【正文】 統(tǒng)一： 統(tǒng)一進場，統(tǒng)一營業(yè)時間，確保人氣在短時間內(nèi)迅速聚集。92216。 以 蕪湖、巢湖蕪湖、巢湖 等距離項目較近的地區(qū)是本項目重要目標(biāo)市場［目標(biāo)市場分析三］ —— 蕪湖、巢湖及周邊對本案的支持：蕪湖、巢湖兩市經(jīng)濟較為發(fā)達，兩市分別距離本項目約為 50公里和 100公里，交通遍及，兩市高端消費者（特別是蕪湖市場）將對本項目客群進行補充。u三、當(dāng)自主經(jīng)營商鋪數(shù)量占比較大時， 需主力店支撐， 同時也需要專業(yè)商業(yè)公司統(tǒng)一管理作為支撐。銷售策略100招商策略采取自主招商為主A、主力商戶（品牌連鎖店、經(jīng)銷商，本地售后服務(wù)大戶） 主要采用直接招商的形式：目標(biāo)客戶收集 準(zhǔn)客戶確定 招商顧問拜訪 項目推介（遞交招商手冊）合作洽談 達成合作意向 簽訂合作合同書B、散戶招商采用常規(guī)推廣模式：目標(biāo)客戶確定 派發(fā)招商折頁和 DM直郵 確定準(zhǔn)客戶 準(zhǔn)客戶回訪達成合作意向 進行商戶資格審查 簽訂租賃合同101城城聯(lián)盟 政府搭臺 企業(yè)唱戲啟動政府資源，聯(lián)手國內(nèi)一流汽配商家 /廠家，擎畫全球財富！招商策略102聯(lián)手阿里巴巴，打造城網(wǎng)一體化的電子交易平臺。p經(jīng)營保證金：為了統(tǒng)一業(yè)態(tài)經(jīng)營，業(yè)戶需交納一定的保證金，一年后返還。◇ 組建或聘請專業(yè)的汽配城經(jīng)營管理公司，引入先進的管理理念；◇ 按照經(jīng)營主題，統(tǒng)一招商，并作好相應(yīng)的功能分區(qū)安排；◇ 把握商品的結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)商家經(jīng)營；◇ 統(tǒng)一整個項目形象（內(nèi)鋪、街鋪），統(tǒng)一信息發(fā)布；◇ 馬鞍山汽配城作統(tǒng)一推廣，提升汽配城的整體市場形象和知名度；◇ 組織政府有關(guān)部門、發(fā)展商、經(jīng)營商共同參加市場的管理委員，制定管理規(guī)定；◇ 今后時機成熟，成立具有行業(yè)特點的中介服務(wù)組織或行業(yè)協(xié)會。 11:40:4711:40:4711:40Wednesday, February 17, 2023? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 11:40:4711:40:4711:402/17/2023 11:40:47 AM? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 11:40:47 上午 11:40 上午 11:40:47二月 21? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 二月 2111:40 上午 二月 2111:40February 17, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 二月 21二月 2111:40:4711:40:47February 17, 2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 二月 2111:40 上午 二月 2111:40February 17, 2023? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 11:40:47 上午 11:40 上午 11:40:47二月 21? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 11:40:4711:40:4711:402/17/2023 11:40:47 AM? 1以我獨沈久，愧君相見頻。租戶未按規(guī)定時間入場經(jīng)營的，視為違約。G：市場推廣支持在正式開業(yè)的前期，由汽配城統(tǒng)一在有關(guān)媒體進行廣告宣傳，且不收取經(jīng)營者的廣告費；正式開業(yè)后，統(tǒng)一組織汽配城市場推廣活動，為商戶提供售后服務(wù)。