房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)第5-7章-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 在 紐約證交所 上市交易（代碼 MCO）。 ? 1993年以前的開放階段。 同業(yè)競(jìng)爭(zhēng) 控股股東不得與上市公司從事相同產(chǎn)品的生產(chǎn) 經(jīng)營(yíng)，以避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。 ? 針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)，要求披露：收入的確認(rèn)方法和原則、存貨的具體情況、分地區(qū)披露收入、利潤(rùn)和資產(chǎn)等資料 房地產(chǎn)企業(yè)上市途徑及案例分析 房地產(chǎn)企業(yè)上市途徑 具體的三種途徑分析 A股上市 H股上市 借殼上市 法定條件 A股的正式名稱是人民幣普通股票。因此， A股上市難度最大。 含義： ? 只在城鎮(zhèn)建立，不包括農(nóng)村。 第二、促進(jìn)了住房消費(fèi)的增長(zhǎng)，活躍了住房消費(fèi)市場(chǎng)。 ? 互助性 ? 保障性 住房公積金管理原則 我國(guó)住房公積金管理的原則是住房公積金管理委員會(huì)決策，住房公積金管理中心運(yùn)作，銀行專戶存儲(chǔ)，財(cái)政監(jiān)督。 住房公積金管理中心的職責(zé)主要有： 1）編制、執(zhí)行住房公積金的歸集、使用計(jì)劃； 2）負(fù)責(zé)記載職工住房公積金的繳存、提取、使用等情況； 3）負(fù)責(zé)住房公積金的核算； 4）審批住房公積金的提取、使用； 5）負(fù)責(zé)住房公積金的保值和歸還； 6）編制住房公積金歸集、使用計(jì)劃執(zhí)行情況的報(bào)告； 7）承辦住房委員會(huì)決定的其他事項(xiàng)。 （ 1）性質(zhì)不同 （ 2）發(fā)放方式不同 （ 3）貸款對(duì)象有所不同 （ 4）貸款條件有所不同 ：借款人應(yīng)為本市正常繳存住房公積金的職工。借款人將所購(gòu)的住房抵押給銀行，同時(shí)還要有具法人資格、符合擔(dān)保條件的第三方給予擔(dān)保。 個(gè)人住房公積金貸款的償還 ：等額本金和等額本息 ? 住房公積金的利率和稅收 ? 利率政策 ? 存款利率 :當(dāng)年歸集的 % 上年結(jié)轉(zhuǎn)的% ? 貸款利率 :15年 530年 ? 沉淀資金利率： % ? 稅收政策：免稅 5年以內(nèi) % % % 5年以上 % % % 住房公積金制度中的幾個(gè)問題 ： ? 住房公積金的風(fēng)險(xiǎn)管理問題 ? 住房公積金運(yùn)行的監(jiān)督問題 ? 職工個(gè)人的貸款勸和提村權(quán)問題 ? 住房公積金歸集率不高 ? 住房公積金管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置混亂 ? 職工個(gè)人權(quán)益缺乏保障 ? 住房公積金的互助性難以發(fā)揮 ? 改革住房公積金制度，建立有效的政策性住房金融。存款人（雇員）可以按照規(guī)定，用公積金購(gòu)買住房，支付醫(yī)療、就學(xué)、投資等費(fèi)用，在達(dá)到 55歲的退休年齡或因殘疾無法勞動(dòng)時(shí)，便可以用這筆儲(chǔ)蓄來維持生活。 （ 1）法律強(qiáng)制性 （ 2）綜合保障性 （ 3）自助性 （ 4）國(guó)家援助性 （三）與住房有關(guān)的公積金運(yùn)作計(jì)劃 1968年，新加坡政府在以公積金為后盾的基礎(chǔ)上，提出“居者有其屋”計(jì)劃，該計(jì)劃的成功實(shí)施，使新加坡成為世界上比較好地解決城市居民住房問題的少數(shù)國(guó)家之一。 ? 我國(guó)住房金融效率分析 ? 住房公積金貸款工具創(chuàng)新研究。會(huì)員可以用公積金普通賬戶中的現(xiàn)有存款和未來存款購(gòu)買私人住房，以及繳付有關(guān)購(gòu)買該住房的律師費(fèi)、印花稅、調(diào)查費(fèi)等其他費(fèi)用。 中央公積金制度不僅在建立住房、養(yǎng)老、醫(yī)療等社會(huì)保障體系方面發(fā)揮了重要作用，而且對(duì)新加坡經(jīng)濟(jì)發(fā)展、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，以及金融市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的穩(wěn)定和發(fā)展產(chǎn)生了重大影響。 （一）新加坡中央公積金制度概況 新加坡中央公積金制度建立于 1955年，是根據(jù)新加坡《中央公積金法》建立的強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄制度。也就是把相當(dāng)于貸款額的“硬通貨”押給銀行，如債券、存單等。 在準(zhǔn)予貸款決定書規(guī)定的有效期內(nèi)，借款人憑準(zhǔn)予貸款決定書到受托銀行辦理借款手續(xù)。住房公積金的繳存由職工所在單位按月將職工工資中扣除的住房公積金部分，連同單位替職 工繳存的部分一起存入單位名下的職工個(gè)人住房公積金賬戶。 住房委員會(huì)在住房公積金管理方面的職責(zé)是：制定和調(diào)整住房公積金的具體管理措施，并監(jiān)督實(shí)施；擬訂住房公積金的具體繳存比例；確定住房公積金的最高貸款額度；審批住房公積金歸集、使用計(jì)劃；審批住房公積金歸集、使用計(jì)劃執(zhí)行情況的報(bào)告。 ? 特點(diǎn)： ? 專用性： 住房公積金專門用于住房建設(shè)和消費(fèi)，職工可用住房公積金購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房，其他任何單位和個(gè)人不得挪用。 1998年國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，要求全面推行和不斷完善住房公積金制度。 更多的開發(fā)商選擇了借殼在 A股上市，只有 45家企業(yè)是通過 “審核過會(huì) ”程序上市，其余大部分企業(yè)則是通過借助殼資源等其他方式進(jìn)入 A股市場(chǎng)。 H股為實(shí)物股票，中國(guó)地區(qū)機(jī)構(gòu)投資者可以投資于 H股，大陸地區(qū)個(gè)人目前尚不能直接投資于 H股，國(guó)際資本投資者可以投資 H股。房地產(chǎn)作為單獨(dú)的一個(gè)門類排第 15位。發(fā)起人認(rèn)購(gòu)的股本數(shù)額不少于公司你發(fā)行股本總額的 35% ? 發(fā)行前一年末，凈資產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占比例不低于 30%，無形資產(chǎn)占總股本數(shù)的比例不得高于 20% ? 股本不少于 5000萬 ? 發(fā)行前三年累計(jì)凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流超過 5,000萬人民幣或累計(jì)營(yíng)業(yè)收入超過 3億元；無形資產(chǎn)與凈資產(chǎn)比例不超過 20%； 發(fā)起人近三年無重大違法行為 ? 近三年連續(xù)盈利， 發(fā)行前三年的累計(jì)凈利潤(rùn)超過 3,000萬人民幣； 財(cái)務(wù)指標(biāo) 最近一期末，無形資產(chǎn)（扣除土地使用權(quán)、水產(chǎn) 養(yǎng)殖權(quán)和采礦權(quán)等后）在凈資產(chǎn)中所占比例不高 于 20％。國(guó)內(nèi)本來有五大，政府各部門發(fā)的全牌照的資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，分別為大公國(guó)際，中誠(chéng)信國(guó)際，聯(lián)合資信， 上海遠(yuǎn)東資信，上海新世紀(jì)評(píng)級(jí)。有的采用 5級(jí)，有的采用 9級(jí)或 10級(jí)，有的采用 4級(jí)。 ? 二級(jí)資質(zhì) ： １．注冊(cè)資本不低于2023萬元； ２．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)３年以上； ３．近３年房屋建筑面積累計(jì)竣工１５萬平方米以上，或者累計(jì)完成 與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； ４．連續(xù)３年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)１００％； ５．上一年房屋建
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