(jīng)營。 以 合肥合肥 為中心的合肥經(jīng)濟(jì)圈也是本項(xiàng)目核心目標(biāo)市場之一［目標(biāo)市場分析二］ —— 合肥對本案的支持：合肥為安徽省會城市，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，且距項(xiàng)目區(qū)域 170公里左右，對本案市場去化有一定的市場支持；合肥為合肥經(jīng)濟(jì)圈核心城市，具有區(qū)域消費(fèi)導(dǎo)視作用，引領(lǐng)周邊城鎮(zhèn)的消費(fèi)導(dǎo)向，擴(kuò)大本案的目標(biāo)市場。95［目標(biāo)市場總結(jié)］本案目標(biāo)市場是以合肥和南京兩大城市為核心，且借助核心城市發(fā)力逐漸外擴(kuò)，不斷拓寬外延市場；216。目前市場銷售經(jīng)營模式總結(jié)建議：可與南京知名市場形成關(guān)聯(lián)關(guān)系（托管或戰(zhàn)略結(jié)盟），將極大提升商業(yè)價(jià)值，提供代租服務(wù)， 引進(jìn)專業(yè)商管及有影響力的主力店。廠家B to B設(shè)置遠(yuǎn)程訂貨系統(tǒng)貨物查詢檢索系統(tǒng)進(jìn)、存、銷一體化管理系統(tǒng)消費(fèi)者B to C經(jīng)營商家所有商鋪的商品全部網(wǎng)上展示網(wǎng)絡(luò)檢索平臺網(wǎng)上訂購經(jīng)營商家模式 針 對 措 施招商策略103針對性招商優(yōu)惠措施A：品牌售后服務(wù)連鎖店、知名汽配經(jīng)銷商、代理商 主要是指在汽車服務(wù)行業(yè)內(nèi)享有一定聲譽(yù)及影響力，帶動市場人流作用顯著，且對散戶進(jìn)駐具有較強(qiáng)感召力的知名品牌連鎖店、經(jīng)銷商、代理商等。p租賃保證金：租賃者應(yīng)交付一定費(fèi)用作為租賃保證金，保證金按照租約期限成正比增減，合同到期后原額退還。 （如舉辦大型的公關(guān)活動，組織商家參觀、考查、舉辦各類汽配展銷會、交易會等）經(jīng)營管理方式經(jīng)營管理內(nèi)容經(jīng)營策略106業(yè)充分挖掘項(xiàng)目營銷價(jià)值點(diǎn)，如汽車后市場發(fā)展前景、關(guān)聯(lián)市場的升值實(shí)例等，同時(shí)整合采用多種性價(jià)比高的媒體（如短信、DM、電話營銷、直拜、推介會等），并根據(jù)節(jié)點(diǎn)，進(jìn)行活動圈客，線上線下集體發(fā)力，最大程度吸引目標(biāo)客戶。 二月 21二月 2111:40:4711:40:47February 17, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 二月 2111:40:4711:40Feb2117Feb21? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/2/17 11:40:4711:40:4717 February 2023? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023/2/17 11:40:4711:40:4717 February 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。④ 租戶必須按照汽配城的規(guī)定和要求按時(shí)裝修、布置店面、入場經(jīng)營。 在所有優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，再享受售價(jià)（ OR租金）一定優(yōu)惠E：銀行為租、售客戶提供融資支持F: 按揭貸款、小額流動資金貸款利率從低，擔(dān)保形式可更靈活。對簽定長期經(jīng)營協(xié)議的商戶給予更多的優(yōu)惠措施。招商銷售并行，加速品牌引進(jìn)與主力店造勢，提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值；97u一、目前市場主流 集中型商業(yè)均有專業(yè)商管公司負(fù)責(zé)招商與管理 ，在集中型商業(yè)操作難度大的背景下，專業(yè)商管公司將大幅提升購房者信心。馬鞍山與合肥之間有高速相連，交通較為便捷，目標(biāo)市場可輻射到合肥、巢湖、蕪湖及周邊市縣?；诒景笧樯虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在對目標(biāo)市場范圍界定上跳出區(qū)域市場，將目標(biāo)市場半徑擴(kuò)大到100公里內(nèi)，車程 時(shí)內(nèi)，可推出項(xiàng)目的三個(gè)目標(biāo)市場。差異化經(jīng)營，盡量避免相同類別的產(chǎn)品分布在不同的樓層（區(qū)域），實(shí)行專區(qū)專用。本項(xiàng)目商業(yè)部分含獨(dú)立街鋪、內(nèi)街鋪、內(nèi)鋪，要使各類型物業(yè)形態(tài)的物業(yè)價(jià)值最大化，必須對汽配城進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，從經(jīng)營的角度對各經(jīng)營形態(tài)規(guī)劃分區(qū)，從而帶動項(xiàng)目的整體銷售與經(jīng)營。，可使購買客戶得到較高的投資收益。本項(xiàng)目從建筑規(guī)模和類型來說不具備條件。以銷售某一品牌系列商品為主，銷售量少、質(zhì)優(yōu)、毛利高，零售為主。本項(xiàng)目從建筑規(guī)模和類型來具備條件。汽車城在馬鞍山已經(jīng)有一定的知名度，氛圍日益成熟，本案項(xiàng)目定位與之形成錯(cuò)位及關(guān)聯(lián)互補(bǔ)，向汽配產(chǎn)業(yè)延展，增強(qiáng)項(xiàng)目影響力與競爭力。 