【正文】 產品設計，減少施工過程發(fā)現(xiàn)問題后再更改圖紙、增減工程，既浪費時間又浪費成本的現(xiàn)象發(fā)生。比如車位、鋪位。第三部分：企業(yè)的發(fā)展方向定位一：建造最適合市場的產品（一）產品從市場、從設計抓起，從源頭上節(jié)約成本、杜絕浪費，杜絕積壓俊景花園的首期因在產品設計時沒從“有足夠的理由把每一平方米的產品賣給市場”進行產品設計，沒從產品源頭上杜絕積壓可能性存在，并在經營過程中沒進行策略性銷售處理。上述種種情況如果市場依然是昨天的市場，俊景的產品依然是政府主導消費，那不需要作任何的改進，但若繼續(xù)以這樣的市場意識、管理水平和服務質量參與一下階段的市場競爭，那結果只會是在競爭中造成產品積壓、在競爭中被市場淘汰。不重視客戶服務，不以統(tǒng)一的團隊形象對外進行經營管理的弊端還有很多，其直接的損失去是無法依靠舊客戶帶新客戶增加客源，增加銷售（1個服務好的舊客戶可帶動10個新客戶），就算你耗費更多的廣告費爭取回來的客戶也因此而被打發(fā)走，客戶因氣而走。多個人多雙眼，若一個整體的團隊里出現(xiàn)“不關我事，我不負責任”的工作態(tài)度或多或少對團隊建設造成傷害。銷售團隊嚴禁計錯數(shù)、收錯錢、賣重樓，不允許簽錯合同。成為利潤空間無發(fā)上揚的滯銷貨，投資者的利益同樣直接受損。 4）各區(qū)產品銷售折扣、銷售口徑不統(tǒng)一，不但銷售人員容易出錯，舉一常見例子：顧客選B區(qū)時按了95折計價，后來覺得不合適想買H區(qū)產品，但卻是打98折。沒有那個投資商的員工會認為看到客戶主動上前微笑接待是自己維護俊景公司企業(yè)形象的義務和責任，沒有那個投資商基層員工會認為分不清是那區(qū)的客戶拿著單據(jù)需要售后服務時說：“辦證?。窟@邊？”又大聲說：“吾關我事，你到那邊找別人辦啦”會對客戶的心理造成什么影響？會對開發(fā)商企業(yè)的整體形象打了多少折扣分。各自員工的唯一工作目的和責任當然是只維護自己的老板，自己的團隊利益不受損。既然存在不必要的額外風險，審慎型的顧客寧愿選擇放棄。直接告訴外界，俊景公司的開發(fā)是一種掛扣行為，承擔法律責任的企業(yè)法人和投資收益者只是掛扣關系。如有得罪，希望各領導能包涵。我們曾討論這樣的提出不一定能得到發(fā)展商、投資商的認可，甚至會造成反感。我公司并不是想通過否定過去，獲取額外收益?？此茻o不妥之處。目前各區(qū)投資商各自直接管理各自項目的對外經營，各自分別以不統(tǒng)一形象對外做廣告、各自分別用各自的銷售資料、計價紙、合同、各自分別有不同的付款優(yōu)惠折扣，各自負責各自的售后服務。用一個簡單的比喻：如果說在房地產市場開發(fā)這條高速公路上，別的房地產開發(fā)企業(yè)在經營管理上已經處于21世紀汽車代步階段，我們的企業(yè)卻一直還停留在80年代初期的開摩托年代?？【盎▓@無論開發(fā)商或投資商對目前現(xiàn)狀依然沒危機意識或渴望改變的強烈欲望。）因為從沒碰到過銷售困難。過去幾年，這種經營模式與俊景花園不需要向市場要收益，不需要參與市場競爭的狀態(tài)相適應。管理模式已經不能與時俱進由于屬于政府企業(yè)，所以其經營機制決定了在管理運作過程中無論從作息、或基層職工言行心態(tài)或多或少均遺留國企職工的特點。（這也是為什么2004年湖景灣一直敢于主導獅山樓價不斷彪升，同期產品就算高300—500元/平方米，也被先搶購的原因之一）。