【正文】 務(wù) 門衛(wèi) 主出入口 24 小時值班，舉止文明、態(tài)度和藹，用語規(guī)范、禮儀規(guī)范，按時到崗，堅守崗位不脫崗； 保持個人儀表整潔、門崗周圍環(huán)境清潔，注意觀察人員進出情況，發(fā)現(xiàn)疑點應(yīng)當及時詢問，勸阻小商小販不要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)亂設(shè)攤點； 對進出物業(yè)管理區(qū)域的各類車輛進行有效疏導(dǎo)，保持出入口的暢通； 對外來人員（施工、送貨、參觀等）實行進出管理，必要時引導(dǎo)至電梯廳或指定區(qū)域；對非工作時間進入寫字樓的人員 應(yīng)進行詳細登記； 對物品進出實施分類管理，大件物品進出應(yīng)進行審驗，拒絕危險物品進入。 7 環(huán)境保潔服務(wù) 環(huán)衛(wèi)設(shè)施 應(yīng)根據(jù)寫字樓的實際情況合理設(shè)置相關(guān)環(huán)衛(wèi)設(shè)施，如在主要進出口設(shè)置果皮箱、在適當位置設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)房、在集中裝修期間應(yīng)有臨時建渣堆放處等。 停車場 地面干凈，無雜物，無明顯油漬、污漬；頂部各種管網(wǎng)、燈具表面干凈無積塵、蛛網(wǎng)；墻面干凈無積塵，各種指示牌表面干凈有光澤；消防器材表面干凈，擺放整齊；減速帶表面干凈無明顯污跡，各種道閘表面無灰塵。監(jiān)控攝像頭、門警器表面光亮、無積塵、無斑點；消防栓外表面光亮、無印跡、無積塵，內(nèi)側(cè)無積塵、無污跡。 8 綠化服務(wù) 室內(nèi)綠化 室內(nèi)綠化應(yīng)根據(jù)顧客的喜好和室內(nèi)布局的需要擺放具有觀賞價值的植物； 綠化養(yǎng)護人員應(yīng)征得顧客同意后方可進入辦公室養(yǎng)護植物；工作時不能發(fā)出聲響；枯枝敗葉、水滴等應(yīng)及時清理干凈； 植物應(yīng)鮮活，具有觀賞價值。花灌木花后修剪及時，無殘花； 綠地內(nèi)立視應(yīng)無明顯雜草，土壤疏松通透； 按植物品種、生長速度、土壤狀況，適時適量施無機肥； 預(yù)防為主，生態(tài)治理。植物群落完整，層次豐富，黃土不外露，有整體的觀賞效果。 垃圾清運 對寫字樓產(chǎn)生 的生活垃圾應(yīng)專人負責，日產(chǎn)日清；對寫字樓產(chǎn)生的建筑垃圾應(yīng)有專人負責清理。 消防栓、消防箱、公共設(shè)施 保持表面干凈，無灰塵、無污漬。 樓梯及樓梯間 梯步表面干凈無污漬，防滑條（縫）干凈，扶手欄桿表面干凈無灰塵，防火門及閉門器表面干凈無污漬，墻面、天花板無積塵、蛛網(wǎng)。如遇暴雨或其他災(zāi)害性天氣時，應(yīng)采取以下應(yīng)急措施： ——對設(shè)備機房、停車場、廣告牌、電線桿等露天設(shè)施的抗強風(fēng)能力進行檢查和加固； ——對集水井水泵運轉(zhuǎn)情況進行檢查，保證正常排澇； ——對排水系統(tǒng)進行檢查疏通，清除雜物，確保排水暢通； ——及時準備必要的搶險 物資，安排值班人員進行巡查。消防與安全標識應(yīng)符合 GB2894《安全標志》、 GB 13495《消防安全標志》的要求。 停車場管理系統(tǒng) 服務(wù)器及 UPS 工作正常、通訊正常； 工作站 工作正常、通訊正常、整潔； 出入口機工作正常，通訊正常； 區(qū)域及車場車位計數(shù)顯示器工作正常、整潔，數(shù)據(jù)準確； 圖像識別系統(tǒng)工作正常，攝像機工作正常，車輛及車牌號清晰，信息相對應(yīng)及時存入、讀出數(shù)據(jù)庫； 電動道閘工作正常、整潔，反應(yīng)靈敏； 車輛檢測器工作正常； 執(zhí)行計算機權(quán)限管理規(guī)定，不得私自改變計算機設(shè)置和更換計算機硬件、軟件、使用外來軟件和光盤； 每月對車位進行一次系統(tǒng) 數(shù)據(jù)和現(xiàn)場實際情況的校對，并及時調(diào)整區(qū)域及車場車位顯示器數(shù)據(jù)，核對收費數(shù)據(jù)； 定期備份系統(tǒng)軟件及數(shù)據(jù)。消防電梯聯(lián)動迫降后可進行人工操作，其功能、信號均應(yīng)當正常； 火災(zāi)確認后，應(yīng)當控制相應(yīng)部位的正壓風(fēng)機和排煙風(fēng)機啟動，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)； 火災(zāi)確認后，發(fā)出控制信號，將著火層防煙風(fēng)閥、排煙閥打開，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)； 確認火災(zāi)后，控制室應(yīng)能控制有關(guān)部位的防火卷簾門按規(guī)定程序下降，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)； 火災(zāi)確認后，應(yīng)當釋放所有門禁裝置，保證疏散門的暢通； 消防對講電話應(yīng)語音清楚無干擾； 