【正文】 Ic=12%( 所得稅前)10財務(wù)內(nèi)部收益率%所得稅前11投資回收期年所得稅前本工程是xxx市xxx區(qū)住房建設(shè)的重點工程，是開發(fā)大鐵北的重要組成部分，它的建設(shè)對xxx市xxx區(qū)住房建設(shè)以及xxx區(qū)西北部區(qū)域的發(fā)展具有較大的促進作用。，拉動房地產(chǎn)市場城鄉(xiāng)居民收入增長加快，就業(yè)增加較多。在有關(guān)部門和各級政府的共同努力下，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控取得一定效果，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出積極的變化。xxx市是**省省會，是全國15個副省級城市之一，現(xiàn)轄四縣(市)六區(qū)。在優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高效率、降低消耗、保護環(huán)境的基礎(chǔ)上，地區(qū)生產(chǎn)總值、全口徑財政收入、規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值、人均生產(chǎn)總是等主要指標(biāo)均增長一倍以上。 城市定位——新興的科技文化之城歷史文化：舊時的偽滿國都，如今的文化新都城市環(huán)境：森林之城，北國春城城市格局：一潭一河、新四環(huán)、六轄區(qū)、四開發(fā)區(qū)、下轄四副縣城市人格：立自強不息之志，養(yǎng)天地浩然之氣城市理念：厚德載物，求實創(chuàng)新城市精神：寬容大氣，自強不息城市價值觀：地維賴以立，天柱賴以尊城市自然觀：古今貫通，天人合一城市倫理觀：崇文尚德，重行致遠支撐點：中國汽車工業(yè)最強－－－xxx（中國汽車之都）東北光電工業(yè)最強－－－xxx（光學(xué)之都）東北電影文化最強－－－xxx（電影之都）東北農(nóng)業(yè)實力最強－－－xxx（農(nóng)業(yè)之都）東北科技實力最強－－－xxx（科技之都）東北教育實力最強－－－xxx（大學(xué)之城）xxx，一座擁有四千年古典建城史和二百余年近代城市發(fā)展史的東北核心城市；xxx，一座承載了中國太多夢想與期待的東北之都；xxx，一座日益開放繁榮富強的國際化大都會，正以其愈來愈勃發(fā)的英姿迎來更加嶄新美好的明天！近年來xxx經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好、工業(yè)快速發(fā)展、城市化進程不斷加快，良好的宏觀環(huán)境為xxx房地產(chǎn)市場持續(xù)而快速發(fā)展創(chuàng)造契機。其中：，%；，比上年增長49%；。其中：住宅銷售套數(shù)為50228套；，%；，%。四至六級地段的住房銷售旺盛。2008年上半年，各年限商品房消化情況：在上半年商品房登記銷售中，%，2007年上市樓盤銷售量占總量的47%，%，%，%。商品住房：789萬平方米。學(xué)歷水平社會進步，人口素質(zhì)提高，高學(xué)歷人才逐年增加。欲購房時間■ 只有30％的被訪者預(yù)計在1年內(nèi)購買住宅，而選擇推遲一年以上購房的人群達到了70％以上?！? xxx區(qū)和汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的區(qū)域價值還有待挖掘?！鲇绊懕辉L者購房因素排在前列的依次是交通、房價、樓盤質(zhì)量和地段?！瞿壳皒xx市場上的公寓型住宅，基本都是小戶型帶裝修的成品，比較受白領(lǐng)人群的青睞，開發(fā)商在產(chǎn)品定位時可以考慮一下這部分潛在客群?！霾煌瑧粜偷拿娣e需求各異，六成以上的兩室一廳類消費者希望能購房面積為6080平方米，說明兩室一廳類消費者在確保能夠滿足使用功能、居住空間的前提下，主要關(guān)注的還是緊湊經(jīng)濟的戶型。 