產(chǎn)業(yè)服務(wù) 優(yōu)惠招商銷售策略99六大銷售措施保障銷售和運營兩旺（新生客戶）客戶類別 銷售方式 目的自營客優(yōu)先登記 —— 自營客的認(rèn)籌時間早于投資客；給投資客以壓力和市場預(yù)期優(yōu)惠購買 —— 自營客購買給予較多的折扣點；鼓勵自營客購買市場經(jīng)營的前三年，如果自營客持續(xù)自營則分別給予自營客一定量的租金返還；鼓勵持續(xù)經(jīng)營限時開業(yè) —— 自營客需簽定協(xié)議，保證在市場開業(yè)時入場經(jīng)營，否則取消租金返還。促進房源銷售。［ 合肥 城市影響力］作為合肥經(jīng)濟圈的龍頭，將引領(lǐng)圈內(nèi)消費趨勢，拓寬本案的外援市場。雙核心： 以南京為軸心的南京都市圈及以合肥為核心合肥經(jīng)濟圈是項目核心目標(biāo)市場。規(guī)劃 —— 集中整合 分區(qū)規(guī)劃汽車配件84硬件升級 —— 外立面加大廣告位的面積，增加后期運營的商業(yè)氛圍。設(shè)立主題鮮明的規(guī)劃分區(qū)，如 “汽車精品裝飾一條街 ”、 “汽車維修服務(wù)一條街 ”等。，無此體量商業(yè)業(yè)態(tài)，市場機遇明顯，持續(xù)發(fā)展的空間大。Х 結(jié)合本項目建筑規(guī)模，基地資源等綜合評定，本項目適合發(fā)展并形成以批零兼顧的主題型街鋪商業(yè)類型72主題型商業(yè)定位原則，最主要的定位條件既是在 5公里范圍內(nèi)無同質(zhì)化定位規(guī)模型業(yè)態(tài)避免吸納創(chuàng)業(yè)型低門檻業(yè)態(tài)，提高商業(yè)自營能力，減輕后期經(jīng)營風(fēng)險本項目業(yè)態(tài)定位受汽車城影響較強，經(jīng)過初步對比篩選，本項目可操作業(yè)態(tài)：與汽車城相關(guān)聯(lián)和互補的服務(wù)行業(yè)本項目業(yè)態(tài)應(yīng)避免引入門檻低的，創(chuàng)業(yè)型抗風(fēng)險能力差的小型商戶重點吸納需有一定實力商戶有一定資金實力，對資金（1030萬）要求較高，零售經(jīng)銷售利潤較高，需要有一定渠道，租金承受力較強，經(jīng)營風(fēng)險承受力較強根據(jù)合理業(yè)態(tài)相關(guān)性原則定位 ——需要汽車城已有業(yè)態(tài)有所關(guān)聯(lián)，產(chǎn)生上下游聯(lián)動規(guī)模效應(yīng)。注重品牌聲譽，從業(yè)人員具備豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性知識服務(wù)交通相對便利?？梢园l(fā)展。目前周邊商圈中相當(dāng)一部分為汽車行業(yè)相關(guān)的經(jīng)銷商，較具規(guī)模，消費市場龐大，已形成區(qū)域消費習(xí)慣。定位原則： 關(guān)聯(lián)性、差異性、震撼性。從經(jīng)營業(yè)態(tài)和經(jīng)營方向來看 項目市場競爭策略 項目核心問題點及解決策略216。交通樞紐 ,地處經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的工業(yè)項目中心。項目周邊 市場認(rèn)可度不高人氣偏低□以服務(wù)贏得客戶， 通過合理的產(chǎn)品規(guī)劃，對本案的街區(qū)進行商業(yè)升級，充分發(fā)掘項目地段價值，特別是周邊形成的汽車商業(yè)氛圍，通過升級產(chǎn)品和商業(yè)氛圍，改善客戶的地段認(rèn)可度。SWOT分析61優(yōu)勢機會點 發(fā)揮方法區(qū)域發(fā)展巨大的潛力，對項目的升值和投資前景，起到促進作用。相關(guān)生活配套設(shè)施不全，尚需要時間完善；商辦樓水電費較高，消防等都將給銷售帶來不利影響。 項目打造成熟的汽車服務(wù)片區(qū)。汽配市場發(fā)展特點專業(yè)市場啟示 49汽配市場發(fā)展歷程2023－ 2023年洗牌階段1997－ 2023年高速發(fā)展階段1990－ 1996年開始階段2023年以后平緩發(fā)展階段服務(wù)對象：基本是公務(wù)車；服務(wù)對象：公務(wù)車為主，私車 15％；服務(wù)對象：私車， 50％公務(wù)車 50％；服務(wù)對象：私家車。