自動噴淋系統(tǒng)有水流動時，其水流指示器應(yīng)顯示、壓力開關(guān)應(yīng)動作、水力警鈴應(yīng)發(fā)出報警鈴聲； 安全出口、疏散指示燈火災(zāi)時應(yīng)在維持 90 分鐘以上的照明時間； 消防水帶每半年檢查一次，應(yīng)無破損、發(fā)黑、發(fā)霉現(xiàn)象； 聯(lián)動控制臺工作正常、顯示正確，系統(tǒng)誤報率不超過 3％； 消防泵每月啟動一次，每年保養(yǎng)一次； 消火栓每月檢查一次，保持消火栓箱內(nèi)配件完好，閥桿每年加注潤滑油并放水檢查一次； 控測器至少每三年進行一次清洗除塵； 消防管道、閥門至少每二年進行一次除銹刷漆； 保證消防用水的基本儲備，確保火災(zāi)險情時的應(yīng)急滅火用水； 消防系統(tǒng)由具有合格專業(yè)資質(zhì)的消防維保公司對其進行維護保養(yǎng)； 工作人員經(jīng)消防培訓(xùn)考試合格，持證上崗； 消防主機除檢修時間外，必需處于開機運行狀態(tài)； 發(fā)生一般性故障，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在 1 小時內(nèi)到達現(xiàn)場維修；發(fā)生重大故障時，物業(yè)管理專職人員應(yīng)及時采取相應(yīng)措施應(yīng)急處理，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在 30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場進行搶修； 監(jiān)督專業(yè)消防維保公司做好消防設(shè)備月、季、年度測試工作，按時段和設(shè)備數(shù)量比例，抽查、檢測系統(tǒng)設(shè)備，全年覆蓋所有系 統(tǒng)設(shè)備； 配合專業(yè)消防公司制定消防設(shè)備年度保養(yǎng)計劃，并監(jiān)督完成情況； 制定消防應(yīng)急預(yù)案，每年進行一次消防火災(zāi)演練。 空調(diào)系統(tǒng) 設(shè)備工作正常、安全裝置有效； 定期巡查設(shè)備運行狀態(tài)并記錄運行參數(shù)； 每月檢查空調(diào)主機，測試運行控制和安全控制功能，分析運行數(shù)據(jù)； 定期檢查冷卻塔電機、變速箱、布水器及其它附屬設(shè)備，每年至少清洗、維護保養(yǎng)冷卻塔一次； 定期檢查循環(huán)泵、冷卻泵電機及泵體，每年進行一次添加更換潤滑脂、清潔葉輪、基礎(chǔ)緊固、除銹刷漆等維護保養(yǎng)； 定期對空氣處理單元、新風(fēng)處理單元、風(fēng)機盤管、濾網(wǎng)、加（除）濕器、風(fēng)閥、積水盤、冷凝水管、膨脹水箱、集水器分水器、風(fēng)機表冷器進行檢查、清洗 和保養(yǎng)； 定期對空調(diào)系統(tǒng)電源柜、控制柜進行檢查，緊固螺栓、測試絕緣，保證系統(tǒng)的用電安全； 管道、閥門無銹蝕，保溫層完好無破損，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；每二年至少除銹漆刷漆一次； 定期對空調(diào)循環(huán)水進行水質(zhì)處理和水質(zhì)分析，保證系統(tǒng)水質(zhì)符合標準要求； 根據(jù)實際情況進行風(fēng)管系統(tǒng)清洗和空氣質(zhì)量測定，保證空氣質(zhì)量符合標準要求； 壓力表、真空儀、傳感器等測量裝置按規(guī)定周期送計檢局校驗； 按國家相關(guān)要求嚴格控制溫 度范圍，夏季室內(nèi)溫度 22－ 26℃ ，冬季室內(nèi)溫度 18－ 22℃ ，定期對空調(diào)系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備進行能耗（水、電、煤氣、燃油等）統(tǒng)計和分析，做好節(jié)能工作。 5 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行、維護服務(wù) 房屋共用部位維護管理 建立房屋使用、維修檔案，檢查房屋使用情況，告知顧客 正確使用房屋，遵守房屋安全使用的規(guī)范、政策、法規(guī)； 墻表面粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、無遺缺；修補墻面的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致；天花板無明顯污漬和破損；外墻面無明顯剝落、墻面飾材無明顯遺缺、玻璃幕墻無開裂；屋面防水層發(fā)現(xiàn)有氣鼓、碎裂或隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)安排專項修理； 對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，維修養(yǎng)護記錄完整； 根據(jù)房屋實際使用情況和使用年限，定期檢查房屋的安全狀況，做好檢查記錄； 發(fā) 現(xiàn)問題及時向房屋產(chǎn)權(quán)人報告，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時提出方案或建議，經(jīng)房