【正文】 各區(qū)域環(huán)境舒適度及室內(nèi)空氣品質(zhì)要求，對二次裝修時(shí)平面布局分割適應(yīng)性更強(qiáng)，吊頂內(nèi)無冷水管道，無滴水現(xiàn)象發(fā)生。廚房灶具排油煙系統(tǒng)，先經(jīng)排煙罩處理，達(dá)到環(huán)保要求，再由外置電機(jī)低噪聲柜式離心風(fēng)機(jī)排入大氣。 地下車庫設(shè)排煙系統(tǒng)及補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)，排煙與平時(shí)通風(fēng)系統(tǒng)合用。 （三） 電氣專業(yè) 1． 強(qiáng)電部分 （ 1） 設(shè)計(jì)依據(jù) 根據(jù)國家現(xiàn)行的民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范，并參考國際標(biāo)準(zhǔn)及各相關(guān)工藝對電氣專業(yè)的要求設(shè)計(jì)。各弱電系統(tǒng)涉及計(jì)算機(jī)和控制的電源設(shè)備需配置 UPS；應(yīng)急照明需配置 EPS，集中或分散式供電。 （ 7） 防雷與安全保護(hù)接地： 建筑根據(jù)規(guī)范要求按二類防雷建筑物設(shè)防，采用傳統(tǒng)法拉第籠式防雷體系。 2． 弱電部分 弱電專業(yè)遵循系統(tǒng)的先進(jìn)性 (成熟性 )、開放性 (標(biāo)準(zhǔn)化及可擴(kuò)展性 )、安全性、服務(wù)需求與功能統(tǒng)一性等設(shè)計(jì)原則，執(zhí)行國家現(xiàn)行規(guī)范，并參考國際標(biāo)準(zhǔn)，從適用和管理的目標(biāo)出發(fā)，為用戶提供通信網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò) (含InterneVIntra)、樓字管理集成網(wǎng)絡(luò)等通用平臺，以滿足業(yè)主對建筑物高標(biāo)準(zhǔn)智能化的需求。 同時(shí)， 設(shè)無線手機(jī)信 北京市工程咨詢公司 25 號增強(qiáng)覆蓋系統(tǒng)，確保無線通信的暢通，無“盲區(qū)”。建筑設(shè)備自動化系統(tǒng) 可 實(shí)現(xiàn)建筑物內(nèi)設(shè)備的安全、有效、節(jié)能可靠運(yùn)行。 （ 6） 安防系統(tǒng) 設(shè)計(jì)原則：安防系統(tǒng)在合理加強(qiáng)管理基礎(chǔ)上，以防盜報(bào)警系統(tǒng)為核心，采用電視監(jiān)控、多種報(bào)警探測技術(shù)和計(jì)算機(jī)控制及網(wǎng)絡(luò)通訊技術(shù)，將多個(gè)系統(tǒng)融為一體，形成相互支援，協(xié)同防范的綜合體系，以有效保障設(shè)備的完好和人員的人身安全。 安防中心設(shè)在首層，各區(qū)域設(shè)相應(yīng)的安防值班室。 （二） 環(huán)境保護(hù) 措施 1．大氣污染治理 項(xiàng)目地下車庫設(shè)有汽車尾氣排煙設(shè)施，排風(fēng)量按 6次／ h換氣量計(jì)算，送風(fēng)量按 5次 /h換氣量計(jì)算（晚上均減半）；自備柴油發(fā)電機(jī)煙氣和餐廳廚房煙氣均由屋頂各自的排煙口排出。 二、交通影響分析 （一）項(xiàng)目周邊交通 現(xiàn)狀 1． 主要道路 根據(jù) 《項(xiàng)目交通影響評價(jià)報(bào)告 (交評單位 )》 ，項(xiàng)目周邊 主要道路 有多條。 （二）項(xiàng)目交通預(yù)測 1． 交通 方式 預(yù)測 按北京市建筑設(shè)計(jì)院提供的設(shè)計(jì)方案，以步行 、 自行車 、 汽車和出租車的出行比例 如下表： 表 6－ 1 交通結(jié)構(gòu)表 出行方式 比 例 北京市工程咨詢公司 29 出租車 8% 小汽車 27% 公共交通 38% 自行車、步行 27%（自行車 20%） 2． 