【正文】 00 60100 南面均價 20000 元 /平方米已售完，北面均價17000 元 /平方米，只剩 3 樓與 6 樓各一套 名玨公寓（ 市中心） 29000 小戶型酒店式公寓已經(jīng)售完，只剩 100200平方米大戶型 10 多套酒店式公寓 東方金座（ 市中心） 21000 4050 還有部分剩余房源 云天財富中心（ 市中心） 15000－ 17000 4050 目前一手房已經(jīng)售完，在售二手房。西湖金座西面能看得到西湖的酒店式公寓的價格最高 達到 30000 元 /平方米，錦繡天地的價格更是高達 3400037000 元 /平方米。優(yōu)越的地理位置決定了市中心酒店式公寓的需求量也相對來說最大，其供應量相對其他的區(qū)域來說也更大，其價格之高也是無法企及的。高端的酒店式公寓主要集中在市中心地段，市中心是價高量少的稀缺之地，其配套設施也最為齊全。創(chuàng)藝 工社 江南大道以 南、創(chuàng)業(yè)路以西（濱江） 7045/40000 39—312 華榮集團 星光大道 濱江區(qū)聞濤路以南，江南大道以北（濱江） 50000/300000 50—100 浙華聯(lián)杭州灣創(chuàng)業(yè)有限公司 2020 云溪酒店會員公寓 梅靈南路一號（之江） 101000/60000 106—339 華庭云溪度假酒店有限公司 預計 2020 濱江 沁園 江干機場路 163 號（ 城東） 35351/90000 30—120 錢塘房地產(chǎn)開發(fā)集團 泰富廣場 蕭山區(qū)通惠路與蕭紹路交 叉口以北（蕭山） 20000/110000 40—70 綠都控股集團 有限公司 福雷德廣場 下沙高教園西區(qū)（下沙） 56000/190000 70—275 福雷德置業(yè) 華潤 表 28 部分杭州在售和預售的酒店式公寓 物業(yè)名稱 物業(yè)位置 占地面積 /總建筑面積 戶型 （平方米） 開發(fā)商 開盤時間 交付時間 世貿(mào)麗晶城 西湖天目山路和教工路交 界處（市中心） 4050 火炬置業(yè) 2020 名玨商務公寓 杭州東坡路 27 號 （市中心） 21005/28000 50－ 200 華薄實業(yè) 東方金座 平海路（市中心） 6849/50000 40—100 杭州輕都實業(yè) 深藍廣場 杭州市朝暉路（市中心） 18000/130000（酒店式公寓建筑面積 61000 平方米） 30—250 主力： 160 綠城房產(chǎn) 西湖金座 解放路 131 號上城區(qū)（市中心） 3500/25870 43 –50 紫晶房產(chǎn) 錦繡天地 鳳起路與環(huán)城西路交界處 （市中心） /90000 錦繡天地房產(chǎn) 財富中心 環(huán)城北路 63 號 (市中心 ) /54000 40—50 云天房產(chǎn) 丁香公寓 黃龍商務區(qū)（市中心） 6000/30000 60100 綠園房產(chǎn) 元豐 2020 年底交房的 8 家。目前杭州在售的酒店式公寓不下 15 家，處于預告的有 4 家。若投資五星級酒店，其好處是可以提升整個樓盤的檔次與形象，但面臨的主要問題有： 1）投資大，一般五星級酒店的投資成本達到 1 萬元 /M2（不包含地價）， 2）回收期長，酒店是個長線投資 項目，一般的年投資回報率只有在 68%，無法快速地回收資金， 3）本地塊所處環(huán)境難以打造五星級酒店，缺少五星級酒店處需的配套設施與景觀資源。 表 27 2020 年前杭州預計將開業(yè)的五星級標準飯店 序號 名稱 位置 /行政區(qū)域 客房數(shù) 預計開業(yè)年份 1 杭州利群歌德大酒店 上城區(qū) 200 間套 06 年下半年 2 海外海 拱墅區(qū) 2020 年前 3 第一世界 蕭山區(qū) 2020 年前 4 濱江海威喜來登 濱江區(qū) 400 余間套 2020 年前 5 龍禧二期 濱江區(qū) 2020 年前 6 西子國賓館（翻新） 西湖區(qū) 210 間套 已開業(yè) 7 浙江賓館（翻新） 西湖區(qū) 155 間套 2020 年前 8 杭州城市花園（翻新） 余杭區(qū) 255 間套 已開業(yè) 本項目投資星級酒店的分析 本項目若投資酒店，則只有兩種選擇：一是經(jīng)濟型酒店，二是五星級酒店。