【文章內(nèi)容簡介】 價格評估，使得其對評估價格的確定更有主動權(quán)，而被拆遷人則基本喪失了對自己財產(chǎn)定價的權(quán)利。 公益拆遷與非公益拆遷難以區(qū)分 公益拆遷與非公益拆遷難以區(qū)分，政府自身職責(zé)不分 。 公益拆遷，是指為了滿足公共利益的需要而進(jìn)行的拆遷 ， 例如國防、公共交通、公共教育、公共博物館、醫(yī)院、環(huán)境保護(hù)等以滿足公共需求為目的 的公共建設(shè)項(xiàng)目與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。非公益拆遷，是指出于純營利目的而進(jìn)行的拆遷。例如高檔小區(qū)、別墅區(qū)、高爾夫球場、賽馬場、高級辦公建筑、商業(yè)街等都是以營利為目的的商業(yè)性開發(fā)。這些項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)過程中如果發(fā)生拆遷問題，就是屬于非公共利益拆遷的范疇。 公益拆遷以一種犧牲特定少數(shù)人的方式促成不特定多數(shù)人的利益，應(yīng)堅持無補(bǔ)償則無征收的救濟(jì)程序。在非公益拆遷中，法律關(guān)系的主體是拆遷人與被拆遷戶，雙方是平等的民事主體，雙方簽訂的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議屬于民事合同范疇，受民法和合同法的調(diào)整。 實(shí)踐中，由于缺乏判斷公共利益的大致標(biāo) 準(zhǔn)，導(dǎo)致無法對兩種形式的拆遷進(jìn)行實(shí)質(zhì)性區(qū)分，從而為拆遷人以公共利益之名踐踏私人財產(chǎn)提供了便利。所以，十分有必要在立法上給予公共利益一個判斷的原則，使得在實(shí)踐中對公益拆遷按照拆遷安置補(bǔ)償制度進(jìn)行，必要時，可實(shí)施強(qiáng)制拆遷。而對于非公益拆遷，則應(yīng)當(dāng)通過市場交易的方式取得產(chǎn)權(quán)，不允許此類拆洛陽理工學(xué)院畢 業(yè)設(shè)計 (論文 ) 7 遷進(jìn)行強(qiáng)制拆遷，以保護(hù)公民合法的私有財產(chǎn) 。 拆遷程序不夠健全 房屋拆遷實(shí)際上是不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人在行使各自物權(quán)時發(fā)生的現(xiàn)象，因?yàn)樯婕暗讲煌睦嬷黧w，所以需要政府部門加以協(xié)調(diào)與管理。 “ 但是，管理作為一種政府為民眾服務(wù)的手段 ，不是也不應(yīng)當(dāng)是立法的目的，尤其不應(yīng)當(dāng)是立法的首要目的?，F(xiàn)行城市房屋拆遷制度更多是從行政管理角度出發(fā)，拆遷程序不完備，被拆遷人參與力度不夠，被拆遷人的參與權(quán)沒能得到關(guān)注和保護(hù)。 根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》的規(guī)定，當(dāng)拆遷人與被拆遷人不能達(dá)成拆遷協(xié)議時，可以申請行政裁決；如果未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽證。但問題是此時規(guī)劃、立項(xiàng)、征地早就已經(jīng)完成；房屋拆遷許可證已經(jīng)頒發(fā)；拆遷公告也已對外發(fā)布；整個項(xiàng)目都已經(jīng)啟動，那么 聽證還有什么實(shí)質(zhì)意義呢 ?面對已經(jīng)發(fā)放生效的房屋拆遷許可證和已經(jīng)公布的拆遷公告，聽證除了做出接受裁決、宣布房屋拆遷合法的決定之外，還能怎樣呢？有人戲稱拆遷裁決聽證為 “ 馬后炮式 ” 的聽證 。 的確如此，此種形式的聽證可以說是毫無意義的，純粹是走過場。 征收補(bǔ)償主體不明晰，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一 為了公共利益的需要，政府應(yīng)該根據(jù)正當(dāng)?shù)某绦蜃龀龇课菡魇諞Q定。從法律關(guān)系看，房屋征收補(bǔ)償?shù)闹黧w是政府，而《條例》模糊了征收補(bǔ)償?shù)闹黧w，在沒有征得房屋所有人同意征收前就給予拆遷人拆遷許可，并要求拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償、安置 。而相對拆遷人來說，被拆遷人是被動的弱勢群體，往往被動地接受拆與不拆，被拆遷人又是分散的群體，不容易形成共同的意志，在維護(hù)自身的合法權(quán)益時顯得力不從心。