【正文】 低稅收政策可以明顯覺(jué)察到這一點(diǎn)，而 控制投資性需求、抑制投機(jī)的政策在房?jī)r(jià)問(wèn)題沒(méi)有得到很好解決之前不可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。 政策與市場(chǎng)力量較量的結(jié)果將表現(xiàn)為住宅市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)調(diào)整 除了部分土地投放過(guò)量的城市外，從 2020 年開(kāi)始實(shí)施宏觀調(diào)控政策以來(lái)，全國(guó)大多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)為：短期回落后的強(qiáng)勢(shì)反彈。 4）城市建設(shè)高潮期，“十五”、“十一五”是我國(guó)城市建設(shè)的高峰期，政府對(duì)城市大規(guī)模建設(shè)與改造，都將外溢為房?jī)r(jià)的上升與需求的擴(kuò)大。 杭州住宅市場(chǎng)走勢(shì)基本分析 2020 年以來(lái)，杭州房?jī)r(jià)全盤跳躍式上漲的態(tài)勢(shì)不復(fù)存在， 杭州樓市進(jìn)入政策與市場(chǎng)的磨合盤整期 。 我們認(rèn)為杭州住宅市場(chǎng)潛在需求很大，一是現(xiàn)有在杭居民大量住房需求尚未滿足；二是“學(xué)在杭州”品牌已經(jīng)打響，每年有 2－ 3 萬(wàn)名畢業(yè)生留在杭州工作，產(chǎn)生大量租房購(gòu)房需求；三是城市吸引力強(qiáng)，特別是隨著高速交通的開(kāi)通，來(lái)自周邊地區(qū)的購(gòu)房需求將繼續(xù)增加。 圖 21 2020 年 1 月至 2020 年杭州商品房月成交趨勢(shì)（單位：套） 208461419939604327169481854251518659595559522330305613281008 1022945100905001000150020002500300035002005年1月2005年2月2005年3月2005年4月2005年5月2005年6月2005年7月2005年8月2005年9月2005年10月2005年11月2005年12月2006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月 短期市場(chǎng)總體呈供大于求態(tài)勢(shì)不容忽視 杭州透明售房系統(tǒng)顯示目前可售的房源達(dá) 19400 套左右，比 2020 年 6 月底的 11800 套增加了 40%，其中可售的商品住宅為 15303 套。 板塊之間、樓盤之間的分化將進(jìn)一步加劇 在地鐵項(xiàng)目正式運(yùn)行之前，受區(qū)域性供求關(guān)系的影響，板塊之間的分化加劇，濱江南岸、閑林板塊由于土地開(kāi)發(fā)量過(guò)大，受到很大的壓力，價(jià)格將呈滯漲狀態(tài)。從 2020年宏觀調(diào)控以 后杭州樓市的表現(xiàn)看，出現(xiàn)二頭熱現(xiàn)象，以金色海岸為代表的高檔精品樓盤和以下沙夢(mèng)琴灣等為代表的低價(jià)位樓盤熱銷，而處于中間狀態(tài)缺乏特色的樓盤滯銷。 表 21 深藍(lán)廣場(chǎng) 04 年 5 月至今成交均價(jià) 記錄時(shí)間 均 價(jià) 20200703 25000 元 /平方米 （高樓層） 20200306 20000 元 /平方米 20200120 21800 元 /平方米 20200511 17000 元 /平方米 案例二： 金色海岸 被稱為 “ 國(guó)際江景豪宅 ”的金色海岸 坐落在錢江新城 CBD 核心區(qū)域內(nèi)， 2020 年 8 月開(kāi)盤以來(lái)，受到市場(chǎng)的追捧， 日均成交近 2000 萬(wàn)元 。特別是中大吳莊掛牌價(jià)從 2020 年 6 月（ 44865 元 /平方米）開(kāi)始持續(xù)上升， 9 月份的掛牌均價(jià)為 48160 元 /平方米。 