【正文】 336278 2354 建筑、景觀及其他單項(xiàng)設(shè)計費(fèi)等 勘察、定位、測繪費(fèi) 5 336278 168 環(huán)評交通日照分析 2 336278 67 質(zhì)量與安全監(jiān)督費(fèi) 1 336278 34 監(jiān)理費(fèi) 10 336278 336 四 工程費(fèi)用 152439 136159 住宅（地上部分） 2800 253092 70866 含電梯、新風(fēng)、太陽能等。 本項(xiàng)目規(guī)模大，定價高，銷售難度大，銷售費(fèi)用按銷售收入的 2%估算。 建安成本參考杭州市目前建筑造價并適當(dāng)上浮。 項(xiàng)目投資成本 估算 本項(xiàng)目定位為頂級高檔公寓，因此無論是在建筑設(shè)計、建材、景觀環(huán)境、智能化等方面都應(yīng)與之相配套，成本比目前杭州普通樓盤將大大提高。 可售面積：本項(xiàng)目的可售部分由四部分組成： 住宅可售面積 == 平方米 住宅 底商可售面積 =3520 平方米 酒店式公寓下商鋪可售面積 =10000 平方米 酒店式公寓可售面積 == 平方米 可售車位 =2860 個 表 41 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 技術(shù)指標(biāo) 平方米 備 注 總用地面積 107945 其中 住 宅 85265 酒店式公寓 18805 幼兒園 3875 地上總建筑面積 住宅 地上面積 容積率 ~ 酒店式公寓 地上面積 容積率 幼 兒園 2325 容積率 地下室 107945 平均層高 18 層 其中：住宅可售面積 酒店式公寓可售面積 商鋪可售面積 13520 住宅配套用房 4000 公建配套（物管、社區(qū)用房 、 會所 ） 酒店式公寓配套用房 4000 大堂、管理用房等 住 戶 1575 戶 住宅地下車位（個） 2360 按 酒店式公寓地下車位（個） 500 項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度 地塊取得時間：根據(jù)招標(biāo)文件，全部地價款將于 2020 年 5 月付清，預(yù)計 地塊取 得時間項(xiàng)目約為 2020 年 5 月，項(xiàng)目進(jìn)展順利的話， 2020 年下半年開工，2020 年下半年首期開盤。 地下建筑面積：按戶均面積 160 平方米計算可得本項(xiàng)目住宅總套數(shù)約為1575 套，考慮到本項(xiàng)目定位為高檔樓盤，車位按每戶 配比，住宅部分所需車位數(shù) =1575*=2360 個，再加上酒店式公寓下配置 500 個車位，本項(xiàng)目共需車位 2860 個，若按 45 平方米 /車位計算本項(xiàng)目地下面積約為 128700 平方米，大于土地實(shí)有面積（實(shí)有面積為 107945 平方米），建議地下面積全部開挖用作車位，局部采用立體車庫。 A、 B 地塊則定位為酒店式公寓，既保持小區(qū)的品質(zhì)與檔次，又能實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠。在依賴傳統(tǒng)交通的時候，市中心交通方便，集中了城 市各種公共資源，并且因人口密集而地價昂貴，房價遠(yuǎn)超其他區(qū)域 。 地鐵對“市區(qū)”概念的稀釋 2020 年，杭州的地鐵開始投入，它的運(yùn)行必會對房地產(chǎn)產(chǎn)生一定程度的影響，其集中體現(xiàn)在對“市區(qū)”概念的延展、放大和稀釋上。 但 如果央行持續(xù) 加 息， 本項(xiàng)目將面臨雙重壓力：一方面開發(fā)成本提高，另一方面消費(fèi) 者的購房成本增加，購房消費(fèi)需求受阻。就此次加息而言，調(diào)整的幅度不大，但是由于 當(dāng)前宏觀調(diào)控還只是初見成效，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的一些突出矛盾還有待解決，隨著經(jīng)濟(jì)走勢的變化， 難保 未來一段時期還會逐步加息。這一系列的舉措都表明了中央調(diào)控的決心，所以若此輪調(diào)整政策出臺后效果不明顯，那么第三輪調(diào)控措施就 會接踵而來，尤其是針對上海、北京等熱點(diǎn)城市的調(diào)控力度會更加大。隨著滬杭磁懸 浮開通，上海至杭州單程不過半小時，大大縮短上海與杭州的空間感。同時本地塊雖占據(jù)了好地段，但因高成本，高價位，窄客戶群體， 使得本項(xiàng)目存在銷售風(fēng)險大，投資回收期長的風(fēng)險。 