【正文】 11 241 248 306 350 499 539 578 647 961 717 806 712 695 589 666 472 388 住宅銷售 96 141 183 209 261 337 372 493 557 594 724 812 803 901 706 500 414 793 313 供求比 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 ? ? 新批預(yù)售在 02年達(dá)到高峰后開始回落 ,近兩年更是在每年 500萬平米的量也沒達(dá)到 。 ?寫字樓市場真正發(fā)展起來的 ,應(yīng)該是 05年開始 ,05年前寫字樓市場的需求量基本維持在 10萬平米左右的需求量 , 近幾年比較正常的年份大概是每年 2030萬的需求 深圳歷年辦公樓供求狀況 0 100 80 60 40 20 辦公樓批預(yù)售 24 辦公樓銷售 供求比 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 Code of this report | 20 169。 Code of this report | 25 169。 ?09年價(jià)格又開始回漲 ,目前全市二手均價(jià) 18500左右的水平 0 20230 15000 10000 5000 0 二手住宅價(jià)格 5696 6554 8433 12260 增幅 % % % % % % 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 Code of this report | 27 169。深府（ 1989） 274號文第 41條規(guī)定，在用人民幣投得的土地上興建的商品住宅不得售給外國、 港澳臺的經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人。 Copyright Centaline Group, 2023 深圳歷年外銷狀況 99年后，商品住宅外銷年均成交量基本在 50萬平米以上的水平， 2023年是外銷成交量的最高峰，接近 60萬 平米，外銷比例超過 10%； 0104年，外銷比例呈逐年下降態(tài)勢； 03年開始逐步放開香港“自由行”政策帶動香港經(jīng)濟(jì)的回暖，深圳的外銷比例開始回漲，目前基本維持在 6%左右的外銷比例 深圳歷年住宅外銷面積 0 80 60 40 20 % % % % % % % 外銷面積 外銷比例 % % % % % % % % % % % 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 TOTAL LH FT NS YT BA LG 1996 0 1997 0 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 Code of this report | 34 169。四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保 障最低收入家庭基本住房需求。 6 月 1 日，國稅總局出臺《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》，開征二手房交易營業(yè)稅 對個(gè)人出售購買不足兩年的非普通住宅全額征收營業(yè)稅，出售購買超購足 2年的非普通住宅和不足兩年的普通 住宅差額征收營業(yè)稅。 Code of this report | 41 169。 12 月出臺國務(wù)院常務(wù)會議出臺四條措施遏制房價(jià)過快上漲，開始收緊之前的優(yōu)惠 一要增加普通商品住房的有效供給；二是繼續(xù)支持居 民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房；三要 加強(qiáng)市場監(jiān)管；四要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。并將對省級人民政府 穩(wěn)定房價(jià)和住房保障工作進(jìn)行考核與問責(zé)。 Copyright Centaline Group, 2023 第三輪調(diào)控： 2023 年底 2023 年 ? 20232023年：穩(wěn)健的貨幣 政策 ? 2023年，貨幣政策開始由適度寬松轉(zhuǎn)向穩(wěn)健，第四季度以來央行連續(xù) 4次加息， 6 次提高準(zhǔn)備金率，貨幣政策 名義穩(wěn)健，實(shí)則偏緊。 Code of this report | 45 169。 4 月 17 日：國務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（俗稱 “ 新國十條 ” ， 417新政） 對購買首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30%； 對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 倍； 對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 營業(yè)稅征收年限從 2 年改回 5 年；并支持開發(fā)商合理融資等。 Copyright Centaline Group, 2023 第一輪調(diào)控： 2023 年 2023 年初 ? ? ? ? ? ? ? ? 2023 年 5 月 29 日，國務(wù)院辦 公廳出臺《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》 （俗稱 “ 十五條 ” ） 主要內(nèi)容： “ 9070”政策：凡新審批、 新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積９０平方米以下住房 （含經(jīng)濟(jì)適用住房）面 積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的７０％以上； 二手房營業(yè)稅征收年限由 2年改為 5 年； 首付比例至少 3 成， 90 平米以下可以首付 2 成 7 月 11 日， 《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》出臺，實(shí)施 “ 限外令 ” 境外 機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī) 構(gòu)（經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)除外）和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過 一年的境外個(gè)人可以購買符合實(shí)際需要的自用、自住的商品房，不得購買非自用、非自住商品房；境外機(jī)構(gòu) 和個(gè)人在境內(nèi)投資購買非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)追循商業(yè)存在的原則。七是切實(shí)整頓和規(guī)范市場秩序。 Copyright Centaline Group, 2023 第三輪：： 20232023 年 政策主基調(diào)：抑制部分城市房價(jià)上 漲過快 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境：外圍經(jīng)濟(jì)寬松，國 內(nèi)通脹壓力巨大，不斷收緊 特點(diǎn)：以行政手段為主 政策效果：房地產(chǎn)市場量跌價(jià)滯 代表性政策：限購令，限貸令，加 大保障房力度；城市年度房價(jià)控制 目標(biāo)，地方政府問責(zé) Code of this report | 37 Code of this report | 38 169。加入 WTO后，內(nèi)外銷房政策 逐步取消。 全市一二手住宅價(jià)格 25000 20230 15000 10000 5000 0 一手住宅價(jià)格 二手住宅價(jià)格 2023 6771 5696 2023 7582 6554 2023 10039 8433 2023 2023 12260 2023 2023 Code of this report | 29 169。10年再度出現(xiàn)回調(diào) 。 Copyright Centaline Group, 2023 房地產(chǎn)三級市場 Part 3 Code of this report | 24 169。 ?06年開始 ,住房價(jià)格開始飛跑 ,該年漲幅達(dá) % ?07年一手住房突破 10000元關(guān)口，環(huán)比增幅達(dá) %。 中國人民銀行于 2023年 6月 5日下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)［２００ ３］１２１號文，以下簡稱“１２１號文件”），對房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款做了較大限制，收緊了開 發(fā)商的銀根。 只有擁有 房產(chǎn)證和土地使用證才能稱之為現(xiàn)房 Code of