市場采取連續(xù) 5年年租金 8%的回報方式，聘請專業(yè)擔(dān)保公司進行擔(dān)保，最大化地降低了投資者的投資風(fēng)險，確保了投資者的經(jīng)濟利益，回報高安全可靠，即投入即收 40%回報吸引了眾多眼球，但目前招商及經(jīng)營狀況較差，空置率較高。西區(qū)剩余存量商鋪出租價格：56萬元 /年，面積 8米 *8米，雙層1：東區(qū)2：東區(qū)3：東區(qū)5：東區(qū)4：西區(qū)6：西區(qū)7：入口景觀項目點評汽配市場案例 —— 南京 寧南汽配城45為江蘇省汽配行業(yè)批發(fā)中心和南京市汽配交易龍頭市場 .營業(yè)面積 20萬平方米 ,超過南京原有汽配市場經(jīng)營面積的總和 ,屬于汽車配件專業(yè)市場 .建筑為三層，一層門面，二、三層辦公、居住或者作為倉庫棲霞大道的高力汽配城 以大車的修理、交易、裝飾為主，并聚集了各類汽車品牌的配件經(jīng)銷商，運作成熟，是區(qū)域汽配市場的集散地。該項目依托大明路汽車一條街的成熟氛圍，地勢條件無可比擬。該汽配城是安徽省內(nèi)汽配行業(yè)初具規(guī)模，規(guī)劃科學(xué)，管理正規(guī)的汽配商城。從形態(tài)來看多為底商經(jīng)營；從業(yè)態(tài)來看以汽配、汽車美容為主經(jīng)營的主要集中在江東大道、東暉路、花園路等區(qū)域，不具備行業(yè)市場規(guī)模輻射性。城市商業(yè)市場小結(jié)32商業(yè)研究 城市商業(yè)市場 區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 汽配市場 結(jié)論233216。區(qū)域商業(yè)整體呈中低層次。主城區(qū)由花山、雨山及金家莊三個行政區(qū)組成；26項 目名稱 規(guī) 模（㎡）產(chǎn) 品 類 型 銷 售模式 面 積 區(qū) 間 售價（元 /平米） 備 注春暉家園 55萬 住宅商業(yè)底 商 本地 銷 售 5080㎡ 800010000 可售 137套永泰家園 住宅底商 本地 銷 售 99110㎡ 750010000 備 案面 積軍民路農(nóng)貿(mào)市場 5804 負(fù)一超市 12層菜場， 3層整租賓館 本地 銷 售 1040㎡ 2500030000 可售 23套皇鉆城市廣場 30000 商住、綜合南京、合肥、蕪湖、馬鞍山、宣城3060㎡ 1300021000一次性 98折，銀行按揭 99折三年返租，五年托管。?東拓南進的城市規(guī)劃，以服務(wù)業(yè)為主的南部商務(wù)居住區(qū)的打造，打開了項目增值空間。該市為安徽省少有的以第二產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)城市，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展較為健康；該市為安徽省少有的以第二產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)城市，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展較為健康；216。17長江中下游地區(qū)重要的現(xiàn)代加工制造業(yè)基地和濱江山水園林旅游城市。15包括私營來主及個體工商戶，他們數(shù)量較多，購買力強，是目前馬鞍山中高端房地產(chǎn)項目的主要消費群體。城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款余額為 13775元，比上年末增加 2219元。從人均 GDP來看，馬鞍山是全國平均水平 4300美元的 ，是安徽省平均水平的 3倍多，比世界平均水平 8985美元高出 600多美元。調(diào)控期 調(diào)控期調(diào)控下各地樓市現(xiàn)狀9?住宅： 限購政策對一二線限購城市樓市造成極大的影響，同時還將對全國購房者造成房價下跌的心理預(yù)期，三線及部分四線城市購房者也將進入觀望期 。