【正文】 03600380042004400460036003800420044004600[汽車車位出售]開盤價(jià)(元/M2)35003500360037003800390035003600370038003900[商業(yè)配套出售]開盤價(jià)(元/M2)30003100320033003400350031003200330034003500指標(biāo)方案一基準(zhǔn)收益率（%）1010101010101010101010土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元）　14269156451763118864200961371215110170971832919561利潤(rùn)總額　2372233824882587268723192319247025712670稅后利潤(rùn)　1590156616671733180015541554165517221789投資利潤(rùn)率　方案二基準(zhǔn)收益率（%）88888888888土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元）　14964162621831219586208611424215689177651903920313利潤(rùn)總額　1636170217851842189817681690178018381895稅后利潤(rùn)　1096114011961234127211851132119312311269投資利潤(rùn)率　方案三基準(zhǔn)收益率（%）66666666666土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元）　15562169111905620376216971496916318184961981521136利潤(rùn)總額　98910051018102810339911007102710381043稅后利潤(rùn)　662673682689692664675688695699投資利潤(rùn)率　方案四基準(zhǔn)收益率（%）44444444444土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元）　16215176131987521247226181560617004192892067122043利潤(rùn)總額　27924217012375299262195147100稅后利潤(rùn)　18716211482502001751309967投資利潤(rùn)率　方案五基準(zhǔn)收益率（%）22222222222土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元）　16933183882076322214236421630617761201352159123047利潤(rùn)總額　505611784891998465570740848955稅后利潤(rùn)　338409525597669312382496568640投資利潤(rùn)率　風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)（概率分析）表4參數(shù)指標(biāo)名稱基本方案變化次數(shù)/變化后數(shù)量1234567[獨(dú)立別墅]單位造價(jià)(元/M2)120011001200　　　　　[獨(dú)立別墅]概率　　　　　[多層住宅]單位造價(jià)(元/M2)850800850　　　　　[多層住宅]概率　　　　　[中高層住宅]單位造價(jià)(元/M2)120011001200　　　　　[中高層住宅]概率　　　　　[汽車車位]單位造價(jià)(元/M2)220020002200　　　　　[汽車車位]概率　　　　　[商業(yè)配套]單位造價(jià)(元/M2)800750800　　　　　[商業(yè)配套]概率　　　　　其它費(fèi)用變化率(%)　　　　　　　　[獨(dú)立別墅出售]開盤價(jià)(元/M2)880080008400880090009200960010000[獨(dú)立別墅出售]概率[多層住宅出售]開盤價(jià)(元/M2)40003500360038004000420044004600[多層住宅出售]概率[中高層住宅出售]開盤價(jià)(元/M2)40003500360038004000420044004600[中高層住宅出售]概率[汽車車位出售]開盤價(jià)(元/M2)35003500350035003500350035003500[汽車車位出售]概率[商業(yè)配套出售]開盤價(jià)(元/M2)30003000300030003000300030003000[商業(yè)配套出售]概率指標(biāo)基準(zhǔn)收益率（%）土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元）16492內(nèi)部收益率期望值（%）內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率的概率（%）內(nèi)部收益率小于0的概率（%）基準(zhǔn)收益率（%）土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元）17147內(nèi)部收益率期望值（%）內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率的概率（%）內(nèi)部收益率小于0的概率（%）基準(