“海上?！辈邉潏?bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 臺(tái)灣，新加坡，日本等地進(jìn)行展示，并對(duì)其中眾多的私募基金進(jìn)行游說(shuō)，引入loft,進(jìn)行獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作，形成獨(dú)立的信托資產(chǎn)。針對(duì)海上海項(xiàng)目所提出的“泛文化會(huì)所”是指除了原有的服務(wù)平臺(tái)體系，我們還加入了文化服務(wù)平臺(tái)體系，加強(qiáng)了附加值的含金量。投放原則：1．量：開(kāi)盤(pán)期、強(qiáng)銷(xiāo)期高密度集中投放，采用彩色版面；持續(xù)期平穩(wěn)投放；清盤(pán)期結(jié)合促銷(xiāo)手段靈活投放2．線(xiàn)：兩種組團(tuán)――電視、報(bào)紙和戶(hù)外結(jié)合 主線(xiàn)――衛(wèi)星電視、新民晚報(bào)、解放日?qǐng)?bào)、網(wǎng)絡(luò), 輔線(xiàn)――新聞晨報(bào)、房地產(chǎn)時(shí)報(bào)、文匯報(bào)、戶(hù)外導(dǎo)示、電臺(tái)，向海外及境外人士發(fā)行的雜志參加各種國(guó)際性的房地產(chǎn)展示會(huì)，并組織境外買(mǎi)家的看房團(tuán)。對(duì)于工作執(zhí)行中將會(huì)遇到的難點(diǎn)，我們將與甲方及各合作方，努力做到提前準(zhǔn)備，全力排除，使項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣執(zhí)行工作能夠按最大效果去落地、執(zhí)行，以保證項(xiàng)目的成功運(yùn)作。傳播上不區(qū)分“一期”、“二期”、“三期”，而是統(tǒng)一“海上?！毙蜗?。3）住宅除了制作特色房型的現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景樣板示范單元，還可以與商業(yè)和LOFT進(jìn)行互動(dòng)，進(jìn)行相應(yīng)的優(yōu)惠返還。在推廣loft階段，制作一間大面積空間的LOFT樣板示范單元，以立剖面的形式展現(xiàn)居住和辦公為一體的空間布置格局，同時(shí)，整個(gè)示范單元一半透明一半實(shí)體，實(shí)體與透明部分結(jié)合的地方露處建筑材料，可以供消費(fèi)者參觀(guān)；同時(shí)輔助計(jì)算機(jī)的全息圖像技術(shù)，進(jìn)行建筑體的全面展示，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目都適用。內(nèi)外兩手穩(wěn)定增進(jìn)客戶(hù)源。集中兵力，產(chǎn)品宣傳突然爆發(fā)，數(shù)月積累的客戶(hù)促成集中成交，形成“火爆開(kāi)盤(pán)”。是一次前所未有的思想解放和啟蒙運(yùn)動(dòng)，文學(xué)革命是新文化運(yùn)動(dòng)的一個(gè)主要內(nèi)容。在文化營(yíng)銷(xiāo)中，我們堅(jiān)持以下幾點(diǎn)：A文化的多元性：本項(xiàng)目文化主線(xiàn)的訴求點(diǎn)是“上海國(guó)際化大都市生活、新文化的演繹”，它應(yīng)該是一種多元的文化表現(xiàn)，它應(yīng)該體現(xiàn)出項(xiàng)目平和、包容的氣質(zhì)，從多個(gè)角度去闡釋都市生活；B文化的邏輯性：文化的多元性并不意味著完全的發(fā)散，而是沿著“人——生活——行為——空間”這樣一個(gè)總體的邏輯關(guān)系來(lái)演繹，文化演繹的最終歸結(jié)是要落在對(duì)一種居所文化的探究；C文化的符號(hào)性：延續(xù)著文化演繹的整體邏輯性，在選取文化元素時(shí)，要選擇那些帶有符號(hào)性質(zhì)的文化元素，需要從上海傳統(tǒng)文化、閑情文化、先鋒文化這三個(gè)方向進(jìn)行文化挖掘；E文化的事件性：文化的傳播，需要事件性的刺激點(diǎn)來(lái)展開(kāi)，而且是帶有一種社會(huì)性的文化事件. 4）分階段營(yíng)銷(xiāo)本案以整盤(pán)概念入市，在短時(shí)間內(nèi)要完成“去化”和“塑造”這兩大任務(wù)?？偛呗陨罘绞剿茉欤ㄔ瓌?chuàng)新文化的國(guó)際化生活方式）＋板塊啟動(dòng)（項(xiàng)目區(qū)域生活圈）+產(chǎn)品啟動(dòng)（海上海）我們的任務(wù)是將“海上海”捆綁在“新文化地產(chǎn)”基座上通過(guò)“嶄新國(guó)際生活圈”這個(gè)超級(jí)發(fā)射架用“原創(chuàng)建筑文化底蘊(yùn)的國(guó)際化生活”做點(diǎn)燃器，對(duì)外發(fā)射。 根據(jù)本案23年的時(shí)間跨度，必須有一個(gè)經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)主品牌。