【正文】 、商業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。1向開發(fā)商購買一手商品房申請(qǐng)登記時(shí)，購房者需交的稅費(fèi)有哪些？ 保險(xiǎn)費(fèi)抵押費(fèi) 契稅 登記費(fèi) 印花稅 工本費(fèi)1什么叫房地產(chǎn)抵押？指債務(wù)人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人（抵押權(quán)人）提供債務(wù)履持擔(dān)保的行為。房屋權(quán)屬登記管理辦法 所要了解和熟悉的內(nèi)容：1)國家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，只有依法登記的房屋權(quán)利才受國家法律的保護(hù)。3)物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)明確：管理項(xiàng)目、管理內(nèi)容、管理費(fèi)用、雙方權(quán)利和義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任、其他等。（新的《物權(quán)法》將有新規(guī)定）土地使用費(fèi)土地使用者因使用土地按國家規(guī)定每年支付給政府的費(fèi)用，按現(xiàn)時(shí)的收費(fèi)是居住用地2元/M2占地/年 確權(quán)是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘測(cè)丈量、審核批準(zhǔn)、登記注冊(cè)、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項(xiàng)權(quán)利。房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時(shí)，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和； 套內(nèi)建筑面積：房屋按單元計(jì)算的建筑面積，為單元門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺(tái)面積；套內(nèi)使用面積：是每套住宅戶內(nèi)除墻體厚度外全部凈面積的總和（即地毯面積）。由于住宅銷售面積的計(jì)算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號(hào)內(nèi)，雖然使用面積相同，但銷售面積會(huì)有不同。會(huì)所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。住宅的層高住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。也可理解為建筑群周邊的廣場、綠地等。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，按其水平投影面積計(jì)算。（11）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊，門斗、按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。（4）建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算面積。哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)?？?yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。房地產(chǎn)的分類 按土地用途分類根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》，城市用地可以分為九類：居住用地；公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地等）；工業(yè)用地；倉儲(chǔ)用地；對(duì)外交通用地；道路廣場用地；市政公用設(shè)施用地；綠化用地；特殊用地。房地產(chǎn)產(chǎn)品作為消費(fèi)品價(jià)值也比較昂貴。容積率=總建筑面積247。中高層住宅為七至九層，高層住宅為十層及以上。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無余。建筑面積：指建筑物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，（）的永久性建筑。五證：建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國有土地使用證建筑工程施工許可證商品房銷售（預(yù)售）許可證兩書：住宅質(zhì)量保證書住宅使用說明書價(jià)格術(shù)語均價(jià)：將各單位的銷售總價(jià)相加之后的和數(shù)除以總建筑面積，即得出每平方米的均價(jià)。違約金：違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。主要作用是承受人、家具等荷載，并把這些荷載均勻地傳給地基。窗：窗的主要作用是采光、通風(fēng)及觀望。屋頂：是建筑物頂棚起覆蓋作用的維護(hù)構(gòu)件?？蚣芙Y(jié)構(gòu)： 指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁和柱優(yōu)點(diǎn)：可自由分割、組成靈活的使用空間缺點(diǎn):抗震性能差，不宜家具布置和裝修 鋼結(jié)構(gòu)：指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。物業(yè)管理委員會(huì)又稱業(yè)主委員會(huì)，是代表本物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，負(fù)責(zé)對(duì)區(qū)域內(nèi)物業(yè)實(shí)施管理的組織?！?發(fā)展商：專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。◇ 房地產(chǎn)抵押合同：是明確房地產(chǎn)抵押貸款中雙方當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)關(guān)系由銀行、業(yè)主、發(fā)展商三方簽定?！?預(yù)售樓花：將未建好的樓房提前出售，稱為售樓花。有效期一個(gè)月。答：房地產(chǎn)三級(jí)市場，是購買房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房 地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或轉(zhuǎn)租的市場。公有住宅通過住宅市場出售給個(gè)人和家庭，公有住宅也就轉(zhuǎn)為私有住宅。（4）仍保留一定的公共使用面積，如樓梯、走道、垃圾道，保持一定的鄰里交往，有助于改善人際關(guān)系。也有其它尺寸的異型粘土磚，如空心磚等。這類住宅的特點(diǎn)是住宅占有上下兩層樓南，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。