劣勢分析（ Weakness） 地塊原有商業(yè)氛圍差，居民檔次不高 在地塊的周邊保留地區(qū)，各有一大部分陳舊的公寓區(qū)和低檔沿街商鋪 ，以50～ 60 年代建筑為主，建筑質(zhì)量差、環(huán)境雜亂，可能會與項(xiàng)目的整體建筑定位形成差異，容易產(chǎn)生較為混雜的效果。 首先 ，新出臺的 “ 國六條 ” 細(xì)則規(guī)定 90 平方米以下的房子要占總項(xiàng)目的70%的要求 ， 極大地壓縮了 未來市場中大戶型的供應(yīng)量， 購房者 由此 產(chǎn)生的 “ 未來大房子供應(yīng)會減少 ” 的預(yù)期將 使本項(xiàng)目有較大的市場空間 。其中杭州汽車用地離文化廣場站直線距離 600m 左右，離武林廣場站 750m 左右。隨著運(yùn)河申遺的腳步，運(yùn)河的改造和治理將不斷加強(qiáng)。 土地稀缺性 杭州市中心板塊的住宅供應(yīng)量相當(dāng)稀缺， 2002 年出讓的長生路原老年大學(xué)地塊，樓面地價 9503 元 /M2，可供建筑面積只有 7460 M2，預(yù)計今年可以上市；去年的 ―標(biāo)王 ‖地塊，即四宜路地塊可 供建筑面積只有 8970 M2，樓面地價高達(dá)23952 元 / M2；世貿(mào)麗晶城即將推出公建項(xiàng)目，其中包括 11 萬平方米的寫字樓和100 多套單身公寓 (世貿(mào)麗晶城單身公寓總量約 700 套 )；水岸城市花園、紫庭花園后繼房源推出總量 15 萬 20 萬平方米；野風(fēng)現(xiàn)代城三期現(xiàn)代景苑共有 17 萬平方米體量尚未開工。 首先， 市中心配套齊全，交通便利，加上眾多具備資金實(shí)力的富裕階層和對市中心生活眷戀而固守家園的老市民對 市中心 地段房的需求，使 此地塊 的樓盤 更顯珍貴 。而酒店公寓與酒店相比，多了家的味道，與高級公寓、單身公寓相比，能充分享受星級酒店式的服務(wù)，提供清潔、送餐或宴會安排、洗熨及送衣、的士、鐘點(diǎn)服務(wù)等。鈦合國際 （ 市中心） 預(yù)計售價 15000 4045 酒店式公寓總量 300 多套，現(xiàn)在預(yù)定 華潤 表 29 杭州部分高端酒店式公寓的價格及銷售情況 物業(yè)名稱 價格 （元 /平方米） 主力戶型 （平方米） 銷售情況 世貿(mào)麗晶城（ 市中心） 1800020000 4050 9 月下旬開盤，現(xiàn)在處于預(yù)定 深藍(lán)廣場（ 市中心） 22000 30250 已售 完 丁香公寓（ 市中心） 1700020000 60100 南面均價 20000 元 /平方米已售完，北面均價17000 元 /平方米，只剩 3 樓與 6 樓各一套 名玨公寓（ 市中心） 29000 小戶型酒店式公寓已經(jīng)售完，只剩 100200平方米大戶型 10 多套酒店式公寓 東方金座（ 市中心） 21000 4050 還有部分剩余房源 云天財富中心（ 市中心） 15000－ 17000 4050 目前一手房已經(jīng)售完，在售二手房。優(yōu)越的地理位置決定了市中心酒店式公寓的需求量也相對來說最大，其供應(yīng)量相對其他的區(qū)域來說也更大，其價格之高也是無法企及的。創(chuàng)藝 工社 江南大道以 南、創(chuàng)業(yè)路以西（濱江） 7045/40000 39—312 華榮集團(tuán) 星光大道 濱江區(qū)聞濤路以南，江南大道以北（濱江） 50000/300000 50—100 浙華聯(lián)杭州灣創(chuàng)業(yè)有限公司 2020 云溪酒店會員公寓 梅靈南路一號（之江） 101000/60000 106—339 華庭云溪度假酒店有限公司 預(yù)計 2020 濱江 表 28 部分杭州在售和預(yù)售的酒店式公寓 物業(yè)名稱 物業(yè)位置 占地面積 /總建筑面積 戶型 （平方米） 開發(fā)商 開盤時間 交付時間 世貿(mào)麗晶城 西湖天目山路和教工路交 界處（市中心） 4050 火炬置業(yè) 2020 名玨商務(wù)公寓 杭州東坡路 27 號 （市中心） 21005/28000 50－ 200 華薄實(shí)業(yè) 東方金座 平海路（市中心） 6849/50000 40—100 杭州輕都實(shí)業(yè) 深藍(lán)廣場 杭州市朝暉路（市中心） 18000/130000（酒店式公寓建筑面積 61000 平方米） 30—250 主力： 160 綠城房產(chǎn) 西湖金座 解放路 131 號上城區(qū)（市中心） 3500/25870 43 –50 紫晶房產(chǎn) 錦繡天地 鳳起路與環(huán)城西路交界處 （市中心） /90000 錦繡天地房產(chǎn) 財富中心 環(huán)城北路 63 號 (市中心 ) /54000 40—50 云天房產(chǎn) 丁香公寓 黃龍商務(wù)區(qū)（市中心） 6000/30000 60100 綠園房產(chǎn) 元豐 目前杭州在售的酒店式公寓不下 15 家，處于預(yù)告的有 4 家。 