【正文】 基礎(chǔ)上，以項(xiàng)目定位為中心思想，以營造小區(qū)氛圍，吸引消費(fèi)者為目標(biāo)，在小區(qū)內(nèi)的一切配套設(shè)施及園林規(guī)劃之中注入獨(dú)特的概念識別系統(tǒng)。在此，我們提出了一種全新的服務(wù)系統(tǒng)，該系統(tǒng)包含了四大服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：（1） 24小時五星級酒店式服務(wù)；（2） 24小時保姆服務(wù)；（3） 五星級保安服務(wù)；（4） 五星級雙會所服務(wù)；（小區(qū)內(nèi)會所與獨(dú)一無二的超大型天然會所）四、可供表現(xiàn)的產(chǎn)品力差異性特征綜述：（在不同的階段進(jìn)行部分運(yùn)用） 獨(dú)一無二的天然居所（，是其大型旅游度假圣地——南國桃園中的一顆閃耀的明珠）；獨(dú)一無二的小區(qū)大型天然會所（南國桃園）獨(dú)一無二的雙會所概念；獨(dú)特的小區(qū)規(guī)劃風(fēng)格；獨(dú)具氣勢且獨(dú)一無二的建筑風(fēng)格；獨(dú)具特色且合理規(guī)劃的戶型設(shè)計；最完善的服務(wù)體系（融四大服務(wù)系統(tǒng)為一體）同時擁有兩個豪華高爾夫球場；國內(nèi)先進(jìn)的住宅智能化系統(tǒng)與五星級保安系統(tǒng)的全新配合。事件行銷主要用于項(xiàng)目入市及階段性的高峰在推廣之初用以迅速建立起項(xiàng)目的知名度，在推廣的不同階段中，制造社會熱點(diǎn)，制造購房傾向。傳播內(nèi)容：A、報紙平面廣告主要采取極具特色、煽動性強(qiáng)的廣告主題，通過視覺畫面的感染力與沖擊力，突出休閑、尊榮、優(yōu)雅的獨(dú)特享受，并根據(jù)不同階段的不同銷售策略而全面展開，同時也輔以對形象的全面塑造。注：事件行銷的手法多種多樣，在此暫列舉以上幾種前期的操作手法。（12）根據(jù)項(xiàng)目整體形象的高檔次化，在緊密接合項(xiàng)目市場定位與目標(biāo)消費(fèi)者的基礎(chǔ)上，重新制作其銷售道具。 派發(fā)宣傳品計劃安排與督導(dǎo)。引導(dǎo)期需要注意的事項(xiàng)A. 對預(yù)約客戶中有望客戶必做DS（直接拜訪）。C． 擬定派發(fā)宣傳單計劃表，排定督報人員表及SP活動人員編制調(diào)度表。K． 每逢周日、節(jié)日或SP期間，代理公司及開發(fā)商為配合銷售，應(yīng)每隔一段時間打電話至現(xiàn)場作假洽訂（電話線若為兩條，則輪流打），以刺激現(xiàn)場銷售氣氛。對此，我公司考慮到以名稱的炒作為先，然后配以多項(xiàng)事件行銷策略與銷售策略、促銷策略，以此共筑成本項(xiàng)目的入市策略，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目前期銷售與知名度的建立。所以，鑒于以上三點(diǎn)，我公司構(gòu)想了此種全新的入市炒作手法。“我不是‘香格里拉’，誰還敢說是？！”“香格里拉”大評比注：此則新聞，則是以開發(fā)商的口吻對上周五出現(xiàn)的新聞予以正面反擊。終于，大膽舉動的出現(xiàn)了…….（請看下則）時間：第二周星期五：“是騾子是馬，拉出來騮騮！”“香格里拉別墅花園”本周誠邀社會各界親臨現(xiàn)場品評以上為期一個星期的五則大面積軟性新聞廣告炒作，已“香格里拉”大評比注： 整個事件的發(fā)生與發(fā)展，一切均是在巧妙的計劃安排之中。