房屋拆遷糾紛解決機(jī)制存在的問題及完善-在線瀏覽
2025-05-13 00:28本頁面
【正文】 ，公益拆遷和非公益拆遷混為一談。土地開發(fā)可以分為三類，即公益型土地開發(fā)、商業(yè)型土地開發(fā)和混合型土地開發(fā)。商業(yè)型土地開發(fā)，即非公益性質(zhì)的開發(fā)，是指出于營利目的而進(jìn)行的土地開發(fā)，主要包括建設(shè)住宅商品房、寫字樓、商場、娛樂場所等。[3]但是，實(shí)踐中城市房屋拆遷并沒有按照土地開發(fā)的性質(zhì)進(jìn)行區(qū)分，而是全部由政府進(jìn)行拆遷。 第四，補(bǔ)償不公正 目前關(guān)于補(bǔ)償?shù)脑瓌t，眾說紛紜，有適當(dāng)補(bǔ)償說、公正補(bǔ)償、相應(yīng)補(bǔ)償、合理補(bǔ)償、完全補(bǔ)償、按市場價(jià)格補(bǔ)償?shù)取ｋm然《拆遷條例》規(guī)定了市場評估價(jià)格機(jī)制，還規(guī)定實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定的評估程序確定價(jià)格，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)，但實(shí)踐中執(zhí)行的情況并不容樂觀，拆遷評估價(jià)格過低，被拆遷人無法購置合適新住處，而即便是調(diào)換，地點(diǎn)多為城市邊緣、交通不便利、不方便就學(xué)、就醫(yī)等，對被拆遷人生活影響巨大?！?第五，拆遷程序不完備，被拆遷人參與不夠 房屋拆遷實(shí)際上是包括土地、房屋等不動產(chǎn)所有權(quán)人或者使用權(quán)人在行使各自物權(quán)時(shí)發(fā)生的現(xiàn)象，由于涉及不同主體，因此需要行政機(jī)關(guān)加以協(xié)調(diào)。[5]現(xiàn)有房屋拆遷制度設(shè)計(jì)卻更多是從行政管理出發(fā)的，拆遷程序缺失，對被拆遷人的知情權(quán)和參與權(quán)沒有給予充分地關(guān)注和保護(hù)。而且，被拆遷人是在拆遷人已取得房屋拆遷許可證之后才被公告自己的房屋要被拆了，房屋拆遷管理部門和拆遷人要做的也僅僅是宣傳和解釋工作，而不是與被拆遷人協(xié)商。如果達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，訴訟期間，拆遷人申請法院先予執(zhí)行；如果沒有達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。從理論上講，能夠先予執(zhí)行或者不停止執(zhí)行的必須是不會造成無可挽回或者難以彌補(bǔ)的損失，而房屋拆遷明顯是一種無可挽回的損失，房屋已經(jīng)不存在，救濟(jì)的充分性無從談起。問題是，我國的行政強(qiáng)制執(zhí)行格局是以申請人民法院執(zhí)行為原則，行政機(jī)關(guān)執(zhí)行為例外，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門拆遷，實(shí)際上賦予了政府強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)，國務(wù)院的行政法規(guī)有為自己賦權(quán)的嫌疑。而且，何謂“有關(guān)部門”卻沒有明確規(guī)定?！?第七，拆遷救濟(jì)渠道失靈 1．行政裁決作為訴前救濟(jì)沒有發(fā)揮應(yīng)有作用 《拆遷條例》規(guī)定了城市房屋拆遷補(bǔ)償、安置糾紛的解決途徑，即申請裁決和提起行政訴訟，但是未達(dá)成安置補(bǔ)償協(xié)議的，當(dāng)事人必須先申請行政裁決，然后才能進(jìn)人行政訴訟。2004年3月，建設(shè)部頒布《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》對行政裁決的程序作了明確規(guī)范，對行政裁決的申請、受理、裁決和強(qiáng)制拆遷都作了規(guī)定。 2．法院訴訟不能提供有效救濟(jì) 1993年最高人民法院在給江蘇省高院（1993）法民字第9號《關(guān)于適用城市房屋拆遷管理?xiàng)l例＞第十四條有關(guān)問題的復(fù)函》中明確將房屋拆遷補(bǔ)償安置糾紛的性質(zhì)界定為民事案件，各地法院參照此復(fù)函精神審理了大量的拆遷糾紛案件。