（3）上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風(fēng)采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。◇ 什么是住宅的套型和戶型？“套”是指一個(gè)家庭獨(dú)立使用的居住空間范圍。通常來說，住宅中不少于12平方米的房間稱為一個(gè)“一室”，6—12平方米房間稱為半“室”，小于6平方米，一般不算“間”數(shù)或“室”數(shù)，因而，住宅戶型又可分一室戶、一室半戶、二室戶、二室半戶、三室戶、多室戶等。住宅開間一般為3。8米左右。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)市場價(jià)格而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不。層高減去樓板的厚度的差，叫做凈高?！?什么是住宅的開間？在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到 加一面墻皮之間的實(shí)際距離。但隨著住房商品化的房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)育，除了安居房、公有住房等政策性住房外，其它住房的住宅套型標(biāo)準(zhǔn)正趨市場化。盡管復(fù)式住宅有些缺點(diǎn)，但近年來建筑師通過不斷改進(jìn)、完善，不斷探索，結(jié)合我國的國情，設(shè)計(jì)更加合理的結(jié)構(gòu)。復(fù)式住宅的經(jīng)濟(jì)性體現(xiàn)在：（1）平面利用系數(shù)高，通過夾層復(fù)合，可使住宅的使用面積提高50%——70%。◇ 什么是躍層式住宅？躍層式 住宅是近年來推廣的一種新穎的住宅建筑形式。住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購買。（2）戶內(nèi)生活設(shè)施完善，既減少了住戶之間的相互干擾，又能適應(yīng)多種氣候條件?！?什么是私有住宅？私有住宅又稱為私產(chǎn)住宅、私房，是由個(gè)人或家庭購買、建造的住宅。即一般指商品房首次進(jìn)人流通 領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。有效期為一個(gè)月?！?得房率：房屋套建面積與建筑面積之比?！?外銷許可證：凡對(duì)境外預(yù)售的房屋都要辦理此證才可銷售?！?公證處：是一個(gè)國家的證明機(jī)關(guān)，是法律公證的機(jī)構(gòu)。商品住宅購房者應(yīng)在辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時(shí)將維修基金足額交清，商品住宅維修基金代管期間內(nèi)按活期存款利率計(jì)息。特點(diǎn)：一般樓梯間和電梯間是剪力墻，其余是框架結(jié)構(gòu)，用于住宅樓較多，可以方便住戶更改房間。在建筑物中，布置樓梯的房間稱為樓梯間。一般由門框、門扇、五金等組成。柱：是建筑物中直立的起支持作用的構(gòu)件，它承擔(dān)、傳遞梁和板兩種構(gòu)件傳來的荷載。房產(chǎn)廣告中常見“元／平方米起售，以較低的起價(jià)來引起消費(fèi)者的注意。只有擁有房產(chǎn)證和土地使用證才能稱之為現(xiàn)房。錯(cuò)層：是一套房子不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上。標(biāo)準(zhǔn)層不低于1小時(shí)（房子最底層窗戶）為標(biāo)準(zhǔn)，可按樓高:樓間距=1:。多層住宅為四層至六層。它反映土地利用情況和經(jīng)濟(jì)性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),即容積率越大,土地利用程度越高。地域差別性房地產(chǎn)地域的差別性使每一宗房地產(chǎn)的價(jià)值 都不同。是由土地、附著在土地上的各類建筑物、構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)總體。（5）舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。（2）獨(dú)立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等，按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算面積。（9）建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。（2）屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、。灰空間最早是由日本建筑師黑川紀(jì)章提出。住宅的開間在住宅設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。房地產(chǎn)公證公證機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈(zèng)與、繼承為的合法性作法律公證。（如在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建筑總面積，）建筑密度是指小區(qū)內(nèi)建筑用地面積占總用地面積的百分比，密度越低，小區(qū)綠地面積和活動(dòng)場地越大。紅線圖又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的、用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。有關(guān)房地產(chǎn)稅費(fèi)及按揭手續(xù)費(fèi)①房地產(chǎn)證費(fèi)用：房地產(chǎn)證登記費(fèi)、契稅、印花稅②按揭費(fèi)用：房屋保險(xiǎn)、律師見證費(fèi)、抵押登記費(fèi)、印花稅商品房銷售常用詞語的解釋土地類型土地按其性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲(chǔ)、綜合用地，公共設(shè)施用地及自由集資，微利房地產(chǎn)。物業(yè)管理?xiàng)l例 所要了解和熟悉的內(nèi)容：1)住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理。2)房地產(chǎn)交易的形式：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。1“五證”與“兩書”五證：；b建設(shè)工程規(guī)劃許可證；；；；兩書：a《住宅質(zhì)量保證書》、b《住宅使用說明書》；1房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)符合什么條件？（1）土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；（2）取得《建筑許可證》和《開工許可證》；（3）除付清地價(jià)款外，投入開發(fā)建筑的資金已達(dá)工程預(yù)算投資總額的百分之二十五，并經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資；（4）房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；（5）土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。