【正文】 產(chǎn)供給市場來看：一、 呼市房地產(chǎn)投資增長明顯，辦公樓及商務公寓同比增長幅度較大今年1～，%；％。形成“三軸、六帶、五區(qū)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。開發(fā)區(qū)共有國家、自治區(qū)高新技術(shù)企業(yè)13家，% ；，%。呼和浩特郵政分局、呼和浩特網(wǎng)通分局、中國移動分公司、中國聯(lián)通通訊樞紐大樓均坐落開發(fā)區(qū)。如意開發(fā)區(qū)“七通一平”，基本上形成了建設環(huán)境優(yōu)美,配套設施齊備, 服務功能完善,綜合競爭力較強的區(qū)域。依托伊利、蒙牛、奈倫、華蒙金河、華歐淀粉等農(nóng)畜產(chǎn)品加工龍頭企業(yè)，引導農(nóng)民大力調(diào)整種養(yǎng)結(jié)構(gòu)、種植結(jié)構(gòu)，加快乳、肉、薯、菜生產(chǎn)基地建設，重點發(fā)展以奶牛養(yǎng)殖為主的農(nóng)區(qū)畜牧業(yè)，不斷提高農(nóng)業(yè)比較效益，促進農(nóng)民增收。石家莊制藥集團年產(chǎn)萬噸青霉素項目已投產(chǎn)，產(chǎn)量占世界的1／4；華蒙金河飼用金霉素產(chǎn)量占世界的70％。 2004—2007年，呼和浩持市經(jīng)濟增長速度連續(xù)三年位居全國27個省會城市第一，平均增速超過31％。林果、漁業(yè)、蔬菜、草場農(nóng)作物等生物資源豐富，品種較多，是發(fā)展農(nóng)林牧副漁綜合生產(chǎn)的重要物質(zhì)基礎。『氣候特征』：呼和浩特市屬溫帶大陸性季風氣候，春季干旱多風，冬季寒冷干燥，夏季溫熱短促而降水集中。2006年，“國六條”（9070計劃）開始逐步推廣實行， 2007年，國家宏觀調(diào)控政策的出臺更是有過之而無不及，連續(xù)六次提高存貸款利率，9月27日，提高房貸及二次置業(yè)首付比例，《物權(quán)法》在當年頒布實施，樓市開始處于相對波動與博弈過程中……2008年，在實施“從緊”貨幣政策背景下，幾次重大的自然災害，如08年初的南方雪災，5月份的汶川大地震，都將極大影響國家經(jīng)濟的發(fā)展，而樓市在受美國次貸危機的影響下，預測房地產(chǎn)各項政策政府應該不會輕易放寬， 在這樣的大形勢下，如何有效降低項目風險將是我們應對宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)市場首要考慮的問題。二、 政策性風險評估（1） 項目前身以劃撥方式取得的土地，土地性質(zhì)為教育用地，如果按此方式運作的話，以公益性質(zhì)獲取的劃撥用地是無法上市交易的，更無法進行用地性質(zhì)的變更，這種方式將與目前國家的土地政策相違背；而且隨著政府對于如意河新區(qū)的土地收歸市規(guī)劃后已在07年8月底之前處理完畢大批的遺留問題，現(xiàn)在再通過這種方式將土地過戶給東源困難相當大，但限于目前事實的存在，而且考慮到如意河新區(qū)正從前期規(guī)劃的工業(yè)園區(qū)向金融行政中心轉(zhuǎn)換的過程，開發(fā)成商業(yè)用地也是規(guī)劃新的要求，在此通過公司與政府的關(guān)系，如能從初期以新規(guī)劃要求改變土地性質(zhì)，直接辦理土地產(chǎn)權(quán)，將是最佳方案。 （2） 取得土地使用權(quán)需要的工作日 時間上存在較多不可預測性因素，不易推算。