上海浦東新區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目涇南新村ⅱ地塊商品住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-文庫(kù)吧
2025-05-12 21:26 本頁(yè)面
【正文】 止跌回升以來，住房 價(jià)格至今年 7月份累計(jì)已上升 10%。各類房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，住宅市場(chǎng)已進(jìn)入新的景氣發(fā)展階段，上海的房?jī)r(jià)將在牢靠扎實(shí)的基礎(chǔ)上穩(wěn)中趨升，物有所值。 市場(chǎng)總體供求狀況 宏觀環(huán)境分析 上海住宅市場(chǎng)的景氣是建立在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)基礎(chǔ)上的。上海人均 GDP正處在 4000～ 8000 美元發(fā)展階段中，住房將以增量發(fā)展為主同時(shí)兼顧舒適型享受型的消費(fèi)需求。隨著 GDP 的增長(zhǎng)，恩格爾系數(shù)不斷下降，住宅成為居民的最大消費(fèi)傾向。 上海住宅市場(chǎng)的景氣是建立在制度創(chuàng)新基礎(chǔ)上的。在 95 年房?jī)r(jià)開始下跌、空置量逐年劇增的情況下，上 海市政府采取了一系列政策措施。在供應(yīng)方面，嚴(yán)控土地供應(yīng)，消化空置房，降低不合理稅費(fèi)；在消費(fèi)方面，著重培育房地產(chǎn)市場(chǎng)， 中國(guó)最大的管理資料 下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 6 頁(yè) 共 19 頁(yè) 推出了一整套市場(chǎng)運(yùn)作創(chuàng)新制度，如出售舊公房使原租賃者成為業(yè)主，打破售后公房須 5 年上市的約束，推動(dòng)了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)。 上海住宅市場(chǎng)的景氣是建立在全面提高住房品質(zhì)基礎(chǔ)上的。在基礎(chǔ)處理、結(jié)構(gòu)抗震、生態(tài)綠化、容積密度、數(shù)字社區(qū)、門窗電梯等質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)上有了很顯著的進(jìn)步，有些還是質(zhì)的飛躍。在住宅的城市建設(shè)配套方面，近 10 年來上海的城市現(xiàn)代化進(jìn)程為世界城市史上罕見，高架道路、地鐵隧道、大型綠地等建設(shè)投資通 過城市地租成為住宅的外部轉(zhuǎn)移成本。 10 年來房地產(chǎn)市場(chǎng)化取向的改革逐步實(shí)現(xiàn)了供求趨于平衡，一度較高的利潤(rùn)率已大幅下降，趨于社會(huì)平均利潤(rùn)。 市場(chǎng)發(fā)展分析 近年以來上海市政府先后采取了一系列措施完善和培育市場(chǎng)，如制定新的住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)房產(chǎn)市場(chǎng)的法律法規(guī)建設(shè)，制定各類住房上市的規(guī)定等，住宅市場(chǎng)正在納入規(guī)范有序的發(fā)展軌道中。 在住宅購(gòu)買對(duì)象中個(gè)人購(gòu)買比重不斷上升的同時(shí)，住宅的質(zhì)量也在不斷提高。為適應(yīng)購(gòu)房者的需要，發(fā)展商更加注意住宅的環(huán)境、配套設(shè)施、房型，從而是整個(gè)上海商品住宅的面貌煥然一新。從上海市 1999年、 2000 年評(píng)選出的最佳房型看，住宅設(shè)計(jì)功能日趨合理，并能夠滿足不同層次人士的購(gòu)房需求。 與此同時(shí)，本市住宅消費(fèi)市場(chǎng)中居住觀念也在不斷進(jìn)步。如今人們買房走的是“先看環(huán)境地段，再看房型功能，然后才討論房?jī)r(jià)高低”的三部曲，特別是綠地率已成為樓盤優(yōu)劣的主要標(biāo)志，而識(shí)別房型的孰好孰差也幾乎成為樓市?？偷幕竟ΑＤ壳跋M(fèi)者對(duì)樓盤功能的開發(fā)已形成共識(shí)：廳臥大小合適，朝向端正，廚房、衛(wèi)生間不再狹小，洗衣機(jī)和冰箱有專門的位置，甚至陽(yáng)臺(tái)的取舍、過道樓梯的寬窄裝飾都成了樓盤品質(zhì)的重要因素。 區(qū)位因素分析 近年來 ，上海市新上市的樓盤總體質(zhì)量已有顯著提高，給購(gòu)房者以更大的選擇余地，購(gòu)房者的觀念也正在發(fā)生變化，除地段和交通之外，良好的綠化和人文環(huán)境、合理的房型、完善的的配套設(shè)施也成為購(gòu)房者十分注重的方面。 