【正文】 規(guī)劃與設(shè)計(jì)的輸入 設(shè)計(jì)開發(fā)的輸入應(yīng)包括以下內(nèi)容： 1) 本公司確定的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品、工程項(xiàng)目施工等要求； 2) 適用的法律法規(guī)、政府管理?xiàng)l例 要求，國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)一定要滿足； 3) 以前類似設(shè)計(jì)開發(fā)項(xiàng)目提供的可借鑒的信息。 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天 津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 4/6 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)控制程序 文件編號： Q/ TFCX 0720xx 27 由設(shè)計(jì)主管人員負(fù)責(zé)參加設(shè)計(jì)單位組織的設(shè)計(jì)輸出評審，對參加的評審活動提出必要的建議， 將評審的結(jié)果記錄在《規(guī)劃與設(shè)計(jì)評審、驗(yàn)證報(bào)告》 。 規(guī)劃與設(shè)計(jì)更改控制 規(guī)劃與設(shè)計(jì)更改發(fā)生的原因可能是： a) 施工過程中發(fā)現(xiàn)地質(zhì)、水文實(shí)際情況與勘察資料不符； b) 施工過程中發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)或工藝問題，需與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行洽商； c) 投資或項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)生變化及其他。 4 工作程序 按物資與服 1) A 2) B 1) 2) 3) 4) 5) 供方的產(chǎn)品質(zhì)量證明文件、生產(chǎn) / 6) 根據(jù)物資與服務(wù)種類的不同，向供方收集資料的范圍如下 (若有必要，須 30 核對原件 )： 1) 經(jīng)過當(dāng)?shù)卣鞴懿块T認(rèn)定或核準(zhǔn)的文件； 2) 營業(yè)執(zhí)照和生產(chǎn) /經(jīng)營許可證； 3) 4) 5) 6) 對重要原材料、 1) 對新增供方的評價(jià)，由主管人員收集供方相應(yīng)資料，對每個供方進(jìn)行資格審核，必要時到供方現(xiàn)場實(shí)地調(diào)查并形成《供方調(diào)查表》，審查合格后，由主管領(lǐng)導(dǎo)組織有關(guān)部門進(jìn)行評定，評定合格的，編入《合格供方名冊》，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。一般物資由管理人員核對完畢后即可辦理登帳手續(xù)；對于重要原材料或物資，由管理人員聯(lián)系項(xiàng)目主管人員按驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)辦理進(jìn)貨檢驗(yàn)，填寫進(jìn)貨檢驗(yàn)記錄，具體執(zhí)行《過程與產(chǎn)品的監(jiān)視和測量控制程序》， 檢驗(yàn)合格后由管理人員辦理 登帳 手續(xù)建帳管理 。 3 職責(zé) 1) 規(guī)劃技術(shù)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)的調(diào)研、立項(xiàng)、編制可行性研究報(bào)告等前期策劃準(zhǔn)備工作；負(fù)責(zé)勘察、設(shè)計(jì)招投 標(biāo)管理、選擇勘察、設(shè)計(jì)外包方、編制設(shè)計(jì)任務(wù)書、實(shí)施設(shè)計(jì)控制、圖紙資料管理、工程預(yù)算與概算控制工作。 必要時編制作業(yè)指導(dǎo)書 a) 各主管部門負(fù)責(zé)對影響項(xiàng)目實(shí)施的關(guān)鍵過程編制作業(yè)指導(dǎo)書，如對項(xiàng)目開發(fā)與實(shí)現(xiàn)過程以流程圖的方式加以說明，其中可包括《房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)過程流程圖》、各部門主要管理工作流程圖、相關(guān)管理規(guī)定（如各部門工作文件）等。 b) 工程管理部項(xiàng)目管理人員與監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查施工單位對本身施工質(zhì)量的監(jiān)視和測量情況，看其是否嚴(yán)格按照規(guī)定執(zhí)行，包括對采購原材料的進(jìn)貨檢驗(yàn)、中間工序檢驗(yàn)（包括隱蔽工程檢驗(yàn)、預(yù)檢、自檢、專檢、中間檢查與交接檢驗(yàn)等）及最終檢驗(yàn)。 