zhǔn)收益率（%）土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元）17837內(nèi)部收益率期望值（%）內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率的概率（%）內(nèi)部收益率小于0的概率（%）基準(zhǔn)收益率（%）土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元）18586內(nèi)部收益率期望值（%）內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率的概率（%）內(nèi)部收益率小于0的概率（%）基準(zhǔn)收益率（%）土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬元）19415內(nèi)部收益率期望值（%）內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率的概率（%）內(nèi)部收益率小于0的概率（%）第二章 市場(chǎng)調(diào)研與產(chǎn)品定位第一節(jié) 篩選產(chǎn)品類型 蘇園（2002）01地塊地處蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖畔，拍賣文件規(guī)定的規(guī)劃條件全文摘錄如下：該地塊為居住用地，臨湖至少一半的用地須用于低層別墅用地。本項(xiàng)目分別咨詢?nèi)舾蓪＜遥咳藢?duì)產(chǎn)品售價(jià)分別估算其概率。多因素變化土地臨界點(diǎn)：房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地報(bào)價(jià)研究決策過程中，經(jīng)常會(huì)為投資及售價(jià)的確定爭(zhēng)論不休，因?yàn)榭陀^上講投資及售價(jià)會(huì)在一定范圍內(nèi)變化，要將不是很確定的數(shù)據(jù)確定下來，不同的人存在不同看法是正常不過的。土地基本報(bào)價(jià)方案：是取投資、售價(jià)、銷售量等參數(shù)最可能的取值，設(shè)定其不會(huì)變化，詳見表1“土地報(bào)價(jià)方案計(jì)算依據(jù)”。由此得出結(jié)論：該地塊投資環(huán)境很好。 該項(xiàng)工程總投資為11億元，施工區(qū)4至5年。目前，園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺，銷售量一直遠(yuǎn)大于竣工量，房地產(chǎn)項(xiàng)目大多在預(yù)售階段就銷售一空，整體銷售率在95%以上，園區(qū)住宅已是蘇州市民的一大品牌，成為他們安家落戶的首先。 園區(qū)概況 蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)7年多來，取得了令人矚目的成績(jī)。 三、地塊位置及環(huán)境 本地塊坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)首期開發(fā)8平方公里內(nèi)的金雞西岸，呈東西向長(zhǎng)條形。在園區(qū)管委會(huì)的大力推動(dòng)下，園區(qū)率先在蘇州市推出小高層住宅，得到了購房者的青睞。根據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃，周邊8平方公里將建成公共綠地和現(xiàn)代化商住文化娛樂區(qū)。 本地快環(huán)境綜述 園區(qū)住宅已形成規(guī)模，商品房售價(jià)已連續(xù)幾年超過古城區(qū)，冠全市第一，2001年開發(fā)量70萬平方米，開發(fā)一塊熱銷一塊。較高的土地最高限價(jià)，獲得土地的機(jī)會(huì)就越大，所冒的風(fēng)險(xiǎn)就越大，反之，較低的土地最高限價(jià)風(fēng)險(xiǎn)較小，但獲得土地的機(jī)會(huì)越小。每個(gè)企業(yè)對(duì)獲得土地的迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對(duì)項(xiàng)目收益水平的要求也會(huì)降低，因此，因每個(gè)企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準(zhǔn)收益率不同，加上每個(gè)企業(yè)家的冒險(xiǎn)精神不同，可以有不同的最高限價(jià)。分析認(rèn)為，本項(xiàng)目的別墅單位造價(jià)1200元和售價(jià)9200元是有較大可能的，建議采用改組合的分析結(jié)果，即： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對(duì)土地需求不是十分迫切時(shí)，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報(bào)價(jià)17097萬元；一般情況下基準(zhǔn)收益率8～10%為宜，建議的土地最高報(bào)價(jià)17765萬元； 當(dāng)企業(yè)土地存量不足時(shí)，基準(zhǔn)收益率6～8%為宜（大于銀行貸款利率約2個(gè)百分點(diǎn)），建議的土地最高報(bào)價(jià)18496萬元；當(dāng)企業(yè)無土地存量時(shí)，基準(zhǔn)收益率4～6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報(bào)價(jià)19289萬元；當(dāng)企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對(duì)該地塊志在必得時(shí)，基準(zhǔn)收益率4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點(diǎn)上，一般不虧損），建議的土地最高報(bào)價(jià)19289萬元。