【正文】 同時促進了就業(yè)，提高了居民的收入，改善了人民物質(zhì)文化生活 。 3） 噪音：無。 2）限購令政策持續(xù)面臨的銷售風險。限制二三套房貸款，提高首貸比率，這些影響到開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流。結(jié)合當前市場，仍然有 753萬平庫存，加之近三年長春市房價平均漲幅 4%，由此來看，房價控制標準制定相對寬松。雖然控制目標更具體，但房價上漲的勢頭仍然不可小覷。 35 城市公布今年房價控制目標 國務院要求除拉薩以外的直轄市、省會城市和計劃單列市須在一季 度公布 20xx 年度房價控制目標?！锻ㄖ穬?nèi)容相對比較簡短，此前普遍擔心的“交易差額征收 20%個人所得稅”并沒有提及，對于其他一些“限購”、“限貸 ”的政策也沒有做出進一步規(guī)定。兩方面影響帶來銷量和成交價格的下滑。 第十四章、風險分析 （一）政治風險分析 1）房地產(chǎn)行業(yè)面臨的周期結(jié)構(gòu)調(diào)整任何行業(yè)都存在一個發(fā)展周期。以房地產(chǎn)業(yè)為重要載體，重點發(fā)展金融業(yè)、商務服務業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代商業(yè)，共同支撐南部新城未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展 32 第十三章、環(huán)境分析 項目建成后對環(huán)境的影響 : 1） 生活垃圾：產(chǎn)生的生活垃圾需要及時處理。南部新城區(qū)作為典型的投資拉動型經(jīng)濟增長地區(qū)，必須通過大規(guī)模的項目建設(shè)尤其是產(chǎn)業(yè)項目的建設(shè)來拉動經(jīng)濟持續(xù)快速增長，為建設(shè)經(jīng)濟強區(qū)奠定堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)。同時長春市政府宣布長春南部新城 5年內(nèi)將引進 20個城市綜合體、 30個星級酒店。 盈虧平衡分析的公式為：生產(chǎn)總成本 =銷售收人 總成本 ( C)=固定成本 ( FC)+單位可變成本 (V) ?銷量面積 (Q) 銷售收入（ S）（扣除稅金）＝每平米銷售單價 ( P) (1— 銷售稅率 t)?銷量面積 (Q) 即：QTPQtPVQCF )()1( ????? 式中： T—— 產(chǎn)品銷售稅金及附加。具體計算過程見表 建筑面積 的的敏感性分析 （單位：萬元） 建筑面積變化百分率 10% 5% 0 5% 10% 建筑面積 287100 303050 319000 334950 350900 總開發(fā)價值 332995 351465 369961 388448 406952 土地費用總額 42100 42100 42100 42100 42100 建造費用總額 956061 106229 110009 113922 117969 廣告宣傳及市場推廣費 2331 2331 2331 2331 2331 總開發(fā)費用 186672 195426 214778 225053 開發(fā)商利潤 58068 47664 53002 42038 開發(fā)商投資利潤率 % % % % % 投資利潤率變化幅度 % % % % % 建筑面積 的變化，直接影響到項目總開發(fā)和建造費用的數(shù)值變化，而土地費用和廣告宣傳及市場推廣費變化。租金的敏感分析是假定租金在一定范圍內(nèi)的變化，而其他因素均不變的情況 下，具體計算過程見表 29 租金的的敏感性分析 （單位：萬元） 租金變化百分率 10% 5% 0 5% 10% 租金水平（元 /m 建造周期的敏感性分析。 損益狀況 損益表 （單位：萬元） 序號 項目 合計 20xx年 20xx年 20xx年 1 銷售收入 369961 0 2 運營費用 0 3 經(jīng)營稅費 0 4 營業(yè)稅及附加 4713 0 5 土地增值稅 0 6 利潤總額 0 27 第十章、經(jīng)濟分析 借款償還表 （單位：萬元） 序號 項目名稱 合計 20xx年末 20xx年 20xx年 20xx年 1 期初借款本息累計 2 本金 3 建設(shè)期利息 36879 0 5400 14460 17019 財務現(xiàn)金流量表 （單位：萬元） 序號 項目名稱 合計 20xx 年末 20xx年 20xx年 20xx年 1 現(xiàn)金流入 369961 0 0 130328 195492 銷售收入 369961 0 0 130328 195492 2 現(xiàn)金流出 291770 90510 59478 78205 51357 開發(fā)建設(shè)投資 205026 90510 57097 33187 11790 經(jīng)營資金 3844 0 0 1537 2306 經(jīng)營稅金及附加 4713 0 0 2027 2685 土地增值稅 49505 0 0 29703 19802 所得稅 12663 0 0 5632 8448 利息支付 17019 0 238 6116 6324 3 凈現(xiàn)金流量 90510 594787 52123 144134 4 累計凈現(xiàn)金流量 90510 149989 97866 46268 5 基準收益率 6 財務凈現(xiàn)值 7 財務內(nèi)部收益率 8 投資回收期（年） 28 第十一章、不確定分析 . 