樓宇的交付 銷售管理部按照與顧客簽訂的房屋銷售合同向顧客交付房屋，并向顧客提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。這包括僅在項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)或服務(wù)已交付之后才顯現(xiàn)的過程。 工程管理部項(xiàng)目管理人員應(yīng)將檢查的結(jié)果記錄在工作日志上。 顧客財(cái)產(chǎn)的驗(yàn)證 a) 對顧客提供的物資、資料或信息等，接收部門應(yīng)進(jìn)行必要的驗(yàn)證，出具驗(yàn)證記錄并進(jìn)行登記； b) 在使用、儲存、搬運(yùn)期間如發(fā)現(xiàn)不合格或不適用時，應(yīng)及時記錄并向顧客反饋以協(xié)商處理； c) 顧客財(cái)產(chǎn)應(yīng)按顧客指定的用途使用，未經(jīng)顧客允許不得擅自挪做他用或處理； d) 對于顧客的個人信息應(yīng)進(jìn)行保密控制。 3） 其它部門積極配合，按計(jì)劃接受審核，對出現(xiàn)的不合格負(fù)責(zé)制定和實(shí)施糾正和預(yù)防措施。審核計(jì)劃由管理者代表批準(zhǔn)。 編寫不合格報(bào)告 確定不合格項(xiàng)后，審核 員填寫不合格報(bào)告。 內(nèi)審員負(fù)責(zé)糾正的跟蹤與驗(yàn)證。 糾正的實(shí)施與跟蹤驗(yàn)證 針對每一不合格項(xiàng)，責(zé)任部門負(fù)責(zé)分 析原因并制定糾正實(shí)施計(jì)劃，報(bào)管理者代表批準(zhǔn)。 確定不合格項(xiàng) 評審觀察結(jié)果，確定不合格項(xiàng)。 審核準(zhǔn)備 管 理者代表任命本次內(nèi)審的審核組長及審核組成員。 3 職責(zé) 1） 管 理者代表負(fù)責(zé)內(nèi)部審核的策劃，任命審核組長，批準(zhǔn)審核計(jì)劃和審核報(bào)告。 顧客財(cái)產(chǎn)的控制 本公司的顧客，一般指在商品房銷售時與公司簽訂購房合同的顧客，再有就是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)招標(biāo)方。 施工過程中常見的特殊過程包括： a) 砼澆注； b) 焊接； c) 防水； d) 預(yù)應(yīng)力漲拉； 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè) 園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 5/8 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)與服務(wù)提供控制程序 文件編號： Q/ TFCX 0920xx 38 e) 樁基處理等。 d) 銷售管理部要有效地與顧客進(jìn)行溝通，妥善處理顧客投訴，定期測量顧客滿意度。 工程竣工驗(yàn)收應(yīng)滿足的條件 a) 開發(fā)項(xiàng)目所有工程已按批準(zhǔn)的項(xiàng)目規(guī)劃和有關(guān)的技術(shù)、環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)全部建成，可以滿足使用要求； b) 開發(fā)項(xiàng)目涉及的公共配套設(shè)施、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)保設(shè)施等單項(xiàng)工程全部驗(yàn)收合格，驗(yàn)收資料齊全； c) 開發(fā)項(xiàng)目建筑物平面位置、立面造型、裝修色彩等符合批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)施要求； d) 單項(xiàng)工程、單位工程、分部工程及分項(xiàng)工程均已通過驗(yàn)收，驗(yàn)收資料完整； e) 施工設(shè)備、臨時建筑、建筑垃圾、剩余物資等已全部拆除清運(yùn)完畢，實(shí)現(xiàn)場地清平。 實(shí)施監(jiān)視與測量 a) 工程管理部項(xiàng)目管理人員在分部、分項(xiàng)及單位工程進(jìn)行驗(yàn)收時，對關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)檢，以確保 施工質(zhì)量符合要求。 4 工作程序 獲得產(chǎn)品生產(chǎn)與服務(wù)的信息和文件 根據(jù)設(shè)計(jì)和開發(fā)的輸出、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程策劃的輸出和產(chǎn)品要求的評審結(jié)果等獲得必要的信息，分別執(zhí)行《房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的策劃控制程序》、 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)控制程序》、《與顧客有關(guān)的過程控制程序》的有關(guān)規(guī)定。 