： 對已擁有 2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有 1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供 2年內(nèi)在本市累計繳納 1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明的非本市戶籍居民家庭 ” ，則暫停在上海向其售房。10月 19日， 加息， 央行上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。31 商業(yè)研究 價格及投資方案 價格測算 投資方案 城市商業(yè)市場 區(qū)域商業(yè)市場 同類商業(yè)市場 結(jié)論 宏觀市場 城市發(fā)展 結(jié)論宏觀研究 2 4報告框架3 產(chǎn)品研究 策略制導(dǎo) 5項目解讀SWOT分析結(jié)論 項目定位 客群制定 增值策略 營銷策略 VI視覺形象41 政策環(huán)境 城市發(fā)展 結(jié)論宏觀研究5—— 調(diào)控組合頻出，打擊投資，控制房價成為政策主導(dǎo)2023年 1月新政：國八條 二套房首付提高六成 二手房不滿 5年全額征稅二套房首付至少 6成，利率 城市執(zhí)行限購令個人轉(zhuǎn)讓不滿 5年住宅全額征營業(yè)稅外地戶口買房受限制—— 樓市調(diào)控視勢出擊，對投資行為打擊力度加大，同時影響擴大到改善型住房需求。 1月 18日，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 %5月 23日，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 %。12月 20日，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 %。其他城市也要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況，適時出臺住房限購措施。機遇。12城市區(qū)位馬鞍山位于安徽與江蘇交匯處，是南京都市圈核心城市之一，距離南京僅四十分鐘車程。 　　二、全市投資總量再創(chuàng)新高 去年全年全社會固定資產(chǎn)投資為 ，比上年增長 ％。公務(wù)人員 馬鋼員工 私營業(yè)主居民消費：城市公職人員多，公積金繳存額高，這些為城市房地產(chǎn)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)16居民消費：消費層次處于較富裕層面，對投資改善型房源需求度較大216。城市人口擴張，為房地產(chǎn)市場帶來較大的需求。馬鞍山市國民經(jīng)濟繼續(xù)保持快速增長，近年經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，全市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 ： 67： 。城市經(jīng)濟發(fā)達居民收入水平高 調(diào)控影響投資預(yù)期+城市商辦市場以及其它高價商品市場面臨階段性機遇；準(zhǔn)確抓住市場節(jié)點，盡一切手段加速本項目去化。雨山區(qū)在售項目現(xiàn)狀27項 目名稱 規(guī) 模（㎡） 產(chǎn) 品 類 型 銷 售模式 面 積 區(qū) 間 售價（元 /平米） 備 注名都財富廣場 4000014商業(yè)負(fù) 1蘇果 1萬方客 戶 本地、杭州、南京551069㎡一層 30000—40000 二層20230三層10000辦卡 5萬抵 8萬二層以上三年包租 6%6%7%花山美居廣場 9萬建材3萬家居售 4樓2023㎡建材一條街 本地 65210㎡12層 ，最高 ，包租二年， 6%、 7%匯金廣場 總面積34000商業(yè)6160商 業(yè) 住宅 本地 暫 無 暫 無 下半年推出二期市中心繁華地段，經(jīng)營業(yè)態(tài)區(qū)域已劃分，以包租統(tǒng)一經(jīng)營為主，均價 20230元 /平方米。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)在售項目現(xiàn)狀30