【正文】 ) 第 19 頁 共 19 頁 投資回收期 投資回收期 % i=7%(萬元 ) 年 年 基本方案 6204 建設投資增加 2% 5437 銷售收入減少 2% 5301 。 敏感性分析 當銷售價格及開發(fā)成本分別變化時，對項目的財務分析指標影響程度分別進行了分析，結果表明，本項目的抗風險能力較好。 土地增值稅 本項目屬普通標準住宅，可免交土地增值稅。銷售均價按 5500 元 /平方 米計，銷售進度見下表（表63）。 資本金及資金籌措 根據(jù)項目實行資本金制度的規(guī) 定和項目的實際情況，本項目的資本金約為3000 萬元。 第六章 建設進度 本項目自 2001 年 3 月開始編制項目建議書及可行性研究，計劃于 2001 年12月開工， 2020 年 12 月竣工，建設期為 2年。 廢水治理與排放 廚房灶頭設油煙過濾排氣罩，煙氣經(jīng)過濾后高空排放。經(jīng)向上海市自來水浦東有限公司征詢可配套。本工程住宅每戶設電視終端 2 個，商場，會所根據(jù)具體情況設置電視終端若干個。 排水 室內(nèi)采用廢水分流制，室外污廢水合并后排至二級生化處理裝置，處理達標后排入市政管道，污水量為 844m3/d，雨水匯集后直接排入市政雨水 干管。多層頂部 3層的弧形玻璃面和高層大面積的落地門窗及大膽漏空、 挑板，使得立面造型豐富而有層次，統(tǒng)一而不乏變化，結合屋頂綠化與平臺（陽臺）綠化，讓人宛如在一組組的現(xiàn)代雕塑中穿行，其樂無窮。在靠近民生路的主入口一帶，設置社區(qū)活動中心――會所及部分商業(yè)設施，在靠近巨野路一側建造幼兒園、托兒所等公建設施。 目標客戶及購買力分析 地段、交通、環(huán)境及各項配套設施的優(yōu)勢將對收入較高的私 營業(yè)主、律師、港澳臺在滬人員及在陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、金橋出口加工區(qū)及部分外高橋保稅區(qū)的收入較高的白領產(chǎn)生較強的吸引力。目前消費者對樓盤功能的開發(fā)已形成共識：廳臥大小合適，朝向端正，廚房、衛(wèi)生間不再狹小，洗衣機和冰箱有專門的位置，甚至陽臺的取舍、過道樓梯的寬窄裝飾都成了樓盤品質(zhì)的重要因素。在住宅的城市建設配套方面，近 10 年來上海的城市現(xiàn)代化進程為世界城市史上罕見，高架道路、地鐵隧道、大型綠地等建設投資通 過城市地租成為住宅的外部轉(zhuǎn)移成本。 市場總體供求狀況 宏觀環(huán)境分析 上海住宅市場的景氣是建立在宏觀經(jīng)濟持續(xù)增長基礎上的。以 2001 年 9 月為折現(xiàn)時點，按 7%的折現(xiàn)率測算的財務凈現(xiàn)值為 6204萬元，靜態(tài)投資回收期為 年（含 2年建設期），動態(tài)投資回收期為 年（含 2年建設期），項目在財務上是可行的。主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、咨詢、物業(yè)管理、建筑裝潢材料、五金交電銷售、室內(nèi)裝潢。項目建議書已于 2001 年 9 月 16 日經(jīng)上海市浦東新區(qū)發(fā)展計劃局“浦計投（ 2001） 991號文”批復同意；項目選址意見書于 2001 年 月 日經(jīng)上海市浦東新區(qū)規(guī)劃局“ （ 2001） 號文”批復同意。 上海中迪置業(yè)有限公司經(jīng)過反復調(diào)查研究后，于 2001 年初決定投資對該地區(qū) 72325 平方米的區(qū)域進行開放改造，建設商品住宅，項目暫名“涇南新 村Ⅱ地塊商品住宅項目”。 項目法人 上海中迪置業(yè)有限公司 法人代表：朱勝杰 注冊地址：上海市浦東新區(qū)南泉路 1315 號 222 室 注冊資金：人民幣貳仟萬元 企業(yè)類型：有限責任公司 上海中迪置業(yè)有限公司是由中華企業(yè)股份有限公司、上海古北（集團）有限公司、上海民辦前進進修學院合作成立 的房地產(chǎn)開發(fā)公司。 中國最大的管理資料 下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 5 頁 共 19 頁 財務效益測算 經(jīng)測算，項目全部投資財務內(nèi)部收益率為 %，高于銀行年貸款利率%。各類房地產(chǎn)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，住宅市場已進入新的景氣發(fā)展階段，上海的房價將在牢靠扎實的基礎上穩(wěn)中趨升，物有所值。在基礎處理、結構抗震、生態(tài)綠化、容積密度、數(shù)字社區(qū)、門窗電梯等質(zhì)量和標準上有了很顯著的進步，有些還是質(zhì)的飛躍。如今人們買房走的是“先看環(huán)境地段，再看房型功能，然后才討論房價高低”的三部曲，特別是綠地率已成為樓盤優(yōu)劣的主要標志，而識別房型的孰好孰差也幾乎成為樓市常客的基本功。浦東的房價仍有上漲的空間。 中國最大的管理資料 下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 8 頁 共 19 頁 小區(qū)內(nèi)多、高層住宅相結合，形成高低起伏的建筑群落，小區(qū)內(nèi)設置大型的 集中綠化區(qū)域，以草地、喬木、花卉、景觀池為主。多層采用框架結構體系，高層采用大板結構體系，使得建筑造型更趨自由、豐富。消防用水按基地內(nèi)最大一幢建筑考慮，室內(nèi)消火栓用水量為 20l/s，室外消火栓用水量 15L/s，消防用水直接從市政網(wǎng)中抽吸。 本工程設置有線電視系統(tǒng)，有線電視總線埋地引自有線電視網(wǎng)，經(jīng)分配分支器至各用戶。 第四章 市政配套、環(huán)境保護及節(jié)能 市政配套 給水 中國最大的管理資料 下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 11 頁 共 19 頁 本項目的日最大用水量約為 937m3，消防水量 20L/s。 廢水處理 廚房廢水經(jīng)隔油處理，然后與其他生活污水經(jīng)處理達標后，一起排入市政污水管網(wǎng)。 項目經(jīng)營管理 本項目建成后，項目的經(jīng)營由項目法人負責，并委托專業(yè)的物業(yè)管理公司負責其物業(yè)管理。建設投資估算詳見附表一。房產(chǎn)銷售采取預售與現(xiàn)售相結合的方式。 總成本費用預測表見附表三。 不確定性分析 盈虧平衡分析 本項目的盈虧平衡價格為 4750 元 /平方米時，項目