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正文內(nèi)容

房屋拆遷改造下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅焦點(diǎn)問(wèn)題(存儲(chǔ)版)

  

【正文】 告: 只出錢,自己不做,政府指定別人做,自己不交稅,做的人要交稅。無(wú)論怎么開發(fā)票,都不影響償還面積與拆遷建筑面積相等的部分按成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。220:自國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文執(zhí)行之日起, “拆一還一”屬于土地增值稅預(yù)征和清算的對(duì)象。對(duì)等面積安置部分,其收入按安置房的價(jià)格計(jì)算,具體金額包含重置價(jià)和補(bǔ)差價(jià)。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。(2)視同銷售金額應(yīng)作為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),同時(shí)計(jì)入開發(fā)成本四、拆遷個(gè)人所得稅《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅[2005]45號(hào))規(guī)定,對(duì)被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款,免征個(gè)人所得稅。土地基準(zhǔn)地價(jià):由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價(jià)。二是土地使用權(quán)出讓合同中明確由納稅人(承受方)負(fù)責(zé)拆遷或未明確拆遷者的,除按成交價(jià)格征收契稅外,對(duì)在土地使用權(quán)出讓環(huán)節(jié)之后發(fā)生的所有拆遷補(bǔ)償費(fèi)用,均應(yīng)照章征收契稅。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于征用土地過(guò)程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費(fèi)如何征稅問(wèn)題的批復(fù)》(國(guó)稅函發(fā)[1997]87號(hào))文件規(guī)定,對(duì)土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費(fèi)收入,應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的“銷售不動(dòng)產(chǎn)——其他土地附著物”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)出具下列憑證可以稅前扣除:(1)政府規(guī)定的拆遷補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的文件;(2)被拆遷人簽字的收款收據(jù)或收條;支付給行政機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)的罰款、罰金、滯納金不得扣除,但因?yàn)檫`背經(jīng)濟(jì)合同支付給對(duì)方的違約金、罰款、滯納金、銀行罰息、訴訟費(fèi)等都屬于與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的支出,準(zhǔn)予稅前扣除。被拆遷房屋為商業(yè)用房,重新購(gòu)置住宅的,能否享受契稅抵免政策?答:《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅[2005]45號(hào))第二條:“對(duì)拆遷居民因拆遷重新購(gòu)置住房的,對(duì)購(gòu)房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅,成交價(jià)格超過(guò)拆遷補(bǔ)償款的,對(duì)超過(guò)部分征收契稅”的規(guī)定,城鎮(zhèn)房屋拆遷契稅優(yōu)惠政策僅限住房。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。試析視同銷售所得。(二)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定。青島地稅(青地稅函〔2009〕47號(hào))房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品實(shí)行實(shí)物補(bǔ)償方式進(jìn)行拆遷安置的,補(bǔ)償給被拆遷人的開發(fā)產(chǎn)品視同銷售,其價(jià)格按照貨幣補(bǔ)償方式計(jì)算的補(bǔ)償金價(jià)款加上向被拆遷人實(shí)際收取的價(jià)款后,計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入,并向被拆遷人開具發(fā)票;按照貨幣補(bǔ)償方式計(jì)算的補(bǔ)償金價(jià)款,計(jì)入土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)扣除項(xiàng)目。(二)開發(fā)企業(yè)采取異地安置,異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的,房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)第三條第(1)款的規(guī)定計(jì)算,計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi);異地安置的房屋屬于購(gòu)入的,以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。這里的成本價(jià)應(yīng)包括土地成本和建筑成本。一個(gè)是不征收營(yíng)業(yè)稅,另一個(gè)是征收營(yíng)業(yè)稅?!标P(guān)于納稅人投資政府土地改造項(xiàng)目有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的公告國(guó)家稅務(wù)總局公告2013年第15號(hào)一些納稅人(以下
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