【正文】 ）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識(shí) （三）、房屋建筑面積的測(cè)算 8）與室內(nèi)不相通的類似于陽臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑，不教育處建筑面積。 2）房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)（坡屋頂）的，層高（高度） 。 6）騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行的部分。 3）未封閉的陽臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識(shí) （三）、房屋建筑面積的測(cè)算 7)地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。 3）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。精度分三級(jí)。 預(yù)測(cè)面積 根據(jù)預(yù)測(cè)方式的不同，分為兩種： 1）按圖紙預(yù)測(cè)的面積 指在商品房預(yù)售時(shí)按商品房建筑設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算的房屋面積。 2房屋建筑、樓宇開發(fā) 包括土地 “ 三通一平 ” 或 “ 七通一平 ” 。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。 房地產(chǎn)一次開發(fā) 一次性連土地、房屋開發(fā)完成。 它包括從定點(diǎn)選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、供水、排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設(shè)等多項(xiàng)內(nèi)容組成。 廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，在分析自身?xiàng)l件和市場(chǎng)需求的前提下，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過程作出科學(xué)的決策，并組織有效的實(shí)施。 一、地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理知識(shí) 建筑業(yè) 一、地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理知識(shí) 含有法律意義上的所有權(quán)和經(jīng)濟(jì)意義上的權(quán)雙重含義。 房地產(chǎn) 一、地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理知識(shí) 是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)。我國(guó)目前的房產(chǎn)所有制主要有全民所有制、集體所有制和個(gè)人所有制三種基本形式，對(duì)外還有涉外房產(chǎn)。 地上權(quán) 地役權(quán) 一、地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理知識(shí) 是指土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)有以土地作抵押獲取銀行貸款或用作擔(dān)保的權(quán)利。 二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識(shí) 工業(yè)物業(yè)開發(fā) 是指將資金投入到工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉(cāng)庫(kù)及其他工業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 1房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地的使用權(quán)。 二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識(shí) 1給水、排水系統(tǒng) 包括取水工程、輸水工程、凈水工程、配水管網(wǎng)（上下水道）、排水管網(wǎng)（下水道）、污水處理、排放工程。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識(shí) 套內(nèi)建筑面積 是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成的面積。 產(chǎn)權(quán)登記面積 指由房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算，標(biāo)注在房屋權(quán)屬證書上、記入房屋權(quán)屬檔案的房屋的建筑面積。 3）同一房屋如果結(jié)構(gòu)、層數(shù)不相同時(shí)，應(yīng)分別計(jì)算建筑面積。屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。 12）有伸縮縫的房屋，如果其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。 3）房屋之間無上蓋的架空通廊。 幾種特殊情況下計(jì)算建筑面積的規(guī)定 1）同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計(jì)算。 房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板水平投影計(jì)算建筑面積。 2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。 B 功能共有建筑面積 指專為某一使用功能服務(wù)的共有建筑面積，如專為某一使用功能（如商業(yè)）服務(wù)的電梯、樓梯間、大堂等。 2）商住樓 以幢為單位，據(jù)住宅和商業(yè)的不同使用分為： A 住宅專用（功能）的共有建筑面積 B 商業(yè)專用（功能）的共有建筑面積 C 住宅與商業(yè)共同使用的（幢）共有建筑面積 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識(shí) （四）、成套房屋建筑面積的測(cè)算 分?jǐn)偡椒ǎ? ?住宅專用的面積加上按比例分?jǐn)偟拿娣e，按住宅各套內(nèi)建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偅? ?商業(yè)專用的面積加上按比例分?jǐn)偟拿娣e，按商業(yè)各層套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)傊辽虡I(yè)各層，作為商業(yè)各層共有建筑面積的一部分，加上商業(yè)相應(yīng)各層本身的共有建筑面積，得出商業(yè)各層總的共有建筑面積，再按相應(yīng)層內(nèi)各套內(nèi)建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)?。 人均總占地面積（平方米 /人） 人均總占地面積＝建筑紅線內(nèi)總用地 /本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。 1平均每平方米造價(jià)（元） 平均每平方米造價(jià)＝建筑物總造價(jià) /建筑面積 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識(shí) （五）、其他相關(guān)概念 1使用面積系數(shù) K1（ %） 使用面積系數(shù)＝總使用面積（平方米） /總建筑面積（平方米） *100%。 