【正文】 ......................................................................................................... 27 第十一章、不確定分析 ................................................................................................... 28 第十二章、社會分析 ...................................................................................................... 31 第十三章、環(huán)境分析 ...................................................................................................... 32 第十四章、風險分析 ...................................................................................................... 32 第十五章、結論 ............................................................................................................. 35 2 第一章、總論 項目背景 長春市是吉林省省會，全省政治、經濟、文化和交通中心，中國最大的汽車工業(yè)城市，中國建成區(qū)面積和建成區(qū)人口第九大城市，幅員面積 20604 平方公里，現轄 6 個城區(qū)和 3個市和農安縣，總人口 751 萬。 20xx 年，長春市 房地產 開發(fā)投資高位運行，商品房施工量、開工量呈現增長勢頭。 項目基本情況 儀軒休閑假日廣場坐落于長春市南環(huán)城路與幸福街交匯處，項目有著得天獨厚的地理位置，扼守十字路口，東近人民大街，西接南湖中街和前進大街，可快速直達老城區(qū)、 經開區(qū)、凈月區(qū)、高新區(qū)和汽車產業(yè)開發(fā)區(qū)，臨近長春世界雕塑公園和友誼公園，是南部中心城區(qū)第一號工程，也是落戶于長春南關都市經濟開發(fā)區(qū)的第一個重點大項目，這“第一鍬”將拉開南部中心城區(qū)大規(guī)模開發(fā)建設的序幕。 《儀軒休閑假日廣場項目初步定位報告》 《儀軒休閑假日廣場市住宅市場研究報告》 《儀軒休閑假日廣場項目成本估算》 2. 國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。中國居民的平均收入幾乎每 4年就會提升一倍，人們購房和投資的能力也隨之增加，而對改變住房的量與質最為迫切的中產階級的家庭數量更呈崛起之勢。納瑟姆曲線表明城市化與房地產業(yè)發(fā)展存在著內在聯(lián)系：城市化發(fā)展對房地產業(yè)持續(xù)推動，當城市化率達到 30%時，房地產投資開始加速增長，當城市化率達到 50%時，房地產投資將達到峰值，其后一直到城市化率達到 70%時都將保持這種高增長率?；谝陨蠈Ψ康禺a行業(yè)發(fā)展前景和政府房地產業(yè)宏觀調控指導思想的認識，我們對 20xx 年及未來幾年房地產市場始 終保持謹慎樂觀。 8 第三章、 項目區(qū)域環(huán)境因素分析 宏觀經濟方面 房地產業(yè)經過“黃金十年”兩位數的高速發(fā)展，到達一個高峰期。 商品房總體情況 房地產投資 房地產開發(fā)投資額持續(xù)增長。 20xx年長春市商品住宅新增供應為 萬平方米，同比增長 45%，新增供應套數 。 12 長春市 20xx 年商業(yè)物業(yè)成交分區(qū)對比 從 20xx年長春商業(yè)市場成交的區(qū)域分布來看，成交量主要集中在二道區(qū)，成交 萬㎡，占比 %；綠園區(qū)成交量為 ㎡，占比為 %，兩區(qū)的供應量較多，并隨著新開發(fā)的小區(qū)業(yè)主的不斷入住，對社區(qū)商業(yè)的需求度不斷增加，促進了商業(yè)物業(yè)成交量的提升。 