（如為期五天的品評活動，共迎來了近40000多的各地區(qū)市民，同時接待車輛2100余次，香格里拉穿梭車共往返廣州、佛山、南海等地共2300余次/輛。 10:40——10:50廣州市政府領(lǐng)導(dǎo)致詞。其發(fā)布頻率為：每兩天在各大報紙上分別發(fā)布一次。 新聞發(fā)布會后第22天，舉辦“香格里拉杯首屆業(yè)主旅游日”。就其面積而言主要分為三個不同的層次：A型（200——300平方米）；B型（300——400平方米）；C型（400——500）平方米；同時，該類別墅也把其劃分為不同的裝修風(fēng)格。同時，在小區(qū)內(nèi)西餐廳、會所、影視廳等消費(fèi)性場所可享受6 折優(yōu)惠；。三、從社會形象方面分析，該手法的成功運(yùn)作，會吸引一大批度假者，因此，只需要在此基礎(chǔ)上，加強(qiáng)服務(wù)與小區(qū)質(zhì)素建設(shè)，定可使現(xiàn)在的度假客成為本項(xiàng)目今后的買家，同時也可為我項(xiàng)目帶來良好的市場口碑宣傳。 制作大批的調(diào)查問券，對所有來訪的消費(fèi)者予以調(diào)查，了解來訪者在參觀了項(xiàng)目后的感受，以此證實(shí)本項(xiàng)目真正達(dá)到了“香格里拉——世外桃源”的生活層面。入市策略效果評估 對于“香格里拉別墅花園”的整體營銷推廣來講，其上市的策略及戰(zhàn)術(shù)的運(yùn)用至關(guān)重要。 ◆在小區(qū)入口之處，設(shè)置一個大型的小區(qū)吉祥物模型。前期入市階段的包裝輔助策略 在廣州花園酒店設(shè)置每20分鐘至項(xiàng)目現(xiàn)場的直通車10輛，以便于廣大市民的參與性。二、從利潤的角度分析，一套綜合素質(zhì)較差的單位，在沒有價格的直接誘惑的情況下，是難以實(shí)現(xiàn)銷售。同時，在小區(qū)內(nèi)西餐廳、會所、 折優(yōu)惠；在南國桃園內(nèi)的指定娛樂休閑場所內(nèi)可享受6折優(yōu)惠。二、會員制消費(fèi)形式： ◆ 前提： 由“香格里拉花園”開發(fā)商選出10套別墅作為專屬的度假型別墅，并在前期就開始進(jìn)行修建。 新聞發(fā)布會后的第8天，舉辦“香格里拉杯首屆攝影大賽”。 延續(xù)30天時間，每晚在廣州、南海、佛山、香港各大電視臺播放30秒電視廣告“形象篇”五次。記者招待會操作流程： 舉辦時間：星期四10:00——13:30舉辦地點(diǎn)：廣州花園酒店會議廳、西餐廳形 式：該活動包括了記者招待會與記者酒會兩部分邀請對象：廣州、南海、佛山、香港各大電視臺、電臺記者；各大報紙媒介記者； 廣州市政府領(lǐng)導(dǎo)；南海市政府領(lǐng)導(dǎo)； 香格里拉別墅花園負(fù)責(zé)人、廣州花園酒店負(fù)責(zé)人； 佛山金陸物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)人；主 持 人：廣州某電視臺知名主持人 活動內(nèi)容：10:00——10:10所有來賓就座。該記者招待會同時邀請廣州市、南海市政府領(lǐng)導(dǎo)共同參與，以此加深項(xiàng)目的權(quán)威性。整個市場均已被五則軟性新聞及相配合的電視新聞與電臺新聞而炒作得熱火朝天，幾乎到了一發(fā)不可收拾的局勢。由于一切都是太突然，其市場應(yīng)映也并未有特別的強(qiáng)烈，當(dāng)然，這早已在我公司的預(yù)料之中。