【正文】 源控制程序 QP－ － 05 發(fā)布部門：質(zhì)量檢 查部 批準(zhǔn)人：黃斌 日期： 20xx年 9月 28日 頁次 4/5 觀察實際操作或者召開員工代表座談會等方式進(jìn)行，并填寫《培訓(xùn) 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 89 頁 效果評價表》。 負(fù)責(zé)公司管轄內(nèi)各類設(shè)備管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查工作。 程序 設(shè)備 控制 設(shè)備購置由管理處提出申請， 工程部審核 、經(jīng)公司 副總經(jīng)理審 批。 管理處負(fù)責(zé)建立設(shè)備檔案，包括： a） 制造商出 廠檢驗單及合格證、裝箱單； b） 設(shè)備安裝移交驗收單； c） 設(shè)備附件及工具清單； d） 設(shè)備安裝設(shè)計圖、施工圖、竣工圖； e） 設(shè)備使用說明書； f） 其它技術(shù)參考材料； g） 事故報告單及重大事故分析處理結(jié)論； h） 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)及檢修記錄； i） 維修完工驗收單； j） 設(shè)備改造技術(shù)資料及驗收單。 a） 日常維護(hù)保養(yǎng)主要是設(shè)備的巡視檢查和清潔方面的工作，定期維護(hù)保養(yǎng)包括性能狀態(tài)檢查和計劃性修理的內(nèi)容； b） 設(shè)備日常維護(hù)保 養(yǎng)通常由設(shè)備運行操作、值班人員負(fù)責(zé)進(jìn)行 ，設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)由維修人員負(fù)責(zé)操作、值班人員進(jìn)行配合，有 中國最大管理資源中心 第 28 頁 共 89 頁 些項目需由專業(yè)單位進(jìn)行； 外聘專業(yè)單位由 工程部 按《合格供方控制程序》規(guī)定進(jìn)行選擇。并在值班記錄上詳細(xì)記錄，不得疏漏和隱瞞。 辦公室、質(zhì)量檢查部、工程部、 管理處 根據(jù)各自的業(yè)務(wù)范圍確定并管理為實現(xiàn)服務(wù)的符 合性所需的工作和生活環(huán)境中人和物的因素，根據(jù)服務(wù)作業(yè)需要，負(fù)責(zé)確定并提供作業(yè)場所必須的基礎(chǔ)設(shè)施，創(chuàng)造良好的工作環(huán)境，包括： — 配置適用的辦公用房并根據(jù)服務(wù)需要適當(dāng)裝修，樹立良好的企業(yè)形象； — 配置必要的空調(diào)、消防器材，保持適宜的溫、濕度和職業(yè)衛(wèi) 生、 健康、 安全； — 管理處 對供水、電設(shè)施等實行定置管理，要考慮人體工效學(xué)的要求，努力提高工作效率。 范圍 適用于新的服務(wù)項目策劃。 編制服務(wù)實施計劃 對應(yīng)用于新的項目或合同的質(zhì)量管理體系的過程（包括提供過程）和資源作出規(guī)定的文件稱之為服務(wù)實施計劃。 3. 2 管理處 ①負(fù)責(zé)對常規(guī)合同的評審和記錄保存； ②負(fù)責(zé)就有關(guān)合同事宜代表公司與客戶溝通； ③執(zhí)行《管理公約》的有關(guān)事宜與客戶溝通。在此基礎(chǔ)上確定與委托單位所簽定的物業(yè)管理合同中對服務(wù)的要求，包括： ⑤ 物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項目； ⑥ 物業(yè)管理服務(wù)事項； ⑦ 物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)； 中國最大管理資源中心 第 38 頁 共 89 頁 ⑧ 物業(yè)管理服務(wù)的費用； ⑨ 物業(yè)管理服務(wù)的期限； ⑩ 違 約責(zé)任； ? 合同終止和解除的約定； ? 其他事項等。 ⑤辦公室、管理處負(fù)責(zé)保存各自分工范圍內(nèi)的《合同評審表》、《 接待 服務(wù)記錄表》、常規(guī)合同及其他相關(guān)文件，包括對于評審過程中提出的問題的解決及評審結(jié)果的實現(xiàn)等跟蹤措施的記錄。 客戶溝通 辦公 室、各管理處負(fù)責(zé)在自各分工范圍內(nèi)與客戶的溝通。 c)負(fù)責(zé)審核各部門 /項目 匯總上報的采購計劃，并執(zhí)行采購作業(yè)。