【正文】 住建部：外來務(wù)工人員申請保障房條件年內(nèi)出臺 將外來務(wù)工人員納入到城市住房保障范圍內(nèi)，將有效緩解部分城市居民的住房壓力，在一定程度上減少租房、購房需求。限購令帶來的直接效果銷售量和成交價格的直接下滑，一方面，是因為限購抑制了部分投機(jī)性需求，另 一方面，限購令使得部分潛在購房者進(jìn)入觀望狀態(tài)，期盼房價進(jìn)一步下跌。 對遠(yuǎn)景發(fā)展的影響基礎(chǔ) 設(shè)施和民生工程項目建設(shè)的推動，使區(qū)域環(huán)境更美好，是競爭力的提高，是生產(chǎn)力的增強(qiáng)，是招商引資的最大優(yōu)勢和品牌。 項目盈虧平衡表 序號 名稱 單價 (元 /㎡ ) 1 每平米銷售單價 9898 2 保本每平米銷售價格 3 價差 3094 4 總建設(shè)面積 319000 5 保本的總建設(shè)面積 219310 6 面積差 99690 31 第十二章、社會分析 對區(qū)域資源配置的影響 南關(guān)區(qū)是長春市的發(fā)祥地，商業(yè)氛圍濃厚，既有大馬路、重慶路、永春路這樣已形成規(guī)模的大商圈，也有社區(qū)居民樓一家挨一家的小門市，市場氛圍較好。建造面積的敏感性分析是假定建筑面積在一定范圍內(nèi)變化，而其他因素不變的情況下，計算利潤和利潤率的數(shù)值。具體計算過程見 表 建造費(fèi)用 的敏感性分析 （單位：萬元） 建造費(fèi)用變化百分率 10% 5% 0 5% 10% 總開發(fā)價值 369961 369961 369961 369961 369961 土地費(fèi)用總額 42100 42100 42100 42100 42100 建造費(fèi)用總額 廣告宣傳及市場推廣費(fèi) 2331 2331 2331 2331 2331 總開發(fā)費(fèi)用 開發(fā)商利潤 53185 開發(fā)商投資利潤率 % % % % % 投資利潤率變化幅度 % % % % % 建造費(fèi)用的變化，直接影響建造費(fèi)用的預(yù)算、專業(yè)人員費(fèi)用和建筑費(fèi)用利息的數(shù)值變化，而其他的指標(biāo)如總開發(fā)價值、土地費(fèi)用等保持不變。 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 內(nèi)容：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的內(nèi)容主要包括城市供水設(shè)施、排水設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、公交設(shè)施、消防設(shè)施和其他市政公用設(shè)施等配套費(fèi)。計預(yù)計項目的開發(fā)建設(shè)經(jīng)營期限為 3年： 20xx年 9月至 20xx年 9月。 （ 3）土方工程： 20xx年 4月末～ 20xx年 6月初。 （ 2）基礎(chǔ)工程： 20xx年 3月初～ 20xx年 6月初。 建設(shè)規(guī)模主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積 66200m2 總建筑面積 319007m2 地上建筑面積 231926m2 其中 甲 A 辦公樓 30016m2 小高層住宅 80454m2 高層住宅 40848m2 底商面積 35274m2 主力商業(yè) 18210m2 SOHO 寫字樓 20311m2 會 所 6813m2 容積率 地下建筑面積 87081m2 建筑密度 40% 綠地率 30% 總停車位 20xx 個 22 第七章、項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 項目施工組織 前期工作 （ 1）項目開發(fā)融資： 20xx年 10月前完成。 預(yù)測儀軒休閑假日廣場成交客戶居住區(qū)域情況：外省市 %省內(nèi) %朝陽區(qū) % 朝陽區(qū) %寬城區(qū) % 綠園區(qū) %經(jīng)開區(qū) %二道區(qū) %高新區(qū) %凈月區(qū) %汽 20 貿(mào)區(qū) % 總結(jié) 項目占地面積 :66200m2,總建筑面積 : 319007m2。 以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為特色，集中優(yōu)勢資源打造“大商務(wù)、大商業(yè)、大文化”為特征的產(chǎn)業(yè)體系，建設(shè)服務(wù)全市、全省乃至全東北、東北亞的 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心區(qū)。因此，如果項目第一二期都成功運(yùn)作，小區(qū)所具有的交通便利、市場認(rèn)可度逐漸提升、土地升值潛力大等特點會在長春房地產(chǎn)市場充分顯現(xiàn)，從而突顯出該地塊的市場價值。 （ 4）該項目地塊四周及區(qū)內(nèi)的主要道路已 經(jīng)修好，地塊內(nèi)土地已平整，地塊周邊為大面積的空地，無重大污染源，自然環(huán)境良好。輕軌步行約 15分鐘，地鐵 1號線步行約 15分鐘。是開發(fā)強(qiáng)度最高、超高層建筑最密集的地區(qū)。同步推進(jìn)引導(dǎo)區(qū)。 土地使用情況 土地市場概況 20xx年長春市出讓建筑面積為 2368萬平米，同比下降 5%，樓面均價 1037元 /平米，同比下降 5%； 20xx年長春市出讓建筑面積為 2497萬平米，同比增長 249%，樓面均價 1097元/平米，同比降低 77%。 （ 3） 、商業(yè)物業(yè)分區(qū)域情況 二道區(qū)成 交量最大，其次為綠園區(qū)。 商品住宅市場 20xx 年整體商品住宅市場情況 20xx年整體商品住宅市場供求比為 。雖然受到一定沖擊，總體看，還是保持了平穩(wěn)健康發(fā)展勢頭。 不同城市和不同房企分化加?。阂环矫妫贁?shù)熱點一二線城市潛在需求熱烈但供應(yīng)不足，成交量在 20xx年高基數(shù)上難以大幅增長，價格上漲壓力大；多數(shù)二線城市供需基本平衡，推盤加大背景下銷售規(guī)模有望繼續(xù)擴(kuò)大，價格平穩(wěn)；廣大三四線城市供應(yīng)充足但潛在需求相對較弱，不具備 價格上漲動力，部分城市供應(yīng)嚴(yán)重過剩風(fēng)險值得關(guān)注；另一方面，龍頭房企繼續(xù)跑贏大市，小企業(yè)被收購，兼并可能性加大，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高，在此形勢下，房企需繼續(xù)抓住剛需主流產(chǎn)品做規(guī)模，但中高端產(chǎn)品貢獻(xiàn)度更高，量價兩手都要抓，同時跟準(zhǔn)市場和政策節(jié)奏，隨行入市以合理價格提供適銷產(chǎn)品。同時，我們又必須看到房地產(chǎn)行業(yè)確實存在著不少問題，諸如 —— 地價過高、房價過高、投資過熱、調(diào)控效果欠佳、一刀切政策以及弱勢群體意見大等等。 6 城市化進(jìn)程推動房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展 在世界城市化發(fā)展史研究領(lǐng)域，美國城市地理學(xué)家納瑟姆提出了著名的“納瑟姆曲線”。 國民經(jīng)濟(jì)快速增長為房地產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁動力 中國經(jīng)濟(jì)連續(xù)多年保持快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長必然帶來城市發(fā)展、住房擴(kuò)大、投資增加和流動性過剩。 