自《失落的地平線》這本書問世以后，香格里拉一詞也開始在人世間流傳，且人們只知道它代表著一個“人間仙境”，但就其具體的概念與該概念的支撐來源都不是被廣大消費(fèi)者所熟悉，人們不知道“香格里拉”代表著的是怎么一種生活、一種環(huán)境，只知道“香格里拉”即為“世外桃源”，再加之古詩中對“世外桃源”的闡述。結(jié) 論本方案具體措施及構(gòu)想，貴在與強(qiáng)勁的執(zhí)行水平相應(yīng)配，故能順利達(dá)成預(yù)期之目的。I． 隨時掌握補(bǔ)足、成交、簽約戶數(shù)、金額、日期，若有未依訂單上注明日期前來辦理補(bǔ)足或簽約手續(xù)者，立即催其辦理、補(bǔ)足或簽約。公開期及強(qiáng)銷期A． 正式公開推出前需吸引引導(dǎo)期有望客戶與配合各種強(qiáng)勢媒體宣傳，聚集人潮，并施展現(xiàn)場銷售人員團(tuán)隊(duì)與個人銷售魅力，促成訂購。D. 價格表完成?，F(xiàn)場銷售策略 銷售工作流程說明 有效策略運(yùn)用統(tǒng)一銷售及宣傳口徑對銷售人員展開銷售技巧、客戶購買心理應(yīng)對等強(qiáng)化訓(xùn)練對銷售人員進(jìn)行最新建筑法規(guī)、稅率、政經(jīng)動向說明有望客戶追蹤工作及締交簽約工作之規(guī)定及要求銷售現(xiàn)場熱鬧、氣氛與默契配合之形成、排練銷售現(xiàn)場工作守則規(guī)定，其主要銷售人員報表有： a、預(yù)約單（一式三聯(lián)） b、工地銷售記錄表（業(yè)務(wù)主管及銷售管理人員負(fù)責(zé)） c、工地銷售日志（填記重要事項(xiàng)） d、銷售追蹤表 e、來人、來電記錄表 f、營業(yè)周報表 g、來賓熱情服務(wù)卡現(xiàn)場銷售管理 現(xiàn)場銷售管理，協(xié)調(diào)與有關(guān)部門之間的工作關(guān)系，加強(qiáng)與有關(guān)部門之間的工作聯(lián)系。以下的現(xiàn)場包裝策略，即在項(xiàng)目全面入市階段就應(yīng)實(shí)施。在香格里拉別墅花園里舉辦隆重的名流酒會，邀請香格里拉國際酒店集團(tuán)亞太地區(qū)總裁參與，并邀請國際著影、視、歌三棲名星——張學(xué)友先生演唱香格里拉主題曲，同時正式成為“香格里拉別俱樂部”形象大使。選用媒介：A、選用《廣州日報》、《羊城晚報》、《佛山日報》、《南海日報》作為平面廣告主媒體B、選用廣東電臺、南海電臺、佛山電臺作為輔助廣告媒體。傳播戰(zhàn)術(shù)選擇對于傳播戰(zhàn)術(shù)的選擇，應(yīng)充分利用廣告宣傳、促銷活動、事件行銷、賣場包裝等方式，根據(jù)不同的傳播階段主題，以最有效的組合方式把該階段的營銷思想有效的傳達(dá)到目標(biāo)客戶。B、軟件資源的完善軟件資源，應(yīng)不僅僅局限于小區(qū)內(nèi)所能提供的服務(wù)。讓買家更深切的感受到自然、享受、體驗(yàn)與尊榮。而作為現(xiàn)階段，小區(qū)內(nèi)的會所與項(xiàng)目整體形象及檔次均形成了一定的偏差。 （3）花園內(nèi)市政硬件設(shè)施：電力系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、安全監(jiān)控系統(tǒng)、道路系統(tǒng)、電視系統(tǒng)、管道燃?xì)庀到y(tǒng)、IC卡識別系統(tǒng)、IT國際互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)、視頻系統(tǒng)、物業(yè)管理電子系統(tǒng)等。該地位的確定是根據(jù)對項(xiàng)目的開展?jié)撡|(zhì)及現(xiàn)存