敏感性分析 經(jīng)初步分析，項目的建造費用、建設(shè)周期、租金水平和建筑面積對項目的經(jīng)濟評價指標影響可能比較大，故確定這 4 個因素作為不確定性因素，采用的經(jīng)濟評價指標為利潤和利潤率。 管理費為項目總投資的 5%； 銷售費為銷售收入的 3%； 財務費為總成本的 4%； 不可預見費為建安工程費的 10%。 3）征收標準 長春市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費按建筑面積征收，住宅每平方米 90元，非住宅每平方米 110元，其中：供水設(shè)施配套費 10元，消防設(shè)施配套費 5元。項目所需的大體時間及進度見附錄 1. 說明： 項目前期工作包括項目開發(fā)融資、項目規(guī)劃設(shè)計方案和施工圖設(shè)計以及項目實施前各種批文的報批工作。 開發(fā)進度計劃 項目論證及準備工作在 20xx 年 9月前完成。 （ 4）主體工程： 20xx年 7月初～ 20xx年 12月初。 銷售： 20xx年 12月。 （ 3）土方工程： 20xx年 4月末～ 20xx年 6月初。 （ 3）初步設(shè)計和施工圖設(shè)計： 20xx年 10月 ~20xx年 1月初完成。 （ 2）簽訂合同及付款： 20xx年 10月前完成。長春市政府規(guī)劃的南部新商圈。有 14幢樓，容積率 :%,綠化率 :30%其中包括 7幢 11層小高層 :80454m2， 3幢 24層高層 : 40848m2， 2幢寫字樓 :50327m2，主力商業(yè)： 18210m2，會所 6813m2，底商面積 35274m2。特別是 ，自行設(shè)計的提高了近 2 個百分點，體現(xiàn)出人們生活豐富多彩的一面，這是消費者張揚個性的需求。 以房地產(chǎn)業(yè)為重要載體，重點發(fā)展金融業(yè)、商務服務業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代商業(yè)，共同支撐南部新城未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 項目定位 儀軒休閑假日廣場項目定位為“現(xiàn)代生活化綜合體”。 項目定位分析 18 儀軒休閑假日廣場整體規(guī)劃規(guī)劃建設(shè)集辦公、休閑、購物、商業(yè)和住宅于一體的現(xiàn)代服務業(yè)綜合項目，其內(nèi)不但有住宅、寫字樓，還有休閑會館、商業(yè)街等服務項目。 4．項目機會（ Opportunity） （ 1）國家振興東北老工業(yè)基地的政策和長春近幾年經(jīng)濟的穩(wěn)步增長，將為南部新城項目帶來較大的發(fā)展機遇。 2．項目劣勢（ Weakness） （ 1）由于所處地理位置優(yōu)越，盡管取得政府的優(yōu)惠政策，但與一些周邊外圍項目相對比，土地成本偏中上標準，成本增加。 （ 2）從自然環(huán)境看，項目有著得天獨厚的地理位置，扼守十字路口，東近人民大街，西接南湖中街和前進大街，可快速直達老城區(qū)、經(jīng) 開區(qū)、凈月區(qū)、高新區(qū)和汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，臨近長春世界雕塑公園和友誼公園，是南部中心城區(qū)第一號工程，也是落戶于長春南關(guān)都市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的第一個重點大項目，這“第一鍬”將拉開南部中心城區(qū)大規(guī)模開發(fā)建設(shè)的序幕。 公共交通網(wǎng)： 30 270、 15 14 12 136等多條公交線路直達火車站、人民廣場、紅旗街、桂林路、歐亞賣場、中東大市場、西客站免去轉(zhuǎn)車煩惱。 以“金核”周邊伊通河、柴戶張水庫和南側(cè)小片水景等為依托構(gòu)建“金核”外圍的娛樂業(yè)態(tài)分布圈，建設(shè)多處風格各異的休閑、娛樂業(yè)態(tài)。 承接人民大街整體的企事業(yè)辦公業(yè)態(tài)風格，以人民大街為基準形成的南北向辦公軸。