【正文】 .........................................206 上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司 組織管理手冊(cè) 文件編號(hào) SHCF/OSWI002 版本 /修訂 A/0 上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司管理體系文件 2 第一部分 、 手冊(cè)說(shuō)明 本手冊(cè)用以說(shuō)明公司的組織關(guān)系、權(quán)責(zé)結(jié)構(gòu)和崗位職責(zé)，是公司組織管理的基本文件。 ? 體現(xiàn)行業(yè)特點(diǎn)的原則 房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資源整合型的行業(yè)，正 整個(gè)價(jià)值鏈上有大量的環(huán)節(jié)是采用外包或借助專業(yè)公司的力量來(lái)完成，而且它具有項(xiàng)目型的特點(diǎn)，公司的業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)運(yùn)作是有一個(gè)個(gè)具體的項(xiàng)目組成，同時(shí)公司運(yùn)作時(shí)會(huì)牽涉到大量資金和其他資源的管理，具有很高的風(fēng)險(xiǎn)，因此在組織設(shè)計(jì)時(shí)要充分考慮這些因素。 運(yùn)作模式的選擇 房地產(chǎn)公司通常會(huì)采用職能制、矩陣制和純項(xiàng)目公司制三種運(yùn)作模式。 項(xiàng)目公司人員分為兩類，一類為長(zhǎng)駐項(xiàng)目公司人員，接受項(xiàng)目總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)，一類為直接服務(wù)于項(xiàng)目公司的職能部門人員，接受雙重原職能部門和項(xiàng)目總經(jīng)理的雙重領(lǐng)導(dǎo)，在職能部門人員中，財(cái)務(wù)與營(yíng)銷人員采用總部直接派駐的形式進(jìn)行管理。 2. 部門日常工作管理 ? 配合完成公司對(duì)相關(guān)部門的績(jī)效考核工作； ? 負(fù)責(zé)本部門員工的關(guān)鍵績(jī)效考核指標(biāo)的建立； ? 根據(jù)公司績(jī)效管理制度及考核指標(biāo)，負(fù)責(zé)本部門員工的績(jī)效考評(píng)工作； ? 負(fù)責(zé)部門預(yù)算項(xiàng)目的編制、控 制及執(zhí)行； ? 負(fù)責(zé)本部門各類統(tǒng)計(jì)報(bào)表的編制、匯總及上報(bào)工作； ? 配合公司行政部對(duì)本部門所使用的設(shè)施、設(shè)備及辦公用品進(jìn)行日常維護(hù)、管理工作； ? 負(fù)責(zé)提出本部門的培訓(xùn)需求，并配合行政部進(jìn)行培訓(xùn)實(shí)施； ? 負(fù)責(zé)組織本部門員工的內(nèi)部業(yè)務(wù)日常培訓(xùn)和崗位培訓(xùn)； ? 負(fù)責(zé)本部門有關(guān)資料文件的起草、歸檔工作。 ? 負(fù)責(zé)建立對(duì)直接采購(gòu)供應(yīng)商的評(píng)價(jià)流程，并定期組織評(píng)價(jià)，建立和維護(hù)合格供應(yīng)商清單； ? 負(fù)責(zé)組織成本管理部、項(xiàng)目公司、工程技術(shù)部等相關(guān)部門 /人員對(duì)工程供方進(jìn)行資質(zhì)預(yù)審； ? 負(fù)責(zé)對(duì)供貨不合格供應(yīng)商的信息反饋和督促整改。 3 會(huì)計(jì)核算與資金管理 ? 從貨幣角度如實(shí)記錄、反映公司業(yè)務(wù)活動(dòng)和資產(chǎn)債務(wù)情況；按規(guī)定準(zhǔn)確及時(shí)地向集團(tuán)、稅務(wù)局等外部單位提供會(huì)計(jì)報(bào)表； ? 負(fù)責(zé)支出管理、費(fèi)用報(bào)銷，日常借款、業(yè)務(wù)性款項(xiàng)支付、有價(jià)單證、現(xiàn)金管理等各種財(cái)務(wù)收支辦理； ? 負(fù)責(zé)公司會(huì)計(jì)檔案管理。 3 合約管理 ? 編制和修改企業(yè)的格式化合同； ? 合同法律知識(shí)培訓(xùn)； ? 合同簽訂前商務(wù)談判中的法律咨詢服務(wù)； ? 對(duì)項(xiàng)目公司權(quán)限內(nèi)的合同進(jìn)行定期檢查，法律指導(dǎo)； ? 組織合約履約情況的檢查。 ? 負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)計(jì) 單位設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度的管理以及限額設(shè)計(jì)的控制； ? 負(fù)責(zé)對(duì)因公司戰(zhàn)略方案調(diào)整所導(dǎo)致的相應(yīng)的設(shè)計(jì)調(diào)整； ? 參與項(xiàng)目公司、施工單位的施工圖技術(shù)交底。 負(fù)責(zé) 組織制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，公司管理體系建設(shè)和優(yōu)化，部門績(jī)效的評(píng)價(jià)，保證整體管理工作的有效性，提高公司效率和競(jìng)爭(zhēng)力。 人員招聘和選派 ? 制定招聘計(jì)劃和實(shí)施招聘，為總部和項(xiàng)目公司供給人才； ? 為項(xiàng)目公司配備中層以上配備管理人員。 長(zhǎng)期投資管理 ? 根據(jù)公司整體發(fā)展戰(zhàn)略，結(jié)合項(xiàng)目拓展部、開發(fā)部及項(xiàng)目公司等提出的項(xiàng)目投資計(jì)劃，會(huì)同財(cái)務(wù)部共同編制各類投資計(jì)劃（年度和季度）。 