3）從發(fā)達(dá)國(guó)家房?jī)r(jià)增長(zhǎng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的 長(zhǎng)期關(guān)系看，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率基本上與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率同步，所以我們認(rèn)為杭州房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率總體保持在 68%之間是極為正常的。 2020 年杭州共出讓寫字樓用途地塊（大多數(shù)寫字樓開(kāi)發(fā)地塊含商業(yè)用途，極個(gè)別地塊含住宅用途） 15 塊，總面積為 422287 平方米。 市場(chǎng)吸納能力有限 與此同時(shí)，杭城由于經(jīng)濟(jì)條件以及企業(yè)數(shù)量的有限，其市場(chǎng)吸納能力有限。盡管近期也有很多利好的因素存在，但作用有限，供大于求的局面在近幾年內(nèi)不會(huì)得到根本改變。 5 年過(guò)去了， 如今 曙光公寓的市場(chǎng)轉(zhuǎn)手價(jià)高達(dá) 萬(wàn)元 /平方米 左右 ；和世貿(mào)差不多品質(zhì)的新寫字樓 公元大廈銷售均 價(jià)也不過(guò) 18500 元 /平方米，漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住宅。如果按照 50 年的收益年限 將年租金折現(xiàn)（折現(xiàn)率取 8%），可得該物業(yè)的收益價(jià)為 7189 元 /平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其市場(chǎng)價(jià)格， 這種現(xiàn)狀從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，對(duì)寫字樓市場(chǎng)的投資 非常 不利。歐美中心 12000 起 武林商圈 商業(yè)環(huán)境優(yōu)越 ，但布局分散， 是杭州近兩年寫字樓開(kāi)發(fā)最集中的區(qū)域之一 環(huán)球中心 11 21631 深藍(lán)廣場(chǎng) 13000 起 8 麗陽(yáng)國(guó)際商務(wù)中心 11600 紅石 本地塊區(qū)位商業(yè)氛圍差，欠缺寫字樓群體效應(yīng) 本地塊雖有緊鄰武林商圈，地處市中心等諸多區(qū)位優(yōu)點(diǎn)，但是由于周邊 城區(qū)陳舊，居民多以小市井生活方式為主，居民消費(fèi)檔次不高，前期文化底蘊(yùn)挖掘不足等因素，使得其一直未能形成其應(yīng)有的商業(yè)氣氛，杭州二百大的失敗就是很好的經(jīng)驗(yàn)考證。結(jié)合本地塊區(qū)位分析，若本項(xiàng)目 A、 B 地塊定位為寫字樓，則目前的價(jià)格在 1400015000 元 / M2左右，低于酒店式公寓價(jià)格。新增加的量主要來(lái)自于五星級(jí)酒店和低星級(jí)酒店。 高星酒店效 益 下滑 與繁榮的興建酒 店高潮相反的是市場(chǎng)的下滑， 2020 年杭州五星級(jí)飯店的入住率為 %，比 2020 年全年平均入住率的 %下降了 個(gè)百分點(diǎn)。下表 26 為 20202020年杭州五星級(jí)飯店基本經(jīng)營(yíng)狀況。 因此，我們認(rèn)為盡管隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)高星級(jí)酒店的需求量處于增長(zhǎng)的趨勢(shì)，但是受供給增長(zhǎng)過(guò)快的影響（有條件的酒店目前正在進(jìn)行一場(chǎng)酒店星級(jí)攀 比，和高檔次新建星級(jí)酒店的紛紛入市），以及同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重，可以肯定未來(lái)杭州的星級(jí)酒店業(yè)將進(jìn)入殘酷的競(jìng)爭(zhēng)期。 杭州酒店式公寓市場(chǎng)分析 杭州酒店式公寓供給情況 杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)號(hào)稱“酒店式公寓”的樓盤超過(guò) 20 個(gè)，單個(gè)樓盤的酒店式公寓擁有量多至上百套，少至五六十套，保守估計(jì)總量超過(guò) 4000 套。大多數(shù)項(xiàng)目的酒店式公寓的主力戶型都 集中在在 4050 平方米，小戶型居多。