【導(dǎo)讀】織管理的基本文件。它一共包括四個部分：。總部和項(xiàng)目公司之間的權(quán)限劃分框架。上下級關(guān)系、主要的職權(quán)、內(nèi)外溝通渠道、能力素質(zhì)要求等。這些權(quán)責(zé)的分配已經(jīng)在各業(yè)務(wù)流程中進(jìn)行了描述。崗位設(shè)置和權(quán)責(zé)設(shè)計(jì)或業(yè)務(wù)流程發(fā)生變化時，應(yīng)及時修訂本手冊。反應(yīng)企業(yè)戰(zhàn)略的原則。兼顧多區(qū)域運(yùn)作。體現(xiàn)行業(yè)特點(diǎn)的原則。織設(shè)計(jì)時要充分考慮這些因素。業(yè)部門完成，需要多方協(xié)調(diào)的環(huán)節(jié)盡量減少。計(jì)上盡可能的清晰和專業(yè)化，減少多頭負(fù)責(zé)。案的審核權(quán)限、采購權(quán)限、成本管理權(quán)限等，盡量減少責(zé)任的重疊。有關(guān)管控模式的詳細(xì)內(nèi)容請參看城發(fā)公司管控模式

　　

【正文】 ? 負(fù)責(zé)收集、輸入和維護(hù)客戶信息資料； ? 負(fù)責(zé)策劃、組織、實(shí)施客戶活動。 物業(yè)管理 ? 配合做好竣工項(xiàng)目的驗(yàn)收和交接工作； ? 組織開展物業(yè)管理工作，制定管理?xiàng)l例并監(jiān)督執(zhí)行； ? 客戶投訴與處理； ? 物業(yè)費(fèi)用的合理支配與運(yùn)用。 產(chǎn)權(quán)辦理 上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司 組織管理手冊 文件編號 SHCF/OSWI002 版本 /修訂 A/0 上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司管理體系文件 46 ? 負(fù)責(zé)辦理辦理商品房預(yù)售證 ； ? 負(fù)責(zé)辦理銷售后的相關(guān)產(chǎn)權(quán)辦理工作，包括 ：轉(zhuǎn)移登記、面積預(yù)測、面積實(shí)測、合同登記和兩書購置等。 選擇代理公司時的職責(zé) 說明：其中 － 可能根據(jù)代理協(xié)議的內(nèi)容和代理范圍的不同而有所不同。 營銷策劃 ? 在總部營銷部的指導(dǎo)下，組織實(shí)施項(xiàng)目營銷計(jì)劃； ? 根據(jù)公司的招商計(jì)劃，編制招商方案，并組織實(shí)施。 銷售代理選擇 ? 負(fù)責(zé)收集代理公司的資質(zhì)，并進(jìn)行資質(zhì)預(yù)審； ? 參與對代理公司的評選； ? 參與和代理公司的協(xié)議洽談。 銷售代理管理 ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售全過程的溝通聯(lián)系； ? 負(fù)責(zé)監(jiān)督代理公司按照代理協(xié)議開展銷售工作，并對銷售過程進(jìn)行監(jiān)控。 銷 售信息的管理 ? 負(fù)責(zé)收集銷售代理公司提供的有關(guān)銷售信息，并對信息進(jìn)行初步分析； ? 負(fù)責(zé)定期將銷售情況的分析結(jié)果反饋總部營銷部。 客戶投訴處理 ? 負(fù)責(zé)接收客戶的各種投訴 ； ? 負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)相關(guān)專業(yè)部門處理客戶投訴，并進(jìn)行跟蹤 ； ? 負(fù)責(zé)對客戶投訴處理的結(jié)果進(jìn)行回訪 ； ? 負(fù)責(zé)記錄客戶投訴信息，并管理客戶投訴檔案 ； ? 負(fù)責(zé)定期對客戶投訴進(jìn)行分析。 客戶滿意度調(diào)查與客戶關(guān)系管理 ? 組織開展公司的客戶滿意度調(diào)查活動； ? 負(fù)責(zé)對顧客滿意度調(diào)查結(jié)果的分析和定期向管理層報(bào)告 ； 上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司 組織管理手冊 文件編號 SHCF/OSWI002 版本 /修訂 A/0 上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司管理體系文件 47 ? 負(fù)責(zé)收集、輸入和維護(hù)客戶信息資料； ? 負(fù)責(zé)策劃、組織、 實(shí)施客戶活動。 ? 物業(yè)費(fèi)用的合理支配與運(yùn)用。 產(chǎn)權(quán)辦理 ? 負(fù)責(zé)辦理辦理商品房預(yù)售證 ； ? 負(fù)責(zé)辦理銷售后的相關(guān)產(chǎn)權(quán)辦理工作，包括：轉(zhuǎn)移登記、面積預(yù)測、面積實(shí)測、合同登記和兩書購置等。 物業(yè)管理 ? 配合做好竣工項(xiàng)目的驗(yàn)收和交接工作； ? 