【正文】 ............................................... 31 項目財務效益評價 .......................................................................................................................... 37 敏感性分析 ...................................................................................................................................... 38 第五部分 地價報價建議 ......................................................................................................................... 41 第一部分 項目概況 宗地位置 杭政儲出（ 2020） 20 號地塊，位于拱墅區(qū)（如圖），東至京杭運河，南至白馬公寓、長征新村等，西至湖墅南路，北至文暉路，原為杭州汽車發(fā)動機廠。 信貸 收緊是階段性的政策 ， 土地供給從緊將是長期性的政策 2020 年國家宏觀調控從抑制房地產投資過熱向既要抑制投資過熱又要抑制投機性需求的轉變，并實行了地根、銀根“雙緊”政策，但我們必須看到，嚴格控制土地供應總量和嚴格控制農用地和新增建設用地的數(shù)量是一項長期性的政策。 5）地方政府對房地產業(yè)的呵護，各地方政府已經規(guī)劃的宏偉藍圖的實現(xiàn)、已展開的城市基礎設施項目的完工都要依賴于 土地出讓金收益，因此，地方政府對房地產市場倍加保護，在房地產市場低迷時必定采取地方性的救市政策。 2020 年實施宏觀調控以后杭州住宅市場的表現(xiàn)也證實這一判斷： 2020 年 6月份在國八條政策影響下，新建商品房預售備案的套數(shù)下降到 432 套，但經過四個月低迷期， 10 月份的成交量上升到 1854 套， 11 月上升到 2515 套，今年 5 月達到 3056 套。但是市中心樓盤因為供給量的稀缺（見 SWOT 分析部分詳實材料）、居住的成熟性而表現(xiàn)價格的堅挺并呈上揚之勢。今年 7 月三期開盤后， 再次在一周之內銷售總額突破 1 億元，成為杭城新盤淡季銷售的一大亮點。 杭州寫字樓市場分析 根據招標文件的規(guī)定，本項目 A、 B 地塊用途為辦公兼容賓館，因此，本部分著重對杭州寫字樓市場作一分析，并給出了本項目不選擇寫字樓開發(fā)的理由： 市場潛在供應量大 從近兩年的土地投放情況來看，杭城將會有超過 400 萬平方米以上的新寫字樓入市 （包括出讓土地上新建寫字樓、科技園區(qū)、企業(yè)集團總部、以及一些企業(yè)用房用途改變） ， 且供應的樓盤以高檔寫字樓為主，再加上未被消化的一部分存量 ，導致杭州寫字樓市場供應量相當?shù)凝嫶?。也就是說，盡管 WTO 的影響力毋庸置疑，中國經濟高速發(fā)展讓世界羨慕，這也必將吸引不少外地資本和外資國資本進入，但是這并不意味著杭州寫字樓市場一定會風起云涌。 從寫字樓投資角度看，目前杭州寫字樓市場的租金和價格存在一定程度的背 離。中央大廈 12000 越都商務大廈 13000 元通大廈 4 租金內含 慶春商圈 金融機構集中，辦公配套比較成熟 。 表 24 周邊在售寫字樓概況 序號 樓盤 名稱 位置 開盤時間 開盤均價（ 元/m2） 可預（銷）售總套數(shù)（套） 可預（銷）售總面積（ m2） 已預（銷）售總套數(shù)（套） 銷售率 已預銷售均價（元/m2） 1 環(huán)球中心 西湖文化廣場 050623 25000 89 11 % 19275 2 麗陽國際 湖墅南路 186 號 060419 67 14 % 10623 3 越都大廈 文暉路 287 號 060529 10700 153 85 % 14151 4 紅石中央花園二期 拱墅區(qū)紅石板小區(qū) 040405 49 46 % 6765 基于杭州寫字樓市場供給嚴重大于需求、銷售期長、價格與租金 背離 ，以及本地塊區(qū)位，認為若定位開發(fā)寫字樓不能實現(xiàn)地塊最大化效益。