2綠化率 綠化率＝植被垂直投影面積 /居住區(qū)總面積 2拆建比 拆建比＝新建房屋面積 /被拆除房屋面積。 3現(xiàn)房 是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （一）、綜合類 地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱是如何確定的？ ? 企業(yè)法人，為該企業(yè)法人的法定名稱； ? 國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位，為該機(jī)關(guān)、單位的法定名稱或政府確認(rèn)的名稱； ? 非法人組織，為該組織依法登記的名稱或政府批準(zhǔn)的名稱； ? 個(gè)人，為合法身份證明上的姓名； ? 共有人，為各權(quán)利人的名稱或姓名 。限期內(nèi)仍不辦理的，可處以一千元以上五千元以下罰款。 3) 抵押登記的，按抵押價(jià)值萬分之一交納。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （一）、綜合類 1關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知 有哪些優(yōu)惠政策？ 房地產(chǎn)權(quán)初始登記 指對(duì)未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記。 土地的使用年限是如何確定的？ 凡與省市規(guī)劃國(guó)土局簽訂 《 土地使用權(quán)出讓合同書 》 的用地，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。 證書附圖即房地產(chǎn)后地圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。 ? 公用部分的權(quán)益分享及共有人的權(quán)利義務(wù) 。 ? 權(quán)屬有爭(zhēng)議的 。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （三）、轉(zhuǎn)移登記類 房地產(chǎn)抵押 指?jìng)鶆?wù)人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人（抵押權(quán)人）提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （四）、抵押登記類 同一抵押物設(shè)立若干抵押時(shí)如何辦理登記？ 根據(jù) 《 抵押貸款管理規(guī)定 》 的規(guī)定，以同一房地產(chǎn)設(shè)定若干抵押時(shí)，抵押人在設(shè)定抵押權(quán)前，須將設(shè)定抵押權(quán)狀況告知各抵押權(quán)人，抵押權(quán)的順序以核準(zhǔn)登記的先后為序。 抵押登記 借款人以所購(gòu)房屋作為抵押物 ， 借款人與貸款銀行雙方簽訂抵押合同； 抵押權(quán)設(shè)定后 ， 所有有關(guān)抵押物權(quán)屬的證明文件均由貸款銀行保管并承擔(dān)保管責(zé)任 。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （四）、抵押登記類 如借款人逾期還款或存款不足月均還款額造成自動(dòng)扣劃不成功的，須由借款人到貸款經(jīng)辦銀行會(huì)計(jì)柜臺(tái)辦理還款。 受躍層設(shè)計(jì)啟發(fā)，由香港建筑師李鴻仁創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型住宅，每戶仍占兩層，實(shí)際是在較高的一層中增建一個(gè) ,兩層合計(jì)層高要大大低于躍層住宅，其下層供起居、炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也是上層的地板。 2實(shí)測(cè) 房屋已通過質(zhì)檢站的驗(yàn)收，由房地局進(jìn)行房屋面積的測(cè)量。 五、補(bǔ)充專業(yè)詞語 住宅的進(jìn)深 即前墻皮到后墻皮之間的長(zhǎng)度。 逾期罰息，以逾期額為基數(shù)，每逾期一天，按人民銀行公布的逾期貸款罰息率計(jì)收。 借款生效合同 貸款擔(dān)保 采用專項(xiàng)提款方式 ， 即貸款銀行按借款合同約定的時(shí)間將貸款直接存入開發(fā)商在貸款銀行的賬戶 。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （四）、抵押登記類 已抵押的房地產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓？ 根據(jù) 《 中華人民共和國(guó)擔(dān)保法 》 的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)由抵押人、轉(zhuǎn)讓人和受讓人三方簽訂有關(guān)的公證書，即簽訂將原抵押轉(zhuǎn)移給新的受讓方的協(xié)議； 抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。 申請(qǐng)抵押登記應(yīng)提交的文件 1） 《 房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書 》 ； 2）房地產(chǎn)權(quán)利證書； 3）身份證明； 4）主合同和抵押合同； （四）、抵押登記類 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)抵押，應(yīng)提交其產(chǎn)權(quán)部門同意抵押的批準(zhǔn)文件； 預(yù)購(gòu)的房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)提交本條第 1）、 2）、3）項(xiàng)規(guī)定的文件和房地產(chǎn)買賣合同書。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （三）、轉(zhuǎn)移登記類 辦理房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移需提交的文件 1)《 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書 》 。 ? 合同糾紛的解決辦法 。 登記費(fèi)：數(shù)額為交易價(jià)的千分之一。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （二）、初始登記類 什么是宗地？ 宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。 境外企業(yè)、組織提供的身份證明應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過公證或認(rèn)證。 4) 變更登記及其他登記的，每項(xiàng)交納二十元。 按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)合同當(dāng)事人一方為境外人士或機(jī)構(gòu)的，須辦理合同公證手續(xù)。所謂一宗土地，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。 （五）、其他相關(guān)概念 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識(shí) 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 預(yù)售商品房的條件 房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)售房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：