所謂 “ 震撼性 ” 是指 項(xiàng)目所處在這樣的區(qū)位，商業(yè) 定位 一定要 在 馬鞍山區(qū)域 形成強(qiáng)大的沖擊力， 在讓項(xiàng)目本身取得經(jīng)濟(jì)效益、社會效益的同時(shí)，更加提升整個(gè)商業(yè)的形象， 讓市場、消費(fèi)者認(rèn)同這種定位，并樂意到此消費(fèi)。216。項(xiàng)目核心問題點(diǎn)及解決策略64典型案例一馬鞍山汽車城（針對后期運(yùn)營競爭而不涉及銷售競爭）項(xiàng)目市場競爭策略 培育并發(fā)展中的市場，區(qū)域內(nèi)商鋪出租率高，市場定位 ：汽車商務(wù)走廊主推核心價(jià)值點(diǎn) ：馬鞍山重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目 ；政府扶持；作為馬鞍山第一個(gè)引進(jìn)的大型專業(yè)汽車產(chǎn)業(yè)綜合項(xiàng)目。捆綁宣傳增強(qiáng)影響力、增強(qiáng)客戶印象。a. 區(qū)域即將有大型商 業(yè)項(xiàng) 目建 設(shè) ，面 臨競 爭分流；b. 國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)整體負(fù)面影響較大，并將最終影響到商業(yè)地產(chǎn)，五成首付的門檻會對商辦樓的潛在客戶形成制約；c. 本案為商業(yè)、商辦復(fù)合型產(chǎn)品，要達(dá)到商業(yè)、商辦的共榮，將加大產(chǎn)品開發(fā)及后續(xù)經(jīng)營管理的難度。本案商辦樓：項(xiàng)目目前的位置仍相對較偏僻。具有良好前景的項(xiàng)目 馬鞍山汽配專業(yè)市場首席品牌。u完善的投資計(jì)劃及投資保障充分挖掘汽車行業(yè)客戶，有較強(qiáng)的招商與經(jīng)營管理能力。中南汽車港的進(jìn)入，將使祿口成為中國第四大汽車產(chǎn)業(yè)綜合生產(chǎn)基地。項(xiàng)目分東區(qū)與西區(qū)，西區(qū)商鋪已經(jīng)全部投入使用，東區(qū)圖 6部分整體打包出租 /售。項(xiàng)目為 7棟框架結(jié)構(gòu)單體組成，其中沿主干道為兩層，其余一層。區(qū)內(nèi)門面可以根據(jù)商戶需要進(jìn)行分割 ，同時(shí)還設(shè)有倉儲區(qū)，供商戶儲存更多的貨物。區(qū)域內(nèi)商業(yè)特征34汽車汽配行業(yè)分布路段 形態(tài)業(yè)態(tài) 租（元 /平 /月）湖西南路 底商內(nèi)鋪 汽車銷售汽配 30江東大道 底商 汽車裝潢美容 2737(12層整租 )東暉路 底商 汽車美容 30花園路 底商 汽車美容 3033 項(xiàng)目周邊路段汽配相關(guān)行業(yè)商業(yè)較分散。p開發(fā)區(qū)商業(yè)形象檔次不高，專業(yè)市場形象認(rèn)可度相對尚可；p商務(wù)辦公氛圍弱，新的住宅樓盤稀缺，基本是以舊換新，初步改善型客戶為主；馬鞍山商業(yè)現(xiàn)狀 ——發(fā)展趨勢 ——p 城市商業(yè)規(guī)劃政策導(dǎo)向支持，利用專業(yè)市場的革新升級來提速區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展；p 面對客戶日益多元化的需求與全球競爭環(huán)境，以及原有品牌氛圍的累積優(yōu)勢，專業(yè)市場急需擴(kuò)建升級，與新興產(chǎn)業(yè)及國際接軌；p 隨著幾大市政改造項(xiàng)目的實(shí)施完成，區(qū)域傳統(tǒng)零售商業(yè)配套迎來發(fā)展較好的機(jī)遇。銀河灣 ——— 住宅底商 本地 住宅 140270㎡ 住宅 65006700多層住宅已售完，剩余小高層可售 152套。城市主干道所具備的人流量及通達(dá)性是大型商業(yè)開發(fā)的必要條件，因此，城市建設(shè)重心的南移給本案帶來了絕佳的商業(yè)發(fā)展機(jī)遇和空間。食品加工業(yè)、汽車及汽車零部件業(yè)、機(jī)械深加工和成套設(shè)備制造、光電子和電子原材料等非鋼產(chǎn)業(yè)，已成為開發(fā)區(qū)四大特色產(chǎn)業(yè)群體21?城市化進(jìn)程將在未來五年內(nèi)呈加速發(fā)展，居民收入提高，消費(fèi)力增強(qiáng)，汽車保有量增加。馬鞍山經(jīng)濟(jì)地理位置優(yōu)越，生產(chǎn)資源豐富，具備城市長期持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)條件；馬鞍山經(jīng)濟(jì)地理位置優(yōu)越，生產(chǎn)資源豐富，具備城市長期持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)條件；216。消費(fèi)結(jié)構(gòu)說明馬鞍山居民消費(fèi)層次處于相對富裕階段，對應(yīng)住房需求處在改善投資型需求。差異化定位及營銷將成為制勝的重要策略。人均生產(chǎn)總值 。馬鞍山四區(qū)一縣總?cè)丝?129萬人，人均 GDP約為 ，折合9600美元，居安徽省第一位，遠(yuǎn)超合肥和蕪湖。通過 2023年全年月度成交走勢可以看出，三四線城市房地產(chǎn)市場受政策影響較小，政策盲區(qū)成就了三四線城市階段性市場機(jī)遇。： 對已擁有 2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有 1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續(xù) 5年 (含 )以上在本市繳納社會保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民