5 相關(guān)文件 1) 《 過程與產(chǎn)品的監(jiān)視和測量控制程序 》 2) 《 不合格品控制程序》 6 質(zhì)量記錄 1) 《供方調(diào)查表》 2) 《合格供方名冊》 3) 《供方年度業(yè)績評價(jià)表》 4) 《物資采購申請》 5) 《 采購產(chǎn)品驗(yàn)證記錄 》 6) 外包方服務(wù)質(zhì)量評價(jià)記錄 7) 《 領(lǐng)料單 》 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 4/4 采購控制程序 文件編號： Q/ TFCX 0820xx 33 1 目的 策劃并在受控的條件下完成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，對項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)和服務(wù)提供過程進(jìn)行管理，以確保滿足顧客的需求和期望。 與合格供方簽定供貨合同（供貨協(xié)議），合同條款中應(yīng)明確物資的名稱、數(shù)量、單價(jià)、規(guī)格、質(zhì)量要求、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)保條件、交貨方式、運(yùn)輸方式、結(jié)算方式、期限、違約責(zé)任的處理方法等，具體實(shí)施時可根據(jù)情況增減合同（協(xié)議）內(nèi)容。 3 1） 規(guī)劃技術(shù)部、工程管理部負(fù)責(zé)收集供方（外包方）資料，選擇與評價(jià)提供采購物資與服務(wù)的供方與外包方，對于公司各部門提出的采購申請，報(bào)請總經(jīng)理經(jīng)批準(zhǔn)后在合格供方內(nèi)進(jìn)行采購，并對所采購的物資與服務(wù)組織進(jìn)貨檢驗(yàn) /評價(jià)。 b) 建筑設(shè)計(jì)經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)，獲得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》， 即完成建筑設(shè)計(jì)的確認(rèn)。 b) 為采購、生產(chǎn)和服務(wù)提供適當(dāng)?shù)男畔ⅲ? c) 包含或引用產(chǎn)品接收準(zhǔn)則 。 公司依據(jù)上述結(jié)果，委托有資質(zhì)的建筑設(shè)計(jì)單位進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)。《開發(fā)項(xiàng)目建議書》由總經(jīng)理批準(zhǔn)。 4 工作程序 本公司開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)均委托有資質(zhì)的規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)院承擔(dān)，由設(shè)計(jì)開發(fā)主管人員嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)過程。如可通過市場調(diào)查、營銷策劃、廣告宣傳、招投標(biāo)會議等向顧客介紹公司的產(chǎn)品，回答顧客的咨詢，應(yīng)保存與顧客溝通情況記錄。 b) 對于房地產(chǎn)開發(fā)招標(biāo)合同，公司成立投標(biāo)工作小組，由主管領(lǐng)導(dǎo)組織對甲方的標(biāo)書進(jìn)行評審，結(jié)果報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后起草投標(biāo)書進(jìn)行投標(biāo)。 3 職責(zé) 1) 銷售管理部負(fù)責(zé)確定顧客的要求與期望，組織有關(guān)部門和人員對產(chǎn)品 /工程項(xiàng)目要求進(jìn)行評審，并負(fù)責(zé)與顧客的溝通； 2) 總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批 《 產(chǎn)品要求評審表 》和批準(zhǔn)合同。 計(jì)劃的編制原則 a) 計(jì)劃的內(nèi)容要根據(jù)策劃內(nèi)容來確定； b) 應(yīng)參照管理手冊的有關(guān)內(nèi)容，應(yīng)符合公司的管理方針、管理目標(biāo)； c) 可引用已有的文件中的相關(guān)內(nèi)容； d) 根據(jù)實(shí)際情況，可編制總體計(jì)劃，也可編制單項(xiàng)計(jì)劃； e) 計(jì)劃可作為獨(dú)立的文件，也可根據(jù)需要作為其他文件（如項(xiàng)目計(jì)劃）的一部分； 計(jì)劃的編制、審批和發(fā)放 計(jì)劃由各主管部門的負(fù)責(zé)人組織編制，經(jīng)部門主管審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)后， 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 3/4 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的策劃控制程序 文件編號： Q/ TFCX 0520xx 18 以受控文件的形式 發(fā)放到使用以及其他相關(guān)部門，報(bào)戰(zhàn)略發(fā)展部備案。 