【正文】 認為她創(chuàng)造了“（體育）主題式住宅”概念。 （ 3）根據(jù)分析，“音樂主題別墅區(qū)”符合 有效差異化原則。超大規(guī)模綠化，綠化率高達 65％以上。 業(yè)主可享受到優(yōu)質的售前、售中、售后服務。 “維也納森林”一個將音樂藝術與房地產(chǎn)完善整合得主題式別墅區(qū)的成功，在北京及全國房地產(chǎn)界引起了極大的反響，這種以人為本，全程策劃、整合營銷、定制營銷等先進的房地產(chǎn)開發(fā)理念與營銷手段，別墅地產(chǎn)及復合地產(chǎn)的發(fā)展都起到了積極的促進作用。這些也正是翠湖花園吸引思科經(jīng)理在此置業(yè)的決定性原因。同樣，中東置業(yè)及南海洋行也深信中國政府會理智地解決玫瑰園的問題。 20xx 年 4 月，玫瑰園正式開園后，翠湖花園才蘊釀重新開盤計劃。每一個到這兒來參觀的人都極易受到翠湖天然美景的感染，但一轉回別墅區(qū)，那種美的感受就淡然多了。 實際上，翠湖別墅牟發(fā)展商香港中東置業(yè)公司是一家有 20 余年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、在香港及世界各地成功運作過 30 多個項目的專業(yè)開發(fā)公司。 三 .實施別墅題材 20xx 年 8 月，翠湖別墅第一版廣告面市，旗開得勝； 8 月底，翠湖別墅銷售現(xiàn)場日看房量達 30 人次，人氣漸旺； 10 月初，翠湖別墅 作為別墅代表項目參加國貿(mào)房展會，大家更加充分地領略到了翠湖別墅的新貌。 其實，京港兩地的差別不僅僅表現(xiàn)在毛胚房與精裝修房上，更多是體現(xiàn)在現(xiàn)場營造氣氛上。但公司因為長期的專業(yè)開發(fā)習慣，對此問題的重視程度不夠，糾正工作進展的也比較慢。相比其它別墅項目的市場價而言， 8000 多元 /平方米含精裝修的市價，有比較大的價格優(yōu)勢，很多客戶看過翠湖別墅的實景樣板房后都 覺得“值”。 盡管對于具體的某套別墅而言，總價并沒有動，但單價突然上調(diào) 10%以上，絕大多數(shù)客戶從心理上根本不能接受。 功夫不負有心人。她解釋到，這正是她從客戶“ JADE”上悟出來的。 20xx 年初，在翠湖別墅重新推廣時，整個別墅區(qū)又有了新的面貌，讓人有種更上層樓的美妙感覺。 惟一的辦法，是與所有正式簽約的客戶強調(diào)翠湖別墅的真正價值。為保護翠湖別墅市場價值，發(fā)展商不得不按新核定的建筑面積，重新計算銷售單價，這樣，在保證翠湖別墅總價不變的情況下，翠湖別墅的單價 就由原來80009000 元 /平方米上調(diào)到 1000011000 元 /平方米。累計到 10 月份，翠湖別墅共計售出 40 套左右，升達房地產(chǎn)為此將價位上調(diào) 5%。于是，別墅題材的正確實施成了大問題。那些理性的 (或說是成熟的 )消費者完全可以根據(jù)這些效果圖來感覺成品的 價值，而且，一般的用戶都深信，自己裝修的效果更有個性也有品味。更有遠見的是，二期翠湖別墅的規(guī)劃也開始報建。 李彥榮稱，盡管翠湖別墅建成已經(jīng)年余，但在北京眾多別墅項目中，從大 的方面來看，翠湖別墅的社區(qū)規(guī)劃注重自然景觀、公私園林分化、動靜分區(qū)明確、綠化面積開闊等，都秀出于大多數(shù)別墅；從小的方面來看，翠湖別墅的青紅磚外墻立面是屬于最高檔的，戶型設計、功能分區(qū)也是最合理的。但翠湖別墅所缺乏的東西卻是致命的，她沒有展示出別墅漂亮和高貴的一面，而這正是客戶到現(xiàn)場的第一印象。”升達房地產(chǎn)總結說，他們沒有想到玫瑰園的事最終解決時拖了這么長的時間。 