計(jì)算結(jié)果詳見表4“風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)（概率分析）”。 停車房正面：0米； 側(cè)面：2米； 后面：0米。 半獨(dú)立式住宅不得小于8米。 3）停車位：每戶１個(gè)小汽車位。太陽能熱水器、空調(diào)室外機(jī)等生活配套設(shè)施，在設(shè)計(jì)中應(yīng)預(yù)先設(shè)計(jì)，預(yù)留位置，采取遮蔽措施，不影響城市美觀。 根據(jù)規(guī)劃，蘇州工業(yè)園區(qū)以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。產(chǎn)品價(jià)格價(jià)格漲幅1997年至2000年，%，1997年至2001年，% ，已超過古城區(qū)。故本報(bào)告改變高層價(jià)格高于多層的習(xí)慣做法，將二者定價(jià)相同。計(jì)算每種產(chǎn)品的土地增值，土地增值（扣土地費(fèi)）計(jì)算：土地增值=［售價(jià)（1營(yíng)業(yè)稅率及附加）－建安造價(jià)－每M2其它費(fèi)用－售價(jià)其它費(fèi)用占收入比例／１００－建安造價(jià)其它費(fèi)用占建安費(fèi)比例／１００］參考容積率－每平方米土地費(fèi)用土地增值（不扣土地費(fèi)）計(jì)算：土地增值=［售價(jià)（1營(yíng)業(yè)稅率及附加）－建安造價(jià)－每M2其它費(fèi)用－售價(jià)其它費(fèi)用占收入比例／１００－建安造價(jià)其它費(fèi)用占建安費(fèi)比例／１００］參考容積率計(jì)算結(jié)果詳見表9。優(yōu)化結(jié)果說明（1）上述優(yōu)化結(jié)果受到參數(shù)的影響，特別是土地價(jià)格的影響，結(jié)果不一定十分準(zhǔn)確，但指明了方向。規(guī)劃指標(biāo)詳見表11，方案比較見表12。當(dāng)售價(jià)中含精裝修時(shí)，還包括裝修費(fèi)用。土地費(fèi)用、土地契稅及財(cái)務(wù)費(fèi)用待經(jīng)濟(jì)分析確定，土地契稅稅率4%。根據(jù)合理的原則分配到每一期。 計(jì)劃安排均由計(jì)算機(jī)按上述原則自動(dòng)完成，產(chǎn)生投資使用計(jì)劃表，報(bào)表略。收款計(jì)劃各期銷售的產(chǎn)品收款可能不一樣，期房和現(xiàn)房就不同，現(xiàn)房可以要求在一個(gè)季度內(nèi)付清房款，期房一般在竣工后付清房款，在竣工之前分期收款。資金籌措原則，先用資本金和預(yù)租售收入，不夠再考慮借款。詳見表2“土地基本報(bào)價(jià)方案”。分析結(jié)果詳見表3“多因素變化土地價(jià)格臨界點(diǎn)分析”。結(jié)論如下： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對(duì)土地需求不是十分迫切時(shí)，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報(bào)價(jià)16492萬元，%，風(fēng)險(xiǎn)很??；一般情況下基準(zhǔn)收益率8～10%為宜，建議的土地最高報(bào)價(jià)17147萬元，%，風(fēng)險(xiǎn)加大一倍，但還可以接受；當(dāng)企業(yè)土地存量不足時(shí)，基準(zhǔn)收益率6～8%為宜（大于銀行貸款利率約2個(gè)百分點(diǎn)），建議的土地最高報(bào)價(jià)17837萬元，%，還可以接受；當(dāng)企業(yè)無土地存量時(shí)，基準(zhǔn)收益率4～6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報(bào)價(jià)18586萬元，%，風(fēng)險(xiǎn)較大。資金籌措計(jì)劃項(xiàng)目名稱12345678其中:用于建設(shè)投資45001500用于經(jīng)營(yíng)資金銀行借款30006000注: 投資使用計(jì)劃由投資計(jì)劃表自動(dòng)轉(zhuǎn)入. 資金籌措計(jì)劃自動(dòng)合計(jì), 資金籌措計(jì)劃=+六、風(fēng)險(xiǎn)分析數(shù)據(jù)多因素變化臨界點(diǎn)分析變化因素工程或產(chǎn)品單位基本方案變化次數(shù)12345678910單項(xiàng)工程投資變化獨(dú)立別墅 元/M212001100110011001100110012001200120012001200多層住宅元/M2850800800800800800850850850850850中高層住宅 元/M21200110011001100110011001200120012001