據(jù)此，各地法院對房屋拆遷糾紛的審理，大多采取下述兩分法，第一，拆遷人與被拆遷人達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議之后，被拆遷人或房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷或反悔的，拆遷人因此起訴的，作為民事案件審理；第二，拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人及房屋承租人不能達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門或人民政府裁決，當(dāng)事人不服裁決向法院起訴的，作為行政案件處理。民事訴訟和行政訴訟的審理方式、判決種類不同，所得到的判決也可能是完全不同的，實(shí)踐中也出現(xiàn)同類案件在不同法院的受理及審理情況不同。 3．其他救濟(jì)途徑也未能解決問題 目前行政復(fù)議制度作為內(nèi)部監(jiān)督和救濟(jì)程序，對拆遷糾紛所能發(fā)揮的作用有限。信訪和申訴的制度化明顯不夠，面對如此復(fù)雜的拆遷糾紛也更加顯得力不從心，即使在2005年《信訪條例》頒布實(shí)施后，基本上也是無計(jì)可施?！?第一，明確區(qū)分公益拆遷和非公益拆遷 從各國財(cái)產(chǎn)征收的情況來看，征收私人財(cái)產(chǎn)，只能是出于公共利益的需要。[7]由于公共利益為不確定法律概念，實(shí)踐中出現(xiàn)了大量問題。這里我們需要指出的是，城市土地為國有，任何人進(jìn)行土地建設(shè)都必須從國家取得土地使用權(quán)，如果在國有土地上建設(shè)私有房屋，即為了非公益建設(shè)需要使用土地，房屋拆遷道路又在何處？僅僅圍繞界定公共利益展開討論，其實(shí)回避了因非公益目的使用國有土地而需要拆遷私有房屋的現(xiàn)實(shí)。1，在立法上，要分別立法，將兩類拆遷分別對待，政府在公益拆遷中是拆遷人，在非公益拆遷中，開發(fā)商是拆遷人。非公益拆遷應(yīng)當(dāng)首先由開發(fā)商與房屋所有權(quán)人協(xié)商達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，再申請土地使用權(quán)。4．在強(qiáng)制拆遷的設(shè)置上，公益拆遷中政府不得自己執(zhí)行，只能申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，政府更不可以參與非公益拆遷的強(qiáng)制拆遷，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)通過訴訟申請法院執(zhí)行判決。非公益拆遷中，政府應(yīng)有所不為，有所為?！?第二，還原城市房屋拆遷的本質(zhì)，完善拆遷補(bǔ)償制度 公益拆遷和非公益拆遷補(bǔ)償?shù)臋C(jī)理有所不同。對被拆遷人予以補(bǔ)償是征收制度的應(yīng)有之意，補(bǔ)償條款被認(rèn)為是征收條款的唇齒條款，無補(bǔ)償即無征收。拆遷人與被拆遷人為平等之民事主體，雙方協(xié)商確定，從民法角度講也可以說是一種補(bǔ)償，雙方簽訂的也是補(bǔ)償協(xié)議。2004年《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》規(guī)定房屋拆遷評估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格，從而確立了以市場價(jià)格（市場比較法）為主導(dǎo)的評估標(biāo)準(zhǔn)。[8]市場評估方式應(yīng)該越來越多地依法得到使用。土地使用權(quán)具有財(cái)產(chǎn)屬性，土地在使用中，由于資源稀缺和基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，土地處于一種動態(tài)的增值過程中，增值后的土地?zé)o論是無償收回還是按原價(jià)格收回，都是有失
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