西子中心 杭州市體育場(chǎng)路 260 號(hào)（市中心） 5100/29000 46 紅太陽(yáng)房產(chǎn)司 華榮 政府機(jī)構(gòu)、各種商業(yè)和學(xué)校都聚集在此處，經(jīng)濟(jì)和文化氛圍濃厚，交通、娛樂(lè)和購(gòu)物的便捷性是其突出的特點(diǎn)。酒店式公寓的均價(jià)格雖然較高，但是酒店式公寓的需求還是比較旺盛，基本上只剩少量房源，例如丁香公寓和 錦繡天地分別只剩兩套和五六套房源 ；個(gè)別項(xiàng)目已經(jīng)售完，例如深藍(lán)廣場(chǎng)和財(cái)富中心。 錦繡天地（ 市中心） 3400037000 6570 酒店式公寓剩 56 套，產(chǎn)權(quán)式酒店較多產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店 售價(jià) 2000040000 元豐 這一階層擁有非?？捎^的商務(wù)消費(fèi)能力，傳統(tǒng)的物業(yè)管理對(duì)他們來(lái)說(shuō)早已不能適應(yīng)其快節(jié)奏的生活。從地塊的用地情況現(xiàn)狀及城市各層次規(guī)劃等方面來(lái)分析，該地塊均具有很大的升值空間和開(kāi)發(fā)潛力。它的建設(shè)將提升周邊土地的功效與價(jià)值，而緊鄰西湖文化廣場(chǎng)的本項(xiàng)目自然成為該地區(qū)最具開(kāi)發(fā)潛力的地塊。本地塊除去擁有地處武林 商圈的地段優(yōu)勢(shì)外，位于該地塊東面的運(yùn)河景觀更是本項(xiàng)目的一大利好資本。 交通便利 從軌道交通來(lái)分析，在西湖文化廣場(chǎng)地區(qū)有軌道交通 1 號(hào)線和 3 號(hào)線貫穿此地，并形成武林廣場(chǎng)站與文化 廣場(chǎng)站地鐵同臺(tái)換乘。 戶型設(shè)計(jì)余地大 本地塊出讓招標(biāo)書中規(guī)定建筑面積 90 平方米以下的小戶型住宅占住宅總建筑面積的比例不少于 10%，低比率的小戶型限制，使得本項(xiàng)目的戶型優(yōu)勢(shì)突出。而 現(xiàn)在 杭州 的 首次置業(yè)者、再置業(yè)者， 尤其是作為購(gòu)房主力軍的升級(jí)換代的 再置業(yè)者 ，他們需要的 都 是大房子和好房子，這 是本項(xiàng)目 需求的有力支撐。對(duì)于本地塊項(xiàng)目來(lái)而言，單 150多畝土地價(jià)格就高達(dá) 30 多億，其開(kāi)發(fā)商的資金壓力是可想而知的。 上海經(jīng)濟(jì)輻射日益加大 杭州距離上海僅 200 公里，素有上?！昂蠡▓@”的美稱，受上海經(jīng)濟(jì)輻射較大。 威脅分析 (Threats) 宏觀調(diào)控的影響 近年來(lái)，房地產(chǎn)由于增長(zhǎng)過(guò)快、投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)過(guò)高，成為國(guó)家宏觀調(diào)控的焦點(diǎn)，今年的調(diào)控政策更是尤為集中，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策步步為營(yíng)： 70％的雙控指標(biāo)、提高轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅、提高首付比例、嚴(yán)控企業(yè)信貸、收緊地根、強(qiáng)制征收 20％個(gè)稅以及 4 月份、 8 月份的兩次加息。 可能進(jìn)入加息周期 今年 8 月份，在已有 加息和兩次調(diào)整存款準(zhǔn)備金率的背景下，央行出其不意地推出了 2020 年的二度加息政 策，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %。 雖說(shuō)此次 的加息幅度 小 對(duì) 本項(xiàng)目 的經(jīng)營(yíng)影響不大。這些矛盾的長(zhǎng)時(shí)間積累，加之 可能會(huì)出現(xiàn)的宏觀經(jīng)濟(jì)的回落，我們不排除這拐點(diǎn)階段將延長(zhǎng)至 4～ 5 年。 其次，地鐵開(kāi)通后， 市中心的住宅可能將不再具有現(xiàn)在這種明顯的優(yōu)越性。 