見下表27。 表 25 2020 年杭州 星級酒店情況表 星級 家數(shù) 客房數(shù)（間） 增減 % 床位數(shù) （張） 增減 % 平均房價（元） 增減 % 出租率 % 增減 % 五星 9 2787 4667 四星 25 7143 12546 三星 79 11430 22039 二星 111 8310 16667 一星 6 298 610 合計 230 29968 56529 表 26 20202020 年杭州五星級飯店基本經(jīng)營狀況 年份 入住率 平均房價 增減 每間客房收益 增減 2020 年 % 2020 年 % % % 2020 年 % % % 平均（ 0305） % % 潛在供給量大 據(jù)省旅游局分析，最近幾年每年新增酒店四五星級客房數(shù)將達 15002000 間左右，占杭州所有星級酒店 2 萬間的 %10%。房價下降與數(shù)量猛增有關(guān)，由于杭州五星級和四星級酒店的數(shù)量多，其平均房價已低于寧波，五星級酒店的平均房價要比寧波低150 元左右，四星級酒店的平均房價比寧波低 70 元左右。平均房價為 582 元，而 2020 年為 614 元。見下表 25。 2020 年五星級酒店的客房數(shù)和床位數(shù)分別增長了 %和 %。 酒店建設兩頭熱的傾向比較明顯 2020 年，杭州共擁有星級酒店達 230 家，其中五星級 9 家，四星級 25 家，擁有 29968 間客房和 56529 個床位，客房數(shù)與床位數(shù)分別比 2020 年增加了 %和 %。 表 24 周邊在售寫字樓概況 序號 樓盤 名稱 位置 開盤時間 開盤均價（ 元/m2） 可預（銷）售總套數(shù)（套） 可預（銷）售總面積（ m2） 已預（銷）售總套數(shù)（套） 銷售率 已預銷售均價（元/m2） 1 環(huán)球中心 西湖文化廣場 050623 25000 89 11 % 19275 2 麗陽國際 湖墅南路 186 號 060419 67 14 % 10623 3 越都大廈 文暉路 287 號 060529 10700 153 85 % 14151 4 紅石中央花園二期 拱墅區(qū)紅石板小區(qū) 040405 49 46 % 6765 基于杭州寫字樓市場供給嚴重大于需求、銷售期長、價格與租金 背離 ，以及本地塊區(qū)位，認為若定位開發(fā)寫字樓不能實現(xiàn)地塊最大化效益。 周邊地塊寫字樓價格一覽 具參照意義的寫字樓主要集中在武林商圈， 湖墅南路 一帶，目前該區(qū)域在售寫字樓主 要有：環(huán)球中心、 麗陽國際商務中心 、越都大廈、紅石中央花園二期，價格如下表。加之原有周邊的一些中低檔次的沿街商鋪，雜而亂，因此高檔的寫字樓在此區(qū)位難免會顯得無所適從。明顯低于高地段住宅用地的價格。中央大廈 12000 越都商務大廈 13000 元通大廈 4 租金內(nèi)含 慶春商圈 金融機構(gòu)集中，辦公配套比較成熟 。月） 黃龍商圈 杭州頂級寫字樓區(qū)域 公元大廈 18500 嘉華國際 黃龍恒勵大廈 6 世貿(mào)二期 ？ 現(xiàn)代 國際大廈 B樓 10 世貿(mào)麗晶城 表 23 各大商圈典型物業(yè)基本情況 區(qū)域 區(qū)域特點 物業(yè)名稱 建筑面積 （萬 M2） 售價 （元 / M2） 租金 （元 /M2武林商圈的麗陽國際商務，銷售均價為 11600 元 /平方米，而目前日租金為 元 /平方米，扣除約 30%的稅金，收益率僅為 %。 從寫字樓投資角度看，目前杭州寫字樓市場的租金和價格存在一定程度的背 離。 從價格漲幅來看， 2000 年，杭州頂級寫字樓的代表浙江世貿(mào)中心二期開始銷 售，每平方米售價約 10000 元；同期，不遠處曙光公寓的銷售價為 7000 元 /平方米。 寫字樓與住宅價格倒掛，本身 租金和 售價 背離 一般而言，由于造價原因和經(jīng)營原因，寫字樓的價格應當是同地區(qū)普通住宅的 1 倍左右，而目前 杭州的寫字樓定價模式則更接近其鄰近的住宅，甚至低于住宅價格。 