居住人口層次不一，產品品質差，檔次低的項目形象已經深入民心。雖然政府補貼地價，但無論從產品的規(guī)劃、設計、外立面、施工用料到園林建設整個運營管理過程均不以市場喜好作指導，而一切決策本著“最大限度地節(jié)約成本”出發(fā)。產品品質差，檔次低的形象已經深入民心。項目的先天不足直接導致在社會上口碑不好，普遍存在：“俊景花園便是變宜，但管理差，原來政府的人買了都先后都放了，寧愿高價也住到管理完善、安全的湖景灣”的說法，（事實如此）。當溫飽問題解決后，安全需求已經成了人們最重要心理需求。A、B、C、D等幾個區(qū)無法做到統(tǒng)一封閉管理。加上此期間整個獅山城區(qū)供貨量比2004年明顯少，所以銷售壓力不大。 2006年5月前，在穆天子山莊、祈福南灣、海琴灣還沒出現(xiàn)“搶奪本地中低端市場”的情況下，同區(qū)又沒其他新品上市，俊景花園新產品戶型、面積、總價均有著明顯的優(yōu)勢。 附近幼兒園、小學、中學俱全，可節(jié)省家長接送小朋友的大量時間，日后城市規(guī)模發(fā)展到分區(qū)就讀時，有靠近名校、老校就讀的資源優(yōu)勢。 獅山城區(qū)內第一家開發(fā)住宅產品的企業(yè)，樓盤比較成熟、入住人群最多，可滿足生活必須的小型店鋪大部分已經開業(yè)。 區(qū)域市場唯一一家政府背景企業(yè)，對于銷售合法和售后辦證等方面能給客戶一定的信心。海琴灣有此計劃，但產品是在2006年5月后才推出（二）俊景花園在區(qū)域市場所處的位置及前景預測分析從上述（一）分析可見：目前的俊景花園雖然具備很多優(yōu)勢，但與市場其他項目相比，則市場空間有限，發(fā)展前景不容樂觀。印象中2000年春節(jié)，碧桂花城在陳村推盤，同行均認為距離遙遠，當時大橋還要收費，對其銷售不看好，誰知到除別墅出現(xiàn)搶購人潮外，其大盤效應及門檻不高的7080平方米兩房單位只售16萬，90—120三房單位只售2530萬，130—180的大單位、250的復式洋房同樣需要排隊，1個月內實現(xiàn)銷售額5億。若同時參與搶奪本地3040萬，15—25萬的中低端市場，對一些文化高，但收入不高的職業(yè)白領有著無窮的吸引力，對獅山城區(qū)的規(guī)模小、環(huán)境一般、管理落后、產品綜合素質便低中小樓盤將存在極大的沖擊及威脅。所以，在競爭對手強大、貨量充足，但本地市場對高端產品需求有限，外地市場啟動緩慢的情況下，原位只做金字塔尖、有錢人生意的大盤，必然會調整產品結構最大限度地適應本地市場需求是唯一出路。但這就是市場，要么是輸，要么是贏。很多穆天子山莊前期業(yè)主紛紛埋怨開發(fā)商為什么把項目弄得四不象，不但讓他們購買的物業(yè)因此無法升值，而且被人恥笑“哦，住穆天子農莊？”不但無法因為自己住別墅而彰顯身份，還臉上無光。如果樓盤建好了沒人入住，耗資巨大的建好的配套形同虛設，但運營成本卻不會因當天沒生意而減少，當貨量積壓到一定時候，當土地難以短期盤活，當祈福集團有更大的發(fā)展需要回籠資無人能保證祈福南灣為了保持項目高檔形象依然堅持在慢慢等待中培育市場，不走“大細通殺，只求最大限度搶奪本地客源進行產品結果調整或策略性降價”的道路。因為本地的蛋糕有限，如此大規(guī)模的開發(fā)量，不可能單純靠本地市場消化。住宅區(qū)域性明顯的特征比任何一個地方都突出。但事實卻殘酷地向這些來自大城市的高檔大盤證明了：“習慣了小城市的生活的佛山人對30分鐘都市生活圈的認可、接受還需要很長一段時間。