項目用地規(guī)劃用途：目前無具體規(guī)劃要求，大致以教育，金融等商業(yè)設施為主如意區(qū)規(guī)劃部門不建議作為住宅用地②項目區(qū)域位于如意河新區(qū)中心版塊，項目向北3公里處為呼市市級行政中心區(qū)，區(qū)內(nèi)有近10萬平米的如意文化廣場、向南2公里處以內(nèi)蒙古自治區(qū)政府及黨政機關(guān)為主，輔以即將建設的百畝濕地公園，東河沿線景觀帶，會展中心，兩大行政文化中心交匯處，新的首府城市中心正在形成，目前景觀方面的布局已經(jīng)初現(xiàn)美好輪廓，交通及綠化等基礎公益設施也已經(jīng)建設齊備，科教文衛(wèi)、行政、商業(yè)生活配套等目前相對匱乏。: 西臨騰飛大道，東臨內(nèi)蒙古博通機電有限公司，南北兩個地塊均為內(nèi)蒙古慧坤房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地。 該宗地位于呼市區(qū)東部,位于如意開發(fā)區(qū)騰飛大道東側(cè),行政區(qū)劃屬于如意開發(fā)區(qū)，項目向北距離呼市市級行政商圈僅3公里，向南距內(nèi)蒙自治區(qū)行政中心僅2公里，地處新城市核心區(qū)的核心地位。換言之，它是確定每一計量單位的分部分項工程內(nèi)容所消耗的人工和材料數(shù)量以及所需要的機械臺班數(shù)量的標準。 （3）編制內(nèi)容不同，概算應包括工程建設的全部內(nèi)容，如總概算要考慮從籌建開始到竣工驗收交付使用前所需的一切費用；預算一般不編制總預算，只編制單位工程預算和綜合預算書，它不包括準備階段的費用（如勘察、征地、生產(chǎn)職工培訓費用等）。 ？造價分析的目的是什么？ 工程造價分析，是在建設項目施工中或竣工后，對施工圖預算執(zhí)行情況的分析，即：設計預算與竣工決算對比，運用成本分析的方法，分析各項資金運用情況，核實預算是否與實際接近，能否控制成本分析的目的是總結(jié)經(jīng)驗，找出差距和原因，為改進以后工作提供依據(jù)。 、安裝工程概算定額？ 建筑、安裝工程概算定額是國家或其授權(quán)機關(guān)規(guī)定完成一定計量單位的建筑中設備安裝擴大結(jié)構(gòu)或擴大分項工程所需要的人工、材料和施工機械臺班耗量，以貨幣形式表示的標準。 上述各項費用是根據(jù)各單位工程概、預算書及其他工程和費用概算書匯編而成。 ② 經(jīng)濟發(fā)展狀況來看，該項目所在的如意開發(fā)區(qū)是呼市經(jīng)濟最發(fā)達、最富裕的城區(qū)之一，該區(qū)的房地產(chǎn)起點較高，集中了全市大部分的中高檔樓盤。第一章 項目決策背景 ④ 項目緊鄰首府第一大道，新華大街，另有機場國賓道，東二環(huán)路，海拉爾東路，濱河路等，距離白塔機場，火車東站距離較近，流暢的立體交通，構(gòu)筑項目自身周邊優(yōu)越的交通網(wǎng)絡。概算有可行性研究投資估算和初步設計概算兩種，預算又有施工圖設計預算和施工預算之分，基本建設工程預算是上述估算、概算和預算的總稱。 建設項目總概、預算書是設計文件的重要組成部分，它是確定一個建設項目（工廠或?qū)W校等）從籌建到竣工驗收過程的全部建設費用的文件。 ？研究的目的是什么？ 可行性研究是隨著科學技術(shù)進步和經(jīng)濟管理科學發(fā)而逐步興起，并日趨完善的綜合性科學，所謂可行就是辦任何事都有成功與不成功兩種可能性，能成功者謂可行，不能成功者就不可行。由于每部分都是由不同工種的工人利用不同的工具和材料來完成的，因此，在編制預算時，為了計算工料等方便，就按照所用工種和材料結(jié)構(gòu)的不同，把土建工程綜合劃分為以下幾個部工程：基礎工程、墻體工程、梁柱工程、門窗木裝修工程、樓地在工程、屋面工程、耐酸防腐工程、構(gòu)筑物工程等。 