土地用途 土地宗數 建設用地面積 規(guī)劃建設面積 占全年建筑面積比例 土地出讓金 占全年土地收入比例 成交土地均價 成交樓面均價 平均溢價率 20xx 小計 51 268 342 41 1528 1194 % 住宅 6 158 46% 30 73% 5018 1894 % 商業(yè) /辦公用地 7 28 8% 9% 2789 1323 % 工業(yè)用地 35 128 37% 16% 370 524 % 其他用地 3 29 8% 1% 404 194 % 20xx 小計 238 1677 2369 253 1507 1037 % 住宅 80 1388 59% 79% 2725 1393 % 商業(yè) /辦公用地 22 196 8% 7% 3426 936 % 工業(yè)用地 119 576 24% 11% 381 494 % 其他用地 17 208 9% 2% 388 262 % 20xx 小計 273 1581 2497 284 3020 1097 % 住宅 94 1827 73% 89% 1326 1326 % 商業(yè) /辦公用地 24 154 6% 5% 901 901 % 工業(yè)用地 149 455 18% 16 6% 348 348 % 其他用地 6 45 62 2% 2 1% 348 328 % 14 20xx年土地出讓以住宅為主，規(guī)劃建筑面積 1388 萬平米，占全年總出讓面積的 59%；商業(yè)辦公用地建筑面積 196 萬平米，占全年總出讓面積的 8%；工業(yè)用地建筑面積 576萬平米，占總出讓面積的 24%。 位于衛(wèi)星路以南，伊通河以西。 承接人民大街整體的企事業(yè)辦公業(yè)態(tài)風格，以人民大街為基準形成的南北向辦公軸。 公共交通網： 30 270、 15 14 12 136等多條公交線路直達火車站、人民廣場、紅旗街、桂林路、歐亞賣場、中東大市場、西客站免去轉車煩惱。 2．項目劣勢（ Weakness） （ 1）由于所處地理位置優(yōu)越，盡管取得政府的優(yōu)惠政策，但與一些周邊外圍項目相對比，土地成本偏中上標準，成本增加。 項目定位分析 18 儀軒休閑假日廣場整體規(guī)劃規(guī)劃建設集辦公、休閑、購物、商業(yè)和住宅于一體的現代服務業(yè)綜合項目，其內不但有住宅、寫字樓，還有休閑會館、商業(yè)街等服務項目。 以房地產業(yè)為重要載體，重點發(fā)展金融業(yè)、商務服務業(yè)、文化創(chuàng)意產業(yè)、現代商業(yè)，共同支撐南部新城未來產業(yè)發(fā)展。有 14幢樓，容積率 :%,綠化率 :30%其中包括 7幢 11層小高層 :80454m2， 3幢 24層高層 : 40848m2， 2幢寫字樓 :50327m2，主力商業(yè)： 18210m2，會所 6813m2，底商面積 35274m2。 （ 2）簽訂合同及付款： 20xx年 10月前完成。 （ 3）土方工程： 20xx年 4月末～ 20xx年 6月初。 （ 4）主體工程： 20xx年 7月初～ 20xx年 12月初。項目所需的大體時間及進度見附錄 1. 說明： 項目前期工作包括項目開發(fā)融資、項目規(guī)劃設計方案和施工圖設計以及項目實施前各種批文的報批工作。 管理費為項目總投資的 5%； 銷售費為銷售收入的 3%； 財務費為總成本的 4%； 不可預見費為建安工程費的 10%。 建造周期的敏感性分析。具體計算過程見表 建筑面積 的的敏感性分析 （單位：萬元） 建筑面積變化百分率 10% 5% 0 5% 10% 建筑面積 287100 303050 319000 334950 350900 總開發(fā)價值 332995 351465 369961 388448 406952 土地費用總額 42100 42100 42100 42100 42100 建造費用總額 956061 106229 110009 113922 117969 廣告宣傳及市場推廣費 2331 2331 2331 2331 2331 總開發(fā)費用 186672 195426 214778 225053 開發(fā)商利潤 58068 47664 53002 42038 開發(fā)商投資利潤率 % % % % % 投資利潤率變化幅度 % % % % % 建筑面積 的變化，直接影響到項目總開發(fā)和建造費用的數值變化，而土地費用和廣告宣傳及市場推廣費變化。同時長春市政府宣布長春南部新城 5年內將引進 20個城市綜合體、 30個星級酒店。