就本項(xiàng)目而言，基地位于小陸家嘴地區(qū)，毗鄰浦東新區(qū)花木文化行政中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，軌道交通發(fā)達(dá)，公交路線四通八達(dá)，進(jìn)才中學(xué)、世紀(jì)公園、源深體育中心使該地區(qū)形成濃厚的文化氛圍。與此同時(shí)，羽山路沿線的陸家嘴花園、香榭麗花園等住宅小區(qū)已使該地區(qū)成為眾多購(gòu)房者向往的高檔生態(tài)居住區(qū)域，吸 中國(guó)最大的管理資料 下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 7 頁(yè) 共 19 頁(yè) 引了相當(dāng)一批購(gòu)買力較高的購(gòu)房者。 2000 年以來，開發(fā)開放浦東政策及市政設(shè)施、生態(tài)環(huán)境的極大改善，浦東新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇升溫，房?jī)r(jià)已上漲 20%左右。錦繡路世紀(jì)公園沿線的高檔樓盤如華麗家族、天安花園等價(jià)格已超過 8000 元，羽山路沿線的香榭麗花園、陸家嘴花園二期價(jià)格均達(dá)到 6000～ 7000 元，即使位于浦東塘橋的怡東花園、喬頓花園等價(jià)格也已突破 5000 元。但是，在房?jī)r(jià)上漲的情形下，良好的居住環(huán)境仍吸引一批批的購(gòu)房者紛至沓來。浦東的房?jī)r(jià)仍有上漲的空間。 目標(biāo)客戶及購(gòu)買力分析 地段、交通、環(huán)境及各項(xiàng)配套設(shè)施的優(yōu)勢(shì)將對(duì)收入較高的私 營(yíng)業(yè)主、律師、港澳臺(tái)在滬人員及在陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、金橋出口加工區(qū)及部分外高橋保稅區(qū)的收入較高的白領(lǐng)產(chǎn)生較強(qiáng)的吸引力。 本項(xiàng)目定位為高檔生態(tài)居住區(qū)，在房型設(shè)計(jì)上以三室二廳為主，面積在130～ 150 平方米之間，總價(jià)控制在 60～ 80 萬(wàn)之間。同時(shí)，考慮部分面積較小的房型，以滿足年輕白領(lǐng)的需求。 本項(xiàng)目售價(jià)預(yù)測(cè) 根據(jù)本項(xiàng)目周邊地區(qū)的新建或在建的住宅項(xiàng)目的售價(jià)情況及項(xiàng)目本身的特點(diǎn)，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的住宅每平方米銷售均價(jià)在 5500 元，是較為客觀和適宜的。 第三章 設(shè)計(jì)方案 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 以人為本的設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想， 面向二十一世紀(jì)，以建設(shè)綠色生態(tài)型和高智能化居住環(huán)境為目標(biāo)，強(qiáng)化小區(qū)居住功能，合理安排居住配套通訊設(shè)施，提高生活質(zhì)量，為居民創(chuàng)造一個(gè)高綠化率、高智能化、布局合理、功能齊備、交通便捷、生活方便的現(xiàn)代化高檔生態(tài)居住小區(qū)。 總體設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目位于浦東新區(qū)涇南新村Ⅱ地塊，地理位置十分優(yōu)越，為新興的標(biāo)志性高檔住宅區(qū)。小區(qū)南面為花木文化行政中心及新聯(lián)洋社區(qū)，西接陸家嘴花園二期高檔居住區(qū)，北臨進(jìn)才中學(xué)分校，附近基層文教醫(yī)療機(jī)構(gòu)完善，交通便捷，購(gòu)物方便。 中國(guó)最大的管理資料 下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 8 頁(yè) 共 19 頁(yè) 小區(qū)內(nèi)多、高層住宅相結(jié)合，形成高低起伏的建筑群落，小區(qū)內(nèi)設(shè)置大型的 集中綠化區(qū)域，以草地、喬木、花卉、景觀池為主。在靠近民生路的主入口一帶，設(shè)置社區(qū)活動(dòng)中心――會(huì)所及部分商業(yè)設(shè)施，在靠近巨野路一側(cè)建造幼兒園、托兒所等公建設(shè)施。 整個(gè)小區(qū)一次規(guī)劃實(shí)施。土地使用面積 72325 平方米，共建 8 幢高層及 3幢多層住宅。地上建筑面積 108480 平方米（其中住宅面積 10
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