平均房價為 582 元，而 2020 年為 614 元。 表 27 2020 年前杭州預計將開業(yè)的五星級標準飯店 序號 名稱 位置 /行政區(qū)域 客房數(shù) 預計開業(yè)年份 1 杭州利群歌德大酒店 上城區(qū) 200 間套 06 年下半年 2 海外海 拱墅區(qū) 2020 年前 3 第一世界 蕭山區(qū) 2020 年前 4 濱江海威喜來登 濱江區(qū) 400 余間套 2020 年前 5 龍禧二期 濱江區(qū) 2020 年前 6 西子國賓館（翻新） 西湖區(qū) 210 間套 已開業(yè) 7 浙江賓館（翻新） 西湖區(qū) 155 間套 2020 年前 8 杭州城市花園（翻新） 余杭區(qū) 255 間套 已開業(yè) 本項目投資星級酒店的分析 本項目若投資酒店，則只有兩種選擇：一是經濟型酒店，二是五星級酒店。 表 28 部分杭州在售和預售的酒店式公寓 物業(yè)名稱 物業(yè)位置 占地面積 /總建筑面積 戶型 （平方米） 開發(fā)商 開盤時間 交付時間 世貿麗晶城 西湖天目山路和教工路交 界處（市中心） 4050 火炬置業(yè) 2020 名玨商務公寓 杭州東坡路 27 號 （市中心） 21005/28000 50－ 200 華薄實業(yè) 東方金座 平海路（市中心） 6849/50000 40—100 杭州輕都實業(yè) 深藍廣場 杭州市朝暉路（市中心） 18000/130000（酒店式公寓建筑面積 61000 平方米） 30—250 主力： 160 綠城房產 西湖金座 解放路 131 號上城區(qū)（市中心） 3500/25870 43 –50 紫晶房產 錦繡天地 鳳起路與環(huán)城西路交界處 （市中心） /90000 錦繡天地房產 財富中心 環(huán)城北路 63 號 (市中心 ) /54000 40—50 云天房產 丁香公寓 黃龍商務區(qū)（市中心） 6000/30000 60100 綠園房產 元豐 優(yōu)越的地理位置決定了市中心酒店式公寓的需求量也相對來說最大，其供應量相對其他的區(qū)域來說也更大，其價格之高也是無法企及的。鈦合國際 （ 市中心） 預計售價 15000 4045 酒店式公寓總量 300 多套，現(xiàn)在預定 華潤 首先， 市中心配套齊全，交通便利，加上眾多具備資金實力的富裕階層和對市中心生活眷戀而固守家園的老市民對 市中心 地段房的需求，使 此地塊 的樓盤 更顯珍貴 。隨著運河申遺的腳步，運河的改造和治理將不斷加強。 首先 ，新出臺的 “ 國六條 ” 細則規(guī)定 90 平方米以下的房子要占總項目的70%的要求 ， 極大地壓縮了 未來市場中大戶型的供應量， 購房者 由此 產生的 “ 未來大房子供應會減少 ” 的預期將 使本項目有較大的市場空間 。同時本地塊雖占據了好地段，但因高成本，高價位，窄客戶群體， 使得本項目存在銷售風險大，投資回收期長的風險。這一系列的舉措都表明了中央調控的決心，所以若此輪調整政策出臺后效果不明顯，那么第三輪調控措施就 會接踵而來，尤其是針對上海、北京等熱點城市的調控力度會更加大。 但 如果央行持續(xù) 加 息， 本項目將面臨雙重壓力：一方面開發(fā)成本提高，另一方面消費 者的購房成本增加，購房消費需求受阻。在依賴傳統(tǒng)交通的時候，市中心交通方便，集中了城 市各種公共資源，并且因人口密集而地價昂貴，房價遠超其他區(qū)域 。 地下建筑面積：按戶均面積 160 平方米計算可得本項目住宅總套數(shù)約為1575 套，考慮到本項目定位為高檔樓盤，車位按每戶 配比，住宅部分所需車位數(shù) =1575*=2360 個，再加上酒店式公寓下配置 500 個車位，本項目共需車位 2860 個，若按 45 平方米 /車位計算本項目地下面積約為 128700 平方米，大于土地實有面積（實有面積為 107945 平方米），建議地下面積全部開挖用作車位，局部采用立體車庫。 項目投資成本 估算 本項目定位為頂級高檔公寓，因此無論是在建筑設計、建材、景觀環(huán)境、智能化等方面都應與之相配套，成本比目前杭州普通樓盤將大大提高。 本項目規(guī)模大，定價高，銷售難度大，銷售費用按銷售收入的 2%估算。 