【正文】 面積的種類 使用面積 是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 合同約定面積 簡稱合同面積，指商品房出賣人和買受人在商品房預售合同中約定的所買賣商品房的面積。層高指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。 6）挑樓、全封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積計算。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 （三）、房屋建筑面積的測算 11）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在 外圍水平投影面積計算。 2）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 （三）、房屋建筑面積的測算 10）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 （三）、房屋建筑面積的測算 5）對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度） 。 成套房屋建筑面積的組成 建筑面積 =套內(nèi)建筑面積 +分攤的共有建筑面積 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)房屋使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +套內(nèi)陽臺建筑面積 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 （四）、成套房屋建筑面積的測算 套內(nèi)房屋使用面積的計算 1）套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 （四）、成套房屋建筑面積的測算 分攤的共有建筑面積的計算 1）共有建筑面積的 類型 A 幢共有建筑面積 指為整幢服務(wù)的共有建筑面積，如為整幢服務(wù)的配電房、水泵房等。 共有建筑面積分攤的計算公式 各套應(yīng)分攤的共有建筑面積 =分攤系數(shù) *各套內(nèi)建筑面積 分攤系數(shù) =應(yīng)分攤的共有建筑面積 /各套內(nèi)建筑面積之和 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 （四）、成套房屋建筑面積的測算 共有建筑面積分攤的方法 1）住宅樓 以幢為單位，按各套內(nèi)建筑面積比例分攤共有建筑面積。 庭院、綠化面積 指小區(qū)內(nèi)集中綠化帶、小公園、住宅間集中種植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活動場所等為小區(qū)所有居住人員共同使用的權(quán)的綠化面積之總和。 1層高 指主要臥室的下一層結(jié)構(gòu)頂面至上一層結(jié)構(gòu)頂面標高之間的距離。 2套外使用面積 指套外全部住宅的公共使用面積，如樓梯間、電梯間、公共走道、公共用房等 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 （五）、其他相關(guān)概念 2綠地率 綠地率＝居住區(qū)綠地面積 /居住區(qū)用地總面積 2容積率 ： 是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 （五）、其他相關(guān)概念 3期房 是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房。 怎樣申請房地產(chǎn)權(quán)登記 申請房地產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)當按照 《 各省市房地產(chǎn)登記條例 》 規(guī)定的時間向登記機關(guān)提交申請書及有關(guān)文件，經(jīng)審查，申請人的申請符合規(guī)定的，登記機關(guān)應(yīng)于規(guī)定時間內(nèi)核準登記，并發(fā)給房地產(chǎn)權(quán)利證書。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 哪些房地產(chǎn)登記可由當事人單獨申請？ 法律規(guī)定共同申請的，一方當事人不配合， 應(yīng)承擔什么法律責任？ 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （一）、綜合類 根據(jù) 《 房地產(chǎn)登記條例 》 的規(guī)定，應(yīng)由當事人共同申請登記的，一方申請，另一方不申請或雖申請但不提供登記文件的一方限期辦理登記手續(xù)。但登記價值超過一千萬元的，超過部分按萬分之五交納。其條件為：商品住宅于 1998年 6月 30日之前竣工，竣工日期以建設(shè)局所發(fā)的＜＜竣工驗收證＞＞為準；商品住宅于 1999年 8月 1日之后售出。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （二）、初始登記類 哪些房地產(chǎn)登記需要公告？公告期是多長？ 申請房地產(chǎn)初始登記及申請補發(fā) 《 房地產(chǎn)證 》需要進行公告，公告期分別為 30日及 6個月。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。 ? 房地產(chǎn)交付合用的日期 。司法機關(guān) ,行政機關(guān)依法裁定 ,決定查封的或者以下其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； ? 共有房地產(chǎn) ,未經(jīng)其他共有人書面同意的設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn) ,未經(jīng)抵押權(quán)人同意的 。 房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對停車場、廣告權(quán)益沒有特別約定的，停車場、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)登記機關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利擁有。