公交預(yù)測 該區(qū)域現(xiàn)有公 交 線路 36條，保守測算，按高峰期每 5 分鐘發(fā)車間隔，高峰小時(shí)影響區(qū)域內(nèi)公交的承載人數(shù) 30240 人次，而項(xiàng)目高峰小時(shí)依靠公交出行 預(yù)測為1286 人次，占公交總運(yùn)量的 ％，因此該項(xiàng)目依靠公交出行的出行量，對整個(gè)影響區(qū)的公交影響不大，公交運(yùn)力完全可 以承受。 2．建議 (1) 在項(xiàng)目的下一步方案設(shè)計(jì)中，深化地下停車場出入口的位置，落實(shí)自行車停車場。 北京市工程咨詢公司 31 第 七 章 項(xiàng)目 組織機(jī)構(gòu)及 實(shí)施計(jì)劃 一、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目開發(fā)公司設(shè)總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理一名、總經(jīng)理助理兩名、總工程師 —名、財(cái)務(wù)總監(jiān)一名及八個(gè)部門，分別為行政辦公室、前期開發(fā)部、工程部、銷售策劃部、財(cái)務(wù)部、預(yù)算合約部、采購部和客戶服務(wù)部。 2． 工程 建設(shè) 其他費(fèi)用：主要包括土地 取得 費(fèi)用、 建設(shè)基金、 工程建設(shè)前期費(fèi)用、 工程建設(shè)費(fèi)用、其他費(fèi)用 等。 2．工程建設(shè)其他費(fèi)用 （ 1）土地取得費(fèi)用 1） 居民房屋拆遷 ① 房屋 拆遷 補(bǔ)償費(fèi) 目前，現(xiàn)狀用地上仍有居民房屋建筑面積為 4000平方米。 一、投資估算 （一） 編制范圍 1． 工程費(fèi)用，包括土建結(jié)構(gòu)及裝修工程費(fèi)用、設(shè)備費(fèi)用、室外工程費(fèi)用等。 (5) 由于現(xiàn)況萬柳小區(qū)內(nèi)部道路尚未完全按規(guī)劃實(shí)施，建議周邊路網(wǎng)盡決實(shí)施。考慮到商業(yè)和休閑人流對于本項(xiàng)目還是比較集中，為了方便行人過 街，并減輕路口人流對車輛的干擾，建議在 XX路 上修建 — 座行人過街設(shè)施。 3． 存在問題 經(jīng) 過對 現(xiàn)況 交通調(diào)查數(shù)據(jù)的分析， 項(xiàng)目周邊的北三環(huán)路、西三環(huán)路、中關(guān)村大街、知春路大街、蘇州街等主要交通流量已經(jīng)處于飽和狀態(tài)，不可能再容納更多的車流量。 （三）環(huán)境影響評價(jià) 入駐本項(xiàng)目寫字樓的企業(yè) 限制在 高新科技企業(yè)， 應(yīng) 主要從事各類 高新科技 的 北京市工程咨詢公司 28 研究開發(fā) ， 在科技產(chǎn)品的開發(fā)、生產(chǎn)、制作和測試過程中不產(chǎn)生灰塵、廢氣、廢水、廢渣和噪聲等污染物。 北京市工程咨詢公司 27 第 六 章 環(huán)境、交通影響分析 一、環(huán)境影響分析 （一）建址 環(huán)境現(xiàn)狀 項(xiàng)目 東鄰 XX 路 ，西鄰 XXXX 項(xiàng)目 住宅小區(qū)， 南至長春路、北至萬柳小區(qū) 1 號路， 長春橋南側(cè)為武警總部，以北用地主要為空軍干休所。 安防通訊系統(tǒng)：建立以有線傳輸為主， 無線傳輸為輔的報(bào)警信息傳輸系統(tǒng)，控制中心與所有通道出人口、重要機(jī)房建立有線對講系統(tǒng)，提供安保人員方便快捷的應(yīng)急通信手段。氣體滅火型式與設(shè)備專業(yè)協(xié)調(diào)。系統(tǒng)采用鄰頻雙向傳輸設(shè)計(jì) (大于 860MHz)，頻段分割按北京有線電視網(wǎng)規(guī)定。 