表 45 綠園部分掛牌二手房概況 序號 面積 （平方米） 單價 （元 /平方米） 樓層 備注 1 170 26500 16/18 邊套，帶中等裝修 2 260 21000 17/23 帶裝修，邊套 3 184 20600 3/18 豪華裝修，中間套 4 157 25200 16/18 帶裝修，中間套 5 173 26500 3/18 邊套，豪華裝修，面對中心花園 考慮到本項目相當多的位置難以享受到運河景觀， 以及盤子大、價格高、高收入客戶群體相對稀少，特別是 2020 年前后地鐵開通后對市中心樓盤的影響等綜合因素后，穩(wěn)妥估計本項目在 2020 年開盤時的均價能達到 22000 元 /平方米，較為樂觀的估計是在 25000 元 /平方米左右（已綜合考慮不同區(qū)塊景觀因素），并按每年 6%的幅度增長。 現(xiàn)金流入：各年收入預測見表 46，總銷售收入為 1013053 萬元。白馬公寓目前在二手房市場上的掛牌價在 22000~26000 元 /平方米之間，中原日前成交的毛坯房價格在25000 元 /平方米左右，但因總價高，總體來看成交的案例較少，金豐易居、華立代理今年以來都沒有成交實例。考慮到本項目地下車位部分為立體車位，造價較高，地下工程按 3000 元 /平方米估算。 根據杭州目前同等規(guī)模在建樓盤的建設進度，每期開發(fā)時間約為 18 個月（不含室外工程，具體開發(fā)進度見附表一。 經濟技術指標估計 根據土地招標文件中規(guī)定的用地指標，按最大化利用土地的原則，得以下指標： 地上建筑面積：住宅、酒店式公寓、幼兒園的地上建筑面積按（ 2020）20 號地塊掛牌出讓文件中提供的各地塊出讓面積和容積率計算而得。 地鐵開通后，市中心和非市中心的交通時間差將淡化， 使地鐵線附近尤其是原先較偏遠地區(qū)的有效需求放 大， 從而 一定程度上 降低對市中心房的需求量。因此，作為兩年來第四次的加息，很可能預示著中國將進入加息周期。所以在未來的幾年后，上海消費者對杭城房產品的需求潛力不容小覷。 成本高，資金壓力大 市中心的不可復制的土地資源和稀缺性，給開發(fā)商帶來諸多的利好因素和開發(fā)機遇外，也因此給其帶來了巨大的成本壓力。 從公共交通來分析，西湖文化廣場也是公交的樞紐中心，設置了公交首末站，安排了總共 5～ 6 條公交線路，主要依托文暉路、白馬路和朝暉路布設，極大地便利了該地塊居民的出行。 運河景觀資源豐富 市中心的土地已是不可多得的稀缺資源了，而有景觀資源的市中心土地就顯 得更加珍稀了。 第三部分 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢分析（ Strength） 區(qū)位優(yōu)勢突出 本項目的區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，位于米市巷規(guī)劃單元的南部，處于杭州市最大的文化娛樂中心和商業(yè)核心區(qū)塊 —— 武林商圈，該區(qū)域集科普、文化、娛樂、演出、戰(zhàn)略、休閑、商務、高檔住宅等功能于一體，其中包括西湖文化廣場、武林廣場、杭州劇院、杭州大廈、電信大樓、白馬公寓、浙江展覽館等等。 西湖金座（ 市中心） 1900030000 3845 總共 100 多套，剩 30 多套，西面（能望的見西湖）已經售完。高端的酒店式公寓主要集中在市中心地段，市中心是價高量少的稀缺之地，其配套設施也最為齊全。 2020 年底交房的 8 家。見下表27。見下表 25。 周邊地塊寫字樓價格一覽 具參照意義的寫字樓主要集中在武林商圈， 湖墅南路 一帶，目前該區(qū)域在售寫字樓主 要有：環(huán)球中心、 麗陽國際商務中心 、越都大廈、紅石中央花園二期，價格如下表。月） 黃龍商圈 杭州頂級寫字樓區(qū)域 公元大廈 18500 嘉華國際 黃龍恒勵大廈 6 世貿二期 ？ 現(xiàn)代 國際大廈 B樓 10 世貿麗晶城 從價格漲幅來看， 2000 年，杭州頂級寫字樓的代表浙江世貿中心二期開始銷 售，每平方米售價約 10000 元；同期，不遠處曙光公寓的銷售價為 7000 元 /平方米。從可建面積來看，截至 2020 年 8 月底，出讓的 寫字樓用途地塊 可建建筑面積約為 28 萬平方米。 2）我國政府將實行最嚴厲的土地政策，加上杭州土地后備資源本身嚴重不足，可以斷定住宅市場供大于求是暫時