【正文】 北走向3）入門見廚房4）雙陽臺設計5）港式飄臺（50CM）6）7）空調(diào)機位的設置部分單位略顯不足并設計好圖紙樣板。5）商鋪商鋪部分過于零散，不利于集中宣傳，主要的宣傳手法集中在戶外宣傳上，加大在周邊的一些人流集中區(qū)和小區(qū)的戶外宣傳是加速銷售的最佳辦法。（二）2005年8月—9月20日：俊博苑開盤籌備期、目標客戶發(fā)掘、累計期（2005年8月20日前提交策劃方案初稿）企業(yè)在銷售經(jīng)營管理上發(fā)展商、投資商、代理商三方達成共識。關(guān)于俊景2005下半年—2006年的新產(chǎn)品銷售。近日出現(xiàn)的俊景花園老師以及湖景灣部分業(yè)主鬧事要求發(fā)展商退回曾經(jīng)收取的管道煤氣初裝費的事件讓發(fā)展商感到氣憤：“因為在購房當日分明已經(jīng)向業(yè)主說清楚煤氣管道初裝費需要額外支付，業(yè)主明白并在你情我愿的情況下購買。開發(fā)前期的建設、預售順利完成只是走好了第一步而已，如前期工作無經(jīng)驗或無意識而有疏忽、有漏洞，售后的一連串法律糾紛、物業(yè)管理、質(zhì)量問題將層出不窮。（視發(fā)展商、投資商意見提交書面文件）第五部分：結(jié)束語新視點公司的希望房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了近20年的發(fā)展，房子建好了擔心銷售不理想的情況只會存在于一些沒開發(fā)經(jīng)驗或在整個運營管理中無正確的決策依據(jù)、無正確的非標準的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)里。建議二：買上述任何一現(xiàn)貨產(chǎn)品，送摩托車位一個作為促銷賣點。同期配合車位熱銷炒作、輿論（小批量地對外發(fā)售車位，造成熱銷假象、并且通知業(yè)主盡快購買車位（理由是車位被部分主搶購，如果現(xiàn)在不買日后連租都沒位了）。戶景基本為路景（三）H區(qū)（鳳凰庭）計劃在農(nóng)歷新年前后推出，因時間關(guān)系資料不詳（方案后提交）二、銷售初步計劃及工作時間安排（一）2008月—20012月：掃清住宅方面尾貨及促銷部分車位鋪位H區(qū)尾巴貨促銷策略：1）復式（頂層）由于單價高、面積偏大，競爭樓盤多做成銷售困難建議一：運用本項目復式的特點—超大的陽臺作主推賣點。體面積偏大3）大廳大，南北對流，格局公整2）兩房一廳1）表45三房二廳說明：00004首層有單位三房二廳三房二廳三房一廳西南戶型東南東北西北路景方向路景區(qū)內(nèi)園林、路景中庭花園108景觀110928804套內(nèi)面積（㎡）03020102棟B座房號 02棟B座（共6層）產(chǎn)品戶型面積座號三房一廳說明：00004首層有單位三房二廳三房二廳三房二廳西南戶型東南東北西北入口長廊、路景方向路景中庭花園入口長廊、中庭花園90景觀9410110604套內(nèi)面積（㎡）03020102棟A座（共6層）房號 02棟A座（共6層）產(chǎn)品戶型面積座號二房一廳說明：04首層有單位、0002為鋪位二房一廳三房二廳三房二廳西南戶型東南東北西北區(qū)內(nèi)園林、路景方向區(qū)內(nèi)園林、路景獅山賓館、路景獅山賓館82景觀82959504套內(nèi)面積（㎡）03020101棟B座（共6層）房號 01棟B座（共6層）產(chǎn)品戶型面積座號北側(cè)設有一個大型的生態(tài)綠化車庫，商業(yè)方面則主要為南側(cè)的臨街鋪（對人民路）。售前售后互相檢查監(jiān)控制，杜絕產(chǎn)生任何損害企業(yè)形象、聲譽行為和法律隱患。