同時(shí)， 為便于國內(nèi)國際學(xué)術(shù)文化交流活動的開展，可設(shè)會議系統(tǒng)包括：電話、電視、同聲傳譯等多媒體智能化會議系統(tǒng)，可 通過衛(wèi)星、舊 DN 綜合業(yè)務(wù)網(wǎng)以及 Inter 網(wǎng)實(shí)現(xiàn)內(nèi)部或外部的會議系統(tǒng)的組織與管理。 此外， 采用先進(jìn)的燈光控制技術(shù)，如感光調(diào)光控制、感動燈光控制、紅外無線遙控等，太空間及公共場所由燈控室集中管理。安裝于建筑物內(nèi)的供配電設(shè)備均選用干式不燃型，用于消防供電回路的線纜采用耐火型、阻燃型，有特殊要求的采用屏蔽型。擬由市電引來雙路 10kV獨(dú)立電源，供電局分界小室設(shè)在地下一層，變配電室設(shè)在地下室，上述三部分分設(shè)。 3) 每棟辦公樓設(shè)置冷、熱量計(jì)量裝置。 面積超過 100平方米的地上房間 (無窗或固定窗房間 )設(shè)排煙系統(tǒng)。地下車庫排風(fēng)冬季由新風(fēng)機(jī)組加熱送 至室內(nèi)，并配以誘導(dǎo)風(fēng)機(jī)引射導(dǎo)流至排風(fēng)口處，廢氣由排風(fēng)機(jī)排出室外?？照{(diào)水系統(tǒng)系統(tǒng)為；個(gè)壓力分區(qū)，采用兩級泵、分區(qū)兩管制、交流量系統(tǒng)，以實(shí)現(xiàn)過渡季節(jié)，初夏和初冬不同區(qū)域?qū)錈岬牟煌枨蟆? 3． 冷熱水計(jì)量 每 棟辦公樓總供水管上設(shè)總表，各層設(shè)分層水表。廚房含油污水經(jīng)隔油處理后排向室外市政污水管網(wǎng)。熱水系統(tǒng)壓力分區(qū)與生活給水壓力分區(qū)一致。 自動噴水滅火系統(tǒng)為一個(gè)壓力分區(qū)。平方米，持續(xù)噴霧時(shí)間 1小時(shí) ，噴頭工作壓力不小于 。對于大空間結(jié)構(gòu)和大懸挑結(jié)構(gòu)，需選擇剛度大自重輕的結(jié)構(gòu)，預(yù)應(yīng)力對提高結(jié)構(gòu)剛度減輕自重是比較有效的方法。四層，地上主樓十八層，裙房三 — 四層，主樓由裙房連通，形成多塔結(jié)構(gòu)。 北京市工程咨詢公司 17 （五） 建筑節(jié)能設(shè)計(jì) X 年 年 7 月 1日開始實(shí)施的“公共建筑節(jié)能標(biāo)推”明確指出建筑主要房間宜避開冬季最多頻率風(fēng)向 (北向、西北向 )和夏季日射朝向 (西向 )；甲類建筑東、西、北朝向的窗墻比不應(yīng)大于 ，且建筑總窗墻比不應(yīng)大于 ；甲類建筑屋頂透明部分不應(yīng)大于屋頂總面積的 30%。 在建筑總平面設(shè)計(jì)中特別引進(jìn)了地面人車分流的理念。每個(gè)辦公單元的平面布局和立面手法相似卻又每棟樓之間略有不同。DM 事務(wù)所新近設(shè)計(jì)的 TPT 大廈隔橋相望，北側(cè)為現(xiàn)狀的多 層板式和高層塔式住宅。 （五）交通條件 項(xiàng)目鄰近 XX 路 公交車站、萬泉莊公交車站、三義廟公交車站 及 人民大學(xué)公交車站。 （四）市政條件 1．雨污水 XXXX項(xiàng)目 小區(qū)污水向東排入蘇州街路觀狀污水管線，小區(qū)南紅線向北 20米范圍內(nèi)污水排入南側(cè) XX 路 現(xiàn)狀污水管線。平原區(qū)地下水為第四系松散層孔隙水，水文地質(zhì)條件主要受永定河、潮白河等沖洪積層所控制，含水層具有明顯的水平分帶性。該用地毛地價(jià)款 三義房地產(chǎn)公司 已于 X 年 年 12 月繳清，用地性質(zhì)為商業(yè)和辦公。而且，政府部門還拿出?？钤谛吕司W(wǎng)上長年發(fā)布寫字樓租售信息，為寫字樓帶來了不少客源。 