對于重要物資，應(yīng)在《合格供方名單》中選擇，并應(yīng)簽定采購合同，明確品名、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量要求、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、驗收條件、違約責(zé)任及供貨期限等； 采購前采購員應(yīng)對供貨合同內(nèi)的采購信息加以核實，在與供方溝通前，應(yīng)確保規(guī)定的采購要求的信息是充分的。 中國最大管理資源中心 第 45 頁 共 89 頁 驗 證方式應(yīng)在《服務(wù)項目分承包合同》中給予明確規(guī)定。 對有多年業(yè)務(wù)往來的重要。 公司進(jìn)行外包服務(wù)的相關(guān)部門要在《合格分包方名單》中選擇， 或確定相應(yīng)外包服務(wù)方式，報質(zhì)量檢查部審核， 報總經(jīng)理批準(zhǔn)，由總經(jīng)理授權(quán)代表與外包方簽定《服務(wù)項目委外合同》，合同應(yīng)包括服務(wù)項目、完成時間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、應(yīng)負(fù)責(zé)任等。 采購計劃的審批 各部門 /管理處根據(jù)工作需要填寫《月份采購計劃單》，經(jīng)分管總經(jīng)理助理或授權(quán)人審核后報總經(jīng)理審批； 中國最大管理資源中心 第 43 頁 共 89 頁 《月份采購計劃單》由各部門 /管理處于每月 28 號一次性提報下月采購計劃，并應(yīng)清楚寫明物資名稱、規(guī)格、數(shù)量、價格、申請購買時間、用途、質(zhì)量要求等； 因突發(fā)事件影響到業(yè)主 正常生活需購買設(shè)備配件，且 未列入月份采購計劃需要采購的，由所需部門電話報分管領(lǐng)導(dǎo)，自行處理，所需費用在3 天內(nèi)書面報告送公司審批。 適用范圍 適用于對服務(wù)所需的物資采購、外包服務(wù)項目的控制，以及對供方進(jìn)行選擇、評價和控制。 服務(wù)要求的變更 當(dāng)服務(wù)要求由于某種原因需要變更時，相應(yīng)的文件（如合同、服務(wù)登記表等）應(yīng)得到修改，應(yīng)把變更的要求與客戶協(xié)商一致，并通知相關(guān)部門，執(zhí)行 《文件控制程序》的有關(guān)規(guī)定。 ④對于口頭訂單，如電話報請服務(wù)等，管理處接待人員負(fù)責(zé)將相關(guān)內(nèi)容填寫在《服務(wù)登記表》中，根據(jù)需要分別執(zhí)行本程序 中 ④和⑤ 的有關(guān)規(guī)定。 常規(guī)服務(wù)要求的確定：對 客戶 的日常服務(wù)要求，應(yīng)記錄在《接待 服務(wù)記錄表 》中，明確客戶名稱、服務(wù)要求、完成時間及價格等事項。 職責(zé) 3. 1 辦公室 ① 負(fù)責(zé)對投標(biāo)合同的評審和記錄保存； ② 負(fù)責(zé)就有關(guān)合同事宜代表 公司與客戶溝通。策劃的結(jié)果應(yīng)既能滿 中國最大管理資源中心 第 33 頁 共 89 頁 足客戶要 求又能適應(yīng)公司運作的方式，策劃的結(jié)果應(yīng)形成《服務(wù)實施計劃》。 檢查部門根據(jù)檢查記錄表，要求各相關(guān)單位在規(guī)定期限內(nèi)整改，未及時整改的依據(jù)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰，并填寫處罰結(jié)果通知單。 設(shè)備報廢由設(shè)備使用管理部門提出申請，并填寫《設(shè)備報 廢 中國最大管理資源中心 第 30 頁 共 89 頁 申請單》， 經(jīng)工程部 組織有關(guān)人員進(jìn)行鑒定后，呈報總經(jīng)理或開發(fā)商/業(yè)主大會批準(zhǔn)。重大事故應(yīng)及時上報 工程部 直至公司 領(lǐng)導(dǎo) 。 管理處根據(jù)年度設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計劃制定月實施計劃，按相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書，實施維護(hù)保養(yǎng)工作。 中國最大管理資源中心 第 26 頁 共 89 頁 BBTWY 基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境控制程序 QP－ － 06 發(fā)布部門：質(zhì)量檢查部 批準(zhǔn)人：黃斌 日期： 20xx年 9月 28日 頁次 3/8 設(shè)備檔案管理 管理處根據(jù)所管轄范圍內(nèi)設(shè)備配置情況制定《設(shè)備運行管理制度》作業(yè)指導(dǎo)書，明確職責(zé)和管理方法。