短期投資管理 ? 根據(jù)證券市場(chǎng) 、債券市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)及其他金融市場(chǎng)等資本市場(chǎng)上各種 有價(jià) 證券的情況和其他投資對(duì)象的盈利能力編報(bào)短期投資計(jì)劃。 ? 研究目標(biāo)開發(fā)區(qū)域的宏觀環(huán)境和城市總體規(guī)劃等信息； ? 根據(jù)目標(biāo)地塊信息和公司市場(chǎng)開發(fā)戰(zhàn)略組織市場(chǎng)調(diào)查； ? 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查信息撰寫市調(diào)報(bào)告上報(bào)管理層。 ? 負(fù)責(zé)對(duì)營(yíng)銷策劃 /銷售代理公司的歸口管理，包括前期洽談 、業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估等。 資產(chǎn)管 理 ? 負(fù)責(zé)辦理各部門的固定資產(chǎn)的采購(gòu)審批手續(xù)、采購(gòu)以及登記建檔工作； ? 負(fù)責(zé)辦理各部門的固定資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移 /報(bào)廢手續(xù)； ? 牽頭組織固定資產(chǎn)的盤點(diǎn)； ? 負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)的日常維護(hù)和臺(tái)帳管理； 部門總 經(jīng)理 文秘崗 檔案管理崗 信息系統(tǒng)崗 后勤崗 上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司 組織管理手冊(cè) 文件編號(hào) SHCF/OSWI002 版本 /修訂 A/0 上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司管理體系文件 35 ? 對(duì)項(xiàng)目公司的固定資產(chǎn)檢查。 項(xiàng)目發(fā)展投資委員會(huì) 主要負(fù)責(zé)對(duì)公司長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略和重大投資決策進(jìn)行研究并提出建議 ? 對(duì)公司長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)行研究并提出建議： ? 對(duì) 公司的 重大 項(xiàng)目投資 方案進(jìn)行研究并提出建議； ? 對(duì)《公司章程》規(guī)定須經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)的重大資本運(yùn)行、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目進(jìn)行研究并提出建議； ? 對(duì)其他影響公 司發(fā)展的重大事項(xiàng)進(jìn)行研究并提出建議； ? 對(duì)以上事項(xiàng)的實(shí)施進(jìn)行檢查； ? 董事會(huì)授權(quán)的其他事宜。 項(xiàng)目工程策劃 ? 參與項(xiàng)目前期方案的評(píng)審工作； ? 組織相關(guān)部門編制項(xiàng)目總體控制計(jì)劃，并負(fù)責(zé)組織評(píng)審發(fā)布； 擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)期間的溝通聯(lián)系 ? 負(fù)責(zé)編制擴(kuò)初施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書，提出設(shè)計(jì)要求； ? 負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度、建安成本等的控制，并接受工程部的監(jiān)控； ? 根據(jù)項(xiàng)目總體計(jì)劃中設(shè)計(jì)工作計(jì)劃的要求，協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位開展擴(kuò)初 及施工圖設(shè)計(jì)工作； ? 組織設(shè)計(jì)單位、施工單位的施工圖技術(shù)交底； ? 組織包括政府職能部門在內(nèi)的相關(guān)內(nèi)外部的單位對(duì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)的評(píng)審工作； 部門 經(jīng)理 土建工程師 報(bào)建與配套崗 管道工程師 電氣工程師 上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司 組織管理手冊(cè) 文件編號(hào) SHCF/OSWI002 版本 /修訂 A/0 上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司管理體系文件 40 ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目全過(guò)程的與設(shè)計(jì)單位的溝通聯(lián)系。 ? 監(jiān)督施工單位建立符合公司品牌形象的工地環(huán)境。 成 本動(dòng)態(tài)管理 ? 負(fù)責(zé)收集、整理項(xiàng)目公司范圍的有關(guān)成本信息； ? 負(fù)責(zé)建立項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本信息臺(tái)帳； ? 