上海浦東新區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目涇南新村ⅱ地塊商品住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 電話交換間，電話通訊總光纜埋地引自市話局網(wǎng)，在電話交接間進(jìn)行光電轉(zhuǎn)換。避雷引 下線利用砼柱及砼剪力墻內(nèi)主鋼筋，與基礎(chǔ)底板及樁內(nèi)鋼筋可靠焊接。 目前建設(shè)單位已得到市政配套有關(guān)方面的征詢意見。 本項(xiàng)目的照明盡可能采用節(jié)能高效的燈具，如熒光燈等。 建設(shè)投資估算內(nèi)容 ? 總體工程包括室外管線系統(tǒng)、道路、綠化等； ? 項(xiàng)目全部土建和建筑物外立面裝修及內(nèi)部一次性裝修； ? 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用按每平米 25 元計(jì)； ? 住宅維修基金 ? 預(yù)備費(fèi)為工程不可預(yù)見費(fèi)，按建安工程費(fèi)的 3%計(jì)。 本財(cái)務(wù)分析計(jì)算期為 年，其中建設(shè)期 2年。 營(yíng)業(yè)成本 土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 根據(jù)協(xié)議，土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 22283 萬元 建設(shè)投資 根據(jù)先前估算，建設(shè)投資 18595 萬 元。 財(cái)務(wù)效益分析 經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，高于銀行年貸款利率%。因此本項(xiàng)目的建設(shè)是基本可行的。 第九章 結(jié)論與建議 結(jié)論 本項(xiàng)目的建設(shè)符合該地區(qū)的改造規(guī)劃，對(duì)該地區(qū)的發(fā)展將 帶來有利的影響。 利潤(rùn)分配 按稅后利潤(rùn)的 15%計(jì)提公益金和公積金。 時(shí)間 內(nèi)容 建 設(shè) 期 02 年 2020 年 2020 年 4 1 2 3 4 1 2 3 4 銷售比例（ %） 15 15 15 15 15 15 10 以上總銷售收入為 60008 萬元，經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)表見附表二。其余建設(shè)資金由項(xiàng)目法人單位自籌和通過預(yù)售解決。 序號(hào) 時(shí)間 內(nèi)容 2001 年 2002 年 2020 年 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 可行性研究 2 初步設(shè)計(jì) 3 施工圖設(shè)計(jì) 4 地下工程 5 地上工程 6 設(shè)備裝飾工程 7 市政配套工程 8 收尾工程 9 竣工 第七章 投資估算、資本金和資金籌措 項(xiàng)目投資估算的范圍 本項(xiàng)目的工程建設(shè)投資估算中，不包括住宅用房的二次精裝修等費(fèi)用。 噪聲處理 本項(xiàng)目中的設(shè)備如水泵、風(fēng)機(jī)等均選用低噪聲產(chǎn)品，機(jī)房采取隔離措施，機(jī)房?jī)?nèi)墻、頂棚設(shè)置吸聲材料，以降低噪聲并減少其對(duì)外界的影響，振動(dòng)大的設(shè)備在安裝時(shí)設(shè)置減震器，以減少振動(dòng)。 供電 項(xiàng)目用電總量合計(jì) 7894KW，經(jīng)向上海市電力公司浦東供電所征詢可配套。 防雷與接地系統(tǒng) 本工程防雷接地，電器設(shè)備接零，保護(hù)重復(fù)接地及弱電系統(tǒng)的工作接地，均利用建筑物基礎(chǔ)底板及基樁構(gòu)成一個(gè)統(tǒng)一的聯(lián)合接地體，該接地體接地電阻R1??；貎?nèi)總裝機(jī)容量為： 7894KW，總有功能負(fù)荷為： 6315KW，總視在負(fù)荷為： 6864KVA。 主要房型圖見附圖 2。土地使用面積 72325 平方米，共建 8 幢高層及 3幢多層住宅。同時(shí)，考慮部分面積較小的房型，以滿足年輕白領(lǐng)的需求。 就本項(xiàng)目而言，基地位于小陸家嘴地區(qū)，毗鄰浦東新區(qū)花木文化行政中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，軌道交通發(fā)達(dá)，公交路線四通八達(dá)，進(jìn)才中學(xué)、世紀(jì)公園、源深體育中心使該地區(qū)形成濃厚的文化氛圍。 市場(chǎng)發(fā)展分析 近年以來上海市政府先后采取了一系列措施完善和培育市場(chǎng)，如制定新的住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)房產(chǎn)市場(chǎng)的法律法規(guī)建設(shè)，制定各類住房上市的規(guī)定等，住宅市場(chǎng)正在納入規(guī)范有序的發(fā)展軌道中。隨著 GDP 的增長(zhǎng)，恩格爾系數(shù)不斷下降，住宅成為居民的最大消費(fèi)傾向。 本項(xiàng)目建成后將上繳政府各類稅費(fèi) 8141 萬元，為地方財(cái)政和市政建設(shè) 作出貢獻(xiàn)。 上海中迪置業(yè)有限公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照見附件 3，公司暫定資質(zhì)證書見附件 4。 根據(jù)建設(shè)基地情況以及項(xiàng)目初步方案，遵循有關(guān)規(guī)定，編制“涇南新村Ⅱ地塊商品住宅項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告如下。 20 世紀(jì) 90年代以來，為了加快上海市商品住宅的建設(shè)，改善居民的居住條件，上海的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出了巨大的貢獻(xiàn)。 項(xiàng)目名稱 涇南新村Ⅱ地塊商品住宅項(xiàng)目 建設(shè)地點(diǎn) 項(xiàng)目基地位于浦東新區(qū)涇南新村Ⅱ地塊，東至巨野路、南至 已建中新家園和申立苑、西至民生路、北至羽山路。 建設(shè) 投資 經(jīng)估算，本項(xiàng)目建設(shè)投資為 18595 萬元（不含土地動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)用 22283 萬元）。從中房上海住宅指數(shù)來看， 2001 年 6 月升 11 點(diǎn)，漲幅為 %； 7 月升 12 點(diǎn)，漲幅為 %。在供應(yīng)方面，嚴(yán)控土地供應(yīng)，消化空置房，降低不合理稅費(fèi)；在消費(fèi)方面，著重培育房地產(chǎn)市場(chǎng)， 中國(guó)最大的管理資料 下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 6 頁(yè) 共 19 頁(yè) 推出了一整套市場(chǎng)運(yùn)作創(chuàng)新制度，如出售舊公房使原租賃者成為業(yè)主，打破售后公房須 5 年上市的約束，推動(dòng)了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)。從上海市 1999年、 2000 年評(píng)選出的最佳房型看，住宅設(shè)計(jì)功能日趨合理，并能夠滿足不同層次人士的購(gòu)房需求。錦繡路世紀(jì)公園沿線的高檔樓盤如華麗家族、天安花園等價(jià)格已超過 8000 元，羽山路沿線的香榭麗花園、陸家嘴花園二期價(jià)格均達(dá)到 6000～ 7000 元，即使位于浦東塘橋的怡東花園、喬頓花園等價(jià)格也已突破 5000 元。 總體設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目位于浦東新區(qū)涇南新村Ⅱ地塊，地理位置十分優(yōu)越，為新興的標(biāo)志性高檔住宅區(qū)。 表 3－ 1 主要技術(shù)指標(biāo)表 序 號(hào) 指 標(biāo) 數(shù) 值 1． 總用地面積（平方米） 72325 2． 地上建筑面積（平方米） 108480 住宅面積（平方米） 100560 多層住宅（平方米） 23540 高層住宅（平方米） 77020
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