4 《長春市國有土地使用權(quán)公開出讓文件》 1. 可行性研究開始前已經(jīng)形成的工作成果及文件。結(jié)合當(dāng)前市場，仍然有 753萬平庫存，加之近三年長春市房價平均漲幅 4%，由此來看，房價控制標(biāo)準(zhǔn)制定相對寬松。 20xx 年，遏制投機(jī)投資性購房需求和大力建設(shè)保障性住房成為這一年房地產(chǎn)市場的主題。 1 目 錄 第一章、總論 ................................................................................................................... 2 項目背景 .......................................................................................................... 2 項目基本情況 ................................................................................................... 2 研究的目的與方法 ............................................................................................ 3 ......................................................................................................... 3 第二章、項目宏觀因素分析 .............................................................................................. 5 ..................................................................................................... 5 國民經(jīng)濟(jì)快速增長為房地產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁動力 .............................................. 5 市場趨勢 .......................................................................................................... 7 第三章、 項目區(qū)域環(huán)境因素分析 ..................................................................................... 8 宏觀經(jīng)濟(jì)方面 ..................................................................................................... 8 項目的區(qū)位分析 ............................................................................................. 14 外部交通體系 ................................................................................................. 15 第四章、項目開發(fā)條件分析 ............................................................................................ 16 項目現(xiàn)狀 .......................................................................................................... 16 第五章、項目競爭力分析 ............................................................................................... 17 項目 SWOT分析 ................................................................................................. 17 項目定位分析 ................................................................................................... 17 第六章、建設(shè)規(guī)模 .......................................................................................................... 21 第七章、項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 ..................................................................................... 22 項目施工組織 ................................................................................................... 22 ................................................................................................... 22 第八章、投資估算與資金籌措 ........................................................................................ 23 投資估算 ........................................................................................................ 23 資金估算與使用計劃 ...................................................................................... 24 第九章、財務(wù)數(shù)據(jù)估算與財務(wù)分析 ................................................................................. 25 營業(yè)收入估算與營業(yè)成本估算 ........................................................................ 25 損益狀況 ........................................................................................................ 26 第十章、經(jīng)濟(jì)分析 .