北京市工程咨詢公司 11 （四）交通優(yōu)勢 項(xiàng)目東臨西北三環(huán)、以南側(cè)遠(yuǎn)大路連接西四、五環(huán)路，南行經(jīng)西外大街直通二環(huán)，交通非?？旖荼憷?。車庫是北京市停車數(shù)量最多的綜合樓群，它彰顯出項(xiàng)目整體的商務(wù)環(huán)境；地上辦公用房縱向分割十分方便、可 使 大單用戶擁有獨(dú)立 的配套設(shè)施、有益于其整體形象的維護(hù)：建筑整體雙向采光設(shè)計(jì)、充分滿足人們對現(xiàn)代辦公空間的要求，是“綠色 辦 公”最自然、最直接的表現(xiàn)。中關(guān)村西區(qū)快速的區(qū)域發(fā)展與面臨的各種困難已形成該區(qū)域向更高層次發(fā)展的瓶頸，比如交通堵塞、商住及配套設(shè)施缺乏、土地成本高等。平方米，成交價(jià)通常保持在 /天據(jù)預(yù)測， X 年 年北京寫字樓平均售價(jià)將進(jìn)一步小幅上漲，平均租金則正好相反，預(yù)測將會大幅下跌。如具備長遠(yuǎn)發(fā)展目光的微軟研發(fā)、朗訊、 NTT、高通、松下等企業(yè)巨頭均在中關(guān)村設(shè)立研發(fā)中心。中關(guān)村寫字樓近幾年的發(fā)展，客戶類型已經(jīng)呈現(xiàn)出了多樣化、綜合化、國際化趨勢。 據(jù)北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司提供的數(shù)據(jù)顯示，作為北京寫字樓市場的后起之秀，中關(guān)村區(qū)域發(fā)展勢頭十分迅猛，近兩年新增寫字樓面積近百萬平方米。另一方面，亞奧商圈、 BDA商圈、望京商圈、上地商圈、東二環(huán)商圈的興 起，標(biāo)志著北京多中心商務(wù)格局的形成。 北京市工程咨詢公司 5 中關(guān)村科技園區(qū)近幾年發(fā)揮人才優(yōu)勢，高科技產(chǎn)業(yè)迅速崛起，吸引外資的力度不斷 加強(qiáng)，各類公司企業(yè)發(fā)展很快。本項(xiàng)目的建設(shè)可以使原廠區(qū)土地得到有效合理的利用，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配 置，盤活國有資產(chǎn)，并且可以帶動周圍地區(qū)土地增值，促進(jìn)周圍地區(qū)的發(fā)展 ， 有利于中關(guān)村科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 XXXX項(xiàng)目 項(xiàng)目一期工程（住宅小區(qū)）于 20xx 年 5月開工， 已于 X年 年 竣工入住 。 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)有員工 4具有本 科 以上學(xué)歷的 員工 占 52％，具備中、高級職稱者多名。 其四至為： 東 臨XX路 ，西 至 XX路 （西側(cè)為 XXXX 項(xiàng)目 一期） ，南 至 新建 XX 路 ，北 至 XX 路 。 北京市工程咨詢公司 1 第一章 總 論 一、項(xiàng)目概況 1．項(xiàng)目名稱 ： XXXX項(xiàng)目 二期工程（ （項(xiàng)目推廣名） ） 2．性 質(zhì)： 新 建 3． 建設(shè) 地址及范圍 項(xiàng)目 建設(shè)地點(diǎn) 位于海淀區(qū) XX 路 5 號 ， 海淀區(qū)蘇州橋西側(cè) 。 二、 項(xiàng)目建設(shè) 單位情況 1． 單位名稱： XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2． 成立 時(shí)間： l XX8 年 3． 注冊地址：北京市 XXXXX 4． 經(jīng)營地址 ： 北京市海淀區(qū) XX 路 5 號“ XXXX 項(xiàng)目 ” X 座 X 樓 X 層 5． 法定代表人： XXXX 6． 注冊資本 ： 18300 萬元 7． 執(zhí)照注冊號 ： XXXXXXX 8． 