【正文】 市場是由國家壟斷的市場） 房地產(chǎn)二級(jí)市場 （二級(jí)市場即售租市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場） 房地產(chǎn)三級(jí)市場 （三級(jí)市場即二手房市場，是購買房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場。 土地使用年限 是指政府以拍買、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)補(bǔ)請(qǐng)地價(jià)后，繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權(quán)由政府無償收回。 土地所有制分為 全民所有制（即國家所有） 和 勞動(dòng)群眾集體制（即集體所有） 兩種形式。 建筑物 一般具備、包含或提供人類居住功能的人工建造物。是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）。 土地開發(fā) 是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地。因此，同一宗房地產(chǎn)，其土地與地上建筑物的所有權(quán)往往是不一致的。 另外，加油站、加氣站用地為二十年。 二、《建筑用地規(guī)劃許可證》 建設(shè)單位向土地管理部門申請(qǐng)征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。 【建筑紅線】 是指城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物或構(gòu)筑物（如外墻、臺(tái)階等）靠臨街面的界線，又稱建筑控制線。 【公攤系數(shù)】 公攤面積 /套內(nèi)面積 【公攤率】 我們平時(shí)口頭上所說的公攤，就是指公攤率。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層 住宅容積率應(yīng)不超過 5，多層住宅應(yīng)不超過 2。而綠地率要算覆土 綠地，因此空中花園是不算綠地率的。居室是家庭的 領(lǐng)地 ，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無余。 【尾房】 尾房又稱掃尾房。建設(shè)用地采取行政劃撥方式供應(yīng)，優(yōu)先給予辦理有關(guān)手續(xù)。個(gè)人購買的新竣工的商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房及單位自建住房，辦完產(chǎn)權(quán)證后，再次上市買賣，這些都稱為二手房。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。通常是在購房者與開發(fā)商就房屋買賣的意向初步達(dá)成協(xié)議后，支付訂金即取得在此期限內(nèi)的優(yōu)先購買權(quán)，在約定的時(shí)間內(nèi)，賣方不得將該房屋售予他人。職工個(gè)人繳存的住房公積金以及單位為其繳存的住房公積金，實(shí)行專戶存儲(chǔ)，歸職工個(gè)人所有。 建筑及產(chǎn)品形態(tài) 一、建筑物的分類（按建筑材料分）： 磚木結(jié)構(gòu) ：這類房屋的主要承重構(gòu)件用磚、木構(gòu)成。此結(jié)構(gòu)用于高層或大跨度房屋建筑中。屋架與柱的頂端為鉸接（通常為焊接或螺栓連接），而柱的下端嵌固于基礎(chǔ)內(nèi)。公寓式住宅一般建筑在大城市里，多數(shù)為高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺(tái)等等；還有的附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家屬中短期租用。躍復(fù)式的層高介于躍層和復(fù)式之間。目前，國內(nèi)建造的的退臺(tái)式住宅都通常屬于中高檔住宅。 SOHO 小型辦公、在家里辦公的 意思 。 是高新產(chǎn)業(yè)最集中的區(qū)域。居民私人及非經(jīng)營性售房、租房、換房廣告，不適用本規(guī)定。 第九條 房地產(chǎn)廣告中對(duì)價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。 第十五條 房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計(jì)效果圖或者模型照片的，應(yīng)當(dāng)在廣告中 注明。 第一條 為了制止有獎(jiǎng)銷信活動(dòng)中的不正當(dāng)競爭行為，根據(jù)《中華人民共和國反 不正當(dāng)競爭法》（以下簡稱《反不正當(dāng)競爭法》）的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)定。 （四）其他欺騙性有獎(jiǎng)銷售行為。屬于非現(xiàn)場即時(shí)開獎(jiǎng)的抽獎(jiǎng)式有獎(jiǎng)銷售，告知事項(xiàng)還應(yīng)當(dāng)包括開獎(jiǎng)的時(shí)間、地點(diǎn)、方式和通知中獎(jiǎng)?wù)叩臅r(shí)間、方式。 房地產(chǎn)開發(fā)流程 房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程 一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)經(jīng)營行為如何？ 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 資源獲取 資源加工 資源流通 及再流通 房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再分配及流通： 政府流向開發(fā)商 、 開發(fā)商流向消費(fèi)者 、 消費(fèi)者之間的轉(zhuǎn)移 。通常而言，由于板樓的面寬充裕，因而戶型設(shè)計(jì)更容易出精品。 板樓 點(diǎn)式樓一般是高層，以電梯為中心，圍繞著很多戶型，朝北、朝南、朝東、朝西的都有，所以有部分戶型終年不見太陽，俗稱桶子樓，也稱塔樓。點(diǎn)式樓每層的住戶多為 6戶以上，甚至高達(dá) 12戶，數(shù)百戶人家擠在一棟大點(diǎn)式樓里，居住環(huán)境當(dāng)然不如板樓優(yōu)越。 蝶式樓 “點(diǎn)板結(jié)合”的建筑形態(tài)，又叫品字樓。