同時，由拆遷人直接償付補(bǔ)償，很容易出現(xiàn)不同項(xiàng)目補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，更容易引發(fā)社會的矛盾和沖突。因此，理想的拆遷程序，應(yīng)該是先征收、補(bǔ)償，再許可拆遷。而所謂的拆遷補(bǔ)償，實(shí)質(zhì)是征收補(bǔ)償?；诂F(xiàn)階段新《條例》尚未出臺，而近期由于農(nóng)村征地和城鎮(zhèn)房屋拆遷頻發(fā)惡性事件， 2021年 5月 15日國務(wù)院辦公廳下發(fā)洛陽理工學(xué)院畢 業(yè)設(shè)計 (論文 ) 8 《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格征地拆遷管理工作切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益的緊急通知》，通知 要求“對于程序不合法、補(bǔ)償不到位、被拆遷人居住條件未得到保障以及未制訂應(yīng)急預(yù)案的，一律不得實(shí)施強(qiáng)制拆遷”。這就過渡性地規(guī)定了“先補(bǔ)償，后拆遷”，進(jìn)一步保護(hù)了人民群眾的利益。 雖然各省、自治區(qū)、直轄市人民政府都有制定拆遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)意見，各地方政府一般也會針對各拆遷項(xiàng)目的補(bǔ)償安置提出實(shí)施細(xì)則，但是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)還存在很多不確定性。首先，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定涉及拆遷各方利益，有些地方政府為了追求城市開發(fā)建設(shè)業(yè)績，一味庇護(hù)開發(fā)商的利益，不惜損害被拆遷人的合法權(quán)益，一味降低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。再者，拆遷估價委托程序上存在不公平，由于采用 被拆遷人投票選擇的方式實(shí)際操作存在難度，多數(shù)地區(qū)還是由政府或拆遷人選擇拆遷估價機(jī)構(gòu)。另外，由于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)得不到統(tǒng)一，不同拆遷項(xiàng)目補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)差異大，無法形成基本的銜接，拆遷補(bǔ)償?shù)墓叫允艿劫|(zhì)疑。 洛陽理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文） 9 第 3 章 城市房屋拆遷中被拆遷房區(qū)域 內(nèi)的土地使用權(quán)補(bǔ)償問題 我國法律中沒有明文規(guī)定對城市房屋拆遷過程中的土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償，國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中缺失土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)條款，理論研究中對集體土地征收、土地儲備等方面所作的理論研究較多，取得的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)也較豐富，而對城市拆遷中土地使用權(quán)補(bǔ)償方 面開展的研究和出臺的政策文件卻不多，這就引發(fā)了對城市房屋拆遷土地使用權(quán)補(bǔ)償問題的爭論。 城市房屋土地使用權(quán)屬性分析 我國實(shí)行的土地所有制是城市土地國家所有，城郊和農(nóng)村土地集體所有。房屋所有人只享有土地使用權(quán)而沒有所有權(quán)，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)是互相分離的?！段餀?quán)法》第四十七條規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有?！锻恋毓芾矸ā返诎藯l規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律有規(guī)定的外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定：“國家土地 使用權(quán)依法可出讓、劃撥，依法取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、作價人股?！