企業(yè)類型：有限責(zé)任公司 9． 主營業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)等 10． 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售商品房、信息咨詢等。 20xx年 10月 l3日 ,北京市規(guī)劃委 員會市政處主持召開會議（各市政部門負(fù)責(zé)人參加） ,并原則同意 了市規(guī)劃院做的《 XXXX 項(xiàng)目 外部市政項(xiàng)目綜合方案》，為該項(xiàng)目創(chuàng)造了良好的外部市政條件。 本項(xiàng)目從籌劃 到 確定建設(shè)方案已 有多 年，現(xiàn) 在住宅區(qū)已按規(guī)劃竣工入住 ，但公建項(xiàng)目拖延至今尚未開工，致使大部分用 地 未被利用 。目前，舉辦 奧運(yùn)、中國 加入 WTO 和新 城市 規(guī)劃的實(shí)施 對中關(guān)村寫字樓市場是三大利好 因素；而 大企業(yè)紛紛回流中關(guān)村， 更為 本 項(xiàng)目市場需求帶來了千載難逢的機(jī)遇。一方面，從供需對比總體來看，今年寫字樓市場仍舊是供過于求的局面，區(qū)域差異依然存在。 隨著 X 年 年 1 月關(guān)于“中關(guān)村 3 年內(nèi)變樣，中關(guān)村要以世界 500 強(qiáng)、國際著名高科技公司、國內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)和風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)為重點(diǎn)”政策的出現(xiàn)，中關(guān)村寫字樓掀起了新一輪的開發(fā)熱潮，供給量持續(xù)加大，其中又以定位為國際跨國客戶為主，級別在國際型 5A 級的高檔寫字樓開發(fā)為重點(diǎn)，導(dǎo)致了高檔市場競爭異常激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象日益嚴(yán)重。 （二）市場需求 中關(guān)村作為我國知識經(jīng)濟(jì)的中心區(qū)，為高科技企業(yè)、大型企業(yè)集團(tuán)、金融機(jī)構(gòu)、國際科技企業(yè)，提供了一個(gè)能容納百川的沃土。眾多跨國公司紛紛選擇中關(guān)村，設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或區(qū)域總部，據(jù)美國《財(cái)富》雜志的一項(xiàng)調(diào)查表明： 全球 4萬多家跨國公司 92%以上的企業(yè)若干年內(nèi)將考慮在中國設(shè)立地區(qū)總部，包括設(shè)立亞太地區(qū)、東亞地區(qū)、中國地區(qū)總部、研發(fā)總部、商務(wù)總部、銷售總部，其中首選北京的占 15%。 二、市場價(jià)格 根據(jù)北京寫字樓信息網(wǎng)的年終統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止今年 X 年 年 12 月北京寫字樓市場平均售價(jià) 14162 元 /平方米 (建筑面積報(bào)價(jià) )，與 X年 年相比上漲 %；平均租金 美金 /平方米 /月 (建筑面積報(bào)價(jià) )，與 X 年 年相比上漲 %；空置率%，與 X 年 年相比下降 18%。租價(jià)在 3－ 8 元 /天 （二）競爭項(xiàng)目分析 未來與本項(xiàng)目形成競爭點(diǎn)的項(xiàng)目將來自于中關(guān)村西區(qū)。 項(xiàng)目建筑將充分展現(xiàn)高科技、現(xiàn)代派的建筑氣勢。由于本項(xiàng)目西側(cè)的項(xiàng)目一期商住高層塔樓已竣工入住，促使該地區(qū)的商業(yè)更加繁榮。在今年的中關(guān)村電腦節(jié)上為寫