南部新城內(nèi)部區(qū)域主要功能是新城商務金融集聚地 ，南部新城外部區(qū)域主要功能是承接中央商務區(qū)發(fā)展的溢出。 位于衛(wèi)星路以南，伊通河以西。 優(yōu)先啟動核心區(qū)。 土地用途 土地宗數(shù) 建設(shè)用地面積 規(guī)劃建設(shè)面積 占全年建筑面積比例 土地出讓金 占全年土地收入比例 成交土地均價 成交樓面均價 平均溢價率 20xx 小計 51 268 342 41 1528 1194 % 住宅 6 158 46% 30 73% 5018 1894 % 商業(yè) /辦公用地 7 28 8% 9% 2789 1323 % 工業(yè)用地 35 128 37% 16% 370 524 % 其他用地 3 29 8% 1% 404 194 % 20xx 小計 238 1677 2369 253 1507 1037 % 住宅 80 1388 59% 79% 2725 1393 % 商業(yè) /辦公用地 22 196 8% 7% 3426 936 % 工業(yè)用地 119 576 24% 11% 381 494 % 其他用地 17 208 9% 2% 388 262 % 20xx 小計 273 1581 2497 284 3020 1097 % 住宅 94 1827 73% 89% 1326 1326 % 商業(yè) /辦公用地 24 154 6% 5% 901 901 % 工業(yè)用地 149 455 18% 16 6% 348 348 % 其他用地 6 45 62 2% 2 1% 348 328 % 14 20xx年土地出讓以住宅為主，規(guī)劃建筑面積 1388 萬平米，占全年總出讓面積的 59%；商業(yè)辦公用地建筑面積 196 萬平米，占全年總出讓面積的 8%；工業(yè)用地建筑面積 576萬平米，占總出讓面積的 24%。 13 從各區(qū)成交均價來看，朝陽區(qū)成交均價最高，為 12200元 /㎡。 12 長春市 20xx 年商業(yè)物業(yè)成交分區(qū)對比 從 20xx年長春商業(yè)市場成交的區(qū)域分布來看，成交量主要集中在二道區(qū)，成交 萬㎡，占比 %；綠園區(qū)成交量為 ㎡，占比為 %，兩區(qū)的供應量較多，并隨著新開發(fā)的小區(qū)業(yè)主的不斷入住，對社區(qū)商業(yè)的需求度不斷增加，促進了商業(yè)物業(yè)成交量的提升。 商業(yè)物業(yè)市場分析 （ 1）、成交商業(yè)物業(yè)類型主要以底商商鋪為主 商業(yè)類型成交仍主要以底商商鋪為主，其占絕大比重，占比達 95%；從現(xiàn)階段長春市的商業(yè)發(fā)展來看，仍處于起步階段，商業(yè)的發(fā)展主要以臨街底商為主 。 20xx年長春市商品住宅新增供應為 萬平方米，同比增長 45%，新增供應套數(shù) 。 9 2 , 0 1 3 2 , 1 8 4 2 , 3 7 7 3 , 0 8 9 3 , 7 2 7 535 482 581 964 514 571 716 863 0 500 1 , 0 0 0 1 , 5 0 0 2 , 0 0 0 2 , 5 0 0 3 , 0 0 0 3 , 5 0 0 4 , 0 0 0 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年長春市商品房建設(shè)指標（ 20xx 20xx 年）施工面積（萬㎡） 竣工面積（萬㎡） 銷售面積（萬㎡） 房地產(chǎn)供應上升、銷售量下降 隨著開發(fā)投資的高速增長，新房、新建住房上市量 刷新了歷史高位。 商品房總體情況 房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資額持續(xù)增長。 20xx 年，長春市房地產(chǎn)開發(fā)投資高位運行，商品房施工量、開工量呈現(xiàn)增長勢頭。 8 第三章、 項目區(qū)域環(huán)境因素分析 宏觀經(jīng)濟方面 房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過“黃金十年”兩位數(shù)的高速發(fā)展，到達一個高峰期。 從經(jīng)濟環(huán)境基本向好的背景下，預計 20xx年整體市場好于 20xx年，成交方面，全國商品房銷售面積同比增長 %，增幅略高于 20xx 年，基數(shù)效應和市場慣性決定 20xx 年上下半年增速前高后低，上半年同比增長約 15%，下半年增幅縮小至 %?；谝陨蠈Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景和政府房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控指導思想的認識，我們對 20xx