【正文】 房地產(chǎn)面積相關(guān)知識(shí) （五）、其他相關(guān)概念 1住宅間距系數(shù) 二棟住宅間距（外墻皮與外墻皮）與前面（一般指南面）住宅高度的比值。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識(shí) （五）、其他相關(guān)概念 2套內(nèi)使用面積 指套內(nèi)住戶獨(dú)自使用的面積，一般包括臥室、廚房、衛(wèi)生間、過廳、起居室、內(nèi)走道、陽臺(tái)、壁柜等凈面積的總和。 3玄關(guān) 就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。 房地產(chǎn)登記的程序 房地產(chǎn)登記按下列程序辦理： 提出申請(qǐng) 受理申請(qǐng) 審查申請(qǐng)文件 權(quán)屬調(diào)查 依法公告 確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利 將核準(zhǔn)登記事項(xiàng)記載在房地產(chǎn)登記冊上 計(jì)收規(guī)費(fèi)并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書 立卷歸檔 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （一）、綜合類 房地產(chǎn)登記的種類 房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、其他登記。 4)變更登記； 5)因土地使用年限屆滿的注銷登記； 6)因房地產(chǎn)權(quán)利證書丟失、破損而重新申領(lǐng)、換領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)利證書等其他登記。但登記價(jià)值超過三千萬元的超過部分按萬分之五交納； 2) 轉(zhuǎn)移登記的，按登記價(jià)值的千分之一交納。 （一）、綜合類 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 1什么是地籍？什么是產(chǎn)籍？ 1)個(gè)人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時(shí)免征營業(yè)稅，不是一年的，銷售時(shí)按售價(jià)減去原購價(jià)的差額計(jì)征； 2)個(gè)人擁有的普通住宅，轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征土地增值費(fèi)；普通住宅是指按一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)造的居住用住宅，高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通住宅的范疇； 3)積壓空置的商品房在銷售時(shí)應(yīng)繳契稅在 2023年底前予以免稅優(yōu)惠。 （二）、初始登記類 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)初始登記應(yīng)提交什么文件？ 1) 地使用權(quán)屬證明； 2) 建筑許可證； 3) 施工許可證； 4) 建筑物竣工驗(yàn)收證； 5) 經(jīng)市政府指定的機(jī)構(gòu)審定的竣工結(jié)算書； 6) 建筑設(shè)計(jì)總平面圖、建筑物竣工圖（包括單體建筑平面、立面、剖面圖等）； 7) 登記機(jī)關(guān)認(rèn)可的測量機(jī)構(gòu)出具的實(shí)地測繪結(jié)果報(bào)告書。它反映一宗地的基本情況。買賣價(jià)款支付方式和日期 。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （三）、轉(zhuǎn)移登記類 什么樣的房地產(chǎn)不予轉(zhuǎn)讓 ? ? 根據(jù)城市規(guī)劃 ,市政府決定收回土地使用權(quán)的 。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （三）、轉(zhuǎn)移登記類 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其他公用設(shè)施是否一起轉(zhuǎn)讓？ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓人對(duì)同宗土地上的道路綠地、休憩地、空地、電梯、樓梯、連廊、走廊、天臺(tái)或者其他公用設(shè)施所擁有的權(quán)益同時(shí)轉(zhuǎn)移。即：分屬多個(gè)分局轄區(qū)的房地產(chǎn)區(qū)同為同一主債權(quán)債務(wù)關(guān)系抵押擔(dān)保的，若其中有前一順序區(qū)域的房地產(chǎn)，則最前一順序的分局為登記部門。 借款人填寫 《 個(gè)人住房貸款申請(qǐng)表 》 ； 借款人提交下列資料：身份證明 （ 身份證 、 戶口本或其他有效居留證件 ） 、 經(jīng)濟(jì)收入證明 、 購房合同 、 保證人同意擔(dān)保的書面意見 、 已繳房款收據(jù)或貸款銀行存款單 （ 復(fù)印件 ） ； 貸款銀行對(duì)借款人的申請(qǐng)進(jìn)行評(píng)估 、 審查 。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （四）、抵押登記類 借款人可選擇委托代扣或到銀行分行聯(lián)網(wǎng)儲(chǔ)蓄所還款兩種方式，按月償還貸款本金和利息； 如借款人采用委托代扣方式償還貸款本金和利息，應(yīng)在與貸款銀行簽訂 《 借款合同 》 的同時(shí)，與貸款銀行簽訂 《 代扣還款委托書 》 ，并指定用于扣款賬戶類型（儲(chǔ)蓄存折、儲(chǔ)蓄卡或信用卡）的帳號(hào)，保證每月在扣款日開始前將不低于其月均還款項(xiàng)存在其指定的扣款賬戶內(nèi)，就可足不出戶自行還款。 1生地 通常指尚未進(jìn)行市政基礎(chǔ)的土地 1熟地 已有市政基礎(chǔ)設(shè)施具備房地產(chǎn)開發(fā)條件的土地，即三通一平或七通一平 五、補(bǔ)充專業(yè)詞語 住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下兩層之間交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接。 2正負(fù)零 即地面標(biāo)尺，除正負(fù)零指地基施工已完成。 特點(diǎn)：開間小縮短樓板空間跨度，增強(qiáng)結(jié) 構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 經(jīng)貸款行同意，借款人可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償?shù)牟糠衷谝院笃谙薜牟糠衷谝院笃谙薏辉儆?jì)息，此前已計(jì)收貸款利息不作調(diào)整。 1個(gè)人如何償還銀行貸款？ 貸款期限在 1年內(nèi)（含 1年）的，實(shí)行到期本息一次性清償?shù)倪€款方式。 根據(jù) 《 中華人民共和國擔(dān)保法 》 規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，所以，只有辦理了抵押登記，抵押合同才有法律效力。 登記人員在房地產(chǎn)買賣合同書上加蓋抵押專用章。 3)買賣合同書 。 ? 雙方認(rèn)為必要的其他事項(xiàng) . 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （三）、轉(zhuǎn)移登記類 樓花是否可以轉(zhuǎn)讓 ? 