負(fù)責(zé)定期對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行監(jiān)控，超出預(yù)期成本變動(dòng)范圍的情況反饋成本管理部。 樣板間管理 ? 負(fù)責(zé)組織樣板間布置方案策劃和評(píng)審； ? 負(fù)責(zé)組織樣板間的驗(yàn)收； ? 負(fù)責(zé)樣板間的使用管理和處置。 銷售代理選擇 ? 負(fù)責(zé)收集代理公司的資質(zhì)，并進(jìn)行資質(zhì)預(yù)審； ? 參與對(duì)代理公司的評(píng)選； ? 參與和代理公司的協(xié)議洽談。 項(xiàng)目公司預(yù)算管理 ? 在總部項(xiàng)目總體預(yù)算下，負(fù)責(zé) 項(xiàng)目公司內(nèi)部各部門的預(yù)算管理。 ? 負(fù)責(zé)印章管理 ? 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)公司一周會(huì)議安排，提供重大會(huì)議全程服務(wù)：會(huì)前準(zhǔn)備、會(huì)中服務(wù)、會(huì)后整理，包括遠(yuǎn)程會(huì)議的組織安排 ? 負(fù)責(zé)公司的名片管理 ? 負(fù)責(zé)為為出差國(guó)內(nèi)外的員工安排票務(wù)、住宿等事項(xiàng) ? 為集團(tuán)來(lái) 島員工安排住宿、回程機(jī)票等事項(xiàng) ? 負(fù)責(zé)為外派員工安排日常生活 ? 負(fù)責(zé)公司財(cái)產(chǎn)和日常的安全保衛(wèi)工作 ? 負(fù)責(zé)防水、防火、防盜、防竊安全宣傳及檢查督促 ? 負(fù)責(zé)日常車輛調(diào)配，車輛維護(hù)、駕駛員管理 /證照辦理；負(fù)責(zé)對(duì)駕駛員做行車安全管理及教育 ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司除工程采購(gòu)以外的其他物品的采購(gòu)工作 ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司辦公用品的管理 ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司的保潔管理 資產(chǎn)管理 ? 負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目公司的固定資產(chǎn)的采購(gòu)以及登記建檔工作； 上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司 組織管理手冊(cè) 文件編號(hào) SHCF/OSWI002 版本 /修訂 A/0 上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司管理體系文件 52 第五部分 、 職位說(shuō)明書 職位說(shuō)明書目錄 1) 成本管理部（ CB） 2) 招標(biāo)采購(gòu)部（ CG） 3) 財(cái)務(wù)部（ CW） 4) 法務(wù)部（ FW） 5) 開發(fā)部（ KF） 6) 工程技術(shù)部（ JS） 7) 企業(yè)管理部（ QG） 8) 人力資源部（ RL） 9) 投資管理部（ TZ） 10)項(xiàng)目拓展部（ XM） 11)營(yíng)銷部（ YX） 12)綜合協(xié)調(diào)部（ ZH） 13)項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部 14)項(xiàng)目公司工程部（ XMGC） 15)項(xiàng)目公司合約預(yù)算部（ XMHY） 16)項(xiàng)目公司銷售部（ XMXS） 17)項(xiàng)目公司綜合部（ XMZH） 上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司 組織管理手冊(cè) 文件編號(hào) SHCF/OSWI002 版本 /修訂 A/0 上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司管理體系文件 53 成本管理部職位說(shuō)明書 崗位清單： 部門總經(jīng)理 成本工程師 成本綜合管理 上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司 組織管理手冊(cè) 文件編號(hào) SHCF/OSWI002 版本 /修訂 A/0 上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司管理體系文件 54 成本管理部部門總經(jīng)理 崗位說(shuō)明書 崗位名稱 部門總經(jīng)理 所屬部門 成本管理部 直屬主管 城發(fā)公司副總裁 直屬下級(jí) 成本工程師、成本綜合管理 1. 基本目標(biāo)： 負(fù)責(zé)建立公司的成本管理體系，策劃和進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)和靜態(tài)管理，以及組織進(jìn)行成本分析與改進(jìn)，使本部門成為公司的項(xiàng)目成本控制中心，并通過(guò)部門工作的有序組織，制訂和落實(shí)成本管理計(jì)劃。 3 部 門職責(zé) 人力資源和計(jì)劃管理 ? 執(zhí)行總部人力資源政策； ? 制定權(quán)限范圍內(nèi)的人員薪酬制度，實(shí)施權(quán)限內(nèi)的薪酬考核； ? 制定招聘計(jì)劃，實(shí)施權(quán)限范圍內(nèi)的人才招聘； ? 對(duì)總部外派人員的日常管理（包括補(bǔ)貼、定期述職等）； ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司員工的假期管理、出差管理 ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司員工的考勤管理 ? 負(fù)責(zé)整理各部門工作計(jì)劃，并督促計(jì)劃的執(zhí)行； ? 