b) 有關(guān)活動所需的過程、文件和資源要求。 員工管理 人力資源部 建立公司員工檔案，結(jié)合對公司質(zhì)量管理體系運(yùn)行情況的監(jiān)視與測量活動，對各類員工的工作質(zhì)量制定考核標(biāo)準(zhǔn)與考核方法，配合公司各部門完成對員工的考核與獎罰。 特殊崗位工作人員的培訓(xùn) 特殊崗位工作人員包括項(xiàng)目經(jīng)理、安全員、質(zhì)量 員、會計(jì)、駕駛員等，應(yīng)參加由國家行業(yè)主管部門組織的執(zhí)業(yè)資格培訓(xùn)，考核合格并取得相應(yīng)的資格證書。 5 相關(guān)文件 1) 《文件控制程序》 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 3/4 管理評審控制程序 文件編號： Q/ TFCX 0320xx 11 2) 《記錄控制程序》 3) 《改進(jìn)控制程序》 6 質(zhì)量記錄 1) 《 管理評審計(jì)劃 》 2) 《 管理評審會議簽到表 》 3) 管理評審輸入資料 4) 《 管理評審報(bào)告 》 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 4/4 管理評審控制程序 文件編號： Q/ TFCX 0320xx 12 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 1/3 人力資源控制程序 文件編號： Q/ TFCX 0420xx 1 目的 對所有從事與質(zhì)量工作有關(guān)的人員進(jìn)行培訓(xùn)或采取其它措施，以促進(jìn)全體職工質(zhì)量意識的提高，確保規(guī)定職責(zé)和崗位的人員有能力勝任工作。 2) 管理者代表報(bào)告質(zhì)量管理體系運(yùn)行情況及管理方針、目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)情況。 管理評審輸入 在管理評審中各部門應(yīng)提供以下內(nèi)容： 1) 管理者代表提供質(zhì)量管理體系運(yùn)行符合性和有效性的情況，以及經(jīng)策劃可能影響質(zhì)量管理體系的變更； 4) 銷售管理部提供顧客滿意程度的測量結(jié)果、與用戶溝通的結(jié)果； 5)規(guī)劃技術(shù)部提供項(xiàng)目開發(fā)、設(shè)計(jì)控制情況總結(jié)； 管理評審的形式 以會議形式進(jìn)行。 記錄借閱 各部門以及戰(zhàn)略發(fā)展部保管的記錄應(yīng)便于檢索，需借閱或復(fù)制者要經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)由檔案管理員登記備案。 記錄的標(biāo)識與編號 1）記錄表格用編號和（或）名稱進(jìn)行標(biāo)識。 外來文件的控制 1） 戰(zhàn)略發(fā)展部會同相關(guān)部門收集有關(guān)的國家、行業(yè)、地方的法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范的最新版本，確認(rèn)其適用性和分發(fā)范圍，加蓋受控印章，統(tǒng)一編號，分發(fā)到相關(guān)部門使用，收到外來文件的部門，需識別其適用性，并控制分發(fā)以確保其有效，同時收回原有的舊標(biāo)準(zhǔn)； 2） 戰(zhàn)略發(fā)展部應(yīng)把與質(zhì)量管理體系有關(guān)的外來文件填入《受控文件清單》，對于其他文件可建立收發(fā)記錄備查。 3 職責(zé) 1) 戰(zhàn)略發(fā)展部負(fù)責(zé)組織質(zhì)量管理體系文件的編制，負(fù)責(zé)組織對現(xiàn)有體系文件的定期評審； 2) 各部門負(fù)責(zé)相關(guān)文件的編制、使用和保管工作； 3) 戰(zhàn)略發(fā)展部檔案管理員負(fù)責(zé)本公司與質(zhì)量管理體系有關(guān)的文件的收集、整理和歸檔等工作。 文件的編制、審核、批準(zhǔn)、發(fā)布 1) 管理手冊、程序文件由戰(zhàn)略發(fā)展部負(fù)責(zé)組織編制，由管理者代表審核，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)發(fā)布； 2) 作為運(yùn)行質(zhì)量管理 體系的常用實(shí)施細(xì)則和其它管理類文件，按相應(yīng)的職責(zé)由各部門組織編制，由該部門主管領(lǐng)導(dǎo)審核，報(bào)總經(jīng)