【正文】 人對(duì)與征收有關(guān)的行政行為，包括計(jì)劃發(fā)展部門的項(xiàng)目審批、規(guī)劃部門的規(guī)劃許可證、政府部門的土地使用權(quán)文件、拆遷管理部門的拆遷許 可證、行政機(jī)關(guān)的強(qiáng)制拆遷行為、拆遷管理部門的處罰和不作為，都是可訴的。 由于房屋拆遷行為屬于對(duì)公民私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的強(qiáng)制剝奪沒有公權(quán)力的參與，私人無法順利進(jìn)行。從實(shí)際角度，政府有一定收入，征收后所帶來的經(jīng)濟(jì)效益必然大于被拆遷人損失的利益，存在一定的物質(zhì)基礎(chǔ)；另外，完全足額補(bǔ)償還是限制政府權(quán)力、防治腐敗的有力武器。因 為若原先用于居住的房屋后改為商業(yè)用途，事實(shí)上在進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)時(shí)已交過稅，已有過支出。因此，建議有關(guān)機(jī)關(guān)盡快對(duì)有 關(guān)拆遷的行政法規(guī)和地方性立法進(jìn)行一次全面的審查，按照憲法和法律的要求進(jìn)一步規(guī)范和完善。 洛陽理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 17 （ 2）房屋及其以外場地 的土地使用權(quán)補(bǔ)償。有收益的房地產(chǎn)選用收益法求取土地價(jià)格，并慎重確定土地資本化率、建筑物資本化率和綜合資本化率。 洛陽理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 18 結(jié) 論 城市房屋拆遷 ,既關(guān)系國家、開發(fā)建設(shè)單位、被拆遷 單位及億萬城鎮(zhèn)居民的利益 ,又關(guān)系到城市規(guī)劃的具體落實(shí) ,這是一個(gè)敏感而又普遍的社會(huì)問題 ,已成為近幾年全社會(huì)高度關(guān)注的社會(huì)問題之一。在此向老師表 示深深的感謝和崇高的敬意。三年的求學(xué)生涯在師長、親友的大力支持下，走得辛苦卻也收獲滿囊，在論文即將付梓之際，思緒萬千，心情久久不能平靜。任何人認(rèn)為自己的合法權(quán)利被非法剝奪、受到限制、侵害或減損的，都應(yīng)有權(quán)訴請(qǐng)司法機(jī)關(guān)依照法定程序進(jìn)行審查并做出最終裁判。 3．實(shí)際評(píng)估中評(píng)估方法的選擇要認(rèn)真慎重。房地產(chǎn)價(jià)值巨大，其中土地使用權(quán)價(jià)值占有相當(dāng)大的比重，房地分離評(píng)估可以避免房地混在一起引起的歧義，清晰地顯示土地使用權(quán)和建筑物各自的真實(shí)價(jià)值。在相關(guān)的行政法規(guī)和地方性法規(guī)中應(yīng)明確規(guī)定被拆遷人享有對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。在時(shí)間上，大 多數(shù)國家都以頒發(fā)拆遷許可證時(shí)的價(jià)格來計(jì)算。 房屋拆遷應(yīng)當(dāng)給予被拆遷人公正、合理的補(bǔ)償 民法學(xué)家江平教授認(rèn)為： 拆遷征地應(yīng)當(dāng)給予足額補(bǔ)償。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于當(dāng)事人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議就補(bǔ)償安置爭議提起民事訴訟人民法院應(yīng)否受理問題的批復(fù)》，拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，就補(bǔ)償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知當(dāng)事人向有關(guān)部門申請(qǐng)裁決。應(yīng)當(dāng)建立專門的、相對(duì)獨(dú)立的行政裁決機(jī)構(gòu)對(duì)此類糾紛進(jìn)行審理和裁決，同時(shí)完備相關(guān)的裁決程序等法律規(guī)定。聽證作為落實(shí)當(dāng)事人知情權(quán)和參與權(quán)的重要制度，是防止和減少矛盾糾紛產(chǎn)生的防線，應(yīng)當(dāng)是財(cái)產(chǎn)征收的必經(jīng)程序。財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度在我國已經(jīng)建立并有長足發(fā)展，可以 由客觀、中立的評(píng)估機(jī)構(gòu)為征收財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償確定標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)額，市場評(píng)估方式應(yīng)該越來越多地依法得到使用。