核心理念軌跡產(chǎn)品主線(xiàn)主力訴求點(diǎn)：新文化地產(chǎn)原創(chuàng)建筑新居所文化主線(xiàn)支撐：專(zhuān)業(yè)概念上：強(qiáng)化原創(chuàng)文化建筑的概念，使其區(qū)別于普通建筑的概念；市場(chǎng)形象上：突出上海第一大型原創(chuàng)文化社區(qū)的高端市場(chǎng)形象；產(chǎn)品形象上：表現(xiàn)一種時(shí)尚，前衛(wèi)，原創(chuàng)，富有空間感的，立體的；居住感受上：描述一種新的建筑居所文化，它區(qū)別于傳統(tǒng)建筑居所，是根據(jù)現(xiàn)代人文化生活特征而設(shè)計(jì)，它融生活性、景觀(guān)性、功能性和文化性于一體；同時(shí)也將闡述，海上劇場(chǎng)電影與建筑的關(guān)系；海上講堂文學(xué)與建筑的關(guān)系；海上鐘樓音樂(lè)繪畫(huà)與建筑的關(guān)系，使得新文化的內(nèi)涵具體化，內(nèi)容化，從而引申到文化這條主線(xiàn)上來(lái)。在都市中快速而自由的切換。l 時(shí)間的競(jìng)爭(zhēng)者 他們可以在兩天之內(nèi)往返于三個(gè)相距1000公里以上的城市，但勻出一個(gè)完整的時(shí)間去影院看部電影對(duì)他們卻是一種奢侈，時(shí)間對(duì)這一人群來(lái)說(shuō)，是伙伴，但更是競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手，他們只有不斷的“戰(zhàn)勝”時(shí)間，才能獲得更大的空間。寫(xiě)字樓作為一個(gè)比較特殊的產(chǎn)品，決定了它的客戶(hù)類(lèi)型。本案的客戶(hù)群較多的為此類(lèi)型。l 金領(lǐng)階層這個(gè)階層的人士年收入已基本達(dá)到10萬(wàn)元以上，具有較強(qiáng)的社會(huì)優(yōu)越感。優(yōu)勢(shì)吸引法：購(gòu)買(mǎi)力旺盛的中壯年人可以承受65萬(wàn)元以上的總價(jià)；中壯年人感性購(gòu)房占很大比例，憑借廣泛而細(xì)致的廣告宣傳可以打破其區(qū)域概念及風(fēng)格喜好；具有一定閑錢(qián)的中壯年人升值意識(shí)極強(qiáng)。商業(yè)街與中心住宅區(qū)的間隔較小，容易造成商業(yè)區(qū)域的嘈雜影響住宅區(qū)的住戶(hù)，這個(gè)建議用種植高大樹(shù)種和進(jìn)行植物景觀(guān)屏障的手法予以解決?！百I(mǎi)房買(mǎi)環(huán)境、買(mǎi)房買(mǎi)服務(wù)、買(mǎi)房買(mǎi)享受”成為購(gòu)房人的首選目標(biāo)。基于目前無(wú)品牌狀況的市場(chǎng)半徑，有效目標(biāo)消費(fèi)群相對(duì)不足。目前本案所在區(qū)域人氣不足，未形成真正的文化生活中央?yún)^(qū)概念。5）開(kāi)發(fā)商品牌：開(kāi)發(fā)商上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司是著名的房地產(chǎn)企業(yè)，已經(jīng)開(kāi)發(fā)的完成的項(xiàng)目包括：金鐘廣場(chǎng)，上海實(shí)業(yè)中心，玉佛城，瑞南新苑，冠都公寓，上海之窗御景園，上海之窗黃浦新苑等眾多上海知名地產(chǎn)項(xiàng)目。3）建筑風(fēng)格與規(guī)模：本項(xiàng)目擁有23萬(wàn)平方米建筑面積的體量，在區(qū)域范圍內(nèi)單個(gè)項(xiàng)目可以說(shuō)是獨(dú)占鰲頭的，同時(shí)包含了商業(yè)，辦公LOFT，住宅三種類(lèi)型的產(chǎn)品，組合成了一個(gè)完整的街區(qū)。ACCA KAPPA教會(huì)我們肥皂應(yīng)該有什么樣的泡沫。Ludwig Mies Vander Roche教會(huì)我們?nèi)绾螌⑼尾堪仓迷谒陌腿〖{椅子上。2）區(qū)域大配套：項(xiàng)目周邊目前暫時(shí)還缺大型的商業(yè)配套設(shè)施，眾多便民的日常生活配套較為完整，但多存在于新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)商業(yè)裙房中，店面規(guī)模都較小，本項(xiàng)目的大型的商業(yè)街將為項(xiàng)目所處區(qū)域提供大型的商業(yè)設(shè)施配套，影響和輻射周邊區(qū)域居民的消費(fèi)，帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)文化的發(fā)展。Loft辦公樓作為本區(qū)域特有的產(chǎn)品，LOFT空間給與業(yè)主有了想象的大空間，住宅全部精裝修，房型富有特色，水景，街景，藝術(shù)小品等構(gòu)成了項(xiàng)目的景觀(guān)系統(tǒng)。劣勢(shì)：目前地段板塊還未突破上海市楊浦區(qū)的概念，對(duì)于海外買(mǎi)家有一定的阻力。風(fēng)險(xiǎn)：同期市場(chǎng)盤(pán)量大，各盤(pán)大投入、大手筆營(yíng)銷(xiāo)和傳播手法已經(jīng)初露端倪，本案將面臨較為嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)局面。這一切是由房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均衡關(guān)系，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)化，個(gè)人
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