周邊配套設(shè)施需求■ 購物場所、醫(yī)療保健、公交站點和農(nóng)貿(mào)市場是被訪者對小區(qū)周邊配套最關(guān)注的要素。城市東拓增速：較快升值空間較大西部板塊自然資源優(yōu)越，文化氛圍突出，交通較為方便。青年城約100萬多層672684136002851萬801429090%2008年6月高層600720033002130萬66928290樂嘉名園460360027001328萬48102708098%2007年10月華泰世紀新村45萬54萬344814027001236萬43135727790%2006年8月中東首座7萬12萬523936026001629萬60110709090%2007年11月證大光明城35萬一期11萬多層432605036002749萬75136758372%2007年9月高層3001373234001622萬486448492008年6月華大天朗國際60萬1044700028001129萬40103798190%2008年1月鉆石禮都26萬624552035002645萬751307510590%2005年6月美景天城42萬60萬1320585028001036萬35130558490%2007年10月萬龍第五城15萬多層24022633001842萬551279093%2008年6月高層627325032001525萬49805876美韻星海12萬18萬10001950028001235萬45127659475%2008年8月金質(zhì)融城13萬27萬208136032001326萬48939388%2008年10月臺北華郡16萬40萬200641435001735萬501007810060%2008年10月馬塞公寓2萬2181185033001652萬51159517931%2008年10月附表：重點項目調(diào)研表醫(yī)療：武警醫(yī)院、xxx市第三中心醫(yī)院、客車醫(yī)院、 綠園區(qū)第二人民醫(yī)院。住宅剩余60余戶配套設(shè)施交通：2路、302路、148路、105路、235路、185路、275路。項目品質(zhì)較好，注重產(chǎn)品細節(jié)，工程進度迅速，并引進歐亞超市豐富配套。項目綜合分析項目由上海證大集團開發(fā)，位于北城最優(yōu)地段。貸款銀行：建設(shè)。環(huán)境質(zhì)量較差、交通不便、生活配套不健全、居住氛圍薄弱?！蚍慨a(chǎn)升值，北城置業(yè)風(fēng)潮日漸洶涌。目標(biāo)客戶群：從整體區(qū)域購房群體來看，區(qū)域內(nèi)客戶占80%以上，以區(qū)域內(nèi)居民為主要需求。隨著xxx區(qū)規(guī)劃不斷實施，北部房地產(chǎn)板塊逐漸得到關(guān)注，將掀起xxx新一輪的移民浪潮。香港東田、上海證大、大連華大、江蘇吳中紛紛進駐xxx，強勢企業(yè)高調(diào)搶灘圈地。依據(jù)項目的學(xué)前教育配套規(guī)劃，注重孩子教育的中青年人群將是我們的重點目標(biāo)客戶。而本項目良好的居住品質(zhì)將從心理上讓客戶產(chǎn)生對樓盤的信賴感、歸屬感。鐵北新城改造開發(fā)、項目周邊新興工業(yè)區(qū)帶來住房需求者。生活特征：一直居住鐵北區(qū)，偶爾到市中心消費，娛樂項目較少，生活平淡而充實。性格特征：樸實、善良、直率，但性子比較急，外表粗獷豪放，好面子，喜歡湊熱鬧。人們已經(jīng)從簡單的居住需求滿足過度到對居住文化理念的追求。價格定的過低有損開發(fā)商經(jīng)濟利益，給人以低端盤的印象；定價過高，脫離了市場，不被市場所接受，容易形成產(chǎn)品滯銷。物超所值更容易被市場所接受。但購房者如果對開發(fā)商不了解，一旦定價過低，即使品質(zhì)在好，購房者也會懷疑物業(yè)的品質(zhì)問題。