負(fù)責(zé) ISO 體系 和公司其他管理制度的內(nèi)部培訓(xùn)和落實(shí)。 產(chǎn)權(quán)辦理 ? 負(fù)責(zé)辦理辦理商品房預(yù)售證 ； ? 負(fù)責(zé)辦理銷售后的相關(guān)產(chǎn)權(quán)辦理工作，包括：轉(zhuǎn)移登記、面積預(yù)測(cè)、面積實(shí)測(cè)、合同登記和兩書購(gòu)置等。 選擇代理公司時(shí)的職責(zé) 說(shuō)明：其中 － 可能根據(jù)代理協(xié)議的內(nèi)容和代理范圍的不同而有所不同。 售前管理 ? 負(fù)責(zé)組織銷售展臺(tái)、售樓處布置方案策劃與實(shí)施； ? 負(fù)責(zé)策劃和管理銷售環(huán)境； ? 負(fù)責(zé)有關(guān)銷售信息系統(tǒng)初始數(shù)據(jù)的錄入； ? 負(fù)責(zé)建立和培訓(xùn)銷售人員隊(duì)伍； ? 負(fù)責(zé)銷售的物料和資料的準(zhǔn)備。 預(yù)、結(jié)算管理 ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程預(yù)算、結(jié)算； ? 如果預(yù)結(jié)算外包，則負(fù)責(zé)推薦外包監(jiān)理公司，同時(shí)配合總部招標(biāo)采購(gòu)部參與外包方的招投標(biāo)和合同談判。 安全文明管理 ? 負(fù)責(zé)按安全文明管理的要求對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行管理。 其他 部門 經(jīng)理 出納 會(huì)計(jì) 上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司 組織管理手冊(cè) 文件編號(hào) SHCF/OSWI002 版本 /修訂 A/0 上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司管理體系文件 38 ? 印章、票據(jù)、合同管理、部門內(nèi)部管理； ? 協(xié)助總部取得土地使用權(quán)證； ? 需要時(shí)候，申請(qǐng)使用土地使用權(quán)證。 ? 項(xiàng)目發(fā)展委員會(huì)設(shè)主任委員（召集人）一名，由公司 總裁 擔(dān)任。 上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司 組織管理手冊(cè) 文件編號(hào) SHCF/OSWI002 版本 /修訂 A/0 上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司管理體系文件 34 綜合協(xié)調(diào)部部門職責(zé) 1. 崗位設(shè)置圖 為公司提供日常行政后勤服務(wù)，是公司的行政后勤與協(xié)調(diào)中心 公文管理 ? 負(fù)責(zé)公司的各類公文處理與文件督辦； ? 負(fù)責(zé)總部和項(xiàng)目公司之間的公文傳遞。 ? 負(fù)責(zé)籌建項(xiàng)目公司。 ? 負(fù)責(zé)完成公司股權(quán)性戰(zhàn)略投資人的合作事宜的處理。會(huì)同財(cái)務(wù)部根據(jù)每個(gè)季度報(bào)表分析，對(duì)公司持有的項(xiàng)目公司股權(quán)、資產(chǎn)或其他物業(yè)等的投資收益、現(xiàn)金流量作出整體分析等。 ? 負(fù)責(zé)評(píng)審其他部門提供的投資機(jī)會(huì)。 上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司 組織管理手冊(cè) 文件編號(hào) SHCF/OSWI002 版本 /修訂 A/0 上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司管理體系文件 26 人力資源部部門職責(zé) 根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需要，提供人力資源方面的有效支持；在企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)造良好的機(jī)制，為員工提供職業(yè)發(fā)展空間和能力素質(zhì)的提高機(jī)會(huì)。 技術(shù)資料管理 上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司 組織管理手冊(cè) 文件編號(hào) SHCF/OSWI002 版本 /修訂 A/0 上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司管理體系文件 23 ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)技術(shù)資料、文件的收集和管理； ? 負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目公司技術(shù)、施工資料管理的督促、檢查； ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目完成后歸檔資料的審核； 成本管理 ? 負(fù)責(zé)落實(shí)以公司目標(biāo)成本為限額的擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)； ? 負(fù)責(zé)監(jiān)控設(shè)計(jì)變更的成本，確保滿足目標(biāo)成本的要求； 工程合同管理 ? 負(fù)責(zé)監(jiān)督工程合同執(zhí)行工作，參與合同履約評(píng)估； ? 參與審核工程施工合同、材料采購(gòu)合同、顧問 服務(wù)合同； 其他事務(wù) ? 負(fù)責(zé)外圍工程技術(shù)專家團(tuán)的組建和管理。 上海上實(shí)城