什么是房地產(chǎn)權(quán)初始登記？指對(duì)未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用房地產(chǎn)權(quán)登記有何法律效力？依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護(hù)。以上三個(gè)級(jí)別的市場稱為房地產(chǎn)市場。已購公有住房再上市后，由于已補(bǔ)交了土地出讓金和相關(guān)的稅費(fèi)，所以其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)已為商品房產(chǎn)權(quán)，也就是說無房或未達(dá)標(biāo)的職工，如果購買了再上市的已購公有住房，按規(guī)定仍可獲得住房補(bǔ)貼。二十三、買了經(jīng)濟(jì)適用房 還能拿補(bǔ)貼嗎？有讀者詢問：“購買了經(jīng)濟(jì)適用住房，還能再拿住房補(bǔ)貼嗎？”為此，這期我們特將集資建房和經(jīng)濟(jì)適用住房做以對(duì)比，希望能對(duì)讀者購買經(jīng)濟(jì)適用住房和集資建房時(shí)有所幫助。保證小區(qū)綠化環(huán)境是為所在小區(qū)居民服務(wù)的，增進(jìn)居民的領(lǐng)域感，保證小區(qū)環(huán)境的安全與安靜。業(yè)主委員會(huì)委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，每屆任期三年，可連選連任。住宅區(qū)內(nèi)的水、電、煤氣、通迅等管線的維修養(yǎng)護(hù)，由有關(guān)供水、供電、供氣及通迅單位負(fù)責(zé)，維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)由有關(guān)業(yè)務(wù)單位支付。十七、什么是公共維修基金？購買公有住房時(shí)公共維修基金如何交納？公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。十六、什么是契稅？購房者如何納稅？契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房價(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。房屋所有人將財(cái)產(chǎn)贈(zèng)給政府、社會(huì)福利單位、學(xué)校所書立的書據(jù)，免納印花稅。印花稅的課稅對(duì)象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證。經(jīng)濟(jì)適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)。十三、什么是房地產(chǎn)登記？房地產(chǎn)登記，即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國家為健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。怎樣看“均價(jià)”？一些細(xì)心的買房人發(fā)現(xiàn)，自己看重的房子，戶型朝向比較一般的，往往也與均價(jià)相差較遠(yuǎn)，這是怎么回事兒？是不是發(fā)展商在“均價(jià)”上也做了手腳？其實(shí)，發(fā)展商在均價(jià)上大做文章是沒有必要的，計(jì)算兩套價(jià)格，費(fèi)時(shí)又費(fèi)力，不劃算。“均價(jià)”顧名思義當(dāng)然是這個(gè)項(xiàng)目的平均價(jià)格，它代表一個(gè)項(xiàng)目的整體價(jià)位水平。十一、什么是樓盤均價(jià)？“均價(jià)”，顧名思義當(dāng)然是樓盤的平均價(jià)格，它代表一個(gè)項(xiàng)目的整體價(jià)位水平。下列空間不得計(jì)入公用建筑面積：(1)作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等。簡單說就是擁有使用該房屋，或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個(gè)人進(jìn)行融資或貸款等權(quán)利。六、什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率？消費(fèi)者在購房時(shí)，除了考慮地理位置和人文環(huán)境外，對(duì)生活的質(zhì)量也越來越注重，他們特別關(guān)注在商品房銷售的廣告中常見的“建筑容積率、建筑密度、綠化率”等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。(2)檢修、消防等用的室外爬梯，寬度在60厘米以內(nèi)的鋼梯。(10)兩個(gè)建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。(3)地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻)外圍的水平面積計(jì)算。因此，購房者在購買商品住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的實(shí)際需要和經(jīng)濟(jì)支付的能力來考慮，住宅的面積適宜即可。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深不宜過長。從一般情況來看，高層塔樓的真實(shí)使用率方面較多層住宅略差，主要是因?yàn)楦邔右笥蟹阑饦翘?，電梯間面積也較大，一梯多戶設(shè)計(jì)也加大了通道的面積，每戶平均分?jǐn)偟拿娣e也多。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用。(3)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。它反映了一個(gè)物業(yè)的真實(shí)使用率，這種計(jì)算方法是對(duì)客戶負(fù)責(zé)任的方法。在1987年實(shí)施的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深常用參數(shù)：、。當(dāng)然人們居住 的空間會(huì)有所增大，但要付出的房價(jià)就會(huì)更高。(2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。(9)突出房屋的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。另外，在住宅的建筑中，不計(jì)算建筑面積的范圍有：(1)突出墻面的構(gòu)件配件、藝術(shù)裝飾和掛(壁)板，如：柱、垛、勒腳等。消費(fèi)者在購房時(shí)，如果對(duì)此不了解，或者對(duì)計(jì)算出的結(jié)果表示懷疑，可以咨詢專業(yè)人員或請(qǐng)專門測(cè)量機(jī)構(gòu)，依照上述標(biāo)準(zhǔn)重新測(cè)量計(jì)算。產(chǎn)權(quán)包括什么？擁有產(chǎn)權(quán)能享受到什么權(quán)利？產(chǎn)權(quán)和土地有