薄段餀?quán)法》第三編“用益物權(quán)”第一百三十五條和第一百三十七條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施?！薄霸O(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。”這就以立法的形式確認(rèn)了國有土地使用權(quán)全新的涵義：經(jīng)依法取得的國有土地所有權(quán)中分離出來的土地使用權(quán)，成為一種新的不動產(chǎn)物權(quán)形式，成為了用益物權(quán)。 由上可知，我國合法的城市房屋所有人雖不都擁有土地所有權(quán)，但都 享有該房屋占有范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)。因此，土地使用權(quán)是合法土地使用權(quán)人所擁有的重要資產(chǎn)。明確了土地使用權(quán)是一項(xiàng)用益物權(quán) —— 財產(chǎn)權(quán)的法律屬性，也就確立了城市房屋拆遷中實(shí)現(xiàn)對土地資產(chǎn)即土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)睦碚摶A(chǔ)。既然法律賦予被拆遷人享有土地使用權(quán)，就要依法保護(hù)被拆遷人的洛陽理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文） 10 合法權(quán)利，國家如果需要征用或征收，被拆遷人可以出讓，但前提并不是無償出讓，而是應(yīng)當(dāng)給予合理的補(bǔ)償。因?yàn)楸徊疬w人的土地使用權(quán)受到了侵害，就應(yīng)當(dāng)給予合理的補(bǔ)償。 相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定及其不足 雖然現(xiàn)行的《憲法》與現(xiàn)行的《城市房地產(chǎn)管理法》、 《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)對土地征收（用）補(bǔ)償都有補(bǔ)償責(zé)任的規(guī)定，但是在補(bǔ)償額度方面確有很大差異，反映在“給予補(bǔ)償”、“給予相應(yīng)的補(bǔ)償”和“給予適當(dāng)補(bǔ)償”的文字表述的內(nèi)涵上，這對城市房屋拆遷管理的實(shí)踐必然會產(chǎn)生疑義，在拆遷人與被拆遷人之間引起權(quán)益爭議，產(chǎn)生利益糾紛。如我國現(xiàn)行的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》在房屋拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定上使用了“區(qū)位”這個模糊的概念，對承認(rèn)和補(bǔ)償被拆遷人土地使用權(quán)的界定較為含糊，沒有對被拆遷人土地使用權(quán)的補(bǔ)償作單獨(dú)規(guī)定，僅將土地使用權(quán)價值被隱含在房屋價格之中，土 地資產(chǎn)價值未得到顯化。 此外，《物權(quán)法》第一百四十八條的立法本意是確定出讓土地的征收補(bǔ)償原則，但是，這個補(bǔ)償原則并未顧及土地投資和房地產(chǎn)投資開發(fā)后對當(dāng)前土地價格及其未來房產(chǎn)、地產(chǎn)增值收益的影響因素?！段餀?quán)法》只是通過退讓剩余年限出讓金來對原土地使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償，并未考慮其已有的投資開發(fā)對土地資產(chǎn)增值的貢獻(xiàn)，沒有顧及對原土地使用權(quán)人未來收益損失的補(bǔ)償，也沒有對城市房屋拆遷中劃撥土地使用權(quán)做一個明確的規(guī)定，對城市房屋拆遷中土地資產(chǎn)的補(bǔ)償規(guī)定，顯然不夠全面和明確。在當(dāng)今市場經(jīng)濟(jì)制度下，房地產(chǎn)投資人關(guān)注的是土地的市 場需求和未來房地產(chǎn)增值收益（土地轉(zhuǎn)讓的增值收益由國家稅制調(diào)節(jié)），以簡單的“退還出讓金”讓原有的出讓土地使用權(quán)人喪失未來一定的土地收益，恐有失公允。而劃撥土地的房屋所有人雖然沒有像轉(zhuǎn)讓土地上的房屋所有人那樣轉(zhuǎn)移支付土地使