第三章 建設(shè)場址及建設(shè)條件xxx居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)項目位于xxx市xxx區(qū)，一期工程的范圍為規(guī)劃丙二街以東，長農(nóng)公路以西、丙三路以南、北環(huán)城路以北的區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃的市政道路丙四路將本項目分成兩個區(qū)域。15ˊ，屬松遼平原，伊通河從市區(qū)中心穿過，整個地區(qū)地勢平坦、開闊，地貌表現(xiàn)為微波狀起伏的平原特征，大部分地面高程在海拔200300米之間，京哈鐵路、長圖鐵路橫穿其間。（4）供電由附近城市二次變電所引入，小區(qū)內(nèi)設(shè)高壓開閉所1座，箱式變電站15座。所謂“六合”，即為“天、地、人、心、腦、體”的和諧統(tǒng)一。不追求形似，意在神合，不是將古都建筑及人居風(fēng)格、知名景觀景點濃縮照搬，而是要通過現(xiàn)代的材料和藝術(shù)表現(xiàn)手法以點帶面地營造出具有時尚感卻不失歷史傳承的現(xiàn)代中國文化意境。（6）在景觀規(guī)劃設(shè)計上，處理好中心景觀和庭院景觀組團的關(guān)系和布局。雖然不利于整體規(guī)劃，但根據(jù)地塊特點，可因地制宜對兩地塊實行分組團規(guī)劃及開發(fā)。建議本項目采取以小區(qū)中心環(huán)路與枝狀組團路、宅間環(huán)形盡端路相結(jié)合的路網(wǎng)形式，將出入口與中心景觀區(qū)及各居住組團有效連接。中心環(huán)路可增加綠化，沿線增設(shè)座椅、花架等休閑設(shè)施，增添生活趣味。作為社區(qū)的主入口，承擔(dān)著項目形象展示和人車入口的作用。為規(guī)避因此出入口過多，不利于后期管理和維護的問題，建議項目設(shè)立五個出入口。中心環(huán)路做到車行道與人行道分開，人行道位于車行道的兩側(cè)，路牙與車行道形成高差，保證了人流活動的安全性?！敖鹆杲M團”中，2層商業(yè)公建沿長農(nóng)公路一側(cè)排布，單層商業(yè)公建沿地塊間的規(guī)劃路南向排布；社區(qū)小學(xué)校布置于臨長農(nóng)公路一側(cè)。按照地域進行項目地塊的分割，地域分割應(yīng)符合居住者行為特征與活動，并將各功能層有機聯(lián)系，體現(xiàn)功能層間的連續(xù)性與空間性。（5）在用地范圍內(nèi)，重視不同性質(zhì)的主體建筑之間，建筑與園林之間的美學(xué)關(guān)系，疏密有致、高低錯落、前后伸縮有度是最基本的原則。公共活動空間的環(huán)境設(shè)計，應(yīng)處理好建筑、道路、院落、綠地、建筑小品之間及與人的活動之間的關(guān)系。規(guī)劃設(shè)計是統(tǒng)領(lǐng)一個房地產(chǎn)項目產(chǎn)品的總綱，規(guī)劃思路直接影響到項目后續(xù)各個階段的設(shè)計進行，重視總體規(guī)劃設(shè)計是打造一個好的產(chǎn)品的基礎(chǔ)。（2）給水xxx住宅小區(qū)依靠經(jīng)城市供水管網(wǎng)供水，北環(huán)城路上已敷設(shè)DN800的供水主干管，均可為該小區(qū)供水。18ˊ，北緯43176。由于同一地塊上，影響具體棟號、單元、戶型定價的影響因素較多，如物業(yè)所處地段、園區(qū)內(nèi)的位置、朝向、樓層、戶型以及由此形成的棟價差、平面價差和立面價差等，因此，本項目具體詳細的價格體系需待項目整體規(guī)劃方案確定后予以制定。此種方法要根據(jù)市場，考慮市場的承受能力及周邊競爭狀況，制定出合理的定價。如果項目做到物超所值，與周邊同等物業(yè)相比，在價格上具有一定的競爭優(yōu)勢，能夠吸引客戶的關(guān)注，并且很快的搶占有市場，創(chuàng)造出比較旺的人氣，為后期銷售打下較好的基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)營銷過程中，定價是及其關(guān)鍵性的一步。