組織開展物業(yè)管理工作，制定管理?xiàng)l例并監(jiān)督執(zhí)行； ? 客戶投訴與處理； 上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司 組織管理手冊 文件編號 SHCF/OSWI002 版本 /修訂 A/0 上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司管理體系文件 48 項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部部門職責(zé) 1. 崗位設(shè)置圖 在總部財(cái)務(wù)部的指導(dǎo)下完成職權(quán)范圍內(nèi)的財(cái)務(wù)收支管理、會計(jì)核算和其他財(cái)務(wù)管理事宜。 項(xiàng)目公司預(yù)算管理 ? 在總部項(xiàng)目總體預(yù)算下，負(fù)責(zé) 項(xiàng)目公司內(nèi)部各部門的預(yù)算管理。 會計(jì)核算與資金管理 ? 從貨幣角度如實(shí)記錄、反映公司業(yè)務(wù)活動和資產(chǎn)債務(wù)情況；按規(guī)定準(zhǔn)確及時地向集團(tuán)公司、稅務(wù)局等外部單位提供會計(jì)報(bào)表； ? 負(fù)責(zé)支出管理、費(fèi)用報(bào)銷，日常借款、業(yè)務(wù)性款項(xiàng)支付、有價單證、現(xiàn)金管理等各種財(cái)務(wù)收支辦理； ? 負(fù)責(zé)公司會計(jì)檔案管理。 稅務(wù)管理 ? 負(fù)責(zé)公司稅務(wù)籌劃； ? 負(fù)責(zé)納稅申報(bào)、稅款繳納等各項(xiàng)事務(wù)辦理。 按揭辦理 ? 聯(lián)系按揭銀行、報(bào)送按揭資料、保證按揭款及時到賬。 其他 ? 印章、票據(jù)、合同管理、部門內(nèi)部管理； 部門 經(jīng)理 出納 會計(jì) 上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司 組織管理手冊 文件編號 SHCF/OSWI002 版本 /修訂 A/0 上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司管理體系文件 49 ? 協(xié)助總部取得土地使用權(quán)證；需要 時候，申請使用土地使用權(quán)證。 上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司 組織管理手冊 文件編號 SHCF/OSWI002 版本 /修訂 A/0 上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司管理體系文件 50 項(xiàng)目公司綜合部部門職責(zé) 在總部綜合協(xié)調(diào)部的指導(dǎo)下，為項(xiàng)目公司提供包括人力資源、行政后勤服務(wù)與日常管理。 3 部 門職責(zé) 人力資源和計(jì)劃管理 ? 執(zhí)行總部人力資源政策； ? 制定權(quán)限范圍內(nèi)的人員薪酬制度，實(shí)施權(quán)限內(nèi)的薪酬考核； ? 制定招聘計(jì)劃，實(shí)施權(quán)限范圍內(nèi)的人才招聘； ? 對總部外派人員的日常管理（包括補(bǔ)貼、定期述職等）； ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司員工的假期管理、出差管理 ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司員工的考勤管理 ? 負(fù)責(zé)整理各部門工作計(jì)劃，并督促計(jì)劃的執(zhí)行； ? 負(fù)責(zé) ISO 體系 和公司其他管理制度的內(nèi)部培訓(xùn)和落實(shí)。 行政后勤管理 ? 負(fù)責(zé)策劃組織好公司各類對外活動 ? 協(xié)助集團(tuán)各項(xiàng)重大活動安排、落實(shí) ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司的各類接待事務(wù) 部門 經(jīng)理 文秘崗 行政人事崗 后勤崗 檔案管理崗 上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司 組織管理手冊 文件編號 SHCF/OSWI002 版本 /修訂 A/0 上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司管理體系文件 51 ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司的各類公文處理與文件督辦； ? 負(fù)責(zé)總部和項(xiàng)目公司之間的公文傳遞； ? 起草公司各類公文 ? 負(fù)責(zé)辦好公司簡報(bào)、行政會議紀(jì)要 ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司檔案歸檔，立卷，定期上交總部。 ? 負(fù)責(zé)印章管理 ? 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)公司一周會議安排，提供重大會議全程服務(wù)：會前準(zhǔn)備、會中服務(wù)、會后整理，包括遠(yuǎn)程會議的組織安排 ? 負(fù)責(zé)公司的名片管理 ? 負(fù)責(zé)為為出差國內(nèi)外的員工安排票務(wù)、住宿等事項(xiàng) ? 為集團(tuán)來 島員工安排住宿、回程機(jī)票等事項(xiàng) ? 負(fù)責(zé)為外派員工安排日常生活 ? 負(fù)責(zé)公司財(cái)產(chǎn)和日常的安全保衛(wèi)工作 ? 負(fù)責(zé)防水、防火、防盜、防竊安全宣傳及檢查督促 ? 負(fù)責(zé)日常車輛調(diào)配，車輛維護(hù)、駕駛員管理 /證照辦理；負(fù)責(zé)對駕駛員做行車安全管理及教育 ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司除工程采購以外的其他物品的采購工作 ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司辦公用品的管理 ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司的保潔管理 資產(chǎn)管理 ? 負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目公司的固定資產(chǎn)的采購以及登記建檔工作； 上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司 組織管理手冊 文件編號 SHCF/OSWI002 版本 /修訂 A/0 上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司管理體系文件 52 第五部分 、 職位說明書 職位說明書目錄 1) 成本管理部（ CB） 2) 招標(biāo)采購部（ CG） 3) 財(cái)務(wù)部（ CW） 4) 法務(wù)部（ FW） 5) 開發(fā)部（ KF） 6) 工程技術(shù)部（ JS） 7) 企業(yè)管理部（ QG） 8) 人力資源部（ RL） 9) 投資管理部（ TZ） 10)項(xiàng)目拓展部（ XM） 11)營銷部（ YX） 12)綜合協(xié)調(diào)部（ ZH） 13)項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部 14)項(xiàng)目公司工程部（ XMGC） 15)項(xiàng)目公司合約預(yù)算部（ XMHY） 16)項(xiàng)目公司銷售部（ XMXS） 17)項(xiàng)目公司綜合部（ XMZH） 上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司 組織管理手冊 文件編號 SHCF/OSWI002 版本 /修訂 A/0 上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司管理體系文件 53 成本管理部職位說明書 崗位清單： 部門總經(jīng)理 成本工程師 成本綜合管理 上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司 組織管理手冊 文件編號 SHCF/OSWI002 版本 /修訂 A/0 上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司管理體系文件 54 成本管理部部門總經(jīng)理 崗位說明書 崗位名稱 部門總經(jīng)理 所屬部門 成本管理部 直屬主管 城發(fā)公司副總裁 直屬下級 成本工程師、成本綜合管理 1. 基本目標(biāo)： 負(fù)責(zé)建立公司的成本管理體系，策劃和進(jìn)行成本動態(tài)和靜態(tài)管理，以及組織進(jìn)行成本分析與改進(jìn)，使本部門成為公司的項(xiàng)目成本控制中心，并通過部門工作的有序組織，制訂和落實(shí)成本管理計(jì)劃。 2. 主要工作內(nèi)容與權(quán)限 序號 類 別 工作內(nèi)容 頻 次 權(quán) 限 使用文件 經(jīng)辦 審核 批準(zhǔn) 督導(dǎo) 1 成本管理體系和計(jì)劃 制訂年度成本管理計(jì)劃，完善公司成本控制體系 年 /次 √ 成本管理程序文件 2 建立項(xiàng)目目標(biāo)成本責(zé)任體系，包括靜態(tài)和動態(tài)管理體系 按計(jì)劃 √ 成本管理程序文件 3 負(fù)責(zé)對成本管理具體崗位的工作檢查和考核，建立成本監(jiān)控預(yù)警機(jī)制 按需要 √ 成本管理程序文件 4 組織成本評估、分析和策劃 組織項(xiàng)目投資評估階段的概算和分析及策劃工作 每項(xiàng)目 √ √ 成本管理程序文件 5 組織項(xiàng) 目可研階段的成本估算工作，為財(cái)務(wù)和敏感性分析提供依據(jù) 