以房地產業(yè)為重要載體，重點發(fā)展金融業(yè)、商務服務業(yè)、文化創(chuàng)意產業(yè)、現代商業(yè)，共同支撐南部新城未來產業(yè)發(fā)展 32 第十三章、環(huán)境分析 項目建成后對環(huán)境的影響 : 1） 生活垃圾：產生的生活垃圾需要及時處理。兩方面影響帶來銷量和成交價格的下滑。 35 城市公布今年房價控制目標 國務院要求除拉薩以外的直轄市、省會城市和計劃單列市須在一季 度公布 20xx 年度房價控制目標。結合當前市場，仍然有 753萬平庫存，加之近三年長春市房價平均漲幅 4%，由此來看，房價控制標準制定相對寬松。 2）限購令政策持續(xù)面臨的銷售風險。同時促進了就業(yè)，提高了居民的收入，改善了人民物質文化生活 。 盈虧平衡項目銷售價格及銷售面積 1）、總成本 =205026 萬元 2）、每平米銷售單價 =9898 元 /米 3）、銷售稅率 =% 4）、銷量面積 =319000m2 計算盈虧平衡項目銷售價格： 205026=P(%) ? 319000 P= 元 /米 計算盈虧平衡項目銷售銷售面積： 202026=9898（ %） ?Q Q=219310m2 從以上的分析可以看出，本項目每平米銷售單價 9898 元 /米，保本每平米銷售價格為 元 /米，價差為 3094 元 /米；總銷量面積 =319000m2，保本的銷售面積為 219310m2，面積差為 99690m2。 建造面積的敏感性分析。對建造費用的敏感性分析是假定建造費用在一定范圍內變化，而其他因素均不變的情況下，計算項目的利潤和利潤率數值。由于長春市近年來需要改造的城市供水管網較多，并且隨著城市規(guī)模的不斷擴大，每年供水設施建設還需要大量資金投入，因此供水設施配套費可由市政府指定負責供 水設施建設的部門自行收取，專項用于城市供水管網建設和改造。項目建設包括住宅及停車場等設施。 （ 2）基礎工程： 20xx年 3月初～ 20xx年 6月初。 施 工階段 一期 （ 1）施工準備： 20xx年 12月～ 20xx年 3月初。 項目建筑特色：融國際 5A 甲級辦公、特色商業(yè)、美食、休閑娛樂 等功能于一體，打造長春市商業(yè)業(yè)態(tài)最全的城市新型綜合體。 付款方式： 項目 一次性付 款 按工程進度付款 按揭付款 20xx年 20xx年 數據總結： 一次性付款與按揭仍為主流付款方式，但按工程進度付款有較大的提高，此類付款方式更能迎合消費者日趨理性的消費習慣，但將延長開發(fā)商銷售回款速度。業(yè)態(tài)組合充分考慮新商圈的多方位商業(yè)需求，偏重居家生活需要和餐飲文化類消費。 5．對項目的綜合評價 結合前面的 SWOT 因素分析，我們可以看出，該項目小區(qū)雖然存在一些劣勢，諸如土地成本偏 高、所屬區(qū)域購買力尚屬中等等，但放之全市范圍內看，該地塊與老城區(qū)朝陽區(qū)相比擁有價格優(yōu)勢、地理位置優(yōu)勢。南環(huán)路一側人口相應較少，道路兩側的狀況通過近幾年政府的規(guī)劃改造有較大改觀，衛(wèi)星路道沿線聚集了一些平均售價在 3000元 4000元 /平方米左右的項目，一定程度上帶動了區(qū)域內人文環(huán)境的改善。 外部交通體系 地處南部新城中心，距人民大街 1200米，距前進大街 800米，距衛(wèi)星路 500米，緊鄰南環(huán)路、南湖中街、幸福街，向西直達一汽產業(yè)園，向東直達凈月區(qū) ，向北可直達人民廣場地帶，立體環(huán)保，行之有速。在這里將建成 CBD標志性的建筑群，主要以超高層寫字樓高檔商務辦公為主，并突出“金”融業(yè)的發(fā)展。優(yōu)先啟動，快速構建區(qū)域金融中心框架，盡快形成高端商務、高端商業(yè)集聚的重點區(qū)域，經濟活力與對外交流的集中區(qū)域，國際知名品牌聚集區(qū)域。第三位為南關區(qū)，成交均價為 8980元 /㎡，南關區(qū)與朝陽區(qū)一樣，均位于市中心，各種配套設施較為完善 。 11 長春市 20xx 年各商業(yè)類型成交面積分布圖 長春市 20xx 年各商業(yè)類型成交情況 （ 2） 、商業(yè)物業(yè)成交情況 與今年調控的環(huán)境有關，商業(yè)地產受到越來越多的市場青睞， 20xx 年成交量為 萬㎡，同比上升 %成交金額為 億元，同比上升 %，成交套數為 5264 套，同比上升 %。 20xx年新房登記銷售套數為 ；銷售面積為 ，同比下降