工程建設定額是建筑工程預算定額、綜合預算定額、核算定額、建筑安裝工程統(tǒng)一勞動定額、施工定額和工期定額等的總稱。 ？ 工期定額的工期一律以日歷天數(shù)為計算單位。 項 目 區(qū) 位 圖 地上物主要為學校少量的三層辦公區(qū)樓，目前作為公司的辦公場地，拆遷的工作壓力相對較小。項目所在區(qū)域未來規(guī)劃 本項目位于新區(qū)市政中心、商業(yè)中心、人文居住中心，三大中心交匯處，是新區(qū)未來的“財氣”“人氣”中心區(qū)，樓市地王地位日益彰顯。取得土地使用權(quán)程序①宗地所屬地域城市資源『歷史文化』：呼和浩特，蒙古語意為“青色的城”，位于華北北部，內(nèi)蒙古自治區(qū)中部，是華夏文明的發(fā)祥地之一。 6 — 8 月份集中，占年降水量的 63 —— 66% ；降水很不穩(wěn)定。燦爛的文化、眾多的名勝古跡，是發(fā)展旅游事業(yè)的良好基礎。 經(jīng)過幾年的培育發(fā)展，呼和浩特市的乳業(yè)、電子信息業(yè)、電力、生物制藥、冶金化工、機械制造等具有特色和核心競爭優(yōu)勢 的支柱產(chǎn)業(yè)已經(jīng)或正在形成。機械制造： 長春一汽汽車工業(yè)園、上海電氣輸配電等項目的引進對我市機械制造裝備產(chǎn)業(yè)集群形成和發(fā)展打下良好基礎。從2001年開始，呼和浩特進行了大規(guī)模的城市改造建設，建成區(qū)面積由2000年的83平方公里擴展為目前的160平方公里，拉開了城市的框架，拓展了城市發(fā)展空間，擴大了城市容量；與此同時，引黃入呼、天然氣入呼、“兩河一庫”、電網(wǎng)改造、道路、給排水、集中供熱等一批基礎設施建設步伐不斷加快，使城市面貌有了極大改觀，促進了城市功能的不斷完善，提高了城市承載能力和持續(xù)發(fā)展能力；加大舊城改造力度，積極推進新市區(qū)建設，加強城市管理，不斷提升城市品位，增強了呼和浩特作為區(qū)域中心城市的輻射力和帶動力。區(qū)內(nèi)有11萬伏變電站1座、提供 KVA/ 日供電能力。宗地所屬地域戰(zhàn)略規(guī)劃『產(chǎn)業(yè)規(guī)劃』：以發(fā)展微電子及電子信息產(chǎn)業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)、環(huán)保、機械制造及精細化工等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)；其次，服務業(yè)以金融、保險、休閑、旅游、教育、社區(qū)服務、商貿(mào)等為主的服務業(yè)。另外兩軸是指遠期內(nèi)，規(guī)劃區(qū)的南部沿創(chuàng)新南路從起步區(qū)向南發(fā)展，北部沿勝利北路向北發(fā)展，形成如意工業(yè)園新區(qū)的南北發(fā)展軸。%%。在住宅施工面積中：90平方米以下1490000平方米，140平方米以上的915000平方米，%%；經(jīng)濟適用房870300平方米，%，%；別墅、高檔公寓522000平方米，%；辦公樓施工面積411000平方米，％；商業(yè)營業(yè)用房施工面積為1042000平方米，％。從房屋的施工效果來看，%，%，%；%；%；%；%；別墅、%。從不同套型商品住宅登記銷售套數(shù)構(gòu)成看，%；%；%；%。%，%，成交套數(shù)1571套，%，%，平均銷售價格2014元/平方米，%,%。房屋竣工面積增幅較大，表明住宅市場目前供應比較充足。：1. 