表 27 2020 年前杭州預(yù)計將開業(yè)的五星級標(biāo)準(zhǔn)飯店 序號 名稱 位置 /行政區(qū)域 客房數(shù) 預(yù)計開業(yè)年份 1 杭州利群歌德大酒店 上城區(qū) 200 間套 06 年下半年 2 海外海 拱墅區(qū) 2020 年前 3 第一世界 蕭山區(qū) 2020 年前 4 濱江海威喜來登 濱江區(qū) 400 余間套 2020 年前 5 龍禧二期 濱江區(qū) 2020 年前 6 西子國賓館（翻新） 西湖區(qū) 210 間套 已開業(yè) 7 浙江賓館（翻新） 西湖區(qū) 155 間套 2020 年前 8 杭州城市花園（翻新） 余杭區(qū) 255 間套 已開業(yè) 本項(xiàng)目投資星級酒店的分析 本項(xiàng)目若投資酒店，則只有兩種選擇：一是經(jīng)濟(jì)型酒店，二是五星級酒店。 表 25 2020 年杭州 星級酒店情況表 星級 家數(shù) 客房數(shù)（間） 增減 % 床位數(shù) （張） 增減 % 平均房價（元） 增減 % 出租率 % 增減 % 五星 9 2787 4667 四星 25 7143 12546 三星 79 11430 22039 二星 111 8310 16667 一星 6 298 610 合計 230 29968 56529 表 26 20202020 年杭州五星級飯店基本經(jīng)營狀況 年份 入住率 平均房價 增減 每間客房收益 增減 2020 年 % 2020 年 % % % 2020 年 % % % 平均（ 0305） % % 潛在供給量大 據(jù)省旅游局分析，最近幾年每年新增酒店四五星級客房數(shù)將達(dá) 15002000 間左右，占杭州所有星級酒店 2 萬間的 %10%。平均房價為 582 元，而 2020 年為 614 元。 2020 年五星級酒店的客房數(shù)和床位數(shù)分別增長了 %和 %。 表 24 周邊在售寫字樓概況 序號 樓盤 名稱 位置 開盤時間 開盤均價（ 元/m2） 可預(yù)（銷）售總套數(shù)（套） 可預(yù)（銷）售總面積（ m2） 已預(yù)（銷）售總套數(shù)（套） 銷售率 已預(yù)銷售均價（元/m2） 1 環(huán)球中心 西湖文化廣場 050623 25000 89 11 % 19275 2 麗陽國際 湖墅南路 186 號 060419 67 14 % 10623 3 越都大廈 文暉路 287 號 060529 10700 153 85 % 14151 4 紅石中央花園二期 拱墅區(qū)紅石板小區(qū) 040405 49 46 % 6765 基于杭州寫字樓市場供給嚴(yán)重大于需求、銷售期長、價格與租金 背離 ，以及本地塊區(qū)位，認(rèn)為若定位開發(fā)寫字樓不能實(shí)現(xiàn)地塊最大化效益。加之原有周邊的一些中低檔次的沿街商鋪，雜而亂，因此高檔的寫字樓在此區(qū)位難免會顯得無所適從。中央大廈 12000 越都商務(wù)大廈 13000 元通大廈 4 租金內(nèi)含 慶春商圈 金融機(jī)構(gòu)集中，辦公配套比較成熟 。 表 23 各大商圈典型物業(yè)基本情況 區(qū)域 區(qū)域特點(diǎn) 物業(yè)名稱 建筑面積 （萬 M2） 售價 （元 / M2） 租金 （元 /M2 從寫字樓投資角度看，目前杭州寫字樓市場的租金和價格存在一定程度的背 離。 寫字樓與住宅價格倒掛，本身 租金和 售價 背離 一般而言，由于造價原因和經(jīng)營原因，寫字樓的價格應(yīng)當(dāng)是同地區(qū)普通住宅的 1 倍左右，而目前 杭州的寫字樓定價模式則更接近其鄰近的住宅，甚至低于住宅價格。也就是說，盡管 WTO 的影響力毋庸置疑，中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展讓世界羨慕，這也必將吸引不少外地資本和外資國資本進(jìn)入，但是這并不意味著杭州寫字樓市場一定會風(fēng)起云涌。 從可建面積來看， 2020年出讓的 寫字樓用途地塊 可建建筑面積約為 170 萬平方米，其中錢江新城約為110 萬平方米，下城區(qū)約為 31 萬平方米，濱江約為 16 萬平方米。 杭州寫字樓市場分析 根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定，本項(xiàng)目 A、 B 地塊用途為辦公兼容賓館，因此，本部分著重對杭州寫字樓市場作一分析，并給出了本項(xiàng)目不選擇寫字樓開發(fā)的理由：