既然大家如此深受玫瑰園的影響，升達房地產(chǎn)決定仿效香港另一家大公司九龍倉企業(yè)的策略，延緩投資，停止推廣。 翠湖這番清新幽靜的天成美景吸引了香港中東置業(yè)有限公司和香港南海洋行有限公司，他們臨湖擇地，組建了北京升達房地產(chǎn)公司，在翠湖湖畔規(guī)劃了一個占地 888 畝的大型別墅區(qū)，欲建別墅 800 棟。 （二）另外，在具體的銷售過程中，維也納森林采用了多種的促銷手段，加強的銷售的控制，充分利用的活動營銷的優(yōu)勢，進行資源的整合，通過一系列的活動來促進銷售。有這些硬件方面的支持，使維也納森林享受了音樂主題式別墅區(qū)帶來的安全保證。如舉辦社區(qū)小型音樂會、維也納森林之星音樂大賽等等?！敖】怠笔乾F(xiàn)代社會最關心的一個話題，而完整的“健康”概念應該是“身心兩方面的健康”。 （ 2）房地產(chǎn)開發(fā) 概念先行，偉大的成功往往源自一個概念（或設想），但是僅有概念（或設想）是遠遠不夠的。有創(chuàng)意和個性的樓盤命名和標志能給樓盤營銷帶來決想不到的效果。即房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)不局限于本行業(yè)，而是將社會上各種要素和資源進行優(yōu)化整合。 緊鄰北京鄉(xiāng)村高爾夫俱樂部 ,北京鄉(xiāng)村賽馬場、卡丁車俱樂部。 5． 別墅的定價可以按套定價，避免按照面積定價單價過高，給客戶造成心理障礙。 2．別墅不適用于成本利潤導向定價的方法。于是，采用報紙財經(jīng)版面與機場戶外廣告作為組合媒體作宣傳，效果顯著。如在形象導入期以獨特的精神氣質，價值 理念吸引目標受眾。這些上層人士有自己的審 美觀點、興趣愛好、閱讀習慣，接受資訊的渠道也非常特別，不是一般的大眾媒體。 （ 2）別墅物業(yè)需求群體的個別色彩和飽含特殊性。 支柱 自然資源在這里指不可再生的自然資源和自然生態(tài)環(huán)境。按山地的自然走向將地塊分割成相同大小出售，規(guī)定別墅由業(yè)主自行設計，但設計方案必須經(jīng)過開發(fā)公司嚴格審查，必須具有本國建筑藝術的典型風格， 而且開發(fā)公司云集了當時世界上最優(yōu)秀的設計師。建筑藝術風格，就是建筑的本體特征，通過建筑造型、材料、顏色、柿物等因素綜合表現(xiàn)出來。 （ 3） 別墅物業(yè)配套設施差異較大。有部分別墅內(nèi)部環(huán)境較差，且周邊自然環(huán)境 已部分遭破壞，而且有的別墅由于城市建設的擴張已被城市包圍，已不是真正意義上的別墅。 3．第 3 操作環(huán)節(jié)：別墅項目致勝的五大支柱 支柱 別墅物業(yè)對建筑藝術風格的追求超過其它一般住宅對建筑藝術風格的追求，這是由別墅物業(yè)本身特征和對環(huán)境的要求造成的。 一百多年前，英國人獲得廬山別墅的開發(fā)權后，首先是對別墅區(qū)域進行周密的規(guī)劃。其服務和 需求群體層次越高，別墅物業(yè)價值也越大。別墅物業(yè)永遠只是某一部分人才能享有的繁華。別墅的目標客戶屬于上層人士。 廣告的階段劃分： （樹立別墅的市場形象） （通過開盤活動，開盤廣告告知目標人群） （通過持續(xù)活動營銷獲得客戶認可，建立口碑傳播） （產(chǎn)品價值挖掘，熱銷炒做） （ 2）廣告主題 廣告主題應根據(jù)廣告階段和總的廣告策略來制定。 （ 1）媒體總體策略及媒體選擇 由于目標客戶群屬社會精英階層，通過與一線銷售人員溝通，發(fā)現(xiàn)這些社會精英人士商務往來頻繁，在北京、上海、香港等大城市來回穿梭，出入的多數(shù)是高級消費場所，關心時