區(qū)域市場簡述： 呼和浩特經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)如意區(qū)自1992年創(chuàng)立之初，就確立了致力于發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的建區(qū)原則。具有代表性的項目有：項目名稱規(guī)模（m2）發(fā)售資源（m2）建筑形式容積率均價（元/m2）主力產(chǎn)品（m2）銷售狀況碧龍江畔9萬14萬多層高層28003000（高層起價）155168（三房）剛開盤水岸公館多層3300130（三房）一期銷售中東潤豪景18萬多層3100120現(xiàn)房在售吉美家園8萬小高層高層3300110（二房）120（三房）進入2期澳華城市花園30萬多層270098120進入2期青洲豪庭33萬高層3260130133（三室）158188（四室）在售(2) 4000——4500元/平米 此類產(chǎn)品項目規(guī)模比較大,檔次比較高,且物業(yè)類型豐富,優(yōu)勢是絕對的，同時，產(chǎn)品開發(fā)上追求深度，比較注重對文化、環(huán)境、產(chǎn)品等方面雕琢。五、區(qū)域內(nèi)個案分析片區(qū)內(nèi)的競爭樓盤主要有：通過本次市場調(diào)研，時代城，億利 競爭者開發(fā)的項目多是業(yè)態(tài)豐富，客戶群體較為分散，與本案存在較大的同質(zhì)性。境外跨國企業(yè)，尤其是知名國際企業(yè),國內(nèi)中大型國有企業(yè),國內(nèi)有實力的私營企業(yè):在內(nèi)蒙有較大產(chǎn)業(yè)的各大型公司,在意呼市在內(nèi)蒙的行政中心，經(jīng)濟中心及交通中心的地位，力圖擴大企業(yè)在內(nèi)蒙的影響力及資源整合力鑒于本項目地塊規(guī)模較小，在產(chǎn)品設計上相對受到限制，其次考慮到目前區(qū)域市場高檔住宅產(chǎn)品競爭相對比較激烈的特點，尋求差異化競爭，我們建議將項目定位為： 商務綜合中心（是指一種以寫字樓為主體的建筑綜合體，主要包括寫字樓，酒店，公寓及商業(yè)等物業(yè)類型）。該方案在營銷中的優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：① 整個地塊的相關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦理抗性較小② 符合如意河新區(qū)未來規(guī)劃的要求，在一定程度上彌補了新區(qū)公建配套的要求，有利于在稅收政策上獲取更大的優(yōu)惠和支持③ 新區(qū)未來前景潛力極大，為公司預留了一個有較大升值空間的固定資產(chǎn)④ 可以更好的整合公司資源，與內(nèi)蒙會展中心交相呼應，形成一個星級的會議商務中心，利用商務中心為載體擴大公司的品牌知名度及影響力劣勢：① 前期相對需要占用較大規(guī)模的資金② 以租賃及商業(yè)運營為主要盈利模式，回籠資金時間較長③ 由于商業(yè)運營受市場經(jīng)濟及規(guī)劃政策影響較大，不可預測性因素較多，市場風險較大④ 新區(qū)目前各項配套相對不完善，人氣相對不足，對于項目的運營啟動需要一定的時間積累方案二：變更土地性質(zhì)為綜合用地，致力于為客戶提供一個高品質(zhì)的商住兩用辦公空間及酒店式公寓為主體的綜合性社區(qū)。發(fā)展商選擇何種方案來對本項目進行經(jīng)營，要充分結(jié)合發(fā)展商自身戰(zhàn)略發(fā)展與充分評估市場風險以及發(fā)展商對風險的抵抗能力后，最后采取適合的策略進行決策。一.這就要求我們在保證施工質(zhì)量、不影響項目檔次的前提下控制好工程成本。55