促銷 答謝2 0 1 2 年2 0 1 1 年4 月內(nèi)部認(rèn)購6 月強(qiáng)銷一期一期開盤8 月二期認(rèn)籌4 月 16 日二期發(fā)售二期 開盤10 月 16 日5 月三期發(fā)售 強(qiáng)銷二期5 月 19 日三期 開盤清盤市場蓄水強(qiáng)勢銷售二期試水銷速提升解籌 強(qiáng)銷認(rèn)籌 強(qiáng)銷封盤五洲國際購物公園銷售計(jì)劃推進(jìn)表順勢而上內(nèi)部認(rèn)購 強(qiáng)銷月 月月咨詢登記震撼入市住博會(huì)月前期準(zhǔn)備年月完美收官提示：根據(jù)目前寶雞商業(yè)地產(chǎn)市場走勢和城內(nèi)銷售情況并結(jié)合項(xiàng)目自身質(zhì)素，本項(xiàng)目三樓均價(jià)可達(dá) 元，二樓均價(jià) 元，一樓門面均價(jià)元左右，負(fù)一層均價(jià) 元。 點(diǎn)板式：開發(fā)商自己造的詞，畫條直線然后在直線上打 2個(gè) X，這叫點(diǎn)板式，其實(shí)根本就不是什么點(diǎn)板式，這就是點(diǎn)式房子的其中一種而已。 點(diǎn)式樓 板樓 點(diǎn)式樓 蝶式建筑一般是“半蝶半塔，戶戶緊密相連，像張開翅膀的蝴蝶，蝶式建筑以其良好的融合性，匯集了塔樓和板樓的一些優(yōu)點(diǎn)，它的共攤面積比塔樓少，采光通風(fēng)又優(yōu)于塔樓。 ，抗震性好。 板樓戶型的使用率通常高達(dá) 90%以上，而塔樓戶型的使用率通常僅為75%，因?yàn)樗莾?nèi)的電梯井、候梯廳、變配電機(jī)房等都將作為公共面積攤到每個(gè)業(yè)主的頭上。（一介莽夫） 地塊分析 市場態(tài)勢 售價(jià)預(yù)測 開發(fā)模式 利潤預(yù)期 初步地價(jià) 地價(jià)變量 變量分析 變量分析 最高競拍價(jià) 最可能地價(jià) 最樂觀地價(jià) 競爭對(duì)手分析 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 起競價(jià)格 過程加價(jià) 策略加價(jià) 場外公關(guān) 傳統(tǒng)價(jià)格模型 合理價(jià)格模型 企業(yè)如何在招牌掛中為自己謀利？ ?設(shè)定競拍門坎：資金門坎、資質(zhì)門坎； ?改變用地條件：附帶諸多規(guī)劃條件如加酒店、降容積率、配套公建； ?帶方案拍賣：設(shè)定方案或者要求短期給出方案； ?人為因素：搞定拍賣師（敲錘）、搞定政府（返利）、搞定對(duì)手（給錢）。 違反本規(guī)定第六條，隱瞞事實(shí)真相的，視為欺騙性有獎(jiǎng)銷售，比照前款規(guī)定處理。 以非現(xiàn)金的物品或者其他經(jīng)濟(jì)利益作獎(jiǎng)勵(lì)的，按照同期市場同類商品或者服務(wù)的正常價(jià)格折算其金額。 經(jīng)政府或者政府有關(guān)部門依法批準(zhǔn)的有獎(jiǎng)募捐及其他彩票發(fā)售活動(dòng)，不適用本規(guī) 定。 第十九條 房地產(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定；涉及 尚未實(shí)現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。 第十二條 房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應(yīng)當(dāng)表明是建筑面積或者使用面積。 第六條 房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告，必須載明以下事項(xiàng)： （一） 開發(fā)企業(yè)名稱； （二） 中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱； （三） 預(yù)售或者銷售許可證書號(hào)。是一個(gè)集酒店、辦公樓、生態(tài)公園、購物、會(huì)所、高尚住宅于一體的城市綜合體。如北京的萬達(dá)廣場、國貿(mào)商圈。 更深層次引申為格調(diào)、階層、同一圈子的人群等 , CLASS也可以代表新貴，是實(shí)力、財(cái)富族群的象征，也是一種非比尋常的藝術(shù)創(chuàng)造手法，完美的詮釋出一個(gè)經(jīng)典、時(shí)尚的新貴階層精神歸屬地。還有的利用地形地勢的高差在坡地上設(shè)計(jì)錯(cuò)層式住宅，可以減少挖土的土方量。 現(xiàn)在市場上的復(fù)式層高已經(jīng)達(dá)到 。②戶內(nèi)生活設(shè)施完善，既減少了住戶間的相互干擾，又能適應(yīng)多種氣候條件。因此，屋蓋、樓層的荷載均由承重墻承擔(dān)；墻下有基礎(chǔ)，基礎(chǔ)下為地基，全部荷載由墻、基礎(chǔ)傳到地基上。這種結(jié)構(gòu)多用于層數(shù)不多（六層以下）的民用建筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式。 單套（棟）建筑面積在 144平方米以下為普通住宅，超過 144平方米（含 144平方米）為非普通住宅。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯(cuò)，無論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。 【基價(jià)】 基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。 【安居房】 指實(shí)施國家“安居（或康居）工程”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用 房的一類）。也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 【凈高】 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值 。對(duì)購房者而言，綠化率高為好。 公攤系數(shù)就是 20/80，即 25%。 例如：開發(fā)商拿到 100畝開發(fā)土地，則其項(xiàng)目的占地面積為 667㎡ 100畝 =66700㎡ 【 建筑面積 】 包含了房屋居住可用的實(shí)用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等。 六、“兩書” 《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》 名詞解釋 【 宗地 】 是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。 土地的分類： 生地（指空間地、田地、未開墾地等不具備