每項(xiàng)目 √ √ 成本管理程序文件 6 目標(biāo)成本指導(dǎo)書 組織制訂目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書，經(jīng)審核批準(zhǔn)后下達(dá) 每項(xiàng)目 √ √ 成本指導(dǎo)文件 7 招標(biāo)采購和工程預(yù)決算 組織提供招標(biāo)所需的工程量清單和商務(wù)投標(biāo)文件分析及材料采購價格監(jiān)控 每項(xiàng)目 √ √ 招標(biāo)采購程序文件 8 參加規(guī)劃、策劃、方案和擴(kuò)初階段的設(shè)計(jì)評審工作，提出投資評審意見 每項(xiàng)目 √ √ 策劃管理文件 9 信息管理和成本動態(tài)管理 組織搜集整理成本信息并系統(tǒng)整理 隨時 √ √ 成本管理程序文件 10 督促和指導(dǎo)各部門和項(xiàng)目公司建立成本信息、臺帳，組織合同管理 按需要 √ √ 成 本管 理程序文件 11 組織項(xiàng)目預(yù)決算工作和項(xiàng)目成本的動態(tài)跟蹤，審核成本月報(bào) √ √ 成 本管 理程序文件 12 項(xiàng)目后評估 組織項(xiàng)目竣工階段的成本后評估工作 結(jié)算階段 √ 成本管理程序文件 上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司 組織管理手冊 文件編號 SHCF/OSWI002 版本 /修訂 A/0 上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司管理體系文件 55 3. 工作聯(lián)系（內(nèi)、外） . 內(nèi)部聯(lián)系：工程設(shè)計(jì)部、招標(biāo)采購部、開發(fā)部、財(cái)務(wù)部、企管部、人力資源部、法務(wù)部、項(xiàng)目公司等 . 外部聯(lián)系：施工總承包、施工和投資監(jiān)理、專業(yè)分包、設(shè)計(jì)院、政府相關(guān)職能部門等 4. 職 位關(guān)系圖： 5. 任職要求 教育水平 大專及以上學(xué)歷 專業(yè) 建筑經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)估價等 培訓(xùn)經(jīng)歷 造價工程師培訓(xùn)、房地產(chǎn)培訓(xùn)和招標(biāo)采購培訓(xùn)工作等 經(jīng)驗(yàn) 8年以上相關(guān)工作經(jīng)歷，并從事過相關(guān)部門的成本管理工作 知識 具有較強(qiáng)的專業(yè)知識、實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)和房地產(chǎn)理論和實(shí)務(wù)知識等 技能技巧 能運(yùn)用專業(yè)辦公軟件和具有判斷、決策能力、協(xié)調(diào)和溝通能力等 制表人（直接主管）： 批準(zhǔn)人（上級主管）： 簽發(fā)人（人力資源部）： 日期： 日期： 日期： 部門總 經(jīng)理 成 本綜合管理崗 成本工程師崗 上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司 組織管理手冊 文件編號 SHCF/OSWI002 版本 /修訂 A/0 上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司管理體系文件 56 成 本管理部成本工程師崗位說明書 崗位名稱 成本工程師 所屬部門 成本管理部 直屬主管 成本管理部總經(jīng)理 直屬下級 1. 基本目標(biāo)： 使集團(tuán)成本管理工作做到高效、及時和有序。 2. 主要工作內(nèi)容與權(quán)限 序號 類別 工作內(nèi)容 頻 次 權(quán) 限 使用文件 經(jīng)辦 審核 批準(zhǔn) 督導(dǎo) 1 成本管理體系和計(jì)劃 協(xié)助公司目標(biāo)成本管理體系的建立 年 /次 √ 成本管理程序文件 2 對目標(biāo)成本進(jìn)行動態(tài)跟蹤，制訂成本動態(tài)目標(biāo)報(bào)告 按計(jì)劃 √ 成本管理程序文件 3 協(xié)助成本管理計(jì)劃編制 按需要 √ 成 本管理程序文件 4 成本評估和分析、策劃 編制項(xiàng)目規(guī)劃、方案和擴(kuò)初階段的成本估算報(bào)告，并參加成本評估工作和成本策劃工作 每項(xiàng)目 √ 成本管理程序文件 5 目標(biāo)成本指導(dǎo)書 參加目標(biāo)成本指導(dǎo)書的編制工作 每項(xiàng)目 √ 成本指導(dǎo)文件 6 招標(biāo)采購和工程預(yù)決算 參加招標(biāo)采購項(xiàng)目工程量和設(shè)備清單的編制工作，評估材料采購價格 每項(xiàng)目 √ 招標(biāo)采購程序文件 7 參加項(xiàng)目預(yù)決算的編制，審核和談判