因此，對(duì)城市房屋拆遷制度的首要改革就是區(qū)分公益拆遷和非公益拆遷。 洛陽理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 12 第 4 章 我國城市房屋拆遷制度的改革與完善 城市房屋拆遷制度的改革和完善的關(guān)鍵問題 第一，區(qū)分公益拆遷和非公益拆遷。如我國現(xiàn)行的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》在房屋拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定上使用了“區(qū)位”這個(gè)模糊的概念，對(duì)承認(rèn)和補(bǔ)償被拆遷人土地使用權(quán)的界定較為含糊，沒有對(duì)被拆遷人土地使用權(quán)的補(bǔ)償作單獨(dú)規(guī)定，僅將土地使用權(quán)價(jià)值被隱含在房屋價(jià)格之中，土 地資產(chǎn)價(jià)值未得到顯化?！薄霸O(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。 洛陽理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 9 第 3 章 城市房屋拆遷中被拆遷房區(qū)域 內(nèi)的土地使用權(quán)補(bǔ)償問題 我國法律中沒有明文規(guī)定對(duì)城市房屋拆遷過程中的土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償，國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中缺失土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)條款，理論研究中對(duì)集體土地征收、土地儲(chǔ)備等方面所作的理論研究較多，取得的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)也較豐富，而對(duì)城市拆遷中土地使用權(quán)補(bǔ)償方 面開展的研究和出臺(tái)的政策文件卻不多，這就引發(fā)了對(duì)城市房屋拆遷土地使用權(quán)補(bǔ)償問題的爭論。因此，理想的拆遷程序，應(yīng)該是先征收、補(bǔ)償，再許可拆遷。現(xiàn)行城市房屋拆遷制度更多是從行政管理角度出發(fā)，拆遷程序不完備，被拆遷人參與力度不夠，被拆遷人的參與權(quán)沒能得到關(guān)注和保護(hù)。這些項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)過程中如果發(fā)生拆遷問題，就是屬于非公共利益拆遷的范疇。主要體現(xiàn)在兩方面：一是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定過于籠統(tǒng)含糊；二是根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，補(bǔ) 償金額是根據(jù)地方政府規(guī)定的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，在此基礎(chǔ)上由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)作出最后的估價(jià)。 根據(jù)現(xiàn)行《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》 (以下簡稱《條例》 )的規(guī)定，我國城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是房屋的所有人，沒有涉及房屋的使用者。補(bǔ)償安置是在依法對(duì)被拆除房屋合理、公正評(píng)估的基礎(chǔ)上的民事利益互換過程 ,表現(xiàn)為拆遷當(dāng)事人在合意基礎(chǔ)上的契約關(guān)系及對(duì)該契約的嚴(yán)格履行過程。本文認(rèn)為 ,城市房屋拆遷行為既有行政行為 ,又有民事行為 ,因此 ,既有民事法律關(guān)系 ,又有行政法律關(guān)系。事實(shí)上 ,有兩種目的 :一是為了公共利益 ,如市鎮(zhèn)建設(shè)、環(huán)境美化等 ?！薄锻恋毓芾矸ā返?2 條第 2 款規(guī)定 :“國家為了公共利益的需要 ,可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。 我國的房屋拆遷實(shí)際上是在土地所有權(quán)制度與房屋所有權(quán)制度分離的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的一種特殊的活動(dòng)。