【正文】 ② 加強(qiáng)回填土方堆放場的管理，要將土方表面壓實(shí)、定期噴水、覆蓋等措施；不需要的泥土，建筑材料棄渣應(yīng)及時(shí)運(yùn)走，不宜長時(shí)間堆積。 研究地塊周邊環(huán)境敏感點(diǎn)分析 本次研究地塊周邊 敏感點(diǎn)主要有美的新海岸廣場居住區(qū)、廣教村、廣夏花園。研究 本次交通影響分析研究地塊交通組織如下圖。 交通組織分析 本次 研究地塊周邊路網(wǎng)結(jié)構(gòu)及機(jī)動車出入口設(shè)置組織交通 如下： 位于地塊東側(cè)的 廣東金冠涂料集團(tuán) 廠房的出入口設(shè)置在偉業(yè)路上，東南側(cè) 加利源 國際工業(yè)城出入口設(shè)置在興業(yè)路上， 南側(cè) 廣東星徽精密制造股份有限公司 二廠出入口設(shè)置在XX 路上，靠近興業(yè)路處，西側(cè)美的新海岸 小區(qū) 出入口設(shè)置在三樂路 方向，有一地下車庫出入口設(shè)置在 XX 路上 。 附近城市商業(yè)、辦公、居住用地單位用地出行率表 城市 發(fā)生率（人次 /100m2） 吸引率（人次 /100m2） 佛山市 廣州市 中山市 平均 該地塊定義為商業(yè)用地，總建筑面積約為 ㎡ ，開發(fā)地塊的 出行率 18 采用佛山市標(biāo)準(zhǔn)。 地塊周邊交通規(guī)劃 依據(jù) 《佛山市 XX 區(qū)交通規(guī)劃》，本次研究地塊周邊兩條城市主要干道規(guī)劃控制如下： * 三樂路：城市 主干道 （ 8 車道），道路紅線寬度 60 米 * 105 國道：城市主干道（ 8 車道），現(xiàn)狀道路紅線寬度 60 米 三樂路在現(xiàn)狀道路寬度基礎(chǔ)上由道路中心線向兩側(cè)擴(kuò)寬，增加道路通行能力。 表：主要道路現(xiàn)狀高峰小時(shí)流量和飽和度 路名 車流方向 實(shí)測 流量（ pcu、 小時(shí)） 飽和度 服務(wù)水平 三樂路 由東向西 177 A 由西向東 168 A 105 國 由南到北 1530 A 由北到南 1673 A 路段服務(wù)水平采用 V/C（飽和度）來評價(jià)，借鑒《道路通行能力手冊》 2021中評價(jià)道路服務(wù)水平分析方法，將路段服務(wù)水平分為 A、 B、 C、 D、 E、 F 六個(gè)等級，詳見下表。 圖 13規(guī)劃方案總平面圖 圖 14規(guī)劃方案鳥瞰圖 規(guī)劃指標(biāo) 項(xiàng)目 指標(biāo) 用地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡ 16 建筑控高 ≤ 100 米 建筑密度 40% 容積率 綠地率 25% 地下車庫面積 27000（兩層） 停車位數(shù)（輛） 690 其 地下停車 600 中 地面停車 90 5. 交通影響分析 現(xiàn)狀交通流量 （ 1） 地塊周邊現(xiàn)狀道路 本次 研究地塊周邊現(xiàn)狀主要有城市道路有三樂路、 105 國道。 研究地塊位于 XX 鎮(zhèn)工業(yè)園 XX 路一號，東側(cè)、南側(cè)為 480 家企業(yè) 、 XX 港、員工村生活區(qū)的大背景 ，西側(cè) 、西南側(cè) 為美的 新 海岸居住組團(tuán)，北臨規(guī)劃寬度為60 米的三樂 公 路 ，緊鄰美的廣夏花園 。 4. 規(guī)劃方案解析 15 方案解讀 本案根據(jù)該片區(qū)總體發(fā)展定位及地塊周邊的實(shí)際情況進(jìn)行規(guī)劃布局。 小結(jié) 本次 研究地塊位于 XX 北部都市發(fā)展區(qū)，區(qū)位、交通優(yōu)勢明顯。 因此，本次研究地塊交通優(yōu)勢明顯，與周邊區(qū)域聯(lián)系便捷。 因此，該地塊地理區(qū)位優(yōu)勢明顯，在居住、工作、交通等方面與周邊區(qū)域聯(lián)系密切， 適宜從區(qū)域的角度統(tǒng)籌地塊開發(fā)建設(shè)。 ③ 城市 主干 道 * 三樂路 —— 規(guī)劃寬度為 60 米城市主干道 12 * 105 國道 ④ 水道 * XX 港 —— 在本地塊 東 南方，相距約 500 米 （ 3） XX 鎮(zhèn)總體規(guī)劃 圖 10XX鎮(zhèn)總體規(guī)劃 （ 4） 小結(jié) 本地塊北面緊臨三樂路，相距 105 國道約 150 米，西側(cè)緊靠 美的海岸廣場 ，東面南面均為工業(yè)企業(yè)， 南面毗鄰 XX 水道， 東南方遠(yuǎn)眺 XX 港 （相距約 500 米），地理位置優(yōu)越，宜商宜居 。其發(fā)展定位為為廣佛都市核心組成部分及佛山新都 區(qū) 重要組成部分， 使之 建設(shè)成為國際專業(yè)采購 展貿(mào)、現(xiàn)代物流、工業(yè)設(shè)計(jì)等生產(chǎn)性服務(wù) 中心 。 （ 4） 可操作性原則 進(jìn)行 實(shí)事求是的規(guī)劃研究 ， 提出 審慎而科學(xué)的論證結(jié)論，提出建設(shè)目標(biāo)和措施，加強(qiáng)規(guī)劃的可操作性。 （ 2） 整體協(xié)調(diào)原則 充分考慮研究地塊于周圍環(huán)境的融合，特別是與周邊居住區(qū)、工業(yè)區(qū)的融合，在其兩者之間起到很好的緩沖與 橋梁的作用，使城市規(guī)劃在整體布局上更加和諧，同時(shí)又體現(xiàn)自身特色。 2．目標(biāo)與技術(shù)要求 目標(biāo)要求 本著完善該片區(qū)土地使用合理配套問題， 提升 該片區(qū)土 地價(jià)值的愿望，把該地塊打造成一個(gè)具有酒店、 公寓 、商業(yè)、辦公于一體的一個(gè)綜合體，建設(shè)成一個(gè)和諧宜人，宜商宜居的高尚生態(tài)社區(qū)。 該片區(qū)距離 XX 鎮(zhèn)中心商業(yè)場所公交車來回 需 60 分鐘，超出合理生活距離圈。 研究 地塊西側(cè)及西南側(cè)均為美的 海岸及美的新海岸 居住區(qū)，北面 為 大教 村 及美的廣夏花園，以及 XX 工業(yè)園區(qū)內(nèi)的員工村生活區(qū)， 居住面積超過 60 萬 平方米 ， 再加上比較穩(wěn)定的租住于附近的外地務(wù)工人員， 常住人口超 過 3 萬人， 按現(xiàn) 8 有發(fā)展速度 十 年內(nèi)人口將超過 10 萬。 且 擁有省級二類口岸 —— XX 港； 2021 年初XX 港二期正式投入使用，港口貨運(yùn)年吞吐能力提高到 370 萬噸。 本改造項(xiàng)目應(yīng) 把握好 這個(gè)時(shí)機(jī)， 改造和提升本地塊 的 土地 價(jià)值。此外 XX 還建成了生活污水處理廠，供水、供電、通訊、交通等設(shè)施亦日趨完善。 XX 的投資環(huán)境和市民生活環(huán)境日益改善，現(xiàn)代小城散發(fā)無限魅力。有“中國歷史文化名村” 碧江、“ XX 十景”之一的碧江金樓、碧桂園度假村，金樓文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等多元文化產(chǎn)業(yè)資源，以及以君蘭國際高爾夫球場為核心的休閑產(chǎn)業(yè)資源。一大批成長型中小企業(yè)紛紛加入實(shí)施總部經(jīng)濟(jì)的梯隊(duì)，意向建設(shè)總部大樓的企業(yè)已達(dá) 14 家，聘請新加坡著名設(shè)計(jì)公司對總部區(qū)域進(jìn)行規(guī)劃， 610 畝的總部經(jīng)濟(jì)區(qū)已初具形態(tài)。 XX 近年來正著力打造“總部＋制造基地”的發(fā)展模式， XX 的總部經(jīng)濟(jì)格局全面形成。 （ 5） XX 鎮(zhèn)發(fā)展的需要 XX 鎮(zhèn)作為 XX 傳統(tǒng) 工業(yè)重鎮(zhèn)， 隨著太澳高速及廣珠城際軌道的相繼開通 ,XX正式邁入以高速、高鐵為標(biāo)志的“兩高時(shí)代 ”。隨著佛山城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和廣佛都市圈的加速融合，佛山市委、市政府實(shí)施“強(qiáng)中心”戰(zhàn)略，要將佛山新城打造成為“廣東工業(yè)服務(wù)示范區(qū)、富有現(xiàn)代嶺南特色的中心城區(qū)”，擔(dān)當(dāng)起佛山建設(shè)現(xiàn)代化大城市的排頭兵。