第四部分 項(xiàng)目定位與地價(jià)測(cè)算 項(xiàng)目定位 基于對(duì)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)與地塊的 SWOT 分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目 C、 D、 E、F 地塊定位為高端住宅， 產(chǎn)品 無(wú)論在區(qū)位、品質(zhì)、配套、價(jià)格等方面都居于杭州住宅市場(chǎng)的領(lǐng)先地位。地上總建筑面積為 ，見(jiàn)下表 41。 會(huì)所面積：參考杭州市在售高檔樓盤的會(huì)所配置，在住宅區(qū)和酒店式公寓分別配置 4000 平方米的會(huì)所用房。預(yù)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目將于 2020 年結(jié)束。 前期工程費(fèi)參考杭州市目前通行成本確定。 贈(zèng)送價(jià)值 4 萬(wàn)元 /戶的居家 智能化（數(shù)字化智能系統(tǒng)）或戶式中央空調(diào) ,以提高樓盤的價(jià)值。 詳見(jiàn)下表 42。 表 43 中原地產(chǎn) 2020 年以來(lái)白馬公寓二手房成交情況 序號(hào) 樓層 面積 朝向 售價(jià) 單價(jià) 裝修 成交日期 1 3 220 南北 萬(wàn)元 15500 精裝 041201 2 20 220 南 420 萬(wàn)元 19048 毛坯 041210 3 3 220 向南方 330 萬(wàn)元 15000 精裝 050111 4 7 212 南 萬(wàn)元 16000 毛坯 050308 5 20 220 南 420 萬(wàn)元 19046 毛坯 050811 6 21 575 南 1560 萬(wàn)元 27130 毛坯 051106 7 7 170 南 360 萬(wàn)元 21176 豪裝 060313 8 8 252 南 630 萬(wàn)元 25000 精裝 060823 9 18 248 南北 640 萬(wàn)元 25736 毛坯 060823 表 44 白馬公寓部分掛牌二手房概況 序號(hào) 面積 （平方米） 單價(jià) （元 /平方米） 樓層 備注 1 490 25500 23/23 毛坯房，中間套，能看到運(yùn)河 2 250 25700 8/21 帶 20 萬(wàn)基礎(chǔ)裝修，東邊套，能看到運(yùn)河 3 130 24600 12/21 毛坯房，中間套，能看到運(yùn)河 4 198 22700 11/20 毛坯房，中間套，能看到運(yùn)河 5 488 25000 22/22 毛坯房，中間套，能看到運(yùn)河 6 215 20930 3/24 精裝修 從杭州另一個(gè)高檔樓盤綠園 的掛牌情況來(lái)看，一般帶 30~40 萬(wàn)的裝修的住宅掛牌價(jià)格在 21000~26000 元 /平方米。 車位：目前周邊樓盤車位價(jià)格在 25~30 萬(wàn)元 /個(gè)，穩(wěn)妥估計(jì)車位價(jià)格在 25萬(wàn)元 /個(gè)，較為樂(lè)觀的估計(jì)是車位價(jià)格在 28 萬(wàn)元 /個(gè)以上（紅石中央花園車位價(jià)格為 26 萬(wàn)元 /個(gè)）。 表 46 各年銷售收入估算（樂(lè)觀方案） 2020 2020 2020 2020 2020 住宅一期 銷售面積（ m2） 28059 42089 銷售價(jià)格（元 / m2） 25000 26500 銷售收入（萬(wàn)元） 70148 111535 住宅二期 銷售面積（ m2） 30399 45599 銷售價(jià)格（元 / m2） 26500 28090 銷售收入（萬(wàn)元） 80558 128087 住宅三期 銷售面積（ m2） 39770 59655 銷售價(jià)格（元 / m2） 28090 29775 銷售收入（萬(wàn)元） 111715 177626 住宅下商鋪 銷售面積（ m2） 2112 1408 銷售價(jià)格（元 / m2） 40000 42400 銷售收入（萬(wàn)元） 8448 5970 公寓下商鋪 銷售面積（ m2） 4000 6000 銷售價(jià)格（元 / m2） 30000 31800 銷售收入（萬(wàn)元） 12000 19080 酒店式公寓 銷售面積（ m2） 26745 40117 銷售價(jià)格（元