借助鳳凰庭接近成熟的開發(fā)情況，聘請專業(yè)物業(yè)管理顧問公司進行前期物業(yè)團隊建設、提供顧問服務或代管業(yè)務。（三）住宅開發(fā)作為今后的主要經(jīng)營方向。雖然進入獅山的不只是普通打工者，其中有很多有錢的老板、金領(lǐng)。原因：借助成熟的開發(fā)經(jīng)驗、成本控制經(jīng)驗提前細致地要求設計者進行產(chǎn)品設計，減少施工過程發(fā)現(xiàn)問題后再更改圖紙、增減工程，既浪費時間又浪費成本的現(xiàn)象發(fā)生。不重視客戶服務，不以統(tǒng)一的團隊形象對外進行經(jīng)營管理的弊端還有很多，其直接的損失去是無法依靠舊客戶帶新客戶增加客源，增加銷售（1個服務好的舊客戶可帶動10個新客戶），就算你耗費更多的廣告費爭取回來的客戶也因此而被打發(fā)走，客戶因氣而走。 4）各區(qū)產(chǎn)品銷售折扣、銷售口徑不統(tǒng)一，不但銷售人員容易出錯，舉一常見例子：顧客選B區(qū)時按了95折計價，后來覺得不合適想買H區(qū)產(chǎn)品，但卻是打98折。直接告訴外界，俊景公司的開發(fā)是一種掛扣行為，承擔法律責任的企業(yè)法人和投資收益者只是掛扣關(guān)系?？此茻o不妥之處。）因為從沒碰到過銷售困難。居住人口層次不一，產(chǎn)品品質(zhì)差，檔次低的項目形象已經(jīng)深入民心。當溫飽問題解決后，安全需求已經(jīng)成了人們最重要心理需求。 附近幼兒園、小學、中學俱全，可節(jié)省家長接送小朋友的大量時間，日后城市規(guī)模發(fā)展到分區(qū)就讀時，有靠近名校、老校就讀的資源優(yōu)勢。印象中2000年春節(jié)，碧桂花城在陳村推盤，同行均認為距離遙遠，當時大橋還要收費，對其銷售不看好，誰知到除別墅出現(xiàn)搶購人潮外，其大盤效應及門檻不高的7080平方米兩房單位只售16萬，90—120三房單位只售2530萬，130—180的大單位、250的復式洋房同樣需要排隊，1個月內(nèi)實現(xiàn)銷售額5億。很多穆天子山莊前期業(yè)主紛紛埋怨開發(fā)商為什么把項目弄得四不象，不但讓他們購買的物業(yè)因此無法升值，而且被人恥笑“哦，住穆天子農(nóng)莊？”不但無法因為自己住別墅而彰顯身份，還臉上無光。但事實卻殘酷地向這些來自大城市的高檔大盤證明了：“習慣了小城市的生活的佛山人對30分鐘都市生活圈的認可、接受還需要很長一段時間。但其他地塊是否已經(jīng)報建并計劃在2006年發(fā)售的新產(chǎn)品是否有二房單位有待調(diào)查。近兩到三年，這類客戶又因經(jīng)濟承受能力、對住宅環(huán)境、物業(yè)管理、品牌等附加值要求不同選擇不同的項目。三、西部版塊（獅山、小塘、松崗、官窯=丹灶、金沙、羅村）客戶流向及項目發(fā)展趨勢格局變化預測（一）西部本地市場客戶流向即在獅山、小塘、松崗、官窯、丹灶、金沙、羅村幾個鎮(zhèn)區(qū)工作的人，考慮就近工作、就近居住該區(qū)域的企業(yè)老板、CEO、金領(lǐng)階層等高端消費客戶如企業(yè)地址靠近東會優(yōu)先考慮住南國桃購買天安鴻基、香格里拉花園、匯江花園別墅產(chǎn)品；如企業(yè)地址靠西則會首選丹灶的祈福南灣或海琴灣，只考慮便利的會考慮獅山中心城區(qū)的穆天子山莊。原因五：有升值潛力，才有投資價值2002年前獅山的商業(yè)用地約20萬/畝，2003年前獅山的商業(yè)用地約40萬/畝，2004年末，獅山拍出的零星地塊竟到了53萬/畝。獅山教育資源優(yōu)勢，在佛山地區(qū)具有一定的知名度及影響力，很多人會考慮教育資源優(yōu)勢到附近購房。2002年，一個小小容桂鎮(zhèn)云集了50多家房地產(chǎn)開發(fā)公司，同期在售項目30多個，年銷售面積60多萬平方米。