并按規(guī)定做好各種記錄。 監(jiān)督檢查各部門設(shè)備管理職責(zé)履行情況，組織設(shè)備檢查評比工作。 辦公室按照《年度培訓(xùn)計劃表》，組織相關(guān)部門實施培訓(xùn)。 初選合格者由辦公室和相關(guān)部門組織人員根據(jù)《崗位能力要求》對應(yīng)聘者進(jìn)行復(fù)選，必要時安排筆試，并在《應(yīng)聘人員登記表》中記錄筆試結(jié)果。 程序 人員能力要求 當(dāng)工作崗位初次設(shè)定或重新分類時，辦公室負(fù)責(zé)對該崗位的任職條件進(jìn)行確定： －崗位名稱； －基于適當(dāng)?shù)慕逃?、培?xùn)、技能和經(jīng)驗確定崗位對人員能力的要求。 改進(jìn)項目的實施和驗證 質(zhì)量檢查部根據(jù)管理評審報告，對相 關(guān)部門下達(dá)改進(jìn)項目及措施表， 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 89 頁 并對其實施效果和有效性進(jìn)行跟蹤驗證。 －客戶的反饋，包括客戶滿意程度的測量結(jié)果及服務(wù)對象溝通的結(jié)果和客戶投訴的處理等； －過程的業(yè)績和服務(wù)的符合性，包括服務(wù)過程的測量和監(jiān)控的結(jié)果； BBTWY 管理評審控制程序 QP－ － 04 發(fā)布部門：質(zhì)量檢查部 批準(zhǔn)人：黃斌 日期： 20xx年 9月 28日 頁次 3/4 采取的糾正和預(yù)防措施的實施及其有效性的監(jiān)控結(jié)果； －改進(jìn)、預(yù)防和糾正措施狀況，包括對內(nèi)部審核和日常發(fā)現(xiàn)的不合格項 －以往管理評審跟蹤措施的實施及有 效性； －可能影響質(zhì)量管理體系的各種變化，如：法律法規(guī)的變化、經(jīng)營環(huán)境的變化等； 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 89 頁 －質(zhì)量管理體系的運行狀況，包括質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)的適宜性和有效性。 各相關(guān)部門負(fù)責(zé)收集提供與本部門有關(guān)的評審所需資料，并負(fù) 責(zé)改進(jìn)措施的執(zhí)行。 質(zhì)量方針和目標(biāo)的更改 公司質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)需更改時，由質(zhì)量 檢查部填寫《質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)變更申請表》，經(jīng)管理者代表審核，公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。 程序 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 89 頁 年度質(zhì)量目標(biāo)及分解目標(biāo)的制定 質(zhì)量檢查部每年底根據(jù)公司發(fā)展?fàn)顩r和質(zhì)量工作重點擬訂下一年度公司質(zhì)量目標(biāo)和各部門的分解目標(biāo)，經(jīng)管理者代表審核，公司總經(jīng)理批準(zhǔn)并發(fā)布實施。 記錄為公司內(nèi)部資料 ,一般不外借。 職責(zé) 質(zhì)量檢查 部是記錄的歸口管理部門，負(fù)責(zé)記錄的統(tǒng)一編碼和標(biāo)識。（當(dāng)更改內(nèi)容超過原文件三分之一時，應(yīng)采用改版） 質(zhì)量檢查部按照審批內(nèi)容，對“受控”文件逐一進(jìn)行更改或換頁，并填寫《文件更改記錄》，在發(fā)放新頁或新版的同時，收回作廢頁或作廢版本。 文件的發(fā)放 質(zhì)量體系文件由管理者代表審批發(fā)放范圍，質(zhì)量檢查部備案執(zhí)行。 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 89 頁 文件編號 :BBTWY— QP— A 受控狀態(tài)：□受控 分發(fā)號： □非受控 武漢百步亭花園物業(yè)管理有限公司 程序文件 (A 版 ) 發(fā)布日期： 20xx 年 9 月 28 日 實施日期： 20xx 年 10 月 1 日