房屋拆遷糾紛解決機(jī)制存在的問題及完善(存儲版)
【正文】 拆遷人按照拆遷補(bǔ)償協(xié)議的補(bǔ)償數(shù)額將補(bǔ)償款存人賬戶后，銀行確認(rèn)被拆遷人完全搬遷之后，直接將款項轉(zhuǎn)入被拆遷人賬戶?？梢钥紤]按照下列步驟設(shè)計非公益拆遷程序：確認(rèn)開發(fā)項目符合規(guī)劃要求—協(xié)商溝通—確定評估機(jī)構(gòu)和完成房屋價格評估—簽訂房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議—繳納土地出讓金、領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證—領(lǐng)取拆遷許可證—拆遷。除了非公益拆遷中的拆遷補(bǔ)償糾紛屬于民事訴訟外，其他都應(yīng)屬于行政訴訟，被拆遷人對于與拆遷有關(guān)的行政行為，包括計劃發(fā)展部門的項目審批、規(guī)劃部門的規(guī)劃許可證、政府部門的土地使用權(quán)文件、拆遷管理部門的拆遷許可證、行政裁決部門的行政裁決決定、行政機(jī)關(guān)的強(qiáng)制拆遷行為、拆遷管理部門的處罰和不作為，都可以提起行政訴訟。Wang Kewen. On Judicial Review of Administrative Dispute relating to House Demolition and Relocation[J]. 4 China LegalScience,74 (2004).[3]洪莉萍、黃道雄：土地開發(fā)與居民動拆遷利益調(diào)整的法律機(jī)制研究，載《政治與法律》2004年第4期，第88－89頁。[8]《北京首次參照市場價補(bǔ)償拆遷，每平米超過3萬元》，載2009年4月2日《京華時報》?！段餀?quán)法》第42條也規(guī)定：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。《國務(wù)院法制辦：城市房屋拆遷管理條例有效》，人民網(wǎng)2009年12月12日，://politics. people. . /GB/1026/10557879. html.（最后訪問時間：2010年1月10日）?！?2．按照拆遷糾紛的不同屬性，分別在行政訴訟和民事訴訟中解決 房屋拆遷糾紛在不同階段體現(xiàn)為不同性質(zhì)的糾紛，包括拆遷許可糾紛、拆遷補(bǔ)償糾紛、拆遷裁決糾紛、強(qiáng)制拆遷糾紛、拆遷處罰糾紛和拆遷不作為糾紛等等?！?2．非公益拆遷程序 由于非公益拆遷需要開發(fā)商與被拆遷人就補(bǔ)償問題進(jìn)行協(xié)商，如果協(xié)商不成，就有可能無法進(jìn)行開發(fā)項目，因此需要改革目前先頒發(fā)國有土地使用權(quán)證書，后頒發(fā)拆遷許可證的做法。因此，在制定新的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)當(dāng)將土地使用權(quán)的價格計算在內(nèi)。非公益拆遷，拆遷人為獲取被拆遷人房屋占用之土地，除了向國家交納土地出讓金獲取土地使用權(quán)外，也應(yīng)向被拆遷人房屋支付相應(yīng)對價，即與被拆遷人達(dá)成交易的價格，不僅是被拆遷人可能的損失，而且是被拆遷人愿意出讓房屋所有權(quán)給出的價格。3．在補(bǔ)償上，公益拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由政府根據(jù)完善的法律規(guī)定確定基本計算方法，非公益拆遷在根據(jù)法律規(guī)定的最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)之上由開發(fā)商與房屋所有權(quán)人協(xié)商確定。我國憲法、物權(quán)法和城市房地產(chǎn)管理法也都有明確規(guī)定。因此出現(xiàn)雖然同是拆遷案件，但由于是否達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，以及是否經(jīng)過行政裁決的不同，可能作為不同種訴訟來對待的現(xiàn)象。政府為了達(dá)到快速有效拆遷的目的，調(diào)動公安、城管、城建、國土、規(guī)劃、房管等部門，甚至法院和檢察院都參加具體拆遷，造成惡劣影響?！?第六，強(qiáng)制拆遷設(shè)計不合理 目前強(qiáng)制拆遷不區(qū)分公益拆遷和非公益拆遷，也沒有賦予被拆遷人不同意拆遷的權(quán)利。[4]現(xiàn)有拆遷補(bǔ)償只規(guī)定貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定，完全回避相應(yīng)土地使用權(quán)價值這一問題，而單純房屋的補(bǔ)償無論如何也無法給被拆遷人以公正補(bǔ)償，從而使得拆遷糾紛不可避免。 理論上講，拆遷的性質(zhì)應(yīng)當(dāng)取決于被拆遷房屋所占土地的開發(fā)性質(zhì)。1998年修訂《土地管理法》規(guī)定，為公共利益需要使用土地，以及為實施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地權(quán)的，可以收回國有土地使用權(quán)但應(yīng)當(dāng)對土地使用權(quán)人給予適當(dāng)補(bǔ)償。在拆遷這樣涉及綜合利益分配和格局調(diào)整的重大問題上，制度的科學(xué)、完備和法治是這一問題的核心，而拆遷制度本身存在諸多問題，引發(fā)了拆遷糾紛的升級和惡化?！?房屋拆遷糾紛呈現(xiàn)出以下特點：第一，拆遷涉及地區(qū)廣泛，拆遷糾紛數(shù)目龐大。 Dispute Settlement Mechanism 我國城市拆遷在建國后就已開始，上世紀(jì)70年代末，城市住宅緊張情況突出，迅速改善居住條件，成為民眾迫切要求。第三，拆遷糾紛復(fù)雜程度高，房屋不僅是老百姓賴以生活的物質(zhì)空間，而且往往是最重要的財產(chǎn)。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。實踐中，要使開發(fā)建設(shè)的項目得以實施，必須先完成對原使用土地的回收工作，而原使用土地之上一般都已建有房屋及其他附屬物。商業(yè)型土地開發(fā)，即非公益性質(zhì)的開發(fā)，是指出于營利目的而進(jìn)行的土地開發(fā)，主要包括建設(shè)住宅商品房、寫字樓、商場、娛樂場所等。 第五，拆遷程序不完備，被拆遷人參與不夠 房屋拆遷實際上是包括土地、房屋等不動產(chǎn)所有權(quán)人或者使用權(quán)人在行使各自物權(quán)時發(fā)生的現(xiàn)象，由于涉及不同主體，因此需要行政機(jī)關(guān)加以協(xié)調(diào)。從理論上講，能夠先予執(zhí)行或者不停止執(zhí)行的必須是不會造成無可挽回或者難以彌補(bǔ)的損失，而房屋拆遷明顯是一種無可挽回的損失，房屋已經(jīng)不存在，救濟(jì)的充分性無從談起。2004年3月，建設(shè)部頒布《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》對行政裁決的程序作了明確規(guī)范，對行政裁決的申請、受理、裁決和強(qiáng)制拆遷都作了規(guī)定?！?3．其他救濟(jì)途徑也未能解決問題 目前行政復(fù)議制度作為內(nèi)部監(jiān)督和救濟(jì)程序，對拆遷糾紛所能發(fā)揮的作用有限。這里我們需要指出的是，城市土地為國有，任何人進(jìn)行土地建設(shè)都必須從國家取得土地使用權(quán)，
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