在過去的三年多時(shí)間里，省、市、區(qū)相繼出臺了一系列促進(jìn)“三舊”改造工作開展的新的精神和配套政策文件，如廣東省人民政府《 關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔 2021〕78 號）、佛山市人民政府《印發(fā)貫徹省政府推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地若干意見的實(shí)施意見》（佛府〔 2021〕 261 號）等， 2021 年 2 月 5 日 XX 區(qū)印發(fā)《 XX區(qū)推進(jìn)“三舊”改造工作的實(shí)施意見》的通知（順府辦發(fā)〔 2021〕 19 號）和《 XX區(qū)“三舊”改造項(xiàng)目操作辦法（試行）》， 2021 年 9 月 16 日， XX 區(qū)印發(fā)《關(guān)于XX 區(qū)推進(jìn)“三舊”改造工作的實(shí)施意見的補(bǔ)充意見》，各鎮(zhèn)街在新政策的指導(dǎo)下改造的積極性得到了很好的調(diào)動。明確了三大片區(qū)的發(fā)展方向，東部片區(qū)以大良、容桂、倫教為主，發(fā)展主題為“陽光智城”，定位為珠三角城市群的區(qū)域中心；北部片區(qū) 以 XX、陳村、樂從、龍江為主，發(fā)展主題為“創(chuàng)意新城”，重點(diǎn)對接廣佛都市核心，主動融入廣佛都市圈；西南片區(qū)以勒流、杏壇、均安為主，發(fā)展主題為“生態(tài)新城”，重點(diǎn)發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)和生態(tài)休閑旅游業(yè)。 （ 2）城市升級引領(lǐng)轉(zhuǎn)型發(fā)展 2021 年， XX 區(qū)委十一屆十三次全會確定了“城市升級引領(lǐng)轉(zhuǎn)型發(fā)展、共建共享幸福 XX”的戰(zhàn)略目標(biāo)，建設(shè)“宜居 XX、智慧 XX、和諧 XX、文明 XX”，走出一條城市與鄉(xiāng)村同步升級、和諧共存的發(fā)展之路。 2021 年，佛山被省里要求進(jìn)行 “兩轉(zhuǎn)型一再造”（ 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、城市轉(zhuǎn)型和環(huán)境再造） ，堅(jiān)定不移地走科學(xué)發(fā)展之路，努力成為廣東參與國際競爭的先鋒隊(duì)、珠三角一體化建設(shè)的主力軍、探索科學(xué)發(fā)展模式的排頭兵。 圖 6 地塊現(xiàn)狀綜合樓 圖 7 地塊現(xiàn)狀廠房 5 圖 8 地塊現(xiàn)狀層高分析 項(xiàng)目背景及 改造 必要性分析 項(xiàng)目背景 （ 1）區(qū)域及 XX 發(fā)展背景 2021 年底國家出臺的《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》賦予了珠江三角洲地區(qū)先行先試的責(zé)任和使命，探索科學(xué)的發(fā)展模式和具體路徑。 （ 2） 地塊土地利用粗放低效。 該地塊位于 XX 工業(yè)園， 根據(jù)佛山市 XX 區(qū)總體規(guī)劃 (20212020)，該地塊現(xiàn)狀 用地性質(zhì) 為工業(yè)用地 。 * XX 港： 擁有省級二類口岸 ， XX 區(qū)主要港口之一。 * 廣教居委會：約 872 戶， 常住人口 3182 人。 * 美的海岸花園： 105 國道邊， 占地面積 670 畝 ，建筑面積約 103 萬 ㎡ ，共 1960戶 ， 為 高端住宅小區(qū)，獨(dú)棟別墅及多層高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。 地塊現(xiàn)狀為 XX 鎮(zhèn) 加利園 塑料有限公司 舊 工業(yè)廠房，用 地 面積 ㎡ 。 1 目錄 目錄 ????????????????????????????