TCL東芝等當?shù)氐慕?jīng)濟將飛速發(fā)展，也奠定了南?？萍脊I(yè)園、南海國家生態(tài)工業(yè)示范園，兩大園區(qū)成為南海、甚至是全國著名的汽車配套生產(chǎn)基地的地位。該工業(yè)園區(qū)已經(jīng)通過1SO14000環(huán)境管理體系認證，大力發(fā)展無污染綠色產(chǎn)業(yè)。隨著樓價的不斷上升，家庭月收入8000元以下的一次置業(yè)的人將無法在中心城區(qū)買到適合的住宅產(chǎn)品，只能將置業(yè)區(qū)域放到交通越來越方便，與城市差異越來越小的鎮(zhèn)街，一次一次置業(yè)客戶以年輕白領(lǐng)、到佛山工作的新移民為主。同樣出現(xiàn)熱銷及價格從2800元/㎡彪升到4000元/㎡現(xiàn)象，各鎮(zhèn)居民對居住環(huán)境產(chǎn)生了新需求，開始不滿足住在村里，本計劃到桂城購房，但高企的樓價讓人望而卻步。包括祈福、恒大、中海、碧桂園、萬科、雅居樂等等大的發(fā)展商紛紛進駐南海。但從一側(cè)面來看，近期中央政府宏觀調(diào)控出臺一些政策，市民在短期內(nèi)對很多政策無法理解透切并客觀分析，只知道中央要壓制房價，購買心理受到一定的影響，很多二次以上置業(yè)者均在持幣觀望，2005年6月整個佛山樓市因此而顯得冷清，這對2005年下半年起大量的高檔樓盤同時供應市場的佛山樓市銷售會造成一定沖擊。根據(jù)統(tǒng)計資料顯示，2005年第一季度，㎡，㎡，排在廣州、深圳之前，㎡。俊景花園營銷策劃方案作者：日期：俊景花園營銷策劃方案做最適合市場的產(chǎn)品，走最適合自己的路從營銷策劃角度對俊景花園今后發(fā)展方向的一些建議第一部分：營銷策劃的基礎——清晰知道我們企業(yè)到底需要什么？首先感謝俊景公司各位領(lǐng)導及各投資商的信任，委托本公司對俊景花園今后銷售工作進行代理服務。與此同時，市政規(guī)劃的全面實施，為佛山的房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。此外，桂城的上海三盛頤景園、怡翠磬園、中海錦苑等大盤貨量充足，2005年—2006年唱主角，樓價從40005000元/㎡。 位于廣佛都市圈中軸線的南海一直都是各大發(fā)展商聚焦的地方，優(yōu)越的地理位置、巨大的市場空間，更讓廣州發(fā)展商對南海板塊充滿期望。根據(jù)統(tǒng)計資料顯示，同樣受中心組團一度不允許報建政策的影響，桂城區(qū)域2004年商品房也出現(xiàn)了明顯的供不應求現(xiàn)象。以吸引二次以上置業(yè)者。成為目前佛山市規(guī)模最大、發(fā)展最成熟、效益最佳的現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)之一。這些以日本為主的國際知名汽車配套企業(yè)的聚集小塘（還有一河之隔的丹灶）。動的、萬和、科龍、格蘭仕、松本電工等越多大企業(yè)集中的容桂、北窖、倫教、勒流鎮(zhèn)房產(chǎn)市場越興旺。原因三：教育產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭好，令該區(qū)“名聲在外”，直接帶動房產(chǎn)發(fā)展獅山還擁有從幼兒園到大學完善的教育配套資源：獅山中心幼兒園、獅山中心小學、石門實驗小學、石門中學（獅山分校）、石門實驗學校、華南師范大學南海學院、東北大學東軟信息技術(shù)學校等多所名校。越來越多的人將落戶獅山，投資獅山。工業(yè)發(fā)展帶動居住需求是必然的，但這方面客源需要時間慢慢累積和培植，那么通過“有投資價值，才有升值潛力”的核心競爭優(yōu)勢吸引部分有超前投資眼光的