該部門到相關(guān)性分局備檔，并于抵押登記核準當天書面通知相關(guān)分局的產(chǎn)權(quán)科。 貸款銀行 簽訂借款合同 借款合同由借款人和貸款銀行雙方簽訂 。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （四）、抵押登記類 1貸款期如遇利息調(diào)整，如何處理？ 根據(jù)人銀行的規(guī)定，貸款期間如遇國家調(diào)整利率，貸款期限在年以內(nèi)（含 1年）的，實行合同利率，不分段計算； 對一年期以上貸款，于下一年初開始，按相應(yīng)期限檔次利率進行調(diào)整。 (占兩個標準層面 ) 1躍層住宅 特點 ：每戶都較大采光面，通風較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大、布局緊湊、功能明確、相互干擾較小。 2封頂 指房屋主體頂層結(jié)構(gòu)施工完畢 2內(nèi)裝 指房屋建筑主體施工已完成，進入內(nèi)部的安裝與裝修 五、補充專業(yè)詞語 2驗收 房屋已完成，工程質(zhì)量檢驗站進行核驗，也稱報峻驗收。 特點：進深小，光線、通風條件好； 進深大，光線不足但節(jié)約用地； 五、補充專業(yè)詞語 即自然的寬度。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （四）、抵押登記類 1如借款人逾期還款，如何處理？ 借款人在提前歸還貸款時，應(yīng)提前 15日向貸款人提出收面申請，并且該通知一經(jīng)發(fā)出即不可撤銷。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （四）、抵押登記類 貸款擔保 由開發(fā)商為借款人提供貸款擔保 ， 開發(fā)商 、貸款銀行和借款人三方共同簽訂保證合同 。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （四）、抵押登記類 以房地產(chǎn)抵押向銀行貸款，是否一定要辦理登記？ 以房地產(chǎn)作為抵押物向銀行貸款，一定要到房地產(chǎn)登記部門辦理抵押登記手續(xù)。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （四）、抵押登記類 預購房地產(chǎn)如何進行抵押登記？ 預購房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)提交 《 房地產(chǎn)抵押登記申請書 》 、身份證明、主合同和抵押合同和房地產(chǎn)買賣冾同書等文件。 2)《 房地產(chǎn)證 》 或其它權(quán)利證書 。 ? 合同生效的條件及時間 。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （二）、初始登記類 房地產(chǎn)權(quán)初始登記流程圖 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （二）、初始登記類 受理申請（ 1日） 權(quán)屬調(diào)查（ 48日） 公告（ 30日） 登記（ 5日） 繕證（ 6日） 發(fā) 證 立卷歸檔（ 15日） 管理所或測繪中隊實地測繪 并制圖計算用地面積，做分棟匯總表和分戶匯總表 30日 初審 6日 復審 6日 核準 6日 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 ,是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、贈與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。 宗地號代表什么意思？ 如深圳市的土地，以宗地為基本單位統(tǒng)一編號，又稱地號，其胛層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （二）、初始登記類 3) 土地權(quán)屬證明，包括： ? 以出讓方式取得土地使用權(quán)的應(yīng)提交： 土地使用合同書，根據(jù)土地使用合同書規(guī)定由權(quán)利人自行證地的，應(yīng)同時提交征地補償協(xié)議書；付清地價款證明。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （一）、綜合類 1房地產(chǎn)登記費是如何收取的？ 因為實行房地產(chǎn)一體化管理，所以我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （一）、綜合類 1申請房地產(chǎn)登記，申請人可否委托他人代理？ 由代理人辦理申請登記的，應(yīng)向登記機關(guān)提交申請人的委托書。一宗土地存在兩個或兩個以上權(quán)利人的，各權(quán)利人分別對該宗土地上的建筑物、附著物的所有權(quán)和擁有的土地使用權(quán)份額申請登記。 符合上列條件的，經(jīng)主管機關(guān)核準后，發(fā)給 《 房地產(chǎn)預算許可證 》 。 3業(yè)主公約 一份由業(yè)主承諾并對全部業(yè)主有約束力的有關(guān)物業(yè)使用、維修、保養(yǎng)方面的權(quán)利及義務(wù)的行為準則。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 （五）、其他相關(guān)概念 2使用面積 是指建筑物各層平面中直接為行產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。 人口毛密度 人口毛密度＝小區(qū)內(nèi)總居住人數(shù) /小區(qū)內(nèi)占地面積（公頃）。 居住小區(qū)總用地 是包括住宅總用地，公共建筑設(shè)施總用地，道路、廣場用地、庭院、綠化用地的總和。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 （四）、成套房屋建筑面積的測算 不計入共有建筑面積的內(nèi)容有： ? 獨立使用的地下室、車棚、車庫；作為人防工程的地下室、避難室（層）；用作公共休憩、綠化等場所的架空層；為建筑造型而建、但無實用功能的建筑面積。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 （四）、成套房屋建筑面積的測算 套內(nèi)墻體面積的計算 套內(nèi)墻體面積 ： 指套內(nèi)使用空間周圍的圍護或承重墻體或其他承重支撐體所占地面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（不包括山墻