在城市房屋拆遷中由于涉及到對(duì)房屋、土地和對(duì)應(yīng)的房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)的處置和處分 ,所以 ,房屋拆遷涉及到拆遷人和被拆遷人的切身利益 ,是一個(gè) 敏感而普遍的社會(huì)問題。隨著城市發(fā)展空間的拓展和城市現(xiàn)代化水平的提高，我國城市房屋“拆遷難”問題越來越凸現(xiàn)出來， 成為當(dāng)前備受社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)問題。 隨著城市化進(jìn)程的加快，房屋拆遷成為關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定和城市建設(shè)的重要工作，但拆遷中暴露的問題和矛盾比較多，而其中最富爭議的問題之一就是城市房屋的土地使用權(quán)補(bǔ)償問題。為了解決這一問題，我國又建立起房屋拆遷制度，其中建立在征收 土地上的拆遷稱之為征地拆遷，建立在收回國有土地使用權(quán)制度上的拆遷稱之為城市拆遷?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第 19 條規(guī)定 :洛陽理工學(xué)院畢 業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 3 “在特殊情況下 ,國家可以根據(jù)社會(huì)公共利益的需要 ,依照法律程序提前收回出讓土地使用權(quán)。由于目的不同 ,會(huì)導(dǎo)致拆遷所涉及的法律關(guān)系性質(zhì)、拆遷程序、法律后果不完全相同 ,相應(yīng)地 ,解決的機(jī)制也不同。這一系列行政行為從目的上講都不過是房屋拆遷準(zhǔn)備行為 ,沒有這一系列行政行為的完成 ,城市房屋拆遷是無法進(jìn)行的 ,是洛陽理工學(xué)院畢 業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 4 缺乏法律依據(jù)的非法拆遷行為。因而 ,在房屋拆遷中 ,要充分重視與保護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法民事權(quán)利 ,要重視拆遷當(dāng)事人的意愿 ,政府不要過多介入 ,即使介入也要有確定的理由和公正的程序。 根據(jù)《條例》規(guī)定，我國城市房屋拆遷補(bǔ)償可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，兩者都是在考慮所拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑 面積等因素之后由相關(guān)組織確定的。另一方面，拆遷人委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，使得其對(duì)評(píng)估價(jià)格的確定更有主動(dòng)權(quán)，而被拆遷人則基本喪失了對(duì)自己財(cái)產(chǎn)定價(jià)的權(quán)利。 實(shí)踐中，由于缺乏判斷公共利益的大致標(biāo) 準(zhǔn)，導(dǎo)致無法對(duì)兩種形式的拆遷進(jìn)行實(shí)質(zhì)性區(qū)分，從而為拆遷人以公共利益之名踐踏私人財(cái)產(chǎn)提供了便利。 的確如此，此種形式的聽證可以說是毫無意義的，純粹是走過場。這就過渡性地規(guī)定了“先補(bǔ)償，后拆遷”，進(jìn)一步保護(hù)了人民群眾的利益。《物權(quán)法》第四十七條規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有。因此，土地使用權(quán)是合法土地使用權(quán)人所擁有的重要資產(chǎn)。在當(dāng)今市場經(jīng)濟(jì)制度下，房地產(chǎn)投資人關(guān)注的是土地的市 場需求和未來房地產(chǎn)增值收益（土地轉(zhuǎn)讓的增值收益由國家稅制調(diào)節(jié)），以簡單的“退還出讓金”讓原有的出讓土地使用權(quán)人喪失未來一定的土地收益，恐有失公允。公益型土地開發(fā)，是指為了滿足公共利益的需要而進(jìn)行的土地開發(fā)，主要包括為各類城市基礎(chǔ)設(shè)施和市政建設(shè)，如建設(shè)城市道路、橋梁、國防和軍事、公用事業(yè)、城市綠化、環(huán)境保護(hù)設(shè)施等。之所以政府動(dòng)用征 收權(quán)要給予被征收人補(bǔ)償，不僅是為了彌補(bǔ)被征收人的損失，也是為了使得政府的征收權(quán)有一定的經(jīng)濟(jì)成本，從而謹(jǐn)慎、合理的使用征收權(quán)。 第三，適用公開透明、平等參與的征收。面向被征收人乃至公眾的送達(dá)是必要的，而房屋征收更是關(guān)系到每個(gè)被征收