創(chuàng)新、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)也將帶動項目整體的升值價值。教育特征：知識層次較高，具備了一定的專業(yè)購房知識能力，對物業(yè)服務(wù)、居住環(huán)境和生活設(shè)施設(shè)備配套會有一定的要求。外地人群購房需求增長的前瞻性預(yù)測。周邊重點機關(guān)、企事業(yè)單位客戶，如俄語學(xué)院、市司法局、一汽車輪廠、xxx客車廠等。隨著本項目市場及品牌形象的確立，客戶群范圍及覆蓋面將較初期擴大增加。目前，孩子的教育問題受到家長的普遍關(guān)注，尤其是在并無知名小學(xué)教育的鐵北區(qū)顯得更加重要。鐵北地產(chǎn)起步較晚，房價處于較低水平。目前鐵北消費群的心里承受價格不超過3500元/㎡，從此來看高端需求在鐵北區(qū)域內(nèi)明顯不足。主流產(chǎn)品：目前區(qū)域產(chǎn)品面積從35——159㎡均有，總價在1050萬元之間，產(chǎn)品跨度較大。香港東田、上海證大、大連華大、江蘇吳中紛紛進駐xxx區(qū)。項目綜合分析一條鐵路橫穿園區(qū)內(nèi)，不利于規(guī)劃，影響小區(qū)整體效果。樓盤名稱華大學(xué)校：**工程技術(shù)師范學(xué)院、72中、47中。周圍在售項目較多，處于區(qū)域競爭主線，客流穩(wěn)定。經(jīng)過較長時間蓄水、以較低的入市價格，使其在2008年取得不俗的銷售成績。學(xué)校：柳影小學(xué)、宋家小學(xué)、十五中、三十五中、一汽八中、七十二中。 未來xxx生態(tài)新區(qū)增速：慢升值空間較低區(qū)域（供應(yīng)量）（幅數(shù)）經(jīng)開5358986汽貿(mào)3261212凈月3211654xxx1644277南關(guān)1511925綠園791153二道682892朝陽482051高新40641區(qū)域成交面積(平方米)成交套數(shù)(套)成交金額(元)成交均價(元/㎡)朝陽188891176010540117805580二道342970423412827078003740高新543943499622247268704090經(jīng)開693902663416376087202360凈月489062414121763259004450xxx673882908019070860602830綠園9319001099929354850003150南關(guān)455489471521271336304670汽貿(mào)15770618635645874803580（數(shù)據(jù)截至2008年11月25日）供應(yīng)情況截止到2008年11月末，xxx區(qū)共有11個樓盤登記銷售，30675套。城市核心增速：一般升值空間小東部板塊城市經(jīng)濟重點發(fā)展區(qū)，總體發(fā)展快?！? 56%的被訪者有購買簡單裝修房的意向，而只有18%的被訪者愿意購買精裝修房。 （1）主力戶型對應(yīng)面積區(qū)間需求■對于三室一廳戶型，被訪者偏好的面積區(qū)間為80120平方米?！銎胀ㄗ≌加凶罡叩谋壤?，這也符合市場上的大眾消費者的產(chǎn)品需求。婚房功能設(shè)計水準的高低，將是這類產(chǎn)品成敗的關(guān)鍵點?！? 綠園區(qū)、南關(guān)區(qū)與朝陽區(qū)相鄰，區(qū)位優(yōu)勢相對較好，交通較方便，房價相比朝陽區(qū)便宜，比較受被訪者的關(guān)注?！?投資，成為當(dāng)前居民置業(yè)的第二大動因?！?自由職業(yè)者、個體工商戶、私營業(yè)主在職業(yè)分布中共占24%的比例，他們的收入不穩(wěn)定，但是有購房需求，具備一定的購買能力。%，%。2007年12月底，商品房空置情況（按照價格分）商品房空置情況