原規(guī)定預(yù)購的樓花當(dāng)預(yù)購方付足購房價(jià)款總額 25%以上時(shí) ,可憑登記機(jī)關(guān)備案的買賣合同再轉(zhuǎn)讓 ,并在合同背上載明再轉(zhuǎn)讓的價(jià)格等情況。 需要辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的情況 經(jīng)初始登記的房地產(chǎn)，有下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)自合同或其他法律文件生效之日起 30天內(nèi)申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記： 買賣；繼承；贈(zèng)與；共有房地產(chǎn)的分割；交換；人民法院判決、裁定的強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移；依照法律、法規(guī)規(guī)定作出的其他強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移。如： B107＊ 24這個(gè)地號(hào)表示福田區(qū)第 1帶07片第 24宗地。 ? 以行政劃拔方式取得土地使用權(quán)的應(yīng)提交： 市政府批準(zhǔn)用地文件；用地紅線圖；征地補(bǔ)償協(xié)議書；以其他合法形式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)提交有關(guān)證明文件。它是指土地的自然狀況、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和法律調(diào)查與登記，包括土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類面積等內(nèi)容。境外申請(qǐng)人的委托書應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過公證或認(rèn)證。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （一）、綜合類 哪些房地產(chǎn)登記需由有關(guān)當(dāng)事人共同申請(qǐng)？ 房地產(chǎn)買賣、抵押、分割、贈(zèng)與等房地產(chǎn)登記由有關(guān)當(dāng)事人共同申請(qǐng)。 核定為外銷的商品住宅，還應(yīng)發(fā)給 《 商品住宅外銷許可證 》 。 （五）、其他相關(guān)概念 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識(shí) 33 、物業(yè)管理 泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、商品房銷售、租賃及售后服務(wù)。 2輔助面積 是指建筑物中各層平面中的樓梯、走道所占凈面積的總和。 1建筑容積率 建筑容積率＝小區(qū)內(nèi)總建筑之和（平方米） /小區(qū)總占地面積（平方米） *100%。 住宅總用地 指低層、多層、高層住宅用地面積的總和。 ? 建在幢內(nèi)或幢外與本幢相連，為多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房，以及建在幢外與本幢不相連，為本幢或多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房均作為不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。 套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 9）室外樓梯的建筑面積，按其在各樓層水平投影面積之和計(jì)算。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識(shí) （三）、房屋建筑面積的測算 3）全封閉陽臺(tái)、有柱挑廊、有頂蓋封閉的架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計(jì)算建筑面積。 7）利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂美國建造的房屋。 4）無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。 8）有柱（不含獨(dú)立柱、單排柱）或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在 ，按其水平投影面積計(jì)算。 房屋面積測算必須獨(dú)立進(jìn)行兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取簡單算術(shù)平均數(shù)作為最后結(jié)果。 2）按已完工部分結(jié)合圖紙預(yù)測的面積 指對(duì)商品房已完工部分實(shí)際測量后，結(jié)合商品房建筑設(shè)計(jì)圖，測算出的房屋面積。 2 “ 三通一平 ” 指供熱、供電、供水到位，場地平整。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用 又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。 房地產(chǎn)疏通全部過程的總和，主要包括買賣、租賃、抵押、房地產(chǎn)證券交易等，連接房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)與房地產(chǎn)消費(fèi)的橋梁。 二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識(shí) 土地開發(fā) 是將 “ 生地 ” （不具備使用條件的土地）開發(fā)成可供使用的土地。 房地產(chǎn)經(jīng)營 一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識(shí) 是指房地產(chǎn)經(jīng)營和對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營進(jìn)行管理的雙重含義。 所謂法律意義上的所有權(quán)，表示土地所有者將土地當(dāng)作自已的財(cái)產(chǎn)，對(duì)其實(shí)行占有、壟斷，擁有對(duì)土地支配的權(quán)力。又稱為 “ 不動(dòng)產(chǎn) ” ，英文為 “ REAL ESTATE”。 一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識(shí) 即對(duì)于房屋的占有、使用、收益和處分的權(quán)力。 是指以支付租金為代價(jià)在他人土地上建筑房屋的權(quán)利，它的實(shí)質(zhì)就是土地使用權(quán)。 房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn) 其風(fēng)險(xiǎn)主要來自四個(gè)方面： 第一，是市場風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)市價(jià)格波動(dòng)而給投資者帶來損失的可能； 第二，是購買力風(fēng)險(xiǎn)，因物價(jià)上漲過快而造成投資收益水平下降的可能， 第三，是拖欠風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)購買者財(cái)務(wù)狀況的惡化而使房地產(chǎn)投資及全部收回的可能； 第四，是由于自然災(zāi)害和意外事故的發(fā)生而給投資者造成損失的可能。 是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人的市場。 1能源系統(tǒng) 包括供電、供熱、供氣（煤氣、天然氣、石油液化氣）等設(shè)施。 （一）、房屋