隱患：高檔別墅大盤為適應市場而調整開發(fā)策略來自祈福南灣、海琴灣的威脅。雖然該項目還存儲土地400多畝，如再建別墅走高端則將再次出現(xiàn)產品不討好目標客戶，價錢不討好中薪階層的銷售困境。別墅本是彰顯示身份地位象征的產品，原定位高檔別墅的穆天子山莊經過多年的建設，竟然成了令業(yè)主哭笑不得的“四不象產品”。但其他地塊是否已經報建并計劃在2006年發(fā)售的新產品是否有二房單位有待調查。第四類：只能購買俊景花園二房單位的無競爭對手客戶即二房客戶。如果都是購買三房以上單位，俊景花園和湖景灣雖然在單價、面積上有差別，直接導致總價相差23萬/套，但采用按揭付款方式，首期和月供金額差別很小。第二類：經濟承受能力在30萬（以按揭承受能力計，則指現(xiàn)擁有約10萬現(xiàn)金，月供1500元/月的家庭）以上，但消費實在、不太注重環(huán)境、物業(yè)管理、品牌的，只注重居住成本的會選擇俊景花園（但有錢卻居住觀念落后的人很少，居住要求不高的人主要是因為無錢）。近兩到三年，這類客戶又因經濟承受能力、對住宅環(huán)境、物業(yè)管理、品牌等附加值要求不同選擇不同的項目。上述項目規(guī)模大、天然環(huán)境好，產品定位高檔，先天硬件決定了他們只做金字塔尖“人群”的生意。西面的丹灶仙湖，同樣美若世外桃園，大發(fā)展商祈福已經圈地過2000畝，以大投入、大手筆先建酒店、學校、醫(yī)院等生活配套設施，別墅產品及高素質洋房于2004年推盤，獨立別墅約1萬元/平方米, 水岸TOWNHUOSE約8000元/㎡,洋房單位(帶裝修)約4000元/㎡。所以西部版塊的住宅產業(yè)發(fā)展，不會只集中在目前的獅山城區(qū)。三、西部版塊（獅山、小塘、松崗、官窯=丹灶、金沙、羅村）客戶流向及項目發(fā)展趨勢格局變化預測（一）西部本地市場客戶流向即在獅山、小塘、松崗、官窯、丹灶、金沙、羅村幾個鎮(zhèn)區(qū)工作的人，考慮就近工作、就近居住該區(qū)域的企業(yè)老板、CEO、金領階層等高端消費客戶如企業(yè)地址靠近東會優(yōu)先考慮住南國桃購買天安鴻基、香格里拉花園、匯江花園別墅產品；如企業(yè)地址靠西則會首選丹灶的祈福南灣或海琴灣，只考慮便利的會考慮獅山中心城區(qū)的穆天子山莊。佛人開始從不同的渠道發(fā)現(xiàn)獅山，了解獅山的話題主要是從獅山的樓市不斷升值開始，越來越多關注房產行業(yè)的人感到佛山城區(qū)因為地價的高企，樓價已經處于價格大于價值的水平，而獅山因為地價不高，而且各樣政策措施利好，樓價正處于不斷上漲的狀態(tài)，是未來佛山樓市最有前景的版塊。2004年5月以前，湖景灣的購房客戶中70%來自獅山附近各鎮(zhèn)，禪桂客戶只占30%。這個時候，很多人佛山人從沒來過獅山的人、認識獅山、了解獅山。原因五：有升值潛力，才有投資價值2002年前獅山的商業(yè)用地約20萬/畝，2003年前獅山的商業(yè)用地約40萬/畝，2004年末，獅山拍出的零星地塊竟到了53萬/畝。隨著獅山交通優(yōu)勢日漸明顯，城鄉(xiāng)間差距也越來越少。原因四：獅山交通優(yōu)勢日漸明顯獅山屬大佛山“2+5”組團的副中心區(qū)，到廣州、禪城、桂城、三水、大瀝等僅需20分鐘車程；大佛山“一環(huán)”城市快速干線于2006年8月開通后，獅山到大佛山中心城區(qū)僅需