【正文】 亞鑫花園項目營銷策劃報告 9 2） VI 應用 亞鑫花園項目營銷策劃報告 10 （五） 秀稿 亞鑫花園項目營銷策劃報告 11 亞鑫花園項目營銷策劃報告 12 亞鑫花園項目營銷策劃報告 13 四、營銷策略 （一） 各物業(yè)類型銷售策略 商業(yè)營銷策略 1） 商業(yè)部分作為本案的難點之一，主要體現(xiàn)在以下幾個方面： 商業(yè)環(huán)境的不利影響： 金王府商業(yè)街經(jīng)營狀況不佳，特別是靠近本案的南段更是如此。優(yōu)家 根據(jù)項目的建筑規(guī)劃“ U”型建造，我們?nèi)∷?諧音，意味優(yōu)尚生活之家，凸顯出項目的優(yōu)質(zhì)、優(yōu)越、優(yōu)雅的特色。 亞鑫花園的 物業(yè)類型多樣化，有多層、 商業(yè) 及 地下車位 等 多種物業(yè)類型，而片區(qū)的目前缺乏具有可比較性的 住宅 物業(yè)，因此在確定這部分類型的物業(yè)的價格時，我們擬采用在市場類比市場的橫向比較，分別對項目中不同類型的物業(yè)進行分別定價。 根據(jù)片區(qū)目前在售項目的情況，我們選取了作為本項目的市場價格類比 項目 ，通過對影響價格因素及所占權重的分析 ，作為本案價格制定的參考： 項目名稱 地理位置 戶型面積 銷售價格 愛秦灣 花園 江寧區(qū)東山街道河濱路 1199 號 2 房主力面積： 91 ㎡ 3 房 主力面積： 114 ㎡ 6510 元 /㎡ 現(xiàn)代城世紀國際公寓 江寧開發(fā)區(qū)雙龍大道 1539 號 2 房 主力面積： 8 9 93 ㎡ 3 房 主力面積： 120 ㎡ 6625 元 /㎡ 武夷綠洲 江寧東山鎮(zhèn)天元中路 99 號 2 房 主力面積： 6819 ㎡ 3 房 主力面積： 106 ㎡ 6351 元 /㎡ 東渡國際青年城 江寧區(qū)秣陵街道天元中路 68 號 2 房 主力面積： 82 ㎡ 3 房 主力面積： 129 ㎡ 6296 元 /㎡ 青山灣 江寧區(qū)東山街道宏運大道以南、中心河以西 2 房主力面積： 86 ㎡ 3 房 主力面 ： 1 116 ㎡ 5670 元 /㎡ 天元吉第城 江寧區(qū)東山鎮(zhèn)湖山路 369 號 2 房 主力面 ： 84 ㎡ 6499 元 /㎡ 亞鑫花園項目營銷策劃報告 5 3 房主力面積： 125 ㎡ 左鄰右里 岔路口宏運大道 1188 號 2 房 主力面積： 89 ㎡ 3 房 主力面積： 120 ㎡ 6541 元 /㎡ （二） 影響定價因素對比 對比項目 交 通 配 套 戶 型 周邊環(huán)境 小區(qū)環(huán)境 評 分 愛秦灣花園 2 2 1 2 現(xiàn)代城世紀國際公寓 2 2 武夷綠洲 1 2 2 8 東渡國際青年城 1 2 青山灣 1 7 天元吉第 2 2 左鄰右里 3 2 1 1 2 9 亞鑫花園 3 2 1 1 8 亞鑫花園項目營銷策劃報告 6 （三） 競爭個案綜合對比分析法 對比項目 權 重 均 價 加權平均 評 分 加權分 愛秦灣花園 25％ 6510 元 /㎡ 1628 現(xiàn)代城世 紀國際公寓 16％ 6625 元 /㎡ 1060 武夷綠洲 10％ 6351 元 /㎡ 635 8 東渡國際青年城 10％ 6296 元 /㎡ 630 青山灣 10％ 5670 元 /㎡ 567 7 天元吉第城 16％ 6499 元 /㎡ 1040 左鄰右里 13％ 6541 元 /㎡ 850 9 合計 100％ / 6410 元 / 亞鑫花園 6167 元 8 —— 根據(jù)加權平均及修正得出亞鑫花園住宅均價為 6167 元 /㎡ 。因為項目的客群比較較為傳統(tǒng)，因 此我們將上面修正，在表現(xiàn)項目優(yōu)秀的基礎上，更進一步表現(xiàn)出項目富貴福邸的特質(zhì)。 2） 商業(yè)銷售策略 ： ① 帶租約銷售 ：通過前期招商，尋找到 1～ 2 家中型以上的商家 先行 租賃出去， 再對外銷售，根據(jù)租金水平， 向投資者 提供一定的回報利率。 ② 持有 車位 ， 等待增值 ： 遵循市場規(guī)律，先行銷售住宅和商業(yè)，暫時持有地下車位，待增值之后再售出獲租賃。 綜上所述，從開發(fā)公司的要求 和市場規(guī)律兩方面出發(fā)，我們認為方案一較為可行， 既提升了地下車位的價值，又避開了相對滯銷的物業(yè)類型，而工作的難點則轉移到操盤手法以及關系拓展上去。 ◆ 推廣內(nèi)容： A． 加強 周邊 配套、 多層 產(chǎn)品的宣傳； B． 尋找新的推廣渠道 ； C． 適時組織 促銷 活動，活躍賣場氣氛。 銷售部工作內(nèi)容簡述 ◆ 銷售人員培訓： —— 銷售人員應具備的基本素質(zhì) —— 專業(yè)知識的培訓 亞鑫花園項目營銷策劃報告 20 —— 項目知識培訓 —— 銷售