表 23 杭州市區(qū)近年來寫字樓成交面積 2020 2020 2020 2020（ 1－ 9 月） 新建寫字樓銷售面積（萬平方米） 綜合以上兩點，對于杭州寫字樓市場而言，存量會越來越大，而市場吸納能力卻有限，需求增長速度緩于供給增長速度，繼而造成空置 量大，銷售時間長，資金回籠慢，風險大等問題。也就是說，盡管 WTO 的影響力毋庸置疑，中國經(jīng)濟高速發(fā)展讓世界羨慕，這也必將吸引不少外地資本和外資國資本進入，但是這并不意味著杭州寫字樓市場一定會風起云涌。從可建面積來看，截至 2020 年 8 月底，出讓的 寫字樓用途地塊 可建建筑面積約為 28 萬平方米。 從可建面積來看， 2020年出讓的 寫字樓用途地塊 可建建筑面積約為 170 萬平方米，其中錢江新城約為110 萬平方米，下城區(qū)約為 31 萬平方米，濱江約為 16 萬平方米。從可建面積來看， 2020 年出讓的 寫字樓用途地塊 可建建筑面積約為 200 萬平方米。 杭州寫字樓市場分析 根據(jù)招標文件的規(guī)定，本項目 A、 B 地塊用途為辦公兼容賓館，因此，本部分著重對杭州寫字樓市場作一分析，并給出了本項目不選擇寫字樓開發(fā)的理由： 市場潛在供應量大 從近兩年的土地投放情況來看，杭城將會有超過 400 萬平方米以上的新寫字樓入市 （包括出讓土地上新建寫字樓、科技園區(qū)、企業(yè)集團總部、以及一些企業(yè)用房用途改變） ， 且供應的樓盤以高檔寫字樓為主，再加上未被消化的一部分存量 ，導致杭州寫字樓市場供應量相當?shù)凝嫶蟆?2）我國政府將實行最嚴厲的土地政策，加上杭州土地后備資源本身嚴重不足，可以斷定住宅市場供大于求是暫時，供不應求可能是長期的。 圖 22 部分高檔二手房掛牌均價走勢（單位：元 /平方米） 050001000015000200002500030000白馬公寓綠園世貿(mào)麗晶城白馬公寓 17823 19103 20281 20208 20787 20205 22140 綠園 20467 19903 20389 19493 22738 24689 24455 世貿(mào)麗晶城 16020 18010 17970 17750 2020 年 1季度2020 年 2季度2020 年 3季度2020 年 4季度2020 年 1季度2020 年 2季度2020 年 3季度 為什么在國家嚴厲的宏觀調(diào)控政策下，高檔精品樓盤價格會逆勢上揚？究其主要原因有： 1）杭州缺少滿足高收入階層的精品住宅，盡管近年來杭州開發(fā)了不少住宅區(qū)，但是真正能滿足高收入者舒適性生活需求的房產(chǎn)品屈指可數(shù)，因此供給方容易形成價格壟斷； 2）改革開放二十多年培育了一批高收入階層，他們的財富積累和財富積累的速度大大超過普 通人的想象，對這些購買者購房行為的研究結(jié)果表明這些高收入群體對價格不敏感。 表 22 金色海岸 05 年 10 月至今成交均價 記錄時間 均 價 20200901 26300 元 /平方米 20200711 26300 元 /平方米 20200303 22600 元 /平方米 20201027 21000 元 /平方米 在二手房市場，我們選取了白馬公寓、綠園、世貿(mào)麗晶城、中大吳莊等幾個高檔樓盤自 2020 年 1 月以來的掛牌價格作了分析，發(fā)現(xiàn)上述樓盤在 2020 年價格相對穩(wěn)定，進入 2020 年后，均表現(xiàn)出不同程度的上漲（見下圖）。今年 7 月三期開盤后， 再次在一周之內(nèi)銷售總額突破 1 億元，成為杭城新盤淡季銷售的一大亮點。該樓盤推出后即獲得市場的肯定，其均價從開盤時的每平方米 15000 元左右，一直爬升到 25000 元，房價在杭州市區(qū)始終遙遙領先。擁有稀缺資源的高檔精品樓盤 售價 在國家加大宏觀調(diào)控力度后仍然逆勢上揚，體現(xiàn)出了強勁的增值潛力 。 樓盤之間的分化也將進一步加劇，高性價比的樓盤受到市場的認同。但是市中心樓盤因為供給量的稀缺（見 SWOT 分析部分詳實材料）、居住的成熟性而表現(xiàn)價格的堅挺并呈上揚之勢。今明年供給壓力較大主要來自于： 2020 年是市區(qū)土地投放量最大的一年，達 3500 畝， 2020 年達到 2500 畝，這些土地正處于開發(fā)高峰期；第二，周邊地區(qū)的閑林、良渚一帶供應量很大；第三，